臺灣桃園地方法院民事簡易判決 98年度桃簡字第1327號
原 告
即反訴被告 乙○○
之1
訴訟代理人 黃銀河律師
被 告
即反訴原告 甲○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國98年11月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼桃園縣桃園市○○路二四一號一樓房屋遷讓返還原告。
本訴訴訟費用由被告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：
(一)原告於民國98年3 月17日向訴外人王世賢購買桃園縣桃園市 ○○○段第1276號土地及其上門牌號碼為桃園縣春日路241 號1 樓之房屋（下簡稱系爭不動產），並於同年4 月3 日完 成所有權移轉登記。然被告卻無權占有系爭不動產，經原告 委託律師發函告知，並要求被告返還系爭不動產，惟被告卻 置之不理。
(二)被告稱系爭不動產遭訴外人即被告之夫簡梓倡竊走被告身分 證、印章及系爭房屋所有權狀等，而賣與王世賢，然按土地 法第43條規定可知，登記具有絕對的效力，故原告購買系爭 不動產當時系爭不動產之所有權人即為王世賢，原告信賴土 地法之登記，為善意第三人，取得系爭不動產自為合法且有 效。
(三)原告係透過訴外人賴雪清向王世賢以新臺幣（下同）180 萬 元購買系爭不動產，購買前原告有請代書看過系爭不動產登 記的情況，知悉系爭不動產有設定約1300萬之抵押債務，原 告再詢問東森房屋的銷售員有關系爭不動產之價值，經估價 後認為目前市價約1600萬元，故原告認為系爭不動產值得購 買；且系爭不動產上雖有以被告名義設定之抵押債務存在， 然原告亦願意承受該抵押債務，並迭次向第一商業銀行北桃 園分行確認該筆不動產抵押債務餘額暨還款帳號，然遭上開 銀行以保護個人資料為由拒絕提供，故被告稱原告在未塗銷
前手抵押債務之情況下，受領系爭房地，詎認原告明知王世 賢取得系爭不動產並無合法權源，實係被告推測之詞，不足 採信。
(四)為此，爰依民法第767 條之規定提起本訴，並聲明：如主文 第一項所示。
二、被告則以下列情詞資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。 被告與訴外人簡梓倡本為夫妻關係，系爭不動產為被告所獨 立購入所有，並經營花店十年有餘，然簡梓倡因將支票借與 訴外人周俊至作為客票使用，而周俊至因週轉不靈，致使簡 梓倡面臨退票危機。簡梓倡乃在周俊至介紹下與「成泰當鋪 」經理楊龍永見面，並商借現金，然楊龍永表示需提供擔保 品方能貸與現金，簡梓倡遂在未經被告同意之情況下，擅自 竊走系爭不動產所有權狀正本、被告身分證及印章等物後離 去。嗣簡梓倡將系爭不動產設定抵押權與王世賢之方式作為 擔保，向成泰當鋪借款70萬元，並約定還款期限屆至時若無 法還款，系爭不動產所有權將移轉與王世賢以為抵償。詎簡 梓倡其中一期還款期限屆至而未償還，王世賢及楊龍永即以 上開無效之流抵契約為憑，偽造被告之印章印文、所有權移 轉契約後，於98年3 月11日向地政機關以「買賣」為由，將 系爭不動產之所有權移轉登記與王世賢。而王世賢明知其並 無合法所有權源，卻於同年4 月3 日，與原告以通謀虛偽意 思表示，假借「買賣」為由，將系爭不動產移轉登記於原告 名下，對被告之權利造成嚴重侵害，從而，原告係無正當權 源取得系爭不動產，被告實為系爭不動產之真正權利人。三、本件原告上開主張業據其提出土地暨建物登記謄本、土地所 有權狀、匯款資金證明、支票影本、第一銀行北桃園分行函 文等件為證，堪信為真實。惟被告則以前詞置辯，是本件爭 點厥為：（一）原告是否為善意第三人，信賴土地登記而購 買系爭不動產；（二）原告與王世賢間是否有通謀虛偽之意 思表示，致買賣契約無效。茲論述如下：
(一)原告是否為善意第三人，信賴土地登記而購買系爭不動產： ⑴按依土地法所為之登記，有絕對之效力，土地法第43條定有 明文。又土地法第43條所謂登記有絕對效力，係為保護第三 人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力，故第三人信賴 登記而取得土地權利時，真正權利人即不得對之主張權利（ 最高法院33年度上字第5909號判例意旨參照）。 ⑵經查，證人賴雪清證稱：伊和簡梓倡間有債務糾紛，簡梓倡 將系爭不動產設定抵押權給伊，並向伊借款70萬元，且稱若 不還款時，伊可以將系爭不動產移轉登記在他人名下，伊遂 向他人借款後籌措70萬元借與簡梓倡；然借款期限到後，簡
梓倡並未依約還款，因為系爭不動產貸款金額過高，伊不想 背負此負債，乃將系爭不動產過戶至王世賢名下；而後，伊 幫簡梓倡籌措70萬元之債權人要求伊在98年3 月17日前要還 款，伊遂於3 月16日下午詢問原告是否有意願購買系爭不動 產，並告知原告系爭不動產之所有權人現為王世賢，貸款金 額相當高等情，原告聽聞後有電話詢問代書系爭不動產之情 況；伊為了取得原告之信任，於翌日（3 月17日）再將系爭 不動產之異動明細提示與原告看，證明伊有權出售系爭不動 產，原告同意購買後即以支票、客票各1 張、匯款、現金之 方式總計180 萬元購買系爭不動產等語（見本院98年11月19 日調解程序筆錄），核與原告稱伊係透過證人購買系爭不動 產，知悉系爭不動產抵押權設定金額很高，目前所有權人為 王世賢，並詢問代書、東森房屋銷售員後，認為以180 萬元 購買尚屬合理等情相符，復有原告提出之匯款紀錄、支票影 本1 張在卷可稽；原告雖以180 萬元之價額購買系爭不動產 ，然系爭不動產設有2000萬元之最高限額抵押權，此有土地 暨建物登記謄本附卷可憑，證人在急於出售系爭不動產以償 還借款之壓力下，原告復稱其願意負擔系爭不動產之貸款， 是雙方以上開金額達成買賣契約之合意並未違背一般常情。 綜上以觀應認原告確係善意之第三人，因信賴土地登記絕對 效力而購買系爭不動產、辦理所有權移轉登記，而依前開說 明，縱使被告抗辯其遭簡梓倡等人偽造簽名、印文而將系爭 不動產移轉登記至王世賢名下等情為真，亦無足影響原告善 意取得系爭房屋所有權之事實，被告此部分抗辯自不足採。(二)原告與王世賢間是否有通謀虛偽之意思表示，致買賣契約無 效：
⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277 條前段定有明文。又民法第87條第1 項所 謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真 意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表 意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，不能僅 因契約當事人間有特殊親誼關係或價金之交付不實，即謂該 買賣係通謀虛偽成立，最高法院86年度台上字第3865號判決 採相同見解。是第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意 思表示者，應由該第三人負舉證之責，合先敘明。 ⑵被告抗辯原告與王世賢間係通謀虛偽意思表示而購買系爭不 動產云云，則為原告所否認，並提出購買系爭不動產之資金 證明為證；復參酌證人賴雪清前開證稱原告係透過證人購買 系爭不動產，善意信賴土地登記之效力，與王世賢間並無通 謀虛偽意思表示等情明確，揆諸前揭法條之規定，難認被告
已盡其舉證之責，是被告前開抗辯洵難採信。
(三)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767 條前段定有明文，系爭不動產之所有權由原告善 意取得既已認定如前，被告復不得對原告主張權利，則原告 主張被告為無權占有等情應堪採信，從而，原告依據民法第 767 條所有物返還請求權之法律關係，請求被告遷讓房屋， 為有理由，應予准許。
四、本件係就民事訴訟法第427 條第2 項第1 款訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款規 定，本於職權宣告假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：
反訴原告本為系爭不動產之所有權人，然遭簡梓倡竊取反訴 原告之身分證、所有權狀、印章後，以無權代理之方式將系 爭不動產移轉予王世賢所有，嗣王世賢再與反訴被告以通謀 虛偽之意思表示將系爭不動產移轉予反訴被告所有，然通謀 虛偽意思表示為當然無效，故系爭不動產之所有權仍屬反訴 原告所有，從而，系爭房地之不動產登記於反訴被告名下， 除造成反訴原告之損害外，亦屬反訴被告之不當得利，為此 ，爰依民法第767 條之法律關係，提起本件訴訟，並聲明： 反訴被告應將系爭不動產移轉登記予反訴原告，且陳明願供 擔保，請准宣告假執行等語。
二、反訴被告則以：
系爭不動產係反訴被告於98年3 月17日向王世賢購買，王世 賢與反訴原告間有何糾葛，反訴被告並不知悉，亦與反訴被 告無涉，反訴被告依土地法第43條規定，信賴登記具有絕對 之效力，合法取得系爭不動產，並無反訴原告所稱無權占有 之情。並聲明：反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。三、反訴原告主張其為系爭不動產之所有權人，並提出系爭不動 產異動索引、土地登記申請書、房屋稅繳款單、契稅繳款單 、土地增值稅繳款單等件為證。惟查：
(一)反訴原告未能舉證證明反訴被告與王世賢間係基於通謀虛偽 意思表示而購買不動產等情，業已認定如前，是反訴原告此 部分主張為無理由。
(二)另反訴原告主張系爭不動產為簡梓倡無權代理反訴原告移轉 登記與王世賢所有，該無權代理行為依民法之規定為無效， 故反訴被告無從取得系爭不動產云云。查，反訴被告為善意 第三人等情已論述如前，按登記具有絕對之效力，土地法第 43條定有明文，是反訴原告自不得以其與簡梓倡、王世賢間 之抗辯事由對抗善意第三人即反訴被告，故反訴原告此部分
主張要難採信。
四、綜上，反訴原告以反訴被告因通謀虛偽意思表示取得系爭不 動產，系爭不動產因無權代理而遭移轉登記等情，主張反訴 被告為無權占有，均難認為有理由，不能准許，反訴原告之 訴及假執行之聲請均應駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造就本訴及反訴部分所為之其餘主張 及攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一 論述，併此敘明。
肆、據上論結，本件原告之訴為有理由，反訴原告之訴則無理由 ，爰依民事訴訟法第78條、第436 條第2 項、第389 條第1 項第3 款，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 12 月 3 日 桃園簡易庭 法 官 陳威帆
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 12 月 3 日 書記官 劉致芬