臺灣士林地方法院民事判決 97年度訴字第1312號
原 告 天母國際大樓管理委員會
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 王聖舜律師
複代理人 林峻立律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 林志強律師
被 告 惠康百貨股份有限公司
法定代理人 己○○
訴訟代理人 詹德柱律師
戊○○
上列當事人間返還共有物等事件，本院於民國98年12月2 日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告惠康百貨股份有限公司、乙○○應將坐落臺北市○○區○○段三小段三○二○四建號第二層如附圖所示Ａ（面積618.46平方公尺）、Ｂ及Ｃ（面積合計18.48 平方公尺）部分騰空返還予全體共有人。
被告乙○○應給付原告如附表所示之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰捌拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣捌佰陸拾貳萬壹仟陸佰貳拾元為原告供擔保，或將上開金額提存後，得免為假執行。本判決第二項於原告以如附表「供擔保為假執行金額」欄所示金額為被告乙○○供擔保後，得假執行；但被告乙○○如以如附表「供擔保免為假執行金額」欄所示金額為原告供擔保，或將上開金額提存後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
原告之法定代理人於本院審理期間業由甲○○變更為丙○○ ，有原告所提臺北市政府民國97年10月30日府都建字第0976 2585600 號准予備查函在卷可稽（本院卷一第124 頁），其 聲明承受訴訟（本院卷第122 頁），核無不合，應予准許。乙、實體方面：
一、原告起訴主張：坐落臺北市○○區○○段3 小段253 、254 地號上之同小段30204 建號（下稱：系爭30204 建號），係 臺北市士林區○○○路3 號天母國際大樓之公共設施，主要 用途為電梯間、樓梯間、水箱、變電室及機械室等。系爭30
204 建號第2 層（下稱：系爭建物）如附圖所示Ａ（618.46 平方公尺）、Ｂ、Ｃ（合計18.48 平方公尺部分，原為公共 走道、樓電梯間，被告乙○○僅為天母西路3 號2 樓部分之 所有權人，係天母國際大樓區分所有權人之1 ，其竟未經其 他區分所有權人之同意，擅將系爭建物如附圖所示Ａ、Ｂ、 Ｃ部分連同其所有之專有部分，出租予被告惠康百貨股份有 限公司（以下簡稱：惠康公司）使用，是被告乙○○、惠康 公司對原告暨天母國際大樓全體區分所有權人而言，均為無 權占有，為此依公寓大廈管理條例第9 條第2 、4 項規定及 民法第767 條規定，請求被告乙○○、惠康公司騰空返還系 爭建物如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分。又被告惠康公司自80年 7 月間起，即承租天母西路3 號2 樓全部，其使用部分包含 系爭建物如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分，被告乙○○係於95年 10月13日取得天母西路3 號之21，及3 號2 樓之1 等43戶建 物、3 號2 樓之43等42戶建物所有權。依民法第425 條規定 ，被告乙○○自取得前述建物所有權之日起，即為前述建物 及系爭建物如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分之出租人，為此另本 於侵權行為、不當得利法律關係，依民法第184 條第1 項、 第179 條不當得利規定，訴請被告乙○○應自95年10月13日 起，至將系爭建物占用部分騰空遷出並返還全體共有人之日 止，以其每月向被告惠康公司所收取之租金新臺幣（下同） 138 萬元比例計算，按月給付原告51萬8,742 元。並聲明： ㈠被告惠康公司應將系爭建物如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分騰 空遷出並返還予全體共有人。㈡被告乙○○應將系爭建物如 附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分騰空遷出並返還予全體共有人。㈢ 被告乙○○應自95年10月13日起，至將系爭建物如附圖所示 Ａ、Ｂ、Ｃ部分騰空遷出並返還予全體共有人止，按月給付 原告51萬8,742 元。㈣願供擔保請准宣告假執行。二、被告乙○○以：
㈠原告並非系爭建物之所有權人或共有人，非得主張民法第76 7 條規定之所有物或共有物返還請求權；至公寓大廈管理條 例第9 條第2 、4 項規定，亦無授權原告得行使民法第767 條規定之權利，原告為此主張，於法顯有不符。 ㈡又系爭建物如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分，於76年7 月3 日即 由當時之管理委員會成立3 人小組推派訴外人林福亭為召集 人，授權其出面處理。嗣並通知2 樓專有部分原所有權人丁 ○○、承租人雅客超級市場有限公司（以下簡稱：雅客公司 ）開會商談占用公共設施及管理費問題，於同年月7 日簽立 協議（下稱：系爭76年7 月7 日協議），約定天母國際大樓 2 樓556 坪權歸2 樓專有部分所有權人使用，並自76年6 月
份起每坪由雅客付20元，每月付1 萬2,720 元。本件所爭執 之2 樓走道部分，已包含於系爭76年7 月7 日協議所附圖示 斜線部分，並約定由2 樓分管，當時之承租人雅客公司並按 月支付一定金額予原告。迄至80年間改由被告惠康公司承租 後，即由被告惠康公司依系爭76年7 月7 日協議繼續按月支 付原告迄今，期間長達23年。顯見天母國際大樓已成立分管 協議，管理委員會始依協議內容繼續向被告惠康公司收取前 開費用。雖原告主張簽定系爭76年7 月7 日協議係林福亭無 權代表管委會所盜蓋，惟未能舉證以實其說，且管理委員會 仍繼續收受被告惠康公司依協議內容所繳交之管理費，自難 否定協議之效力。又姑不論原告得否證明林福亭盜蓋印章之 事，惟當時管理委員會印章係由林福亭所保管，且76年間天 母國際大樓全體住戶，均已知悉2 樓商場占用走道準備開業 情形，始由管理委員會選出林福亭處理，是縱認林福亭有逾 越授權範圍而蓋用印章情形，原告既未能舉證系爭76年7 月 7 日協議之相對人丁○○明知或因過失而不知林福亭之代理 權受限制，依民法第107 條規定，自不得出張系爭76年7 月 7 日協議對其不生效力。
㈢縱不論系爭76年7 月7 日協議效力如何，原告於83年間對被 告惠康公司負責人提起竊佔告訴，且檢察官為不起訴處分確 定後，迄提起本件訴訟時止，已長達14年，期間均未曾有訴 請法院否認系爭76年7 月7 日協議效力之舉，原告此一長期 不行使權利之消極行為，致被告乙○○相信天母國際大樓已 有分管協議存在，或原告就協議書之效力已無爭執，而得繼 續原來之使用狀況，而以數億元高價向前手購買，倘容許原 告遽然行使權利，實與誠實信用原則有違。
㈣天母國際大樓早於70年間即已成立管理委員會，逐年改選委 員，至今選舉方式仍然相同，雖遲至91年始由第22屆之管理 委員會依公寓大廈管理條例正式報備成立，然第21屆之管理 委員會已將91年以前所累計1,800 餘萬元之大樓基金，移交 報備後成立之第22屆管理委員會並辦理交接，正式報備前、 後之管理委員會，均為同一團體，報備前之管理委員會前此 所為之行為，其效力自應及於原告。
㈤系爭建物如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分早於被告乙○○買受系 爭建物前，即存有分管協議，此為被告乙○○主觀上所認知 ，其應為善意占有人，民法第943 條、第944 條及第952 條 之規定，為其享有占有物使用收益利益之法律上原因，應無 不當得利可言，對於所有人無須負返還之義務，於訴訟拘束 發生日而視為惡意占有人前，不負返還相當於租金之不當得 利責任。又縱認原告得依不當得利或侵權行為規定而為請求
，因被告係於95年底始買受並取得系爭建物所有權，是縱認 原告得請求不當得利，應自斯時起算，非原告請求之起訴日 往前推算5 年之金額。又系爭建物如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部 分被告乙○○亦有應有部分10000 分之1373，被告乙○○於 此範圍，應無不當得利，故計算金額時，應將此一部分扣除 。
㈥被告乙○○並未出租系爭建物予被告惠康公司，被告乙○○ 出租之對象係順馨國際企業社及昶鴻國際企業社，並分別收 取租金16萬元、19萬元。再者，被告惠康公司支付之租金13 8 萬元，係包含天母國際大樓1 樓及2 樓合計85戶之專有部 分，及2 樓走道之共同部分面積，1 樓專有部分面積價值， 本高於2 樓專有部分面積價值，而2 樓專有部分面積價值， 又較2 樓走道共同部分價值為高，如採原告將系爭建物如附 圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分占全部出租面積37.59%方式，按比例 計算對應之租金，無異將價值較低之系爭建物如附圖所示Ａ 、Ｂ、Ｃ部分，與價值較高之1 樓及2 樓85戶之專有部分同 視，顯然高估系爭建物如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分之價值。 系爭建物如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分之使用價值，應以「客 觀」之價值予以計算，與另一法律行為之交易所得金額無涉 ，原告逕以他人間之租賃契約，片面按面積比例計算相對應 之租金，應非可採等語，資為抗辯。
㈤並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請 准宣告免為假執行。
三、被告惠康公司則以：
㈠被告惠康公司係向訴外人順馨國際企業社及昶鴻國際企業社 承租系爭建物，依租約第9條第4項記載：「甲方（即出租人 ）茲聲明並保證，甲方就租賃房屋有合法出租之權利，就本 租賃契約書之訂立有完全不受限制之法律上權利，且乙方（ 即被告惠康公司）使用租賃房屋範圍包括公共走道及頂樓冷 卻水塔占用之位置。......」顯見被告惠康公司係基於合法 且經保證之租賃契約，占有使用系爭建物，並非無權占有。 況被告惠康公司自80年7 月20日承租系爭建物作為賣場、開 店營業使用，已逾17年，原告均未提起相關民事訴訟向被告 惠康公司請求返還，顯已同意被告惠康公司為租賃物向來之 使用。況且，被告惠康公司自80年7 月起開店使用系爭建物 ，並已按月支付管理費，而管理費之收取方式，原告乃依系 爭建物被告惠康公司實際占有使用之面積即556 坪，每坪50 元之管理費，另加計垃圾清潔費200 元，合計每月收取2 萬 8,000 元。管理費雖經多次調帳，但被告惠康公司之管理費 計算依據均為556 坪，從未曾聽聞原告有反對按556 坪計算
並收取管理費之意思表示。雖原告未有明示出具使用同意書 予被告之行為，但其收取管理費之積極舉動，已有默示同意 被告以支付管理費之代價使用系爭建物如附圖所示Ａ、Ｂ、 Ｃ部分之情事。
㈡系爭建物於76年間即由雅客公司承租，承租期間亦曾發生2 樓公設使用權之爭議，原告與雅客公司間已有前述二、㈡之 系爭76年7 月7 日協議，顯見系爭建物公設部分，原告早於 76年7 月起同意雅客公司以支付每坪20元之代價使用。原告 管理委員會之委員共12人，曾於83年間對被告惠康公司法定 代理人提起竊佔之告訴，經臺灣士林地方法院檢察署以83年 度偵字第9729號為不起訴處分，雖經告訴人聲請再議，亦經 臺灣高等法院檢察署駁回確定，認定被告惠康公司法定代理 人並無任何竊佔犯行，僅係延續前承租人雅客公司之協議範 圍繼續使用，並依據協議內容繳納管理費。
㈢簽署系爭76年7月7日協議之林福亭係原告管理委員會副主任 委員，係經由76年7月3日會議所推選得代理原告協商系爭建 物使用爭議之人，協議書上並蓋用原告印鑑，是系爭76年7 月7 日協議確屬合法有效，原告自應受其拘束。又依原告所 提91年7 月20日「國際大樓第21屆管理委員會七月份第21、 22 屆 管理委員會交接會議」及「公寓大廈管理條例組織報 備證明」等資料所示，原告管理委員會自67年天母國際大樓 興建後即已成立，僅係於91年間依公寓大廈管理條例施行細 則之規定申請備查，主體仍是相同，並非於91年間另行成立 管理委員會，原告主張簽立系爭76年7 月7 日協議之管理委 員會與原告並不相同云云，並非事實。
㈣並聲明求為判決駁回原告之訴及假執行之聲請，及如受不利 之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠坐落臺北市○○區○○段3 小段253 、254 地號上之同小段 30204 建號，係臺北市士林區○○○路3 號天母國際大樓之 公共設施，主要用途為電梯間、樓梯間、水箱、變電室及機 械室，如附圖所示Α部分（面積618.46平方公尺）為上開30 204 建號之一部分（本院卷二第6頁、第98頁背面）。 ㈡系爭建物如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分，現為被告惠康公司占 有使用中（本院卷二第6 頁、第98頁背面）。其中Ｂ、Ｃ部 分（面積合計18.48 平方公尺），原係設置電扶梯，現已被 拆除（本院卷一第78頁）。
㈢被告惠康公司自80年7 月間起承租包括系爭建物如附圖所示 Ａ、Ｂ、Ｃ部分範圍之建物，目前原告向被告惠康公司每月 收取1 樓20.5坪部分管理費1,430 元，2 樓556 坪部分管理
費2 萬8,000 元（本院卷一第98頁背面、卷二第163 頁背面 ）。被告乙○○亦為系爭建物如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分之 間接占有人（本院卷二第72頁背面）。
㈣被告乙○○為門牌號碼臺北市○○○路3 號之21、3 號2 樓 之1 ～45、47、49、51、53、55、57、59、61、63、65、67 ~95 等85戶建物所有權人，其係於95年10月13日取得上開85 戶建物所有權（本院卷二第11至53頁建物登記謄本），配賦 之系爭30204 建號應有部分為10000 萬之1373（本院卷二第 176 頁、卷二第61-67 頁）。
㈤被告惠康公司承租上開被告乙○○所有之85戶建物及系爭建 物如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分，自98年3 月1 日至98年12月 31日約定租金合計為138 萬元（計算式：631000+749000=00 00000 ），99年1 月1 日起至101 年12月31日期間為141 萬 元（計算式：645000+765000=0000000 ）（本院卷一第40-4 5 頁）。
㈥上開被告乙○○所有85戶建物中，其中之天母西路3 號2 樓 之1 於天母國際大樓起造完成時，於67年5 月19日辦理建物 所有權第一次登記時，係⑴由訴外人復盛建設股份有限公司 登記為所有權人；⑵於71年2 月22日移轉訴外人俊飾開發股 份有限公司；⑶再於75年6 月10日由訴外人徐周劍南經由強 制執行拍賣程序取得所有權；⑷於76年6 月29日再移轉訴外 人中強開發建設股份有限公司；⑸復於83年11月8 日移轉訴 外人盧秀琪所有；⑹83年12月7 日移轉訴外人蕭侃；⑺84年 6 月16日再由蕭侃移轉為盧秀琪所有；⑻93年2 月10日移轉 為訴外人呂剛毅所有；⑼95年10月13日自呂剛毅移轉為被告 乙○○所有（本院卷二第129 頁至148 頁士林地政事務所復 函暨所附建物登記謄本及異動索引）。
六、茲就兩造爭點分述如下：
㈠原告得否主張民法第767條之所有物返還請求權？ 按雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係 有管理或處分權者，亦為適格之當事人。次按公寓大廈管理 委員會就共用部分、約定共用部分，有點收、保管及維護之 職權，為公寓大廈管理條例第36條第2 、11款所明定。又「 各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用 部分及其基地有使用收益之權。」「住戶對共用部分之使用 應依其設置目的及通常使用方法為之。」「住戶違反第2 項 規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請 求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請 求損害賠償。」亦為同條例第9 條第1 、2 項前段、第4 項 所明定。是以倘無約定專用之情，公寓大廈之住戶占有共同
使用部分之全部，即屬違反共同使用部分之通常使用方法， 管理委員會即得依該條例第9 條第4 項之規定，訴請法院為 必要之處置。是以，公寓大廈管理委員會雖非共有關係之權 利主體，惟就公寓大廈共用部分既有點收、保管及維護之職 權，則本於上開權限所生之私法上爭議，無論為保管、使用 或收益，均有訴訟實施權，並為適格之當事人（最高法院96 年臺上字第1780號判決意旨參照）。經查，原告主張系爭建 物如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分係天母國際大樓區分所有權人 所共有之系爭30204 建號之一部分，原告就此部分有管理權 限，其以被告使用系爭建物如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分違反 公寓大廈管理條例第9 條第2 項規定，依同法條第4 項規定 、民法第767 條規定，訴請被告遷讓返還全體共有人，依上 開說明，其當事人適格應無欠缺，亦無不得行使之情。 ㈡被告乙○○、惠康公司占有如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分是否 有合法權源？
⒈按無權占有為原因，請求返還不動產者，占有人對不動產所 有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，占有 人自應就其取得占有係有正當權源之事實負舉證之責（最高 法院85年度臺上字第1120號、83年度臺上字第1553號判決意 旨參照）。如前所述，被告就系爭30204 建號係原告所屬天 母國際大樓之公共設施，主要用途為電梯間、樓梯間、水箱 、變電室及機械室，如附圖所示Α部分（面積618.46平方公 尺）為上開30204 建號之一部分，且被告乙○○、惠康公司 分別為系爭建物如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分之直接、間接占 有人事實並不爭執，自應就其取得占有係有正當權源之事實 負舉證之責。
⒉經查，被告係以系爭76年7 月7 日協議性質上係分管約定， 並以該分管約定執為占有權源，惟：
⑴按修正前民法第820 條第1 項規定，共有物除契約另有訂定 外，由共有人共同管理之，是共有土地、建物之如何分別管 理，應由全體共有人以契約為之（最高法院66年度第7 次民 庭庭推總會議決議㈡意旨參照）。則所謂之「分管約定」， 應係由「全體共有人」以契約所訂立者，始克當之。本件被 告所主張之系爭76年7 月7 日協議，係就「國際大樓貳樓共 計伍佰伍拾陸坪房屋」由「房東：丁○○」「雅客超級市場 有限公司」與署名「國際管理委員會」共同簽立（本院卷一 第49頁），而非系爭30204 建號當時之全體共有人所共同約 定，性質上自難認係分管約定，被告亦非得據以主張分管契 約之法律效果。
⑵雖被告乙○○以系爭76年7 月7 日協議簽立後，雅客公司、
被告惠康公司均依協議繳納管理費，期間長達23年，顯見天 母國際大樓住戶已成立分管協議云云。惟如前所述，分管協 議須經全體共有人同意始得成立，「國際管理委員會」基於 系爭76年7月7日協議向雅客公司、被告惠康公司收取管理費 ，並不因此使該協議性質變更為全體共有人同意之分管協議 。
⑶又按公寓大廈管理條例於84年6月28日生效後，該條例第3條 第5 款規定：「約定專用部分」係指公寓大廈共用部分「經 約定」供特定區分所有權人使用者。而同條例第9 條第1 、 2 項規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對 建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。『但另有約定 者，從其約定。』」「住戶對共用部分之使用應依其設置目 的及通常使用方法為之。『但另有約定者，從其約定。』」 上開法文所稱「經約定」「另有約定」應係指全體共有人所 為之分管約定，是分管約定係著重於共有物之「使用收益」 之約定，依前揭⑴之論述，仍應依民法之規定，由全體共有 人同意，以契約訂立，其效力猶優先於管理委員會就共用部 分之「修繕、管理、維護」（公寓大廈管理條例第10條第2 項），及區分所有權人會議以多數決之方式所決定之「拆除 、重大修繕或改良」（公寓大廈管理條例第11條）。由是以 觀，縱係公寓大廈管理條例施行後所成立之原告，亦僅得就 共用部分進行「修繕、管理、維護」，非得就共用部分之使 用收益與部分共有人成立分管約定。是以，被告以原告收取 管理費之金額與系爭76年7 月7 日協議內容相同，據以推論 原告所屬天母國際大樓全體住戶已成立分管約定，亦非的論 。
⑷依證人即參與訂立系爭76年7月7日協議之丁○○證稱：「因 為系爭大樓原來是市場預定地，1、2樓可以做超市、零售， 3 樓以上可以做辦公室，那時建商把辦公室改成住家，把會 議室等公共設施改成家裡的客廳，所以整棟大樓的公共設施 很多。2樓的主建物大約有320-330坪，公共設施也約有200 坪，200 坪就是現在兩造爭議的部分，當時跟管理委員會談 ，由2 樓分管自己的那層樓，本來是我們那層樓的主建物加 公設合起來就是500 多坪，跟2 樓專有部分及公共設施加起 來的總面積是一樣，並沒有占便宜。......」（本院卷二第 73頁）等語。則以所謂「國際管理委員會」名義，就系爭建 物共用部分約定為2 樓所有權人專用，或3 樓以上樓層特定 部分之共用部分屬特定所有權人專用，縱係公寓大廈管理條 例施行後依法成立之管理委員會，亦已逾越管理委員會之法 定權限，遑論公寓大廈管理條例施行前，組織、權限不明之
「國際管理委員會」。
⒊被告復以：雅客公司、被告惠康公司依協議書按月支付一定 金額予原告迄今長達22年，其間系爭建物如附圖所示Ａ、Ｂ 、Ｃ部分均由2 樓商場自行管理、清潔，金額均用於全體社 區住戶，年度財務收支亦定期公告，應認系爭建物如附圖所 示Ａ、Ｂ、Ｃ部分已有分管協議存在等語。惟查： ⑴按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事， 足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特 別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默 示之意思表示（最高法院29年上字第762 號判例意旨參照） 。經查，系爭建物如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分作為商場使用 固已有相當時間，惟公寓大廈住戶，各區分所有權人間住居 環境近在咫尺，其動機或出於鄰里和諧，或出於息事寧人， 或出於漠不關心，或出於不明所以，或出於對法律之誤解， 而對特定人占用特定之共有、共用部分未為明示之反對表示 ，然如確認占用者所占用範圍確屬共有建物，且其占用並無 法律上權源後，共有人間未必仍為同意之表示。是以，占有 使用狀況持續相當時間，非必依社會觀念得以推論他共有人 係出於「同意」現占有人使用之效果意思而單純沉默。尤其 ，本件系爭建物如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分係被告乙○○所 有之專有部分並無隔間或其他明顯界限，住戶專注於專有部 分面積而忽略共有部分之使用情形者顯有可能，以他共有人 就公共設施部分單純之沈默推論有分管合意，實非可採。 ⑵況按「共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應 由各共有人按其應有部分分擔之。」「共用部分、約定共用 部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之 。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有 部分比例分擔之。」民法第822條第1項、公寓大廈管理條例 第10條第2 項分別定有明文，是被告乙○○本有依共有部分 比例分擔管理費之義務。本件被告乙○○專有部分面積合計 為1,036.54平方公尺、共用部分合計為系爭30204 建號（面 積5924.80 平方公尺）之10000 分之1350（詳本院卷二第17 6 頁），所有權面積合計即為556 坪【計算式：（1036.54+ 5924.8×1350/10000）×0.3025= 556 】，被告乙○○按55 6 坪面積繳納管理費本無違誤，承租人雅客公司或被告惠康 公司據以繳納，自難據以推論原告或全體區分所有權人已同 意系爭建物如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分已同意由被告乙○○ 分管。
⒋至被告乙○○另以部分共有人就天母國際大樓3 樓至10樓主 張有分管約定之事實（本院卷三第95頁），推論係同一大樓
2 至10樓用益權相互交換之結果。惟查，上開區分所有人分 管約定之主張是否可採，本有疑義；且依其回復內容，係主 張建商於興建之初，即有就天母國際大樓3 至10樓部分走道 劃歸室內供相鄰住戶使用之分管協議，與被告主張系爭76年 7 月7 日協議者顯屬有別。而被告關於分管約定係共有人間 用益權交換之主張，於通常情形固屬有之，然約定專用而僅 由部分共有人使用收益者，於法亦不相違，是被告乙○○所 謂3 至10樓住戶就各該樓層主張分管者，非必得當然推論系 爭建物如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分亦有分管約定存在。 ⒌原告是否因長期未行使權利，而生權利失效之法律效果？ ⑴按權利固得自由行使，義務本應隨時履行，惟權利人於相當 期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊之情況，足引起 義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，或不欲 義務人履行其義務，於此情形，經盱衡該權利之性質、法律 行為之種類、當事人之關係、經濟社會狀況、當時之時空背 景及其他主、客觀等因素，綜合考量，依一般社會之通念， 可認其權利之再為行使有違「誠信原則」者，自得因義務人 就該有利於己之事實為舉證，使權利人之權利受到一定之限 制而不得行使，此源於「誠信原則」，實為禁止權利濫用， 以軟化權利效能而為特殊救濟形態之「權利失效原則」（最 高法院97年度臺上字第950 號判決意旨參照）。 ⑵經查，天母國際大樓區分所有權人甲○○等12人，曾於83年 間向被告惠康公司負責人麥道基提起竊佔之刑事告訴，經臺 灣臺北地方法院士林分院檢察署檢察官於84年2 月17日以83 年度偵字第9729號為不起訴處分，雖經告訴人聲請再議，亦 經臺灣高等法院檢察署於84年4 月7 日以84年度議字第753 號駁回確定，有被告乙○○所提不起訴處分書（本院卷三第 86 -89頁）、駁回再議處分書（本院卷三第90-94 頁）在卷 可稽。是原告或天母國際大樓其他區分所有權人並非全然不 行使權利。且被告乙○○係於95年10月13日自前所有權人呂 剛毅受讓2 樓專有部分，前此原告甫於95年6 月29日委請通 律律師事務所發函被告惠康公司所屬頂好超市、被告乙○○ 前手呂剛毅（本院卷三原告所提原證八），被告乙○○要難 主張原告「長期不行使權利」，而使其誤以數億元之高價向 前手購買。況且，本件係集合住宅共有部分之占有使用，區 分所有權人共同意思之形成不易，個別共有人因應有部分比 例偏低而無積極意願，再參諸如前述⒊⑴所述其他區分所有 建物之特性，尚難認本件之事實，足使債務人正當信任，認 為權利人已不欲行使其權利，或不欲義務人履行其義務。職 是，本件當無權利失效理論之適用，原告提起本件訴訟，亦
與誠實信用原則無違。
⒍綜上，被告乙○○、惠康公司主張間接、直接占有系爭建物 如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分係有合法權源，尚非可採。 ㈢原告請求向被告乙○○請求損害賠償或不當得利之期間、每 月金額應如何認定？
⒈不當得利期間：
⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返 還者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條但書分別定 有明文。又按無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之 利益為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金 之損害，自得依民法第179 條前段之規定，請求相當於租金 之不當得利（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照） 。被告乙○○無權占用系爭建物如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分 業經本院認定如上所述，其受有使用、收益上開建物之利益 ，致原告無法取得應歸屬於己之利益而受有損害，如無法律 上之原因，原告即得訴請被告給付不當得利。
⑵惟按占有人，推定其為以所有之意思，善意、和平及公然占 有者。善意占有人，依推定其為適法所有之權利，得為占有 物之使用及收益。民法第944 條第1 項、第952 條分別定有 明文。次按依民法第944 條第1 項之規定，占有人推定其為 善意占有者，除有反證足以證明上開推定事實並非真實外， 即不能空言否認占有人之善意占有（最高法院44年臺上字第 100 號判例意旨參照）。如前三、㈢所述，被告惠康公司自 80年7 月間起承租包括系爭建物如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分 範圍之建物，被告乙○○於95年10月13日取得前述85戶所有 權時，即自前手受讓包括系爭建物如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部 分之占有，並以另訂租賃契約之方式，取得前開部分之占有 ，其所安排訂立、與被告惠康公司所訂立，租賃期間96年3 月1 日至101 年12月31日之租賃契約（名義人為順馨國際企 業社、鴻昶國際企業社，被告乙○○則為契約連帶保證人） ，亦明確載明：「甲方（即被告乙○○）茲聲明並保證，甲 方就租賃房屋有合法出租之權利，對本租賃契約書之訂立有 完全不受限制之法律上權利，且乙方（即被告惠康公司）使 用租賃房屋範圍包括公共走道及頂樓冷卻水塔占用之位置。 ......」（本院卷一第41、44頁），堪信被告乙○○主觀上 確係誤信系爭建物如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分之占有係有合 法權源而無懷疑，就該部分之占有，應為善意。雖原告主張 被告乙○○占有非出於善意，惟僅以被告乙○○一次購入大 批不動產，金額至鉅，豈可能未詳加調查；系爭76年7 月7
日協議形式上不符分管協議要件云云等，主觀臆測被告乙○ ○並出於善意而為占有，未能舉適切之反證推翻法條關於善 意占有之推定，自仍認被告乙○○於95年10月13日取得系爭 建物如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分之占有之初，應係出於善意 。
⑶再按善意占有人，於本權訴訟敗訴時，自其訴訟拘束發生之 日起，視為惡意占有人。民法第959 條定有明文。是被告乙 ○○占有之初固屬善意，惟其為無權占有業經本院認定如前 ㈡所述，應就其本權為敗訴之判決，是被告乙○○應自本件 訴訟繫屬之日即97年7 月22日起，視為惡意占有人。 ⑷按占有人為善意時，依民法第952 條規定，得為物之使用及 收益，其因此項占有使用所獲利益，對於所有人不負返還之 義務，自無不當得利可言。至若占有人為惡意時，對於所有 人言，其就占有物並無使用收益權，即應依不當得利之規定 ，返還其所受利益（最高法院91年臺上字第1537號判決意旨 參照）。從而，本件原告得請求被告乙○○給付不當得利之 期間，應自97年7 月22日起，至其或被告惠康公司將系爭建 物如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分騰空遷出並返還予全體共有人 止；至其請求自95年10月13日起至97年7 月21日期間之占有 利益部分，因被告乙○○為善意占有而非無法律上原因，原 告就此所為請求，應無理由。
⑸被告乙○○於95年10月13日起至97年7 月21日善意占有期間 ，依法得就系爭建物如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分為使用、收 益已如前述，是該期間之使用收益，即無不法性可言，與故 意、過失「不法」侵害他人權利之侵權行為法律關係要件亦 屬有間，從而，原告就上開期間併依侵權行為法律關係而為 請求，仍屬無理由。
⒉不當得利數額：
⑴本件被告乙○○自97年7 月22日起，無法律上原因受有占有 使用系爭建物如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分之利益已如前述， 此一占有使用利益，依其性質不能返還，應償還其價額，並 應依相當於租金之標準計算之，均如⒈⑴所述。又上開價額 之計算，應依利益（使用收益系爭建物如附圖所示Ａ、Ｂ、 Ｃ部分）之客觀交易價值定之，非以受益人財產總額之增加 為度。
⑵本件經本院囑託神碟國際不動產估價師事務所鑑定結果，認 系爭建物如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分97年1-12月於交易市場 之月租金，以每坪1,840 元，總價35萬4,521 元；98年1-6 月之月租金，則為每坪1,710 元，總價32萬9,473 元為合理 ，有不動產估價報告在卷可稽（外放）。觀諸該鑑定報告，
廣泛選擇比較標的，並同時採積算法評估，詳細考量標的之 環境特色、市場狀況，且兩種評估法所得數額相近，結論應 屬可採。至原告主張按月以51萬8,742 元計算之數額，則純 係以被告惠康公司給付之金額為度，繫於締約之時間（96年 3 月）或其他主觀因素，難認係不當得利客體（系爭建物如 附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分之使用收益）之客觀價值，自非可 採。另被告主張共用部分、專有部分價額應有不同乙節，於 不動產買賣時，專有部分、共用部分對買受人言，因使用情 形顯屬有別，價值予以區別固得理解，惟就本件租賃物之使 用情形，被告惠康公司係就被告乙○○專有部分與全體區分 所有權人之共用部分合併而為超市使用，為單一封閉空間， 顯已無從區別，使用利益無分軒輊，被告乙○○猶執上詞認 鑑定結果不可採，自非允恰。
⑶至被告關於系爭建物如附圖所示Ｂ、Ｃ部分（合計18.48 平 方公尺）非屬共有部分之抗辯：
按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取 得動產所有權。民法第811 條定有明文。經查，系爭建物如 附圖所示Ｂ、Ｃ部分，原為電扶梯，惟已被拆除，現為被告 惠康公司占有使用中之2 樓地板，業經本院現場勘驗屬實（ 本院卷一第78頁）。是以，無論系爭建物如附圖所示Ｂ、Ｃ
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