臺灣新竹地方法院民事判決 92年度重訴字第21號
原 告 ｍ○○
庚○○
己○○
吳張雅韻Ｐ○○○.
張桓誠Ｐ○○○之.
張桓維Ｐ○○○之.
張雅靜Ｐ○○○之.
張雅珍Ｐ○○○之.
張雅善Ｐ○○○之.
張雲堦Ｐ○○○之.
ｆ○○Ｗ○之繼承.
ｅ○Ｗ○之繼承人.
ｃ○○Ｗ○之繼承.
ｄ○Ｗ○之繼承人.
ａ○○曾季瑛之繼.
Ｗ○泓曾季瑛之繼.
兼 上 1 人
法定代理人 Ｒ○○○
原 告 Ｗ○鈞曾季瑛之繼.
ｂ○○曾季瑛之繼.
Ｚ○○曾季瑛之繼.
Ｙ○○曾季瑛之繼.
Ｘ○○曾季瑛之繼.
Ｕ○○○
Ｓ○○○
戊○○丙○○○之.
ｏ○○
ｐ○○○
甲○○
乙○○
子○○
丑○○
辛○○
柯敏昂寅○○之繼.
ｇ○○
Ｖ○○○
Ｑ○○○
上36人共同 羅秉成律師
訴訟代理人 魏順華律師
複代 理 人 黃振洋律師
曾能煜律師
魏順華律師
戴愛芬律師
被 告 朱昭勳律師（徐訓昌（徐溫河妹之繼承人）之遺產
管理人）
宇○○（徐溫河妹之繼承人）
天○○（徐溫河妹之繼承人）
Ａ○○（徐溫河妹之繼承人）
劉瀚元（黃○○之繼承人）
劉宥閎（黃○○之繼承人）
上2 人法定
代 理 人 劉湘雄
被 告 Ｂ○○（徐溫河妹之繼承人）
18樓之2
上6 人共同
訴訟代理人 潘秀華律師
被 告 地○○（徐溫河妹之繼承人）
Ｔ○○（徐溫河妹之繼承人）
亥○○○
1025號
宙○○
之107號
Ｉ○○
Ｏ○○
Ｄ○○
巳○○○
戌○○
兼上7人共同
訴訟代理人 玄○○
被 告 午○○○ （徐欽泉之繼承人）
Ｋ○○ （徐欽泉之繼承人）
Ｎ○○ （徐欽泉之繼承人）
1Ａ室
兼上3人共同
訴訟代理人 Ｇ○○ （徐欽泉之繼承人）
被 告 Ｆ○○ （徐欽泉之繼承人）
未○○○○（徐木田之繼承人）
Ｈ○○（徐木田之繼承人）
Ｌ○○（徐木田之繼承人）
Ｅ○○（徐木田之繼承人）
Ｃ○○（徐木田之繼承人）
酉○○（徐木田之繼承人）
Ｍ○○（徐木田之繼承人）
兼上7人共同
訴訟代理人 Ｊ○○（徐木田之繼承人）
被 告 申○○
上列當事人間租佃爭議事件，本判決如下：
主 文
一、確認原告與被告朱照勳律師（徐訓昌之遺產管理人）、地○ ○、宇○○、天○○、Ａ○○、劉瀚元、劉宥閎、Ｂ○○、 Ｔ○○間就坐落新竹縣竹東鎮○○○段二之三地號土地上之 新竹縣竹東鎮私有耕地竹柯字第十八號耕地三七五租賃關係 不存在。
二、確認原告與被告亥○○○、宙○○、Ｉ○○、Ｏ○○、Ｄ○ ○、巳○○○、玄○○、戌○○間就坐落新竹縣竹東鎮○○ ○段二之三地號土地上之新竹縣竹東鎮私有耕地竹柯字第十 八之一號耕地三七五租賃關係不存在。
三、確認原告與被告未○○○○、Ｈ○○、Ｊ○○、Ｌ○○、Ｅ ○○、Ｃ○○、酉○○、Ｍ○○、午○○○、Ｇ○○、Ｆ○ ○、Ｋ○○、Ｎ○○間就坐落新竹縣竹東鎮○○○段二之三 地號土地上之新竹縣竹東鎮私有耕地竹柯字第五十八號耕地 三七五租賃關係不存在。
四、確認原告與被告申○○間就坐落新竹縣竹東鎮○○○段二之 三地號土地上之新竹縣竹東鎮私有耕地竹柯字第五十九號耕 地三七五租賃關係不存在。
五、被告徐訓昌、地○○、宇○○、天○○、Ａ○○、劉瀚元、 劉宥閎、Ｂ○○、Ｔ○○應自民國九十二年五月十四日起至 返還全體共有人新竹縣竹東鎮○○○段二之三地號土地上如 附圖所示Ｂ′（面積計3,131平方公尺）部分土地之日止， 按年給付各原告如附表一所示金額。
六、被告亥○○○、宙○○、Ｉ○○、Ｏ○○、Ｄ○○、巳○○ ○、玄○○、戌○○應自民國九十二年五月十四日起至返還 全體共有人新竹縣竹東鎮○○○段二之三地號土地上如附圖 所示Ｃ′（面積計2,570平方公尺）部分土地之日止，按年 給付各原告如附表二所示金額。
七、被告未○○○○、Ｈ○○、Ｊ○○、Ｌ○○、Ｅ○○、Ｃ○ ○、酉○○、Ｍ○○、午○○○、Ｇ○○、Ｆ○○、Ｋ○○ 、Ｎ○○應自民國九十二年五月十四日起至返還全體共有人 新竹縣竹東鎮○○○段二之三地號土地上如附圖所示Ａ′（
面積計11,470平方公尺）部分土地之日止，按年給付各原告 如附表三欄所示金額。
八、被告申○○應自民國九十二年五月十四日起至返還全體共有 人新竹縣竹東鎮○○○段二之三地號土地上如附圖所示Ｄ′ （面積計10,304平方公尺）部分土地之日止，按年給付各原 告如附表四所示金額。
九、訴訟費用由被告徐訓昌、地○○、宇○○、天○○、Ａ○○ 、黃○○、劉瀚元、劉宥閎、Ｔ○○負擔十分之二；被告亥 ○○○、宙○○、Ｉ○○、Ｏ○○、Ｄ○○、巳○○○、玄 ○○、戌○○負擔十分之一；被告被告午○○○、Ｇ○○、 Ｆ○○、Ｋ○○、Ｎ○○；未○○○○、Ｈ○○、Ｊ○○、 Ｌ○○、Ｅ○○、Ｃ○○、酉○○、Ｍ○○負擔十分之一； 被告申○○負擔十分之一；餘由原告負擔。
十、本判決第五至八項於原告各以如附表一至四所示之金額供擔 保後得假執行；被告各以如附表一至四所示之金額供擔保後 ，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、緣坐落新竹縣竹東鎮○○○段2-3地號土地（下稱系爭土地 ）為原告及其他共有人所有，此有土地登記謄本可稽（參原 證01）。依竹東鎮公所卷存資料，被告等之被繼承人自民國 38年或67年起就系爭土地訂有竹柯字第18、18-1、58、59號 三七五耕地租約（下稱第18、18-1、58、59號租約），此有 耕地租約可考（參原證02）：
（一）第18號租約：現租約名義人為徐溫河妹，承租使用範圍如 複丈成果圖所示Ｂ`土地，徐溫河妹死亡後，由被告Ｔ○ ○、徐訓昌、地○○、宇○○、天○○、Ａ○○、黃○○ 、Ｂ○○等8人繼承其權利義務，黃○○於98年11月19日 死亡後，則由被告劉瀚元、劉宥閎2人繼承其權利義務。（二）第18-1號租約：現租約名義人為徐煌火，惟其已於84年亡 故，現繼承人為亥○○○、宙○○、Ｉ○○、Ｏ○○、Ｄ ○○、巳○○○、玄○○、戌○○等8人（參原證03）， 承租使用範圍如複丈成果圖所示Ｃ`土地。
（三）第58號租約：現租約名義人為徐木田、徐欽泉，而徐木田 已於90年亡故，現繼承人為李連鳳妹、Ｈ○○、Ｊ○○、 Ｌ○○、Ｅ○○、Ｃ○○、酉○○、Ｍ○○等8人（參原 証04），另徐欽泉亦於92年2月5日亡故，繼承人為午○○ ○、Ｇ○○、Ｆ○○、Ｋ○○、Ｎ○○等5人（參92年4月 1日聲明承受訴訟狀所附繼承系統表及戶籍謄本），承租 使用範圍如複丈成果圖所示Ａ`土地。
（四）第59號租約：現租約名義人為申○○，承租使用範圍如複 丈成果圖所示Ｄ`（黃色）土地。
二、經查，系爭4筆租約在簽立時，未得系爭土地全體共有人之 同意，故系爭租約對於未同意之共有人不生效力，原告自得 請求確認系爭租約無效：
（一）按共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法 第820條第1項定有明文，又民法第818條所稱各共有人， 按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權者 ，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利 限度內，按其應有部分行使用益權而言，至共有人對共有 物特定部分之使用收益，仍須徵得其他共有人全體之同意 ，非謂共有人對於共有物之全部或任何一部有自由使用收 益之權利。共有土地之出租屬共有物之管理行為，依民法 第820條第1項規定，除契約另有訂定外，由共有人全體共 同為之，如共有人未經其他共有人全體同意，擅將共有土 地出租予他人，對其他共有人不生效力，最高法院86年度 台上字第3020號判決揭示甚明。職是，依據上開法律規定 及實務見解可知，土地出租應由共有人全體共同為之，如 共有人未經其他共有人全體同意，擅將共有土地出租予他 人，對其他共有人不生效力，所謂不生效力，即自始、當 然不生效力。
（二）系爭土地之部分共有人鄭建樟、鄭邦汀、鄭邦汀在38年6 月間，與徐美勝、徐阿發、徐阿森分別成立第18號、58號 、59號等3筆租約，嗣於67年8月6日，18號租約再分拆為1 8、18-1號租約，此有原證02租約、附表05表格可稽。（三）原證02租約所載第18號租約之出租人為鄭建樟外9人，第 58號租約之出租人為鄭邦汀外6人，第59號租約之出租人 為鄭邦汀外29人，微論系爭租約上出租人欄僅有鄭建樟或 鄭邦汀之個人核印，所謂以外之人是為何人已有不明，且 是否確為同意亦非無疑。況系爭土地於35至65年間之共有 人計32名（參原證11），則系爭租約顯未經全體共有人同 意而為訂立。查無論原告等33人或其被繼承人，均未將系 爭土地出租與被告，故系爭租約對原告等33人應不生效力 ，原告等33人自得訴請確認系爭租約不存在。（四）系爭租約對於原告是否生效，係屬租約生效的特別要件， 倘被告主張已經全體共有人同意，依據舉證責任分配法則 ，應由被告負舉證之責：
１實務見解及法律規定：
⑴按主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所 須具備之特別要件，負舉證責任。而租賃契約，係以當
事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金 而成立。本件被告主張兩造就系爭房屋有租賃關係存在 ，既為原告所否認，則被告即應就兩造間就房屋使用收 益，與支付租金之事實，負舉證責任（最高法院83年台 上字第2405號判決）。另按共有物全部或一部之出租， 係屬民法第820條第1項所定管理行為，除契約另有訂定 外，應由共有人全體共同管理之，如共有人中之一人未 經其他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他 人，對於他共有人，不生效力（最高法院79年第2次民 事庭會議決議，85年度台上字第2139號判決）。依民法 第820條第1項規定，共同土地需得全體共有人同意方得 出租，係屬特別要件，若承租人主張租約已經全體共有 人同意，應舉證證明之。
⑵院字第2269號解釋謂：「事實為法律關係發生之特別要 件者，在消極確認之訴，應由被告就其存在負舉證之責 任，在其他之訴，應由原告就其存在負舉證之責任」。 最高法院19年上字第385號判例要旨則謂：「消極確認 之訴，應由被告負立證責任，如被告欲主張原告確為股 東，應由被告自負立證責任」，同院42年台上字第170 號判例、83年度台上字第2775號判決、91年度台上字第 1613號判決要旨併謂：「確認法律關係不存在之訴，如 被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任」。 ⑶臺灣省耕地租約登記辦法第2、3條規定：「耕地租約之 訂定、變更、終止或換訂登記，應由出租人會同承租人 於登記原因發生日起30日內，向當地鄉（鎮、市、區） 公所申請；前項租約登記，出租人或承租人不會同申請 時，得由一方敘明理由，檢附相關證明文件，單獨申請 登記…」；「申請耕地租約訂立或換訂登記者，應填具 申請書，並檢具下列證明文件：①租約正本2份、副本1 份。②承租人自任耕作切結書1份。③土地登記簿謄本1 份。④出租人及承租人之戶口名簿、國民身分證影本或 戶籍謄本1份。⑤土地使用分區證明書1份」。據上法規 可知，出租人與承租人在向鄉鎮公所在登記三七五租約 時，鄉鎮公所毋需審核該三七五租約有無經土地全體所 有權人同意，甚至有出租人未會同申請時，承租人一方 即得敘明理由，檢附相關文件，單獨申請登記之情形。 ２原告均為土地所有權人之一，在本案係訴請確認租約不存 在，主張的是消極事實，依舉證分配法理，原告毋需也無 法舉證「未曾同意出租」之事實。反之，被告主張兩造間 有租約存在，渠等有合法使用系爭土地之權限，故被告主
張的是積極事實，理當負舉證責任。雖被告已提出竹東鎮 公所留存之三七五租約，惟因民法第820條第1項有規定租 約生效之特別要件，不論一般租約或三七五租約之成立， 均需有全體共有人同意，否則對其餘未同意之共有人不生 效力。況且，鄉鎮公所在登記三七五租約時，並未審查該 租約有無全體共有人的同意，原證2的三七五租約雖然存 在，但無法推認已經全體共有人同意之事實。因此，倘被 告抗辯系爭三七五租約對系爭土地的全體共有人生效，應 另舉證證明之，不得僅以鄉鎮公所已有三七五租約之登記 ，即免除此項舉證責任。
３本件並無法律別有規定或顯失公平，而有舉證責任倒置之 情形：
⑴國民政府遷台後實施土地改革，而耕地三七五租約即為 土地財富重新分配政策下之產物，該條例自40年6月7日 實施至今，已有57年之久，其政策目的早已達成，因此 使貧困無著之佃農成為富人或一般中產階級，反觀早期 之地主因長期無法使用土地，又僅能收取微薄之租金， 導致家道中落者，亦不在少數，故耕地承租人已無保護 之必要，雖耕地三七五減租條例尚未廢止施行，惟在解 釋該條例時，不宜過度保護承租人，方能符合社會現狀 及國民法律感情。
⑵查被告長期使用系爭高達27,475平方公尺之土地，甚至 出租獲取鉅額租金收益，卻僅需繳納之極少數的租金， 原告雖為土地所有權人，卻因三七五租約而有近60年期 間無法使用系爭土地，則本件依法由被告舉證租約存在 之積極事實，並無顯失公平之處，反爾，倘由原告提出 38年間未同意出租系爭土地之證明，即有顯失公平之處 。
三、再者，系爭土地符合耕地三七五減租條例所指之無效或可得 終止租約之事由，原告自得本於所有權人之地位，請求確認 租賃關係不存在：
（一）原告茲先說明原證7、8照片所示之詳細位置： １原證7照片共計6張，第1、2張所示新豪記小館、檳榔攤、 福松外勞仲介公司、裱畫店之坐落位置略如93年4月9日複 丈成果圖之C1-4位置。第3張照片所示宿舍則位於複丈成 果圖之C2後方，第4張照片位於複丈成果圖C7、G、C6、B 之位置，第5張照片位於複丈成果圖所示C8或C9位置，第6 張照片所見空地、鐵皮建物，應位於複丈成果圖所示A3、 C2位置。
２原證8照片共計5張，第1-5張所見應為F、A4、D2等位置。
（二）系爭4筆租約之承租人均存有不自任耕作之事實，原訂租 約無待終止，當然的、對世的、向後的失其效力，原告縱 非三七五租約之出租人，亦得以渠為土地所有權人及租約 利害關係人之身份，主張租約有耕地三七五減租條例第16 條所指之無效情形，訴請確認租約不存在：
１法律規定及實務見解：
⑴耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定：「耕地承租 人應自任耕作，並不得將耕地轉租於他人；承租人違反 前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種 或另行出租」。
⑵最高法院70年台上字第4637號判例要旨謂：「耕地三七 五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指 承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承 租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者 ，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租 約無效之原因」，同院56年台上字第1520號判例要旨有 謂：「所謂不自任耕作，兼指轉租及將耕地借與他人使 用在內」。
⑶最高法院80年台再字第15號判決要旨謂：「耕地三七五 減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指承租人 違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無 待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅 而言，非謂租賃關係自始不存在」。
⑷綜上法律規定及實務見解可知，三七五租約第16條第2 項所指之租約無效為「當然、向後失其效力」，另無效 具有對世的效力，原告為系爭土地之所有權人之一，對 於三七五租約是否無效具有利害關係，縱非出租人，亦 有確認利益，可獨立提起訴訟確認租約不存在。舉例言 之，甲、乙、丙為土地所有權人，甲、乙2人與丁成立 三七五租約，將土地出租與丁，惟丁未自任耕作，甲、 乙明知上情，惟因與丁友好，不願提起訴訟確認租約無 效，此時倘認丙不得單獨起訴確認租約無效，顯已剝奪 憲法所賦予丙之訴訟權。
２經查：
⑴第18號租約部分：第18號租約上存有C1餐廳、C2宿舍及 B2水泥地，經徐溫河妹出租他人營業，而被告對上開事 實亦不爭執，此觀鈞院於92年9月26日勘驗筆錄內容即 知。職是，第18號租約之承租人確有不自任耕作之事實 ，系爭租約應屬無效。
⑵第18-1號租約：
①觀鈞院在92年9月26日勘驗筆錄可知，此號租約在第 一次測量之複丈成果圖顯示之編號為Ｅ，勘驗之結果 為一片竹林，並無耕作之事實。縱認竹林可認為有耕 作之事實（此為假設語氣！），惟竹林僅占租約面積 之一半，其餘部分則為雜草、空地（即92年12月1日 複丈成果圖所示編號G），足證此號租約在鈞院92年9 月26日勘驗時，存有不自任耕作之事實。
②新竹縣稅捐稽徵處竹東分處96年6月25日函文所附「 按一般稅率核課明細表」載明第18-1號租約中之徐燕 琴、宙○○、玄○○、亥○○○、Ｉ○○於87年間申 請改以一般稅率核課地價稅，足徵渠等未於系爭耕地 做農業使用，有不自任耕作之事實。
⑶第58號租約：
①本件租約於鈞院92年9月26日勘驗認定土地一部分存 有2、30顆之新種果樹，另有紅磚房及鐵皮屋，養雞 鴨，另編號G則為空地…等情，此觀92年12月1日複丈 成果圖及93年2月25日呈報狀檢附之第4頁照片即明。 再者，被告Ｇ○○於95年2月9日準備程序中復自承複 丈成果圖所示編號G的雞寮為伊等所建蓋。按建築雞 寮係作養雞使用，而非作農業使用，故此號租約亦符 合不自任耕作之事實。
②再觀93年4月9日複丈成果圖可知，第58號租約上亦存 有編號G雞舍、B1水泥地、編號C7之部分建物，可認 此號租約之承租人在耕地上興建建物、水泥地使用， 符合不自任耕作之要件，系爭租約應屬無效。
⑷第59號租約：
①觀93年4月9日複丈成果圖可知，第59號租約上存有C3 -9之建物，及B1水泥地，又在H1、H2上擺放廢棄物。 ②另觀92年9月26日勘驗筆錄可知，此筆租約於該時編 號D部分係擺放廢棄物，C部分在92年6月27日時則為 雜草，是此筆租約所示之土地未作農業使用，則符合 不自任耕作之要件。
３由新竹縣稅捐稽徵處竹東分處96年6月25日新縣稅東一字 第0960043015號函覆內容可知系爭租約有不自任耕作之事 實：
⑴查系爭土地之使用分區係特定農業區，已經國家76年起 停徵田賦，故被告等倘於系爭土地上從事農耕或未予耕 作，本毋需繳交田賦，除經稅捐稽徵處稽查認定被告等 做其他目的之使用外，被告等實無自行向稅捐稽徵處呈 報改一般稅率課徵土地稅捐之必要。
⑵觀前開函文之附件內容可知，原告所列第18、18-1、59 號耕地租約之全部承租人，已自行於87年4月10日向新 竹縣稅捐稽徵處竹東分處呈請依一般稅率課徵賦稅，由 此足徵第18、18-1、59號耕地租約之承租人係於耕地上 做非農業使用之事實（例如開設店面營業、建蓋非農舍 性質之地上物使用等等）。
⑶至第58號耕地租約之承租人雖未向稅捐稽徵處呈報改依 一般稅率核課稅賦，至多證明第58號租約之承租人未於 系爭耕地上做非農業之使用，仍無法證明其等有持續耕 作之事實。
（三）系爭耕地具有非因不可抗力繼續1年不為耕作之事實，原 告依法得終止租約：
１法律規定及實務見解：
⑴耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定：「耕地租 約在租佃期限屆滿前，承租人非因不可抗力繼續1年不 為耕作時，出租人得終止之」。
⑵最高法院84年台上字第1856號判例有謂：「承租人承租 耕地非因不可抗力繼續1年不為耕作，不問其不為耕作 者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七 五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，收回全部 耕地」；同院82年度第11次民事庭會議決議：「承租人 承租土地非因不可抗力繼續1年不為耕作者，出租人既 得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租 約，則不問承租人不為耕作之承租土地為一部或全部， 出租人均得終止租約，收回全部土地」。據上可知，承 租人若有非因不可抗力繼續1年不為耕作之土地，該土 地縱僅為耕地之一部，亦符合終止三七五租約之要件。 ２系爭耕地除有前述地上物林立、水泥地、擺放廢棄物等情 形外，其餘部分土地亦無耕種事實，近年來均荒蕪叢生雜 草（參原證7第6幀照片及原證8第1-5幀照片），並經新竹 縣稅捐稽征處於87年查處結果以認系爭土地「未作農業使 用」是實，改以一般用地稅率核課地價稅（參原證9稅捐 處函），顯已構成耕地三七五減租條例第17條第1項第4款 租約終止事由，茲詳述理由如下：
⑴第18號租約部分：此號租約除有前述「不自任耕作」之 明確事實外，亦符合非因不可抗力繼續1年不為耕作之 情形。
⑵第18-1號租約部分：觀鈞院92年9月26日勘驗筆錄，及 地政事務所92年12月1日複丈成果圖可知，此筆租約僅 有部分面積為竹林（即92年12月1日複丈成果圖所示編
號E），其餘部分則為編號G空地，再觀以93年4月7日複 丈成果圖可知18-1號租約僅在D2部分種植竹子，其餘大 部分土地均有非因不可抗力繼續1年不為耕作之事實， 再觀以新竹縣稅捐稽徵處竹東分處96年6月25日函文所 附「按一般稅率核課明細表」載明第18-1號租約中之Ｏ ○○、宙○○、玄○○、亥○○○、Ｉ○○早於87年間 即申請改以一般稅率核課地價稅，足徵渠等未於系爭耕 地做農業使用，依據最高法院84年台上字第1856號判例 ，此號租約已符合三七五減租條例第17條第1項第4款所 指終止租約之情形。
⑶第58號租約部分：
①觀原證8第1-5幀照片及原證7第4幀照片，及93年4月9 日複丈成果圖可知，此號租約所示耕地均為荒蕪，並 建蓋G雞舍、B1水泥地、C7建物使用，存有非因不可 抗力繼續1年以上未耕作之事實。
②另觀92年12月1日複丈成果圖可知，此筆租約在92年1 2月間存有編號F雞舍，另編號G部分則為空地，並無 耕種事實，依據最高法院84年台上字第1856號判例意 旨，可認系爭耕地有非因不可抗力繼續1年以上未耕 作之事實。
③此筆租約之承租人在本案進行調處時，曾提出1份附 圖（參卷二第84頁附件二），自承該附圖所示藍色部 分土地已成為河床地（即93年4月9日複丈成果圖所示 A2），黃色部分則為中油埋設管線之處，渠等僅在該 附圖所示綠色部分種植柑橘等語。
④被告Ｇ○○在鈞院92年9月2日審理時則陳稱：「灌溉 溝渠被原告賣掉，所以我們沒有水源可以耕作，所以 我們才有荒地，我們有辦休耕」等語，是承租此號租 約之承租人已自承僅在部分耕地種植，其餘土地未耕 作，依據最高法院84年台上字第1856號判例意旨，可 認系爭耕地存有非因不可抗力繼續1年以上未耕作之 事實，符合法定終止租約之要件。
⑷第59號租約部分：此筆租約上除有前述「不自任耕作」 之情形外，亦符合非因不可抗力繼續1年不為耕作之情 形。
３原告等前於91年5月3日聲請調解狀及準備書狀送達時，已 向被告為終止租約之表示，是第18、18-1、58、59號租約 已生合法終止之效力，則系爭4筆租約於該時已確定終止 ，原告請得請求確認租約不存在。
四、原告得向被告請求相當於租金損害之不當得利：
（一）系爭租約有前揭無效及業經終止之情，被告占用系爭土地 已無法律上原因，並致原告受有相當於租金額之損害，原 告自得據民法第179條不當得利損害賠償請求權、民法第 184 條侵權行為損害賠償請求權，為不當得利之損害賠償 請求。
（二）系爭土地分為4個租約，第58號租約之面積為11,470㎡， 第59號租約之面積為10,304㎡，第18號租約之面積為3,13 1㎡，第18-1號租約之面積為2,570㎡，面積合計27,475㎡ ，此有竹東地政事務所93年10月5日所繪租約分耕位置圖 可稽。系爭土地自91年起之申報地價為新臺幣（下同）14 63.2元（參地籍圖謄本），而系爭土地臨路，位處新竹、 竹中及竹東之交叉匯口，附近商店林立（參92年6月27日 勘驗筆錄），被告等尚於系爭土地上建屋營業及收租，故 原告認以租金率8%為適當，則自92年5月13日起訴狀繕本 送達被告之翌日起至返還各別占用土地日止，各租約被告 應給付每年不當得利額如檢呈之附表1-4所示。（三）計算式說明：
１各租約每年之不當得利數額：
申報地價1463.2㎡/元×各個租約之面積×年租金8%＝各 租約每年之不當得利總額
２各原告於每個租約得請求之不當得利數額：
各租約每年之不當得利總額×各原告於系爭土地上之持分 權利＝各個原告在每個租約得請求之金額。
（四）茲說明各個租約之每年不當得利總額：
１18號租約：1463.2㎡/元×3,131㎡×0.08＝366,502元 ２18-1號租約：1463.2㎡/元×2,570㎡×0.08＝300,834元 ３58號租約：1463.2㎡/元×11,470㎡×0.08＝1,342,632元 ４59號租約：1463.2㎡/元×10,304㎡×0.08＝1,206,145元（五）各原告於每個租約中得向被告請求之金額詳如附表1-4所 示。
（六）訴訟標的金額：
１18號租約，原告每年請求之總額為41,825元。 ２18-1號租約，原告每年請求之總額為34,330元。 ３58號租約，原告每年請求之總額為153,224元。 ４59號租約，原告每年請求之總額為137,637元。 上開4項金額合計367,016元。自92年5月14日至98年5月13日 ，計6年，不當得利數額合計2,202,096元。（七）為此聲明
１確認原告與被告朱照勳律師（徐訓昌之遺產管理人）、地 ○○、宇○○、天○○、Ａ○○、劉瀚元、劉宥閎、Ｂ○
○、Ｔ○○間就坐落新竹縣竹東鎮○○○段二之三地號土 地上之新竹縣竹東鎮公所竹柯字第18號三七五耕地租約關 係不存在。
２確認原告與被告亥○○○、宙○○、Ｉ○○、Ｏ○○、Ｄ ○○、巳○○○、玄○○、戌○○間就坐落同上地號土地 上之新竹縣竹東鎮公所竹柯字第18-1號三七五耕地租約關 係不存在。
３確認原告與被告未○○○○、Ｈ○○、Ｊ○○、Ｌ○○、 Ｅ○○、Ｃ○○、酉○○、Ｍ○○、午○○○、Ｇ○○、 Ｆ○○、Ｋ○○、Ｎ○○間就坐落同上地號土地上之新竹 縣竹東鎮公所竹柯字第58號三七五耕地租約關係不存在。 ４確認原告與被告申○○間就坐落同上地號土地上之新竹縣 竹東鎮公所竹柯字第59號三七五耕地租約關係不存在。 ５被告徐訓昌、地○○、宇○○、天○○、Ａ○○、黃○○ 、Ａ○○、劉瀚元、劉宥閎、Ｔ○○應自民國92年5月14 日起至返還全體共有人同上地號土地上如附圖所示Ｂ′（ 面積計3,131平方公尺）部分土地之日止，按年連帶給付 各原告如附表一Ｅ欄所示金額。
６被告亥○○○、宙○○、Ｉ○○、Ｏ○○、Ｄ○○、巳○ ○○、玄○○、戌○○應自民國92年5月14日起至返還全