臺灣板橋地方法院民事判決 98年度訴字第677號
原 告 丙○○
訴訟代理人 黃坤鍵律師
徐志明律師
孫寅律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 邱碩松律師
上列當事人間請求減少價金事件，經台灣台北地方法院裁定移送
前來（該院98年度審訴字第45號），本院於民國98年11月17日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣玖萬元，及自民國九十八年四月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十二，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新台幣叁萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣玖萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告透過訴外人東森房屋復興加盟店之仲介（下 稱東森房屋仲介公司），於民國97年5 月2 日，以總價新台 幣（下同）770 萬元，向被告購買坐落台北縣新莊市○○街 56巷5 號9 樓房屋（下稱系爭房屋）及所坐落土地。而簽約 前原告即再三詢問系爭房屋是否有漏水等瑕疵，惟被告均向 東森房屋仲介公司及原告表示房屋並無滲漏水等瑕疵，自來 水及排水系統均正常，兩造並於97年6 月28日交屋。豈料原 告於97年7 月初遷入居住後，竟發現：①廚房、前後陽台漏 水、客廳多處漏水（下稱系爭漏水瑕疵）、②廚房無法排水 導致地面積水（下稱系爭廚房排水瑕疵）、③馬桶沖水後無 法止水、④3 個雨遮均漏水、⑤冷氣排水無管路導引，自9 樓直接滴落1 樓地面、⑥熱水器及房間冷氣均故障等重大瑕 疵，無法居住，經長時間檢查始發現被告將整間房屋油漆， 並施工遮蓋廚房漏水處，以掩飾房屋之重大瑕疵，非經長期 入住無法發現，被告惡意隱瞞而故意不告知上開瑕疵。原告 多次以存證信函請被告處理，被告均置之不理。原告委託廠 商估價修復瑕疵所需費用為80萬元，爰依民法第359 條規定 ，請求被告返還減少價金之80萬元等語。聲明請求：被告應 給付原告80萬元及自起訴狀繕本送達翌日（即98年4 月2 日 ）起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：㈠被告曾居住系爭房屋11年之久，其間並無漏水
情事，出售前亦未加以粉飾整修，否認系爭房屋有何漏水之 瑕疵，原告應負舉證責任。㈡兩造曾與東森房屋仲介公司、 及該仲介公司引荐之漏水專業人員邱茂槐共同會勘，發見漏 水原因係屋頂防水層有小塊破損，應係雨水自該處滲入所致 ，經評估修補工程費用約6 萬元。然該屋頂防水層發生破損 應係雙方點交房屋後，因屋頂防水層材料老化等自然物理現 象或因其使用年限所產生破損，並非物之品質存有瑕疵，且 係點交房屋後所發生，自不可歸責被告。原告所提之漏水照 片，其拍攝日期為97年10月，距交屋日期已超過3 個月，是 縱系爭房屋確有漏水情形，均非交屋前即已存在，難認被告 應負物之瑕疵擔保責任。㈢退步言之，縱認系爭房屋漏水原 因係交屋前即已發生，被告須負瑕疵擔保責任，惟該大樓屋 頂屬區分所有建築物共有部分及不得為約定專用部分，其修 繕費及其他負擔，依民法第799 條之1 第1 項及公寓大廈管 理條例第10條第2 款規定，應由各所有人按其應有部分分擔 之；其共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管 理負責人或管理委員會為之；或其費用由公共基金支付或由 區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。故屬全體住 戶共用部分，不應由被告獨自負擔。其次，屋頂防水層破損 若係漏水主因，則僅須重鋪防水層及就屋內水痕以油漆修補 即可，原告卻以較原建商新建時更高之標準施作屋頂防水層 ，並幾乎以重新裝潢方式估算修復費用，顯不合理。原告所 列系爭房屋之浮濫施工費用，自難作為系爭瑕疵物市場實際 價格之證明，原告請求被告應返還減少之價金80萬元，自非 有據等語，資為抗辯。併為答辯聲明：駁回原告之訴及假執 行之聲請；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：
㈠兩造透過訴外人東森房屋仲介公司居間，於97年5月2日簽訂 系爭房地買賣契約，並於同年6月28日完成點交手續。 ㈡原告於96年9月26日以存證信函通知被告系爭房屋漏水情事 ，並要求減少價金80萬元，經被告收受後，於96年10月1日 以存證信函函覆原告無漏水情事。
㈢兩造於台北縣新莊市調解委員會調解時，曾同意委由漏水專 業人員會勘後提出解決方案。嗣兩造經由東森房屋仲介公司 引荐漏水專業人員邱茂槐會勘，發見漏水原因係屋頂防水層 有小塊破損，應係雨水自該處滲入所造，經評估修補工程約 需6萬元。
四、兩造爭執事項要點：
㈠系爭房屋有無原告主張之①廚房、前後陽台、客廳多處漏水 （即系爭漏水瑕疵）、②廚房無法排水導致地面積水（即系
爭廚房排水瑕疵）、③馬桶沖水後無法止水、④3 個雨遮均 漏水、⑤冷氣排水無管路導引，自9 樓直接滴落1 樓地面、 ⑥熱水器及房間冷氣均故障等瑕疵存在？如為肯定，被告應 否就上開瑕疵負物之瑕疵擔保責任？
㈡被告抗辯其中系爭漏水瑕疵係系爭房屋點交後始發生，其不 負物之瑕疵擔保責任，有無理由？
㈢倘漏水情事係交屋前即存在，被告抗辯因漏水原因係屋頂防 水層破損所致，修復費用應由區分所有權人按應有部分比例 分擔之，不應獨由被告負擔，有無理由？
㈣倘被告應負物之瑕疵擔保責任，原告得請求減少之價金應為 若干金額始為合理？
五、兩造透過訴外人東森房屋仲介公司居間，於97年5 月2 日簽 訂系爭房地買賣契約，於同年6 月28日完成點交手續。嗣原 告於96年9 月26日以存證信函通知被告系爭房屋漏水情事， 並要求減少價金80萬元，被告收受後，以97年10月1 日存證 信函函覆原告否認系爭房屋有漏水情事。其後兩造於台北縣 新莊市調解委員會調解時，曾同意委由漏水專業人員會勘後 提出解決方案，而由東森房屋仲介公司引荐廠商邱茂槐共同 會勘，發見漏水原因係屋頂防水層有破損，應係雨水自該處 滲入所致，經評估屋頂防水層修補費用約需6 萬元等事實， 為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書1 份、房地產點交 書1 件、存證信函2 份、廠商邱茂槐出具之估價單1 件等影 本在卷可稽，自堪信為真正。
六、原告主張系爭房屋有前述①廚房、前後陽台、客廳多處漏水 、②廚房無法排水導致地面積水、③馬桶沖水後無法止水、 ④3 個雨遮均漏水、⑤冷氣排水無管路導引，自9 樓直接滴 落1 樓地面、⑥熱水器及房間冷氣均故障等應由被告負瑕疵 擔保責任之瑕疵等語，為被告否認，並以上開情詞抗辯。查 ：
㈠按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之 物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出 賣人。」、「買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查 不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。」、「不能即 知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者 ，視為承認其所受領之物。」，民法第356 條第1 項、第2 項、第3 項定有明文。本件兩造係於97年6 月28日點交房屋 ，有房地產點交書1 件可證，而原告97年9 月26日寄發被告 之存證信函，內容僅提及「廚房、前後陽台及客廳多處滲漏 水」（見原證6 存證信函）、暨被告97年10月1 日寄發原告 之存證信函內容提到原告曾於同年7 月間通知被告有關「廚
房洗手台漏水」（見被證1 存證信函）外，其餘關於原告所 稱之馬桶沖水後無法止水、3 個雨遮均漏水、冷氣排水無管 路導引，自9 樓直接滴落1 樓地面、熱水器及房間冷氣均故 障等瑕疵，原告則至本件起訴時即97年12月23日始為主張（ 見原告起訴狀上之台灣台北地方法院收狀戳），距點交房屋 之日，已將近6 個月，而原告自認於購買系爭房屋前曾看屋 數次，且交屋後，原告所主張之馬桶沖水後無法止水、3 個 雨遮均漏水、冷氣排水無管路導引而自9 樓直接滴落1 樓地 面、熱水器及房間冷氣均故障各該項，皆屬依通常檢查即能 發見之瑕疵，並非不能即知之瑕疵，依前開規定，已視為原 告承認其所受領之物，故就馬桶沖水後無法止水、3 個雨遮 均漏水、冷氣排水無管路導引而自9 樓直接滴落1 樓地面、 熱水器及房間冷氣均故障等各該項，自不得對被告主張物之 瑕疵擔保責任。
㈡另原告主張系爭漏水瑕疵、系爭廚房無法排水瑕疵部分，被 告雖否認，然原告主張之該部分事實，業據其起訴時提出照 片26張（見原證5 之p1至p15 所示照片）、本院審理時提出 照片6 張（見本院卷第93、94頁）、東森房屋仲介公司97年 10月27日出具之會勘房屋漏水證明書1 份等件可證，其中東 森房屋仲介公司出具予原告之上揭會勘房屋漏水證明書，內 容記載97年10月25日上午10時許，該仲介公司店長陳志明、 蔡素麗、胡亞婷、被告夫妻、原告、廠商邱先生、蕭先生等 人共同至系爭房屋會勘房屋漏水、水痕、廚房排水、排水不 正常情形（見本院卷第115 頁），且被告亦不爭執兩造與東 森房屋仲介公司及廠商邱茂槐共同會勘、暨邱茂槐會勘後認 為系爭房屋漏水原因係因屋頂防水層破損所致等情（見本院 卷第20頁），又兩造97年6 月28日交屋後，原告旋於97年7 月間即通知被告關於系爭廚房排水瑕疵情事，及於辛克樂颱 風過後之97年9 月17日通知被告關於客廳天花板滲水瑕疵情 事，被告亦於同年9 月19日到場勘查等事實，亦有被告所提 寄發原告之存證信函1 份在卷足徵（見本院卷第23至第26頁 ），而系爭漏水瑕疵、系爭廚房無法排水瑕疵，均非屬依通 常之檢查即能發見之瑕疵，且原告於發見上開瑕疵後旋即通 知被告，已如前述，故原告主張系爭房屋有系爭漏水瑕疵及 系爭廚房無法排水之瑕疵存在，乃可憑採。
七、至於被告辯稱系爭漏水瑕疵係交屋後始發生，故其不負物之 瑕疵擔保責任乙節。查系爭漏水瑕疵之原因係屋頂防水層破 致雨水滲入所致，此為被告所不爭（見本院卷第20頁），並 有原告所提屋頂防水層破損情形之照片16張可稽（見本院卷 第95至101 頁），而該屋頂防水層破損之情形早已存在約2
、3 年之久，且原告於97年7 月遷入系爭房屋之初即向證人 甲○○表示系爭房屋之廚房有排水無法排出之情，亦據證人 即居住於該棟樓約13年之住戶甲○○到庭結證證述屬實，此 有本院98年11月17日言詞辯論筆錄在卷足憑，且原告購屋前 看屋時，系爭房屋牆壁均係塗白色，並有局部粉刷的痕跡， 除其於本院陳明外，亦據原告於台灣板橋地方法院檢察署98 年度偵字第12384 號對被告提起刑事詐欺告訴之偵查案件中 陳稱於卷屬實，有該署98年度他字第17號偵查影印卷之98年 3 月27日訊問筆錄足憑，復有原告所提之系爭房屋內部天花 板照片可稽（見原證5 標示p1至p7照片、p9至p15 照片）， 足認原告主張系爭漏水瑕疵係交屋前即存在等語，乃可憑採 ，被告抗辯系爭漏水瑕疵係交屋後始發生云云，為不足取。 至於東森房屋仲介公司職員胡亞婷雖於台灣板橋地方法院檢 察署98年度偵字第12384 號原告對被告提起刑事詐欺告訴之 偵查案件中證稱：「我們之前有過去看房子，認為沒有問題 後才簽約，且我們也沒有重新裝潢。當時並沒有發現有任何 的漏水現象等情形。產生問題是在辛勒克颱風後才發生的。 」等語（見該署98年度他字第17號偵查影印卷之98年3 月27 日訊問筆錄），然被告自認於委託東森房屋仲介公司居間出 售之前，尚曾於97年初曾委託永慶房屋仲介公司出售未果後 ，方於97年4 月間再委託東森房屋仲介公司出售，而仲介公 司人員並未居住於系爭房屋，漏水之瑕疵復非屬依通常之檢 查即可發見之瑕疵，故證人胡亞婷之上開證言，不足為被告 有利之認定。
八、按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀 念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質 而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號 判例）。物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之 規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有 瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人 得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失 公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354 條第1 項本 文、第359 條亦分別著有規定。本件系爭房屋於交屋前即存 在有系爭漏水瑕疵及系爭廚房排水瑕疵，已如前述，則原告 主張被告應負物之瑕疵擔保責任，主張依民法第359 條規定 請求減少價金，洵為正當。被告雖辯稱漏水原因係屋頂防水 層破損所致，故修復費用應由區分所有權人按應有部分比例 分擔之，不應獨由被告負擔等語，然被告依法既應對原告負 物之瑕疵擔保責任，已如前述，而被告是否得向其他區分所
有權人請求按應有部分比例分擔，乃屬被告與其他區分所有 權人間之問題，自不得以此對抗原告。
九、原告就系爭漏水瑕疵及系爭廚房排水瑕疵，得請求減少價金 若干金額部分，原告雖主張請求減少價金80萬元，惟為被告 否認，並以上揭情詞抗辯。查，原告本件雖主張請求減少價 金80萬元，然除系爭漏水瑕疵及系爭廚房排水瑕疵外，其餘 原告所主張之馬桶沖水後無法止水、3 個雨遮均漏水、冷氣 排水無管路導引，自9 樓直接滴落1 樓地面、熱水器及房間 冷氣均故障等項，均不得認為屬物之瑕疵，業如前述，上開 各項自不得請求減少價金，故其主張減少價金80萬元，為不 可採。惟就系爭漏水瑕疵及系爭廚房排水瑕疵，原告得請求 減少價金之金額若干始為合理乙節，原告雖提出總價分別為 821,500 元、846,300 元之估價單影本2 紙為憑（見原證9 、原證10），然就該2 張估價單之內容，單就系爭屋頂防水 層破損部分，施作項目分別為屋頂原防水層拆除清運（49,5 00元）、屋頂水泥砂粉光打底（77,500元）、屋頂作PU防水 （底油、中材、面材各一道）（99,000元）、屋頂防水完成 後打混凝土（6 至8 公分厚）（77,500元）、屋頂地板貼磁 磚（117,800 元），顯非單純之修復，已超過必要之合理範 圍，且增加原來所無之屋頂頂樓磁磚，而其餘關於屋內之施 工項目，亦多非修復而為重新裝潢，故非可採。本院依據原 告於上開偵查案件中所提5 份估價單及於本院所提原證9、 10兩份估價單，共計7 份估價單（見上開偵查影印卷第4至9 頁、原證9 、10）之施工項目內容綜合判斷，認為就系爭廚 房排水瑕疵部分，以廠商鄭鏡明於97年9 月27日所出具之該 張估價單施工項目編號第11項之「廚房流理台漏水檢修，8, 000 元」（見偵查影印卷第4 頁），乃為合理。另就屋頂防 水層破損修復部分，以廠商邱茂槐所出具、且為被告不爭執 、修復費用6 萬元之該份估價單（見上開偵查影印卷第9頁 ）為合理；而因屋頂防水層破損所致之屋內天花板受損部分 ，則以廠商鄭鏡明於97年11月7 日所出據之估價單編號第9 項之施工項目「全戶油漆（天花板部分），22,000元」為合 理（見上開偵查影印卷第5 頁）。以上合計90,000元（8,00 0 ＋60,000＋22,000＝90,000），故原告得請求減少價金之 金額應為90,000元，逾此範圍之請求，則非有據。十、綜上，原告基於民法第359 條規定，請求被告返還所減少之 價金90,000元及自起訴狀繕本送達翌日即98年4 月2 日起至 清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息部分，為有理由， 應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。十一、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核
原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金 額宣告之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗 ，併駁回之。
十二、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述、攻擊防禦方法 及所提之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不 一一論述，附此敘明。
十三、結論：原告之訴為一部分有理由，一部分無理由，依民事 訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條，判決如主文 。
中 華 民 國 98 年 12 月 9 日 民事第一庭 法 官 陳翠琪
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 12 月 10 日 書記官 簡曉君