臺灣臺中地方法院民事判決 98年度訴字第1236號
原 告 甲○○
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訴訟代理人 陳葳菕律師
被 告 丁○○
號
訴訟代理人 戊○○
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國98年12月8日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落台中縣太平市○○○段第一七一之一０九地號土地如附圖所示編號A-1部分面積三０五平方公尺之建物拆除，及編號A部分（不含A-1部分）面積三二四六平方公尺之農作物清除後，將該土地返還予原告。
被告應自民國九十八年六月三日起至返還第一項所示土地之日止，按月給付原告新台幣伍佰貳拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣肆拾陸萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰叁拾捌萬肆仟捌佰玖拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分：被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請， 由其一造辯論而為判決。
乙、實體部分：
壹、原告起訴主張：
一、坐落於台中縣太平市○○○段第171-109地號土地（下稱系 爭土地），經原告於民國96年9月4日台灣台中地方法院民事 執行處拍賣程序得標買受，並已給付價金及辦妥所有權移轉 登記手續，然被告無權占用系爭土地如附圖所示編號A部分 （包含編號A-1部分）面積計3551平方公尺，爰依民法第767 條之規定請求被告應將系爭土地如附圖所示編號A-1部分面 積305平方公尺之建物拆除，及編號A部分（不含A-1部分） 面積3246平方公尺之農作物清除後，將該土地返還予原告。 又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條定有明文。無權占有他人房屋，可能獲得 相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上 字第1695號判例參照）。被告無權占用原告上開土地，爰依
不當得利之規定請求被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還 上開土地之日止，按月給付原告新台幣（下同）9,864元。二、對被告抗辯之陳述：
（一）被告於98年7月2日答辯狀主張「先前歷經所有權人數次易 主，整筆土地買賣，均未爭執被告繼續無限期無償宅居墾 耕使用」云云，與被告於98年7月13日答辯狀所提出之被 證一，主張係魏火屘收取之租金收據相悖。蓋從該被證一 以觀，並無從確認是否與系爭土地有關，且該單據前後筆 跡不一，亦難證明親筆書寫者為何人，原告否認其真正性 。又倘若被告主張系爭土地前手等未向被告收取使用系爭 土地之對價或損害金，亦非能證明系爭土地前手等均同意 被告使用系爭土地，遑論被告與系爭土地前手等成立任何 債之關係。
（二）查被告歷經數10年未曾繳付使用系爭土地之對價，亦不知 系爭土地屢屢易手，遑論被告曾與系爭土地前手等具有成 立債之關係之意思合致，其等間顯不具有不定期租賃關係 無疑。
三、並聲明：⑴被告應將系爭土地如附圖所示編號A-1部分面積 305 平方公尺之建物拆除，及編號A部分（不含A-1部分）面 積3246平方公尺之農作物清除後，將該土地返還予原告。 ⑵被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止， 按月給付原告9,864元。⑶願供擔保，請准宣告假執行。貳、被告抗辯：
一、系爭土地於36年6月1日尚未分割前之地號為太平市○○○段 第171-1地號土地（答辯狀誤載為171-7地號土地，下同）， 其所有權人為林吳榮桂，因基於同情心口頭契約將本案系爭 土地無償租予被告父親丙○○建築房舍及耕種，後於39年2 月9日該171-1地號土地之所有權由魏火屘取得，魏火屘曾多 次向被告父親丙○○收取租金，此有被告提出之租金收據可 證，至56年7月21日所有權由乙○○取得，乙○○見丙○○ 清苦且目不識丁，即以丙○○幫忙看顧土地及供應電力、茶 水當作土地租金，嗣後該171-1地號土地陸續經過分割，於 83年2月23日分割出171-26地號土地，該171-26地號土地再 於85年6月27日復分割出系爭土地，而土地所有權則陸續由 施連昌、廖周秀英、謝文盛、賴銀練及原告取得，然丙○○ 並不知所有權業已易主。則被告於數10年前即以不定期之租 賃關係，存續開墾、使用系爭土地，依民法第451條之規定 「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」， 則本件應認被告就系爭土地仍係以不定期限繼續租賃中，嗣
後雖經原告取得所有權，然依民法第425條買賣不破租賃原 則，該租賃關係依然存在，故被告實有使用系爭土地之正當 權源。
二、又民法第955條規定「善意占有人，因改良占有物所支出之 有益費用，於其占有物現存之增加價值限度內，得向回復請 求人，請求償還。」，被告與其父親丙○○數10年前從一片 荒山野地中歷經填土、闢路、搬巨石、挖掘種植等，實已增 加系爭土地之價值。又本件原告拍得系爭土地之拍賣件，屬 於不點交件，係因系爭土地正因被告基於不定期租賃關係持 續占用中，原告方能以低於市價之價格標得，原告輕率以民 法第767條起訴，實有不當。
三、並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判 決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、得心證之理由：
一、原告主張其於96年9月4日經本院民事執行處拍賣程序得標買 受系爭土地，並已給付價金及辦妥所有權移轉登記手續，故 原告已取得系爭土地所有權乙節，業據原告提出本院核發之 不動產權利移轉證書及土地登記謄本各1紙為證，且為被告 所不爭執，自堪信為真實。然被告則以前揭情詞置辯，從而 ，本件首應審究者，厥為本件有無民法第425條買賣不破租 賃原則之適用。經查：
（一）按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權 讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；又前 項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或 未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。又基於 法律不溯及既往原則，並保護民法債編修正前之既有秩序 ，以維護法律之安定性，應認為祇要在民法債編修正前成 立之租賃契約，即無適用修正民法第425條第2項規定之餘 地（最高法院98年度第2次民事庭會議決議參照）。查 本件被告主張與系爭土地之前所有權人成立租賃契約之時 間均在88年4月21日即民法第425條第2項增訂公布前，即 無適用該項規定之餘地，先予敘明。
（二）次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任，民事訴訟法第277條定有明文；又私文書之真正，如 他造當事人有爭執者，則舉證人應負證其真正之責（最高 法院47年台上字第1784號判例參照）。查本件被告雖辯稱 ：被告父親丙○○前與系爭土地分割前之第171-1地號土 地所有權人林吳榮桂、魏火屘、乙○○均成立租賃契約， 依買賣不破租賃原則，該租賃契約對原告依然存在云云， 並提出以魏火屘名義出具之租金收據3紙為證，然原告既
爭執該私文書之真正，被告復無從證明該私文書係屬真正 ，該私文書自不得作為被告父親丙○○與魏火屘就第 171-1地號土地有成立租賃契約之證據。至被告雖另請求 本院傳訊證人己○○、乙○○以證明上開租賃關係之存在 ，然證人己○○之送達處所不明、證人乙○○則經通知後 未到庭，則被告既無從證明其所主張之租賃關係確實存在 ，其上開所辯即不足採。
（三）再按民法第955條規定，善意占有人因改良占有物所支出 之有益費用償還請求權，與土地所有人之回復原狀請求權 ，非因契約而互負債務，不生同時履行問題。上訴人以善 意占用系爭土地，對系爭土地支出有益費用云云，縱令屬 實，亦應另行請求，不得據為拒不交還土地之理由（最高 法院80年度台上字第2742號判決參照）。查被告主張其與 父親丙○○從一片荒山野地中歷經填土、闢路、搬巨石、 挖掘種植等，實已增加系爭土地之價值等情，縱屬真實， 亦不得作為被告占用系爭土地之正當權源或拒不交還土地 之合法理由。準此，被告既無合法使用系爭土地之正當權 源，原告於拍定買受系爭土地時，縱明知其上有建物或農 作物存在，惟原告並未同意被告繼續使用系爭土地，自無 容忍之義務，其請求被告拆屋還地，無違反誠信原則及濫 用權利情事，為有理由，應予准許。
二、又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179 條定有明文。依此規定，不當得利之請求權人得請求之 範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可 能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61 年台上字第1695號判例參照）。本件被告無權占用系爭土地 如附圖所示編號A部分（含A-1部分）之土地合計面積3551平 方公尺，致原告無法使用收益，則依社會通常觀念，被告獲 有相當於租金之不當得利，並因此致原告受有無法使用收益 該土地之損害，原告自得本於不當得利之法律關係請求返還 相當於租金之不當得利。次按建築房屋之基地租金，依土地 法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額 年息百分之10為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法 第25條規定，係指法定地價而言，又法定地價，依土地法第 148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在 平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉 辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自 行申報之地價而言，未於該期間內申報者，依平均地權條例 第16條規定，應以公告地價之百分之80為其申報地價。土地
法第105條準用同法第97條第1項關於基地計收租金之規定， 於請求返還相當於租金利益之事件，當亦可據為計算利益之 標準（最高法院49年台上字第1230號判例、87年度台上字第 2996號判決意旨參照）。又計算相當於租金之利益，除應以 不動產之價值為基礎外、尚須斟酌不動產所處位置、工商繁 榮情形，利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租 金相比較，以為決定（最高法院88年度台上字第1894號判決 意旨參照）。查系爭土地之地目為林，使用分區為山坡地保 育區，使用類別是農牧用地，96年1月的申報地價為每平方 公尺44元，有土地登記謄本在卷可考，本院審酌被告所占有 之土地，附近均為農作物，並無商家，業據本院勘驗現場屬 實，有本院勘驗筆錄1紙及照片8張附卷可稽，本院審酌該土 地之坐落位置、工商繁榮程度、可得利用之經濟價值等情事 ，認被告應返還之利益，以土地申報總價額年息百分之4計 算為適當。依此計算，原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日 起至拆屋還地完成之日止，按月給付原告521元（44×3, 551×4%÷12＝521，元以下4捨5入），為有理由。三、綜上所述，原告依民法第767條及第179條之規定，請求⑴被 告應將系爭土地如附圖所示編號A-1部分面積305平方公尺之 建物拆除，及編號A部分（不含A-1部分）面積3246平方公尺 之農作物清除後，將該土地返還予原告。⑵被告應自起訴狀 繕本送達翌日即98年6月3日起至返還上開土地之日止，按月 給付原告521 元，為有理由，應予准許。其餘逾此部分請求 ，為無理由，應予駁回。
四、本件原告與被告均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執 行，經核原告勝訴部分，於法相符，爰分別酌定相當之擔保 金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附 麗，應併予駁回。
肆、一造辯論、訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據 ：民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項、 第392條第2項。
中 華 民 國 98 年 12 月 22 日 民事第二庭 法 官 黃炫中
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 98 年 12 月 22 日 書記官