損害賠償
臺灣彰化地方法院(民事),訴字,98年度,611號
CHDV,98,訴,611,20091225,1

臺灣彰化地方法院民事判決　　　　　　　 98年度訴字第611號
原　　　告　甲○○
被　　　告　恒拓建設股份有限公司
法定代理人　己○○
訴訟代理人　林更祐律師
複　代理人　乙○○
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國98年12月8日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬柒仟肆佰貳拾元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。本判決第一項原告勝訴部份及該部分之訴訟費用得假執行；被告如以新台幣壹拾陸萬柒仟肆佰貳拾元供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告 於起訴時係聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）530, 640元，嗣於訴狀送達後以書狀擴張聲明為：被告應給付原 告667,168元，核係擴張應受判決事項之聲明，合於前揭規 定，自應准許，合先敘明。
二、本件原告起訴主張：
㈠原告代理銷售被告所建之台灣新故鄉建案，經雙方談妥銷售 條件，並於98年1月16日簽訂銷售合約書，自98年2月2日至 98年5月31日止銷售期間內，原告共銷售編號A3以380萬元（ 底價396萬元）、D41以360萬元（底價365萬元）、B57以438 萬元（底價445萬元）等房屋，被告自售之編號E26（底價 395萬元）及出租E27房屋每月8,000元（底價365萬元），依 合約規定皆視同成交，原告自得依系爭合約第7條第1項之規 定，三成以下以銷售總額1,916萬元之2.2%計算，請領銷售 佣金共421,520元，扣除被告代繳之電話費、早餐費、水費 及5%稅額後，應給付原告307,005元，被告卻以退戶不能請 款或任意私自扣款，僅願給付原告63,421元，致原告蒙受佣 金損失333,584元，為此，原告依係爭合約第10條之規定， 對於被告違約所致原告之損害請求被告加倍賠償即667,16 8 元。
㈡又被告私自將原告銷售之編號B57客戶戊○○移至編號E26， 卻先告知原告客戶戊○○已退戶，事後被告亦不履行合約第



5 條客戶購屋付款辦法之約定，即：⒈0元即可交屋；⒉自 備款一般可分3年36期由被告公司提供無息貸款；⒊特殊戶 經報備公司同意後自備款最高可分5年60期無息貸款，僅願 意提供最高50萬元無息貸款，明顯違反合約，若造成退戶亦 係因被告廣告不實；且B57倘如被告所言無法辦理貸款，被 告應提出向銀行貸款遭拒之證明，被告所提退款證明，並不 能證明銀行已審酌買方資料而認無法放款等情，再依廣告內 容，自備款為10萬元，惟履約時被告卻諸多刁難，不同意D4 1買主黃筠婷以20萬元先完成交屋，原告為給其保證始當場 會同丙○○在訂單上載明定金2萬、簽約8萬、用印5萬、對 保5萬、貸款340萬、總價360萬，並備註若有貸款差額公司 提供三年公司無息平均攤還等語，證人丙○○卻於鈞院言詞 辯論期日陳稱這些字句係全原告所寫，並非其字跡，不知道 原意云云，雖無法知悉證人丙○○當初係如何處理D41之貸 款及過戶事宜，但依訂單及謄本即可明知，訂單約明被告須 幫買方貸款最高可達340萬元，若被告無法幫買方貸款上開 金額，原即應提供3年無息貸款以彌補銀行貸款之差價，但 此個案當買方貸款291萬元時，被告卻不願意履行訂單及合 約約定，提供49萬元無息貸款，最後黃筠婷僅以自備款69 萬元交屋，被告所為與先前約定不符，顯有不實廣告之嫌， 證人丙○○又證稱本案可貸款8成，一般公司無息為30或40 萬元，最高始達50萬元，然銀行貸款金額究竟多少尚未申請 實無從得知，被告所為有違內政部對於廣告不得有不實之規 定，故原告主張B57已等同銷售完成，並可請領以該戶底價 395萬元2.2%計算之佣金8.69萬元。另被告曾於591出租網中 廣告出租系爭房屋，被告委託原告銷售卻又令原告出租房屋 ，應認被告亦認同出租等同銷售完成，所以原告出租E28， 自得主張以售屋底價365萬元之2.2%計算佣金8.03萬元，並 請求雙倍之賠償費用。
㈢房屋銷售一般分有包銷及包櫃之區別，差別即在於系爭合約 第4條第3款關於接待中心費用之約定由何方負擔，被告主張 電話費常因銷售員自用而毫無節制，希望原告自行負擔，原 告衡酌上情而同意記載於上開條款，然而橫諸常情，通常由 賣方及被告應支付電話費始為妥適，併於敘明。又因為原告 先前曾銷售總瑩建設股份有限公司中科傳奇建案，客戶出價 往往低於底價，通常會先收取斡旋金等待公司是否同意以客 戶出價出售，公司決策常須3、4天，客戶也常因此不願購買 ，於是原告便提議客戶出價低於底價3%以內，原告得不經被 告同意即行出售，並定明於系爭合約第4條第1、2款。且於 銷售期間，每星期一下午2點固定至被告社區內之接待中心



召開銷售會議，銷售中心由丙○○留守，主要開會人員為被 告、廣告企劃負責人李瑞明、原告、被告員工張淑娟及賴孟 言，證人丙○○未參與E27會議，卻為虛偽證言，證稱E26至 E28難銷售，因此，其與原告均未銷售而僅出租云云，所言 並不實在，實則承租人蔡夢秋於銷售期間看到被告刊登於59 1租屋網上出租E27之訊息，原告確認後，便交由賴孟言與之 簽定出租合約，又承租人柯麗卿部分亦同，原告雖曾向其銷 售E27及F20，惟柯麗卿因個人經濟考量無力承購，最後由被 告員工張淑娟之安排承租社區內F7之房屋，丙○○卻據此謊 稱原告未銷售E26至E28一節，何時原告買賣契約變成免費仲 介出租，且於銷售期間依約倘業主自售視同原告業績，縱被 告員工張淑娟有出售房屋，本屬原告業績，為何須另給張淑 娟獎金，其等證言均屬不實，況丙○○對親自參與之E27出 租及親自出售D41一事訛稱不知道、不了解，其心可議，又 ，被告公司於銷售第2戶時，便限定原告無息部份僅能提供 於較小之A、E區40萬元，較大戶之B、G區僅能50萬元，銷售 第3戶E18時，更遭被告刁難，先是要原告取消E18由被告提 供無息貸款之優惠，後又要原告將總價提高為370萬元且公 司無息貸款，反反覆覆，兩造間已無法溝通，被告竟視系爭 合約於無物，早於98年3月30日第5週會議時，已歷時一個半 月均未有客戶成交或出價，於是原告提議加強樣品屋裝潢， 被告強調先收取一、二戶斡旋金，且樣品屋30萬元裝潢可以 隨便賣，但當原告收取A3之斡旋金後，被告卻否認承諾前開 樣品屋可隨便賣等情，亦表示不可以搭配被告無息貸款使用 ，並於事後改稱並要求原告必須向客戶收取自備款10萬元， 然而，原告係因為被告提供係爭合約第5條之客戶優惠辦法 始認為本案係可承接之標的，被告遽為違約取消上開優惠， 雙方心結已深，最後，被告仍不同意以350萬元出售E8，僅 答應出售A11，並強要原告簽立先行離場協議書，協議書中 載明A3、D41、B57業績保留，待客戶完成核撥貸款手續，再 由原告請款，並增列將E18改為A11之業績，然E18客戶並不 同意換為A11而僅能以退戶辦理，原告迫於被告尚未給付任 何銷售佣金，只能答應該不平等協議，被告違約造成買戶退 戶，原告依此請求依底價395萬元之2.2%計算服務費，並非 無理，又依合約第4條第1項規定，原告本可於低於底價3%授 權範圍內決定是否出售，同條第2項亦規定，原告倘低於底 價3%則須被告同意始可出售，服務費均不須負擔差價，被告 無憑無據主張扣除差價40%之款項，即A3扣除64,000元、D41 扣除20,000元，有違上開合約約定，被告扣除之84000元原 告得請求雙倍賠償。




㈣合約約定原告只需負擔電話費，不含移機費2,000元，銷售 中心本應由被告安裝電話，被告僅表示新裝機比移機費用貴 要求原告自行負擔，而電話係與另一銷售人員共用，卻要原 告負擔移機費已不合理，嗣由原告自行負擔該費用，事後被 告卻不同意原告將該申裝之電話移為自用，另要求原告負擔 庚○○之人事費用6,000元亦不合理，請被告提出出勤紀錄 表、房屋銷售會議記錄或書面備忘錄即可知悉上情。又被告 任意減少給付A3部分16萬元、D41部分5萬元，共21萬元，依 2.2%計算佣金，被告恣意違約，上開違約部分，原告請求雙 倍賠償，另倘如被告所言，低於底價3%以下出售時，須扣出 低於差價40%，E18因被告不同意以350萬元出售，原告須賠 償被告2,3000元，豈非坑殺原告，該主張並不公平等情。並 聲明：⒈被告應給付原告667,168元；⒉訴訟費用由被告負 擔。
三、被告則以：
㈠被告固曾於98年1月16日就案名「高鐵新故鄉」之新成屋共 23戶，與原告訂立包櫃銷售業務合約書一份，由被告委託原 告自98年2月2日起至98年5月31日止代理銷售上開新成屋， 嗣因原告銷售成績不佳及雙方間理念不合，而協議提前於98 年5月8日終止系爭合約。依系爭合約第8條第1項之規定，固 然從字面上僅記載售價超過約定底價時，原告除了應得佣金 以外，尚得向被告請領相當於溢價款40%的獎金，惟從解釋 當事人真意之法則，原告既可以自超過約定底價的部份取得 相當於超過部分40%之獎金，則當原告銷售之金額低於約定 底價時，當然亦應負擔低於底價部分之40%之損失，始符合 公平原則，否則，兩造間於訂立系爭合約時，何必設有房屋 銷售底價之約定？況系爭合約第4條第1項括弧內記載：「溢 價與低底金額可互補」，該行文字之解釋為：當原告向被告 請領銷售佣金時，可能有些房屋之售價高於約定底價（即合 約文字表示之「溢價」），有些房屋之售價則低於約定底價 （即合約文字表示之「低底金額」），而「溢價」應與「低 底金額」互相抵銷以後，再依原告當期請領之全部房屋總銷 售額，依系爭合約第7條規定之方式，計算原告應得之銷售 佣金。原告自己製作，並於98年8月25日提出之吳志均銷售 吾居吾墅－銷售佣金應領金額明細表，亦是按照上述計算方 式，進而言之，倘如原告所主張，其得獲取房屋銷售金額溢 價部分40%為其獎金，卻完全不必分擔低於底價部分之損失 ，則為何溢價與低底金額可以互相抵銷？舉例而言，倘原告 銷售了A、B、C三戶房屋，A、B兩戶之銷售金額均溢價50萬 元，C屋之銷售金額則低於底價30萬元，依原告之主張，其



除了可以向被告請求A、B、C三戶房屋約定底價總價之2.2% 為其佣金以外，伊尚可再向被告請求A、B兩戶溢價部分100 萬元之40%為其獎金即40萬元，但對C屋低於底價30萬元的部 分，其則不用分擔該部分損失。但因「溢價」與「低底金額 」可互補，互補結果，原告僅剩溢價部分70萬元可資請求， 即僅能向被告請領溢價部分獎金28萬元，該減少的12萬元獎 金部分，難道不是因為原告分擔了相當於C屋低底金額40%之 損失？基上，倘原告售出之房屋低於約定底價，則其應負擔 相當於低底金額40%之損失，此為系爭合約當然之解釋。 ㈡原告在系爭合約期間，售出編號A3及D41兩戶房屋，售價分 別為380萬元及360萬元，而兩造就該戶房屋之約定底價分別 為396萬元及365萬元，被告對此部分並不爭執。其餘原告主 張其原已將編號B57之房屋售給訴外人戊○○，係被告任意 違約將B57換戶到E26，現仍在辦理過戶中云云，完全不實在 ，訴外人戊○○雖本有意購買B57之房屋，並已與被告訂立 房屋買賣契約，但因其個人因素，以致無法辦理房屋貸款， 故戊○○已與被告無條件解約，並由被告返還其已付價金10 萬元，此有戊○○與被告訂立之書面協議一紙可稽；而其後 戊○○亦未再買受編號E26之房屋，編號E26房屋係被告為了 方便向銀行貨款，而暫時借名登記在被告公司負責人己○○ 之姐夫陳耿明名義下，原告在系爭合約期間，隨時可以銷售 E26房屋，倘原告促成E26房屋售出，陳耿明隨時均可配合辦 理該戶房屋之所有權移轉登記手續，此節在原告本人出席被 告召開之房屋銷售會議時，原告已經充分了解並同意，詎其 竟於本件捏稱該E26房屋係被告私自售出，依約應給付其該 戶房屋之銷售佣金云云，顯非事實，此於房屋銷售係為常態 ，此由原告於系爭合約存續期間售出之D41房屋亦可得證， 該屋原由被告借名登記在訴外人王荻洲名下，嗣由原告促成 賣給訴外人黃筠婷，因此原告乃得就D41房屋，向被告請領 銷售佣金。編號B7、B79、B93、D20、E28及F20房屋分別借 名登記在訴外人辛健智、己○○、趙錫卿、張金英、柯宏錫 及張金英名下，原告亦曾於98年6月19日始提出請款單請領 已銷售房屋之佣金，而原告自己製作提出之上開請款單，亦 無編號E26房屋售予訴外人陳耿明之記載，顯見原告明知陳 耿明僅是E26房屋之名義上所有權人，而非被告私自將E26房 屋售予陳耿明。因此，編號E26僅為借名登記，原告謊稱已 由被告銷售完畢並不實在。又原告所稱編號E28（應係「E27 」之誤）房屋係原告建議被告先出租予訴外人黃弘榮開設早 餐店，俟機促成黃弘榮買受該戶房屋，惟迄今，黃弘榮仍未 買受該戶房屋或其他戶房屋，原告竟主張其將E28房屋出租



，即等同銷售完成，故被告應給付其該戶房屋之銷售佣金云 云，並非事實，原告對此亦無請求權存在至明。　㈢至於電話移機及人事管銷費用部分，兩造爭執之二個門號電 話，原本是由被告在工地現場內之工務所使用，被告基於好 意，而將該二門電話申請移設到原告履約所使用之招待所內 ，否則原告自己勢必另外向電信局申請新設電話，費用顯高 於移機費用，原告在出席被告召開之房屋銷售會議時，兩造 已有口頭約定，被告所僱用之行政庶務人員庚○○倘有時間 餘裕，應到原告之招待所內幫忙，代價是每銷售一戶房屋， 原告應給付庚○○獎金3,000元，而原告履約期間售出了二 戶房屋，自應給付庚○○6,000元，此部份款項已由被告代 墊，則被告自原告得請領之佣金中扣除，自屬適法。 ㈣原告書狀之計算例，完全未考慮被告建屋售屋之成本，原告 假設倘被告同意E26房屋以200萬元出售，則其將承受低於約 定底價40%之損失即78萬元，已違反民法的公平誠信原則及 社會善良風俗之規範云云，然則，倘E26房屋以200萬元出售 ，則致被告損失多少，難以估算，原告忽略成本之考量，該 計算例並不妥適。
㈤本件房屋銷售佣金之請領與支付，先由原告於98年6月19 日 提出請款明細表後，再由被告扣除應由原告負擔，而已由被 告代墊之相關費用後，由被告開立支票2張支付原告。至關 於被告已支付二只電話移機費用2,000元乙節，有蓋有收訖 章之電信費用繳費通知單二張可稽；且被告確已代原告支付 訴外人庚○○6,000元之銷售獎金，本件兩造協議提前於98 年5月8日終止系爭合約，被告扣除若干代墊費用後，業已依 約給付原告銷售房屋佣金63,421元，原告竟又提起本訴，實 無理由。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔 。⒊如受不利判決，願供擔保免為假執行。
四、查原告主張其代理銷售被告所建之台灣新故鄉建案（戶數23 戶），經雙方談妥銷售條件，並於98年1月16日簽訂銷售合 約書，自98年2月2日至98年5月31日止銷售期間內，原告銷 售A3以380萬元（底價396萬元）、D41以360萬元（底價365 萬元）出售，依上開合約第7條第1項之規定，三成以下以銷 售總底價即7,610,000元之2.2%計算銷售佣金（服務費）， 核計為167,420元，被告尚未給付等情，業據其提出銷售合 約書、底價表等為證，被告雖對於兩造曾簽訂上開銷售合約 書及原告已依上開價格銷售編號A3及D41房屋暨銷售佣金尚 未給付原告等情不予爭執，惟辯稱：依系爭合約第4條第1項 括弧內記載「（溢價與低底金額可互補）」，房屋售價高於 約定底價即為溢價，房屋售價則低於約定底價即為低底金額



，而「溢價」應與「低底金額」互相抵銷以後，再依系爭合 約第7條規定方式以原告售出房屋總銷售額計算應得之銷售 佣金，如銷售總價低於總底價原告尚應負擔差價百分之40金 額，故原告得請求之佣金尚應扣除差價百分之40云云。經查 ，依兩造系爭銷售合約書第7條約定：「銷售佣金（服務費 ）（含稅）：三成以下已銷售總底價2.2%計算之；三成以上 （含）至五成（不含）以下已銷售總底價2.5%計算之；…」 ，因此佣金之計算係以銷售「總底價」計算並非以銷售總價 計算，又契約第四條約定：⒈客戶出價入低於底價的3%之內 的價格，乙方（即原告）可不經業主（即被告）同意可出售 （溢價與低抵金額可互補）。⒉客戶出價若低於底價的3%之 外的價格，如經業主同意即可出售，亦不可以任何理由抵扣 乙方服務費；另第8條第1項約定：溢價分配比例：如售價超 出原合約價亦為溢價。結案後甲（即被告）乙依6：4比率分 配。然所謂「溢價與低底金額可互補」，溢價為房屋售價高 於約定底價，低底金額指房屋售價低於約定底價，已銷售之 房屋中同時有超過底價及低於底價者，超過部份之金額需補 低於底價的部份，有剩餘則原告與被告建設公司四、六拆帳 ，如結算結果總賣價低於總底價契約上並未約定原告亦需與 建設公司即被告以四、六比率負擔等情，業經與原告共同銷 售系爭建案之證人丙○○到庭證稱屬實，故第8條第1項之溢 價分配即係被告所稱之獎金，但因銷售佣金之計算已約定係 以總底價為基準，因此已銷售之房屋中同時有超過底價及低 於底價者，僅以溢價部分計算獎金顯不合理，因此始有溢價 與低抵金額可互補之約定，於兩相抵銷後再計算獎金自屬合 理，惟依契約第4條第1、2項之約定低於底價3%以內或以外 之價格均係經被告所同意而出售，如要求銷售價格低於底價 之差額部份代理銷售者亦需負擔一定比例之損失，有懲罰之 嫌實非公允，亦與上開條文中所稱「不可以任何理由抵扣乙 方服務費」之約定相佐，因此系爭合約書中並無關於原告應 負擔差額比例損失之約定，是被告所辯顯無足採，原告之上 開主張及被告應依所銷售之編號A3、D41房屋銷售總底價計 算並支付佣金167,420元予原告，堪信為真，為有理由。五、次查，原告主張訴外人戊○○已購買B57房屋並與被告訂立 房屋買賣契約，因被告不履行合約第5條客戶購屋付款辦法 ：⒈0元即可交屋；⒉自備款一般可分3年36期由被告公司提 供無息貸款；⒊特殊戶經報備公司同意後自備款最高可分5 年60期無息貸款之約定，即提供金額無上限之無息貸款，僅 願意提供最高50萬元無息貸款，明顯違反合約，被告私自將 原告銷售之編號B57買戶戊○○移至E26，卻告知原告客戶戊



○○已退戶，倘編號B57之買戶如被告所言無法辦理貸款， 亦係因被告廣告不實所致，該戶應視同售出，後被告將E26 房屋出售並移轉登記於第三人陳耿明名下，因此編號B57、 E26房屋在系爭銷售合約期間等同銷售完成，被告亦應依支 付佣金云云。查第三人戊○○係由其兄丁○○代理看屋及訂 定買賣契約，第一次看編號B57房屋，貸款原預計要貸八成 ，因戊○○信用卡在繳循環利息以致一開始銀行徵信即無法 通過，當初原告稱只要10萬元即可交屋，成數不夠的話公司 最高可無息貸給50萬元，超過部份買戶要自己支付，一開始 看屋到簽約前後約一、二個月才確定，條件有變好由原來無 息貸款三年改成五年，金額原來也沒有50萬元，後來有提高 ，跟原告接觸只知道要自備一些款項，並未聽說無息貸款金 額無限之事，貸款銀行一開始徵信就沒過所以編號B57房屋 就直接退戶，後來建設公司陳經理要求改看編號E26房屋， 第二次以母親名義申請銀行貸款亦因現金卡在繳循環利息而 未通過，一樣做退戶，因此並未購買台灣新故鄉之房屋等情 ，業據證人丁○○到庭結證無訛，且戊○○與被告訂立之買 賣契約中亦載明係因銀行無法承辦房屋貸款，雙方同意無條 件取消買賣合約等語，亦有不動產買賣合約書在卷可稽，顯 然B57之買戶戊○○係因自己之信用不足致銀行不願貸款而 自行退戶，並非被告之原因所致；又依系爭銷售契約第5條 客戶購屋付款辦法之文義解釋，第1項０元即可交屋之意應 係買賣價金雖尚未交付仍可交屋，但與買戶仍需支付自備款 無涉，第2、3項為自備款可分3年36期或5年60期無息貸款， 金額則未約定，但絕無可能無上限，否則豈非謂買戶如無法 向銀行貸得款項則全部價金均由被告無息貸與，並在3年或5 年內清償完畢，此與常情不符，況對購屋者而言亦以向銀行 貸款成數愈高及年限愈長愈有利，故系爭契約中既未約定自 備款之可貸金額，原告自不能以被告最高僅願無息貸款50萬 元自備款與客戶即謂被告有違契約之約定，因此編號B57房 屋既未售出，原告自不得請求佣金甚明；再編號E26房屋之 所有權雖以買賣為由移轉登記與第三人陳耿明，並經本院向 有彰化縣彰化地政事務所調取申請所有權移轉登記之相關文 件，此有彰化地政事務所98年10月8日函附卷可參，惟證人 代書辛○○到庭證稱：E26房屋當初辦理移轉登記時，被告 公司有告知買戶為負責人之姊夫，根據一般慣例該棟房屋應 該沒有賣出，因為權狀目前尚在其手上也沒有辦理交屋等語 ，而證人丙○○復到庭證稱：據其所知這個建案的房屋都不 是登記在建設公司名下，因為售出第二間編號D41時客戶反 應為何房屋不是登記在建設公司名下，不敢買，其等就向客



戶解釋一般情形房屋都不會掛在建設公司名下，這時才知道 房屋不是登記在建設公司名下等語無訛，因此被告辯稱編號 26房屋僅係借名登記於第三人名下並未賣出一節自屬可採， 從而，編號B57及E26房屋既未經原告或被告於銷售期間內售 出，則原告自不得向被告請求此兩棟建物之銷售佣金，亦堪 認定。
六、又查，編號E27房屋（即彰化市○○路328巷208號）在銷售 期間出租與第三人黃弘榮，此有房屋租認契約附卷可考，依 證人壬○○之證詞：因為看591租屋網廣告台灣新故鄉（原 名吾居吾墅）要出租，其與男友黃弘榮前往接待中心詢問， 當時原告及另一位先生（經原告確認為證人丙○○）稱廣告 寫要租，但是要賣屋，隔日其男友及其姐看屋後即在另一接 待所與房屋登記所有人賴孟言談出租事宜並簽租約等語，及 證人丙○○證稱：編號E25、E26、E27或編號E26、E27、E28 等房屋，其中有三間屬於比較難賣的房屋，只要先租掉中間 那戶讓人以為賣掉，旁邊就比較好賣，這屬於銷售手段，是 跟公司討論的策略，原告有參加開會也知情，簽房屋租賃契 約之事原告也知情等語可知，原告事前對於編號E27房屋要 以出租方式處理及嗣後確已出租一事均知之甚詳，當時並無 異議，且兩造銷售合約書中並無關於如房屋有出租情事則等 同出售，其銷售佣金亦比照辦理之約定，是原告主張編號E2 7房屋已出租他人致其無法銷售，被告亦應支付其等同售出 之銷售佣金一節，殊無可採，洵無理由。
七、再查，被告另辯稱：其代原告墊付電話移機費2000元及支付 另一銷售員庚○○應得獎金6000元，應自支付與原告之佣金 中扣除云云，依系爭銷售合約書第4條第3項約定：接待中心 租金、水費、電費、電話費、裝潢費、事務機租金、現場佈 置、…等，…，由甲方（即被告）支付。惟其中電話費改為 由原告支付，應係對銷售人員使用電話之情形無法控管，未 免有濫用情事而特別約定，契約中電話費既未載明包含移機 費，但銷售房屋即需在銷售接待中心使用電話，電話自屬接 待中心設置配備之一部分，接待中心除電話費外其餘相關費 用既均由被告負擔，則解釋上電話移機費應等同處理仍有被 告負擔較屬合理，被告辯稱該費用應自原告之佣金中扣除償 還被告實無可採；又第三人庚○○之銷售獎金為每售出一戶 3000元，共兩戶6000元應由原告支付予庚○○，固據證人丙 ○○到庭證述在卷，惟被告並未代原告支出該筆費用予庚○ ○，亦經庚○○到庭結證明確，是被告既未為此部份之支出 ，自不得向原告請求返還該部分之墊款。綜上，被告辯稱應 給付予原告之銷售佣金中需扣除其代為墊付之電話移機費20



00元及庚○○應得之獎金6000元，為無理由。八、末查，原告主張依系爭合約書第10條約定：本合約經雙方同 意訂立，如一方違反本合約所訂之任何一項條款而導致對方 損失，應負責加倍賠償對方之損失，並放棄先訴抗辯權，故 被告應加倍賠償原告之損失云云。如前所述依契約第7條約 定被告固應給付原告銷售編號A3及D41房屋之銷售佣金共計 167,420元，惟原告並未說明及舉證其因被告未支付銷售佣 金因而發生何種損害，因此原告請求被告加倍賠償損失實無 所據，不應准許。
九、綜上所述，原告依系爭銷售合約書之約定請求被告給付銷售 佣金167,420元部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請 求則無理由，應予駁回。
十、本判決第一項原告勝訴部分所命給付之價額未逾新台幣50萬 元由本院依職權宣告假執行；原告勝訴部分被告陳明願供擔 保請准免為假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額併 准許之。至原告敗訴部分其假執行之聲請已失所附麗應予駁 回。
十一、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，並依民 事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項， 判決如主文。
中　　華　　民　　國　　98　　年　 12　　月　　25　　日 民事第一庭 法　官　黃倩玲
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中　　華　　民　　國　　98　　年　 12　　月　　25　　日 　　　 書記官　黃幼華