臺灣士林地方法院民事判決 98年度訴字第990號
原 告 甲○○
訴訟代理人 蔡玉琪律師
訴訟代理人 丙○○
被 告 乙○○
訴訟代理人 楊仲傑律師
上列當事人間返還不當得利事件，本院於98年12月11日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序部分：
一、原告原起訴主張被告應給付新臺幣（下同）77萬4,648 元及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之 利息。嗣後於訴訟進行中聲明改為如下所述，為訴之聲明之 擴張，依民事訴訟法第255 條第1 項第3 款規定，自應准許 。
二、按「客觀的預備合併之訴，其本位聲明與備位聲明雖應為相 互排斥而不能並存，但訴的客觀合併，其目的既在使相同當 事人間就私權紛爭，利用同一訴訟程序辯論、裁判，以節省 當事人及法院勞費，並使相關連之訴訟事件，受同一裁判， 避免發生矛盾，而達訴訟經濟及統一解決紛爭之目的。且關 於客觀的訴之合併，民事訴訟法僅在第248 條規定：『對於 同一被告之數宗訴訟，除定有專屬管轄外，得向其中一訴訟 有管轄權之數法院合併提起之。但不得行同種訴訟程序者不 在此限』，並未限制其型態及種類，則基於民事訴訟採處分 權主義之原則，自應尊重當事人有關行使程序處分權之意思 ，對其所提起的客觀合併之型態、方式及內容，儘量予以承 認，以符合現行民事訴訟法賦予訴訟當事人適時審判請求權 之精神。」最高法院97年臺上字第1458號裁判可考；準此， 就本件事實，原告於基於不當得利之法律關係請求被告應給 付其無權占有並利用系爭土地相當於租金之不當得利或本於 土地所有人對於房屋所有人就其所坐落之基地存有默示租賃 權，請求被告應依租賃關係給付如訴之聲明數額之租金，為 選擇合併，請求基礎同一，不甚妨礙訴訟終結，依民事訴訟 法第255 條第1 項第1 款、第7 款規定，於法自無不合，亦 應准許。
貳、 實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠、原因事實：緣坐落臺北市○○區○○段1 小段922 、923 、924 、925 、926 、727 、928-2 、933 、934 、937 、938 、939 、940 、941 、942 、990 、990-1 地號17 筆土地分別為陳燦焜、許坤山等20餘人所有，於民國67年 4 月3 日由陳燦焜以起造人名義申請建造執照，由地主許 坤山等20餘人分別出具土地使用權證明書及土地使用權同 意書，合建地下3 層地上12層78戶大廈1 棟，其中坐落臺 北市○○區○○段1 小段926 地號土地係被告之父許坤山 所有，嗣於68年6 月7 日變更起造人名義為陳燦焜等87名 ，許坤山以其子乙○○名義為建物起造人，並與建物起造 人即訴外人周武雄、許李賜玉、周高貴美共同分得第12層 8 戶房屋。當時合建之17筆土地於70年3 月27日辦理合併 登記為臺北市○○區○○段1 小段922 地號土地面積1,31 9 平方公尺，原地主許坤山分得應有部分10000 分之345 （折合45.51 平方公尺，以下稱系爭土地），該大廈於71 年11月26日辦理建物第一次登記，建物起造人乙○○、周 武雄、許李賜玉、周高貴美分得第12層8 戶房屋，各戶房 屋均登記為4 人共有，迨92年4 月21日各共有人互相以買 賣為原因辦理所有權移轉登記，被告乙○○取得建號1759 （門牌臺北市○○○路○ 段22號12樓之2 ）、1761（門牌 臺北市○○○路○ 段22號12樓之4 ）、1762（門牌臺北市 ○○○路1 段22號12樓之5 ）、1763（門牌臺北市○○○ 路○ 段22號12樓之6 ）4 戶建物所有權，此有建物異動索 引表4 份在卷可稽。惟被告之父許坤山始終未將其因合建 分得之系爭土地辦理所有權移轉登記與被告乙○○所有， 被告之父許坤山於95年11月28日死亡，其子女許瑞德、乙 ○○、許瑞華均拋棄繼承，而由其子許瑞鐘繼承。系爭土 地於96年6 月12日辦理繼承登記為其子許瑞鐘所有，此有 土地異動索引表在卷可稽，許瑞鐘復於96年6 月29日將系 爭土地出售並辦理所有權移轉登記為原告甲○○所有，此 有土地謄本1 份在卷可稽。
㈡、原告得依民法第179 條請求被告應將其所受無法律上理由 利益返還予原告：
1.本件系爭土地上建築系爭大樓乙事，性質上實屬合建，已 如前述，被告民事答辯（二）狀第一段主張本件系爭土地 建築系爭大樓，是經由各土地所有權人全體同意分管使用 之約定，交予共有人陳燦焜等人興建後各自占有使用云云 ，顯非可採。
2.次查，公寓大廈管理條例係於84年6 月27日制訂公布，許 坤山於67年間因合建而出具之土地使用權同意書，至合建
房屋建造完成並將所有權移轉登記於取得合建房屋權利之 人時，已失其效力，該取得使用合建房屋權利之被告乙○ ○，既未再取得使用坐落基地之合法權利，即屬「無法律 上原因而受利益」。縱認許坤山與被告間就系爭土地成立 土地使用關係，惟土地使用關係乃債之關係，僅有債之效 力，並無物權效力，僅於契約當事人間發生效力，並無拘 束第三人之效力。準此，被告並未取得使用系爭土地之合 法權利，自屬「無法律上原因而受有利益」，是依民法第 179 條後段規定，原告自得請求被告給付其無權占有並利 用系爭土地之不當得利。計算式：申報地價每平方公尺85 115.2 元×1319平方公尺×345/10000 ÷10÷12＝32,277 ，是每個月相當於租金不當得利為3 萬2,277 元，自原告 取得所有權起，被告至少占用24個月，故應返還不當得利 為77萬4,648 元。
3.本件被告無土地所有權卻占有、使用系爭土地，致原告受 有相當於租金之損害，依民法第181 條規定原告除請求被 告給付相當於租金之不當得利外，依法亦得請求被告應將 本於該利益所生之法定利息一併返還，原告以申報地價年 息百分之十為計算標準，故原告主張被告應給付自起訴狀 繕本送達翌日至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息，實屬有據。
㈢、原告對於被告就其所坐落之基地存有默示租賃權，請求被 告應依租賃關係給付相當於訴之聲明數額之租金： 1.「區分所有建物及其分配之土地應有部分所有權分別處分 ，而分屬不同之所有人，該建物所有人喪失受分配之土地 應有部分所有權時，除有特別情形外，應認默示房屋所有 人就其所坐落之基地有租賃權存在。」此有最高法院89年 度臺簡上字第32號裁判要旨及臺灣高等法院96年度再易字 第119 號判決要旨可參。
2.倘鈞院認被告有權占有使用系爭土地，亦僅屬土地所有權 人就房屋所有權人即被告對其所坐落之基地存有默示租賃 權，被告並非可當然無償使用！為此，原被告間就系爭坐 落之基地既存有默示租賃權，爰依租賃關係之法則請求被 告給付其占有、使用原告系爭土地之租金。
3.系爭房屋自始皆非被告所購買（系爭房屋於68年6 月7 日 變更起造人名義為被告時，被告年僅22歲，並無收入，委 無資力購買4 棟建物），而係即被告之父許坤山以合建之 地主分得房屋以被告名義為起造人，與起造人即訴外人周 武雄、許李賜玉、周高貴美分得第12層8 戶房屋於建物第 一次登記為四人共有，嗣後因房屋稅問題，才將此四戶房
屋於92年4 月21日各共有人互相以以買賣為原因辦理所有 權移轉登記為被告單獨所有，是被告並非自周武雄、許李 賜玉、周高貴美購得系爭房屋。
㈣、對被告辯稱之陳述：
1.本件大樓基地之共有人間始終未曾訂立分管契約，且依公 寓大廈管理條例第7 條第1 款規定，公寓大廈本身所占之 地面，不得為約定專用部分，被告主張系爭土地於67年4 月3 日由全體所有權人同意由共有人陳燦焜等人興建系爭 大樓，並劃定使用範圍…全體共有人間實際劃定使用範圍 ，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用 、收益，各自占有之土地，未予干涉云云，純屬臨訟捏造 虛構之詞，空言無據，且非法之所許，顯非可採。又被告 僅稱「各共有人間有默示分管契約」云云，然並未舉證證 明其餘共有人是否出具聲明同意書同意被告使用或被告是 否與其餘共有人間有分管協議之存在，自不能僅憑其餘共 有人從未為干涉或反對之意思表示，或其他共有人未曾表 示異議，即謂被告占有系爭土地為使用收益，係已得共有 人全體之默示同意，而有默示分管契約之存在。況合建完 成後各地主分得之建物與土地，其建物部份尚有共同使用 部分，而土地合併後仍維持共有，均未分管之明示或默示 意思表示，被告扭曲事實，強辯為有默示分管契約存在云 云，顯非可採。
2.區分所有建物之所有人就基地之使用，在性質上及事實上 亦無從分管：
按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，又公寓 大廈本身所占之地面，不得為約定專用部分，公寓大廈管 理條例第7 條第1 款定有明文。按「區分所有建物乃共同 利用同一基地而為興建，在性質上係整棟公寓大廈建築物 之一部，基地之應有部分僅屬抽象的存在，各區分所有建 物均不能與基地之全部分離而存在。又所謂分管，係指共 有人間約定各共有人依其應有部分，各占有共有物之特定 部分，而為使用收益而言。顯然區分所有建物之所有人就 基地之使用，在性質上及事實上均無從分管。上訴人主張 系爭房屋所在之大樓，各區分所有人就基地之使用，應認 已按其應有部分而為分管，被上訴人逾越其分管部分之範 圍使用，係屬不當得利云云，自不足取。」最高法院89年 度臺上字第1968號判決參照之。是本件系爭房屋性質上係 一區分所有建物，各區分所有權人之應有部分僅屬抽象且 浮動的存在於全部基地上，而非固定於共有物之特定部分 。因區分所有建物均不能與基地之全部分離而存在，亦不
得作為約定專用部分，區分所有建物之所有人就基地之使 用，在性質上及事實上無從成立分管，是被告不得僅因其 使用基地即謂其就系爭土地之使用存有默示分管云云。 3.原告與其前手就系爭土地之買賣為通謀虛偽，全係為圖謀 被告之房屋而為」云云，原告否認其主張之事實，被告始 終未舉證以實其說，空言無據，顯不足採。
4.建蔽率之規定有其目的性，為免都市中建物林立，假如建 物與建物間不預留空地的話，採光、通風有所不足，棟距 不足，私密性也受到影響所為之特別規定。是以建蔽率僅 為建築法規計算出來之比率，並不得僅以此建蔽率之多寡 即否認原告不當得利數額之主張。且其使用執照記載防空 避難室地下1031.77 平方公尺、室內停車場105 平方公尺 、屋頂突出部分93.11 平方公尺、簷高35.00 平方公尺、 室外停車場105 平方公尺均係共同使用部分，又法定空地 亦係公寓大廈共同使用部分，非經分管，仍為全體共有人 共同使用部分，此有最高法院79年度臺上字第2336號判決 可參。本件被告所有之4 棟建物實際占用被告所有坐落臺 北市○○區○○段1 小段922 地號土地面積1,319 平方公 尺應有部分10000 分之345 ，系爭土地因被告之占有致原 告無從利用，被告自應返還此部分之利益。
㈤、聲明：
1.被告應給付77萬4,648 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止按年息百分之五計算之
2.被告應自起訴狀繕本送達之翌日起，至坐落於臺北市○○ 區○○段一小段0000-0000 地號上之建物改建時止，按月 給付原告32,277元，及自到期日起至清償日止，按週年利 率百分之五計算之利息。
3.願供擔保為請准宣告假執行。
二、被告辯稱：
㈠、本件系爭土地建築系爭大樓，是經由各土地所有權人全體 同意為分管使用之約定，交予共有人陳燦焜等人興建後各 自占有使用。並非由地主提供土地與建商合建房屋乙節， 從土地使用權同意書，是由原土地所有權人許坤山( 原告 之前前手) 等人提供予另土地所有權人陳燦焜等共有人即 可得證。系爭土地為系爭大樓占有使用既為不爭之事實， 則否認土地共有人間有管理、使用、收益之約定，即等於 主張系爭大樓全體所有人均係無權占有系爭土地，否則焉 能就系爭大樓中數間房屋主張為無權占有，其餘皆為有權 占有。
㈡、姑不論系爭土地原所有權人全體於簽訂土地使用權同意書
時，已成立分管契約。退一步而言，系爭土地於67年4 月 3 日由全體所有權人同意由共有人陳燦焜等人興建系爭大 樓，並劃定使用範圍迄至被告自他人共有人處購得系爭房 屋前，全體共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管 領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占 有之土地，未予干涉，已長達20餘年。各共有人間有默示 分管契約殊屬明確。從而，被告於92年自他共有人處購得 系爭房屋, 誠非無權占有甚明。
㈢、至原告主張之最高法院89年度臺簡上字第32號判例要旨， 與原告之前前手與全體共有人間早有分管契約尚有不同， 並無適用餘地。被告購得系爭房屋之出賣人既為周武雄、 許李賜玉、周高貴美等三人，而非原告或原告之前手、前 前手，則縱認有租賃關係存在，亦係周武雄等三人將系爭 房屋處分，而未將系爭房屋應分配之土地應有部分同時處 分所致。從而，依原告所主張之最高法院89年度臺簡上字 第32號裁判所示，系爭租賃關係應存於被告與周武雄等三 出賣人間。又原告主張最高法院89年度臺簡上字第32號裁 判及臺灣高等法院96年度再易字第119 號判決中所指摘之 區分所有建物及其分配之土地分別處分云云，與本件被告 係原始取得並非「分別處分」有間，尚無適用餘地，再者 ，如認原告主張有據，豈非系爭房屋在訴外人周武雄等人 共有時非無權占有，一經轉讓竟成為無權占有或與出賣人 以外之人成立租賃關係等。況該判決係84年公寓大廈管理 條例施行後所為，而本件係該條例施行前所為，兩者法律 關係原本就不一致，當然無該裁判之適用。
㈣、另原告主張被告之父許坤山與周武雄合購房屋、借名被告 名義記云云，全屬不實。反倒是原告為其前手許瑞鐘( 被 告之長兄) 之妻舅，兩人間對系爭土地之買賣為通謀虛偽 ，全係為圖謀被告之房屋而為。故而被告主張渠等間之買 賣契約無效，原告並未取得所有權，可得主張不當得利。 ㈤、末查，原告並未能證明其土地全為被告之房屋使用，而事 實上係由地下3 層、地上12層之大樓使用，且使用比例（ 建蔽率）僅百分之66。由此益證原告主張之不當得利顯非 適法。
三、不爭執事項：
1.坐落臺北市○○區○○段1小段922、923、924、925、926、 927、928-2 、933 、934 、937 、938 、939 、940 、941 、942 、990 、990-1 地號17筆土地分別為陳燦焜、許坤山 等20餘人所有，於67年4 月3 日由陳燦焜以起造人名義申請 建造執照，由地主許坤山等20餘人分別出具土地使用權證明
書及土地使用權同意書，合建地下3 層地上12層78戶大廈1 棟，其中坐落臺北市○○區○○段1 小段926 地號土地係被 告之父許坤山所有，嗣於68年6 月7 日變更起造人名義為陳 燦焜等87名，許坤山以其子乙○○名義為建物起造人，並與 建物起造人即訴外人周武雄、許李賜玉、周高貴美共有建物 。合建之17筆土地於70年3 月27日辦理合併登記為臺北市○ ○區○○段1 小段922 地號土地面積1,319 平方公尺，原地 主許坤山分得應有部分10000 分之345 ，該大廈於71年11月 26日辦理建物第一次登記，92年4 月21日被告乙○○以買賣 為原因自其他共有人周武雄、許李賜玉、周高貴美取得取得 建號1759（門牌臺北市○○○路○ 段22號12樓之2 ）、1761 （門牌臺北市○○○路○ 段22號12樓之4 ）、1762（門牌臺 北市○○○路○ 段22號12樓之5 ）、1763（門牌臺北市○○ ○路○ 段22號12樓之6 ）4 戶建物其他應有部分。 2.被告之父許坤山於95年11月28日死亡，其子女許瑞德、乙○ ○、許瑞華均拋棄繼承，而由其子許瑞鐘繼承。系爭土地於 96 年6月12日辦理繼承登記為其子許瑞鐘所有，許瑞鐘復於 96 年6月29日將系爭土地出售並辦理所有權移轉登記為原告 所有。
四、本院得心證之理由：
㈠、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。 」民法第179 條定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利 者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實 自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉 證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。次按 ，「矧查房屋與其所坐落之基地，固屬各自獨立之不動產 ，各得為獨立交易之客體；惟房屋性質上不能與土地分離 而存在，使用房屋必須使用土地，基於當事人間之利益及 社會公益，應使兩者相結合而為一體，是區分所有建物與 其坐落之所有基地應有部分，除法律或契約特別約定外， 應認各區分建物享有同一比例之土地應有部分所有權，每 一區分所有建物就其所坐落之基地，應推定具有所有權、 租賃權或地上權等使用權源，以使建物所有權與土地利用 權結成一體，促進建物所有權之安定性，基此，基地利用 權源為土地所有權時，不使基地所有權與建物區分所有權 分離而單獨處分基地使用權，倘基地使用權源係租賃權或 地上權時，不使租賃權或地上權與基地使用權分別為處分 ，此為公寓大廈管理條例所禁止，同理，在公寓大廈管理 條例制訂前，倘區分所有建物及其分配之土地應有部分所
有權分別處分，而分屬不同之所有人，該建物所有人喪失 受分配之土地應有部分所有權時，除有特別情形外，應認 默示房屋所有人就其所坐落之基地有租賃權存在，以避免 危害社會之經濟，並維公平。」，最高法院89年度臺簡上 字第32號判決要旨可供參照。
㈡、依本院調取之系爭建物之建築執照、使用執照卷宗（67建 成字第9 號、70使字第211 號）可知，本件地主等人於房 屋興建之初，提出土地使用同意書興建本件大樓，地主出 具同意書當時可預期提所提供之土地目的是為興建建物， 而建物均有相當之存續期間，乃事理之常。原告雖主張土 地使用同意書於興建完畢即喪失效力云云。惟查，該土地 使用同意書不限於建造房屋之時有權占用土地，若無其他 消滅事由，興建之房屋自有權占用系爭土地，否則興建建 物完畢之後即對系爭土地構成無權占用而得拆除，顯與地 主出具土地使用同意書目的不符，亦與社會通念不符。參 照上開最高法院判決意旨，本院認為區分所有建物與其坐 落之所有基地應有部分，除法律或契約特別約定外，應認 各區分建物享有同一比例之土地應有部分所有權，每一區 分所有建物就其所坐落之基地，應推定具有所有權、租賃 權或地上權等使用權源，以使建物所有權與土地利用權結 成一體，促進建物所有權之安定性，基此，基地利用權源 為土地所有權時，不使基地所有權與建物區分所有權分離 而單獨處分基地使用權，倘基地使用權源係租賃權或地上 權時，不使租賃權或地上權與基地使用權分別為處分。因 本件建物興建完成在公寓大廈管理條例制訂前，區分所有 建物及其分配之土地應有部分所有權分別處分，而分屬不 同之所有人，亦不因此構成無權占用，以避免造成社會經 濟損失。質言之，原建物所有權人對基地已合法取得利用 權者，當不得因基地物權發生變動，在建物仍可使用之年 限內，因受讓而取得土地所有權者，當不得任意終止其使 用關係，乃當然之理，至於應認房屋所有人就其所坐落之 基地，成立何種法律關係，究竟為有償之租賃關係或無償 之使用借貸關係或其他法律關係，則應依個案之事實具體 認定，是本院探究之重點即為被告所有之建物占用系爭土 地之法律關係為何？是否需支付對價？惟無論如何，被告 所有之建物占用系爭土地並非無法律上理由，是不構成不 當得利，原告依不當得利請求相當於租金之不當得利顯屬 無據。
㈢、本件為地主出具同意書興建大樓，並分配興建完畢之建物 ，不論為合建契約或是地主委託建商興建之承攬及買賣混
合之契約，各起造人依彼此間之約定，分別就其分配之房 屋，自得對其所坐落之基地之其他共有人主張有權使用其 基地之意思。系爭建物坐落系爭土地長達20餘年，於95年 11月28日被告之父乙○○死亡前，均未產生使用權疑義， 亦無給付對價之情形，被告建物坐落於其父許瑞山所有之 土地應屬無償之使用借貸關係，直至由被告之兄許瑞鐘繼 承系爭土地後，於96年6 月16日將系爭土地移轉登記給原 告，建物與其坐落之基地之法律關係，不因土地所有權人 發生變動而當然變異為租賃關係，況且，被告所有之建物 所有權，4 分之3 之權利係向案外人周武雄等人購買，何 以在原告取得所有權後，被告就全部建物與原告所有之系 爭土地成立租賃關係。又查，系爭土地地目為建地，其上 有合法建物多年，乃為公示之事實，且從土地登記謄本可 知系爭土地為建物之基地，其地上建物有174 棟，再依據 建物登記謄本資料可知系爭土地為建物坐落之基地，建物 不能與其坐落之基地分離，乃社會通念，又原告為許瑞鐘 之妻舅，購買系爭土地之前，難謂不知悉系爭土地有被告 之建物坐落其上，顯然可得預見被告之建物坐落系爭土地 係基於使用借貸關係，亦可預見系爭建物於使用期限內繼 續坐落於系爭土地上，顯然無法利用系爭土地，其仍執意 購買，原告對被告主張不當得利或租賃契約，其行使權利 顯有違誠信原則。本院認為系爭建物坐落系爭土地上已有 公示情形，且從土地、建物登記資料可得知悉，且原告為 被告之兄許瑞鐘之妻舅，對於上情應可知悉，綜上，應認 被告所有之建物對系爭土地之使用借貸關係在此情形得對 原告主張，即使用借貸關係，在有現實占有，且具有對外 公示、登記等情形下，相對性物權化即對原告得以主張， 原告主張與被告間成立默示租賃權關係，並無依據，其請 求租金亦應駁回。
五、綜上，原告依不當得利、租賃之法律關係關係請求被告給付 相當於租金之不當得利或租金，均屬無據，應予駁回。六、原告請求宣告假執行一節，其訴經駁回，亦無假執行宣告之 問題。至兩造其餘攻擊防禦方法，經本院悉予審酌後，認均 無礙於本件之判斷，於茲不贅。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如 主文。
中 華 民 國 98 年 12 月 25 日
民事第二庭 法 官 絲鈺雲
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 1 月 4 日
書記官 林玫熹