臺灣士林地方法院民事判決 98年度訴字第27號
原 告 乙○○
訴訟代理人 翁顯杰律師
被 告 精鷹大樓管理委員會
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 蘇漢祥律師
上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，本院於民國98年12月
9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時，僅請求被告給 付新臺幣（下同）1,113,250 元，嗣陸續變更為請求被告給 付1,293,250 元（本院卷一第102 頁）、1,293,250 元及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息（本 院卷一第229 頁）、1,113,250 元及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止按年息5%計算之利息（本院卷二第47頁），經 核均屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭法條規定 ，原告上開訴之變更，應可准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：兩造於民國96年6 月23日簽訂房屋租賃契約 書，約定由原告向被告承租臺北市○○區○○路478 巷18弄 30號1 樓左半部（下稱系爭租賃物）作為經營餐飲小吃店使 用，租期自96年7 月1 日起至97年6 月30日止，每月租金 22,300 元 。又原告於96年12月15日因欲申辦營利事業登記 ，曾函請被告提供系爭租賃物之權狀及稅單影本，然被告竟 不願提供，並以租賃契約未蓋主委私章為由，要求原告限期 搬離，嗣經原告查證，始知系爭租賃物根本非房屋，而係該 大樓之公用機車停車位，故無房屋權狀及稅單，亦無法辦理 營利事業登記，原告為此曾多次要求被告進行協商溝通，然 被告均一再拖延，毫無解決之誠意。查被告違法將大樓之法 定機車停車位改建為房屋，並出租予原告作為營業之用，顯 已違反公寓大廈管理條例第7 條第1 項、第9 條第2 、3 項 、第31條、建築法第73條第2 項之規定，故系爭租賃契約應 屬無效，被告自應依民法第113 條、第184 條第2 項之規定 ，就原告所受損害負賠償之責。又縱認系爭租賃契約為有效 ，被告自始隱匿系爭租賃物為法定機車停車位，不能申請營 業使用之事實，致原告陷於錯誤而簽訂系爭租賃契約，並投
入大量資金購買相關生財器具及進行裝修後，卻無法合法使 用系爭租賃物經營小吃生意，亦應認被告因未能提供合於約 定使用、收益之租賃物予原告，而有不完全給付之情事，自 應就原告所受損害負賠償之責。為此，爰依民法第113 條、 第184 條第2 項、第227 條、第227 條之1 之規定，請求被 告賠償原告已付租金及押租金196,100 元、裝修費用 161,500 元、購置生財器具費用255,650 元、精神慰撫金20 萬元、預期獲利12萬元、另行租屋放置生財器具所需租金18 萬元之損害，合計1,113,250 元及其遲延利息等語。並聲明 ：㈠被告應給付原告1,113,250 元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准 宣告假執行。
三、被告則以：㈠被告並無侵權行為能力，亦無侵權行為之情事 ，是原告主張被告應負侵權行為損害賠償責任，顯無理由。 ㈡原告於承租系爭租賃物前，曾多次前往現場勘查，對於該 租賃物之狀況及使用情形應早已知悉，且被告從無任何刻意 隱瞞，原告於租賃期間內亦無遭被告或主管機關阻止其使用 系爭租賃物或開立罰單之情事，自應認被告業已依租賃契約 交付合於約定使用收益之租賃物，是原告主張被告應負不完 全給付之損害賠償責任，應無理由。㈢被告就原告主張之各 項損害賠償金額，否認其所提單據之形式上真正。且縱認為 真，因原告自97年2 月起即未再給付租金，且繼續使用系爭 租賃物至97年7 月22日始搬離，共積欠被告149,626 元之租 金，故主張以此租金債權與原告所主張之損害賠償債權相抵 銷等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均 駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執之事實：
㈠兩造於96年6 月23日簽訂房屋租賃契約書，約定由原告向被 告承租臺北市○○區○○路478 巷18弄30號1 樓左半部，租 期自96年7月1日至97年6月30日止，租金每月22,300元。 ㈡原告僅繳納租金至97年1 月底止，並於97年2 月29日以存證 信函終止系爭租約，經被告於同日收受。
㈢系爭租賃標的依建築執照及使用執照之規劃，為該社區區分 所有權人共用之機車停車位。
五、本件經依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之1第1 項第3 款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意協議簡化 後之爭點為（本院卷二第47頁背面）：
㈠系爭租賃契約是否因違反公寓大廈管理條例第7 條第1 項、 第9 條第2 、3 項、第31條、建築法第73條第2 項之規定而 無效？原告依民法第113 條、第184 條第2 項之規定請求被
告負損害賠償責任，有無理由？
㈡原告主張被告就系爭租賃契約應負不完全給付之損害賠償責 任，有無理由？
㈢原告請求之各項損害賠償金額，是否可採？
六、本院得心證之理由：
㈠系爭租賃契約是否無效？原告依民法第113 條、第184 條第 2 項之規定請求被告負損害賠償責任，有無理由？ 原告主張系爭租賃契約應為無效，無非以該租賃契約違反公 寓大廈管理條例第7 條第1 項、第9 條第2 、3 項、第31條 、建築法第73條第2 項之規定，為其論據。惟按： 1.公寓大廈管理條例第7 條係規定：「公寓大廈共用部分不得 獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專 用部分：⑴公寓大廈本身所占之地面。⑵連通數個專有部分 之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區○○巷道 、防火巷弄。⑶公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地 板及屋頂之構造。⑷約定專用有違法令使用限制之規定者。 ⑸其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可 或缺之共用部分。」，然本件係被告經區分所有權人會議之 決議，將原設計為機車停車場之共用部分出租予原告使用， 此有區分所有權人會議決議事項紀錄影本1 份在卷可參（本 院卷二第8 、9 頁），並非將該共用部分供作區分所有之標 的，而劃歸為專有部分，亦非約定將之供特定區分所有權人 使用，自無違反上開條文規定可言。另同法第9 條第2 、3 項所定：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使 用方法為之。但另有約定者從其約定。前項但書所約定事項 ，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之 規定。」，則係指住戶間若就共用部分之使用方式有所約定 ，該約定不得違反上開條文所舉相關法令之規定，然本件原 告主張無效者，並非住戶間就共用部分使用方式之約定，則 其援引上開條文，主張系爭租賃契約為無效，自無理由。且 被告係經區分所有權人會議之決議，將系爭租賃物出租予原 告使用，前已敘明，故原告指被告未經區分所有權人會議決 議，違反公寓大廈管理條例第31條之規定云云，亦非可採。 2.再按，「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類 組或有第9條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難 設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更 者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用 變更，不在此限。」，建築法第73條第2 項固有明文，然上 開規定應僅屬行政上之「取締規定」，而非私法上之「效力 規定」，自無民法第71條規定之適用，是原告以被告將原核
定供機車停車位使用之空間出租予原告經營小吃店，違反建 築法第73條第2 項之規定為由，主張兩造間之租賃契約無效 云云，亦無可取。
3.承前所述，原告主張系爭租賃契約因違反強制或禁止規定而 無效乙節，既非可採，其依民法第113 條之規定，請求被告 負損害賠償責任，自無理由。
4.又民法第184 條第2 項前段規定：「違反保護他人之法律， 致生損害於他人者，負賠償責任。」，所謂違反保護他人之 法律者，係指以保護他人為目的之法律，亦即一般防止妨害 他人權益或禁止侵害他人權益之法律而言，且須審酌該法律 之規範目的，於該規範目的所直接保護之人員及法益，其被 害人始得主張適用前述民法第184 條第2 項前段之規定。查 本件原告所舉被告違反之法律，其中公寓大廈管理條例第7 條第1 項、第9 條第2 、3 項、第31條等規定，經核其立法 目的，乃在加強公寓大廈之管理維護，及提昇居住品質，此 觀該法第1 條第1 項之規定甚明，是上開規定所欲保護之對 象，應為被告所屬公寓大廈之區分所有權人或住戶，而不包 括與被告簽訂私法契約之原告甚明，且依原告所稱被告相關 違法情節，亦僅與兩造簽訂系爭租賃契約之過程及內容有關 ，並無涉被告基於管理委員會之權責對原告使用系爭租賃物 所為之管理行為，原告自非上開法條所欲保護之對象，揆諸 前揭說明，原告以被告違反前述公寓大廈管理條例之規定， 主張其應負侵權行為損害賠償責任，顯有未當，不能准許。 另建築法之立法目的，為實施建築管理，以維護公共安全、 公共交通、公共衛生及增進市容觀瞻，該法第1 條亦有明文 ，且觀諸建築法第73條第2 項之內容，顯非以防止妨害他人 權益或禁止侵害他人權益為其規範目的，故亦非屬保護他人 之法令甚明，原告據此主張被告應依民法第184 條第2 項前 段之規定，負侵權行為之損害賠償責任，顯無理由。 ㈡原告主張被告就系爭租賃契約應負不完全給付之損害賠償責 任，有無理由？
1.按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益 ，他方支付租金之契約。出租人應以合於所約定使用、收益 之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於 約定使用、收益之狀態。民法第421 條、第423 條定有明文 。此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在 客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足（最高法院84年度 台上字第333 號判決意旨參照）。
2.原告雖主張系爭租賃物依使用執照所載，應為共用之機車停 車位，被告未先申請變更使用執照，即將之以一般房屋出租
予原告作為經營餐飲小吃店之用，致原告不能申請營業登記 ，並有遭罰鍰甚至強制拆除之風險，自屬未依債之本旨為給 付云云，然查：本件被告於簽訂系爭租賃契約後，業將系爭 租賃物交付原告使用，且截至原告於97年2 月29日以存證信 函終止系爭租賃契約前，原告均未曾因違法使用系爭租賃物 遭任何人阻止或限制其使用，行政機關亦未因此對之處以罰 緩或為任何不利之行政處分等情，為兩造所不爭執，則原告 於租賃期間內，確得就系爭租賃物為使用、收益，應堪認定 。至原告雖稱因系爭租賃物依使用執照所載為機車停車位， 致其無法辦理營利事業登記，且有遭罰鍰甚至強制拆除之風 險云云，然原告既已自承兩造簽約時，其並未提及需申請營 利事業登記（本院卷一第94頁），且衡諸現今社會經營小吃 生意而未申請營利事業登記者，比比皆是，自難認依兩造之 約定或交易習慣，被告出租系爭租賃物予原告，尚負有確保 原告得以該租賃物為營業場所申請營利事業登記之義務存在 ；另原告亦未能舉證證明其曾要求被告所出租之系爭租賃物 ，需符合相關建築法令之規定，則以一般出租作為經營小吃 生意之情況而言，亦難認租賃標的物需未違反任何建築法令 之規定，始屬符合約定使用、收益之狀態。是被告既已將系 爭租賃物交付予原告使用，且原告於租賃期間內並無不能利 用該租賃物營業之情形，自應認被告業已將合於所約定使用 、收益之租賃物交付原告，並於租賃關係存續中保持其合於 約定使用、收益之狀態，原告以前開情詞主張被告未依債之 本旨交付合於約定使用、收益之租賃物，應負不完全給付之 損害賠償責任云云，尚無可採。
㈢原告依依民法第113 條、第184 條第2 項、第227 條、第 227 條之1 之規定，請求被告負損害賠償責任，既均無可採 ，已如前述，則有關其請求之各項損害賠償金額是否可採之 爭點，自無再予論究之必要，併此敘明。
七、從而，原告請求被告給付1,113,250 元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應 予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗 ，應併駁回之。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本 院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此 敘明。
九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 98 年 12 月 25 日
民事第二庭法 官 馬傲霜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 98 年 12 月 29 日
書記官 許秋莉