臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第1380號
原 告 乙○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 丙○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國98年12月10
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北縣新店市○○路十二巷五號二樓之房屋遷讓返還原告，及自民國九十八年七月二十七日起至上開房屋遷讓返還原告之日止，按月給付原告新臺幣貳仟捌佰貳拾陸元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹拾柒萬貳仟元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣伍拾壹萬陸仟捌佰伍拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴請求被告應將門牌 號碼臺北縣新店市○○路12巷5號2樓之房屋遷讓返還原告， 及自民國98年7月4日起至上開房屋遷讓返還原告之日止，按 月給付原告新臺幣（下同）6,000元。嗣原告就相當於不當 得利之租金部分，於98年11月18日準備程序期日及98年12月 10日言詞辯論期日時，當庭變更請求被告自98年7 月27日起 至上開房屋遷讓返還原告之日止，按月給付原告6,000元， 核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，核無不合。貳、實體方面
一、原告主張：原告於98年6月9日本院97年執字第24432 號給付 票款強制執行事件（下稱系爭強制執行程序）拍賣買受訴外 人王智良所有坐落於臺北縣新店市○○段二城小段105、105 -12及105-13地號土地，應有部分各為2/200、1/4、1/8（下 稱系爭土地）及其上同小段5961建號建物即門牌號碼為臺北 縣新店市○○路12巷5號2樓之房屋（下稱系爭房屋），本院 已於98年6 月24日發給原告系爭房地之不動產權利移轉證書 ，原告於98年7月4日收受該不動產權利移轉證書，原告業已 取得系爭房地之所有權，並於98年7 月27日為系爭房地之所 有權移轉登記。又系爭強制執行程序之拍賣公告雖載明系爭 房屋現由第三人丙○○即被告於查封前占有迄今，據被告表
示，系爭房地是其於73年間購買，僅係將系爭房地之所有權 登記於他人名下，現由其本人與訴外人婁漢信分住二房，拍 定後不點交云云。若被告認其為系爭房地之所有權人，自應 於系爭房地拍賣程序終結前，提起第三人異議之訴，惟被告 並未提起第三人異議之訴，足認系爭房地之原所有權人並非 被告，被告占有系爭房屋係基於其與前所有權人間之使用借 貸關係，被告並無占有系爭房屋之合法權源，為無權占有， 原告自得依民法第767條及第179條規定，請求被告將系爭房 屋遷讓返還原告，並自98年7 月27日起至系爭房屋遷讓返還 原告之日止，按月給付相當於租金之不當得利6,000 元（計 算式：1,450,000元0.0512＝6,042元，僅以6,000 元計 算）。並聲明：⒈被告應將系爭房屋遷讓返還原告。⒉被告 應自98年7 月27日起至系爭房屋遷讓返還原告之日止，按月 給付原告6,000元。⒊願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告於73年間出資買受系爭房地，嗣因為幫助友 人創業申辦貸款，故將系爭房屋登記於訴外人賴碧穗名下， 後因賴碧穗結婚，即將系爭房地移轉登記於賴碧穗姊姊之兒 子即王智良之名下，惟系爭房地之自備款、貸款與相關稅費 均由被告出資繳納，被告為系爭房地之所有權人。另被告依 民法第769 條之規定，係20年繼續和平占有，且本院系爭強 制執行程序中，亦於拍賣公告上載明「拍定後不點交」，故 被告並非無權占有系爭房屋，故原告訴請被告自系爭房屋中 遷離，並無理由。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之 判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項
㈠系爭房地原登記為王智良所有，後王智良之債權人聲請強制 執行，經本院執行處進行拍賣程序，由原告於98年6月9日拍 賣程序中得標買受系爭房地，本院於98年6 月24日發給不動 產權利移轉證書，原告並於98年7 月27日辦妥所有權移轉登 記。
㈡被告現仍繼續占有使用系爭房屋。
四、得心證之理由：
本件原告主張其為系爭房屋之所有權人，被告無權占有系爭 房屋，應將系爭房屋遷讓返還原告，並按月給付相當於租金 之不當得利予原告，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本 件所應審究者為：㈠被告是否有權占有使用系爭房屋？應否 將系爭房屋之占有返還於原告？㈡原告依民法第179 條規定 ，請求被告自98年7 月27日起按月給付相當於租金損害之不 當得利6,000元，有無理由？茲論述如下： ㈠被告無權占有系爭房屋，應將系爭房屋之占有返還予原告
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之民法第767 條定有明文。次按以無權占有 為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實 無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土 地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有 係有正當權源之事實證明之，最高法院85年度台上字笫1120 號判決可資參照。本件原告主張其為系爭房屋之所有權人， 被告無權占有系爭房屋，請求被告遷讓返還系爭房屋，被告 以其非無權占有為抗辯，自應由被告就所抗辯占有係有正當 權源之事實負舉證責任。
⒉原告主張其為系爭房地所有權人，業據提出本院不動產權利 移轉證書、土地及建物登記謄本為證（本院卷第7 頁、第25 頁至第28頁），可知原告係於98年6月9日經本院之公開拍賣 程序拍定系爭房地，嗣經本院於98年6 月24日發給系爭房地 之不動產權利移轉證書，而原告自陳其係於98年7月4日取得 不動產權利移轉證書，亦為被告所不否認。再按拍賣之不動 產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取 得該不動產所有權，強制執行法第98條第1 項定有明文。則 依上開規定，原告已於98年7月4日取得系爭房地不動產權利 移轉證書之時，即已取得系爭房地之所有權。準此，原告於 98年7月4日起，即為系爭房地之所有權人，已堪認定，原告 並已於98年7月27日辦理所有權移轉登記完畢。 ⒊復按依本法所為之登記，有絕對效力，土地法第43條定有明 文。又土地法第43條所謂登記有絕對效力，係為保護第三人 起見，將登記事項賦與絕對真實之公信力，故真正權利人祇 許在未有第三人取得權利前，以登記原因無效或得撤銷為塗 銷登記之請求，若已有第三人本於現存之登記而為取得權利 之新登記以後，不得更為塗銷登記之請求，真正權利人對於 第三人依此取得之不動產，訴請返還，自無法律上之根據， 最高法院41年台上字第323 號判例可資參照。本件被告雖辯 稱：系爭房地係於73年間由被告所買受，僅是為幫助朋友辦 理青年創業貸款，故登記在賴碧穗名下，在賴碧穗結婚後， 又將系爭房地登記予王智良名下，系爭房地雖被拍賣，但已 註明拍定後不點交，故被告並非無權占有系爭房屋云云。惟 查：被告雖主張其為系爭房地之所有權人，惟其既已知悉系 爭房地將被強制執行，惟於本院強制執行程序開始起至系爭 房地之拍賣程序終結止，僅向執行處表示「系爭房地是其於 73年間購買，僅係將系爭房地之所有權登記於他人名下，現 由其本人與訴外人婁漢信分住二房」，均未依強制執行法第
15條之規定提起第三人異議之訴，則被告是否確為系爭房地 之所有權人，已非無疑。又被告雖提出系爭房地之產物保險 保費收據、房屋稅繳款書及地價稅繳款書等證物（本院卷第 45頁至第58頁），惟上開火災保險單之被保險人為賴碧穗， 繳款書之納稅義務人亦均為賴碧穗，尚難以上開證物即認系 爭房地係屬被告所有。另縱認被告確於73年間購買系爭房地 ，僅係將系爭房地先後登記在賴碧穗、王智良名下，則依被 告所述之事實，其與賴碧穗、王智良間係為借名登記，則在 被告依法終止其與賴碧穗、王智良之借名契約，並請求王智 良將系爭房地移轉登記為被告所有前，系爭房地仍為登記名 義人王智良所有，而此一登記有絕對效力。嗣並因王智良之 債權人聲請拍賣系爭房地，原告因信賴登記機關之登記，拍 賣取得系爭房地之所有權，則揆諸前開說明，被告自不得再 對已合法取得系爭房地所有權之原告，主張其始為真正之所 有權人，而有權占有系爭房地，是被告主張其為系爭房地之 所有權人，為有權占有，洵屬無據，尚非可採。再者，被告 與系爭房地之原登記名義人間並不存在租賃契約，則被告於 系爭房屋拍賣經移轉登記為原告所有後，除經原告同意其得 繼續使用外，即無合法占有權源，是被告辯稱拍賣公告上已 記載拍定後不點交，為合法占有，亦屬無據，並非可採。 ⒋再按以所有之意思，20年間和平、公然、繼續占有他人未登 記之不動產者，得請求登記為所有人，民法第769 條定有明 文，則時效取得所有權限於他人未登記之不動產始有適用。 經查，系爭房地於原告拍賣取得所有權前，係登記於王智良 名下，並非未登記之不動產，自無民法第769條時效取得所 有權之適用，則被告辯稱：依民法第769條規定，被告20年 繼續和平占有，故為有權占有系爭房屋云云，顯有誤會，亦 非可採。
⒌綜上，原告現為系爭房地之所有權人，被告則無權占用系爭 房屋，已如前述，原告自得本於民法第767 條所有物返還請 求權之規定，請求被告自系爭房屋遷出後，將系爭房屋返還 原告。是以，原告該部分請求，為有理由，應予准許。 ㈡原告得依民法第179條規定，請求被告自98年7月27日起按月 給付相當於租金損害之不當得利2,826元
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條定有明文。次按依不當得利之法則請求返 還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害 為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為 度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可 能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年
台上字第1695號判例可資參照。查被告於原告拍賣取得系爭 房地後，仍無權占有系爭房屋，依社會通念，可消極減免其 應支付使用系爭房屋之代價，而受有利益，致原告受有損害 ，自應返還其利益。再按，城市地方房屋之租金，以不超過 土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項 定有明文，而土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土 地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地 政機關估定之價額，為土地法施行法第25條所明定，又土地 法第148 條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法 定地價。惟此年息10％為限，乃指房屋租金之最高限額而言 ，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息10％計算之 ，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之 經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定 ，最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號判例 亦可參照。
⒉經查：系爭房屋坐落在臺北縣新店市○○路，附近多為住宅 區○○○○○路安泰路約3至5分鐘路程，於安泰路上即有商 店、小吃店等店家，對外交通主要以公車為主，走路約3至5 分鐘可達公車站牌，交通情況中等，鄰近約5至7分鐘路程有 雙城國小等情狀，有兩造於準備程序期日之陳述可參（本院 卷第69、70頁），本院審酌系爭房屋所在之位置、交通便利 程度、被告使用系爭房地之經濟價值及所受利益等情，認原 告主張每月相當於不當得利之租金以年息5％ 為適當，核無 不可。又系爭房屋之估定價額為516,854 元，有臺北縣政府 地政局98年11月17日北地價字第0980951947號函附於本院卷 第68頁可稽，而系爭土地（即新店市○○段二城小段105 、 105-12及105-13地號）之申報地價為每平方公尺4,720 元， 有系爭土地之土地登記第一類謄本在卷可憑（本院卷第64頁 至第66頁），而系爭房屋坐落土地之面積依序為1268平方公 尺、權利範圍為200分之2，61平方公尺、權利範圍為4分之1 及50平方公尺、權利範圍為8分之1，則依系爭房屋坐落土地 之面積計算，系爭土地之申報總價應為161,230 元（計算式 ：【1268平方公尺×2/200＋61平方公尺×1/4＋50平方公尺 ×1/8】×4720元＝161329.6 元，元以下四捨五入），加計 系爭房屋前開估定價額，並按土地及建築物申報總價額年息 5％ 計算，被告每月應給付予原告相當於租金之不當得利金 額應為2,826元（計算式：【161,330元＋516,854元】×5％ ÷12＝2825.77 元，元以下四捨五入）。是以，原告訴請被 告應自98年7 月27日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相 當於租金之不當得利2,826 元，洵屬正當，自應准許。逾此
部分之請求，於法無據，應予駁回。
五、綜上所述，原告為系爭房屋之所有權人，被告無權占有系爭 房屋，而被告因使用系爭房屋而受有利益，致原告受有損害 ，自應返還其利益。從而，原告依民法第767 條所有物返還 請求權，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，及依民法第 179條不當得利之規定，請求被告給付自98年7月27日起至遷 讓房屋之日止，按月給付原告2,826 元，即屬有據，應予准 許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，爰分 別酌定相當擔保金額，予以准許。另原告敗訴部分既經駁回 ，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不 生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴一部為有理由、一部為無理由，依 民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如 主文。
中 華 民 國 98 年 12 月 24 日
民事第四庭 審判長法 官 周祖民
法 官 趙子榮
法 官 林怡伸
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 12 月 24 日
書記官 施若娟