宣 示 判 決 筆 錄 98年度重簡字第1507號
原 告 甲○○○產有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 陳守文律師
被 告 丁○○
戊○○
上列當事人間98年度重簡字第1507號損害賠償事件，本院於中華
民國98年12月21日辯論終結，並於中華民國98年12月28日下午5
時整，在本院第一法庭公開宣示判決出席職員如下：
法 官 彭松江
法院書記官 葉子榕
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之事實及其理由要領如下： 主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、按訴狀送達後，原告固不得將原訴變更或追加他訴；但被告 同意者、請求之基礎事實同一或擴張或減縮應受判決事項之 聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款 、第3款定有明文。本件原告原依不動產委託銷售契約書第 5條第4款約定請求被告丁○○給付以成交價新臺幣 (下同) 550萬元之百分之4計算之賣方服務報酬，及依民法第184 條 第1項、同法第100條、第101條第1項規定，請求被告戊○○ 給付以成交價百分之6計算之服務報酬，起訴主張㈠被告丁 ○○應給付原告220,000元，並自起訴狀繕本送達之翌日起 迄清償日止，按年息百分之5計算之利息。被被告戊○○應 給付原告330,000元，並自起訴狀繕本送達之翌日起迄清償 日止，按年息百分之5計算之利息。㈢前兩項被告中任一被 告已為給付，就其給付範圍，他被告免給付責任。嗣原告減 縮被告丁○○應給付原告288,000元，其中包括按被告間之 成交價468萬元之百分之4計算為187,200元之報酬請求，並 依證人己○○之證述，以證人己○○為被告丁○○之使用人 ，依民法第224條規定追加因被告丁○○之行為致對於被告 戊○○報酬喪失之損害賠償93,600元。至被告戊○○部分， 原告減縮被告戊○○應給付原告288,000元，其中包括依被 告間成交價468萬元之百分之2計算為93,600元之報酬請求及 因被告戊○○之行為致對被告丁○○報酬喪失之損害賠償 187,200元。換言之，原告變更及追加訴之聲明為㈠被告丁 ○○應給付原告288,000元，並自起訴狀繕本送達翌日起迄
清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡被告戊○○應給 付原告288,000元，並自起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止 ，按年息百分之5計算之利息。㈢前兩項被告中任一被告已 為給付，就其給付範圍，他被告免給付責任。被告並同意上 開訴之變更及追加，而兩造就本件訴訟之各項主張及證據資 料，於審理繼續進行在相當程度範圍內亦具有同一性或一體 性，是為避免重複審理，進而紛爭之根本解決，應認原告追 加之訴訴訟標的與原起訴主張訴訟標的之基礎事實係屬同一 ，是原告所為訴之變更，於法有據，應予准許。二、原告起訴主張：
㈠被告丁○○於民國98年4月20日與原告訂立不動產委銷售契 約書（以下簡稱系爭契約），將其所有建物門牌號碼台北縣 泰山鄉○○○街23號8樓建物暨基地坐落臺北縣泰山鄉○○ 段458地號持分 (以下簡稱系爭房屋)委託原告居間出售，委 託售價550萬元，委託銷售期間自98年4月20日起至同年7月 20日止，居間服務報酬則約定為成交價之百分之4。除原告 之外，被告另委託系爭房屋所在之大樓管理員己○○代覓買 方居間買賣交易。查同年4月24日，買方即被告戊○○為脫 免負擔給付以成交價百分之2計算之仲介服務報酬義務，同 時以使原告喪失報酬請求權為目的，因而於該日先以電話與 原告公司聯絡，並誆以欲委託原告公司居間購屋為由，進而 相約於次日即4月25日看屋，被告戊○○前往原告公司時， 先要求原告公司提供相關物件資料供其選擇，致原告公司信 以為真陷於錯誤，因而立即指派經紀人員鄭建安依被告戊○ ○之購屋需求，提供系爭房屋銷售條件供被告審閱，被告戊 ○○經由經紀人員詳細介紹解說後，要求立即前往看屋，因 此原告隨即帶同被告戊○○前往系爭房屋，經實際帶看後， 被告戊○○表示非常喜歡該屋，但需與家人商議後再決定是 否決定出價購屋，次日經原告經紀人員與被告戊○○連繫購 屋事宜，被告除一方面以忙碌為由加以拒絕，另一方面訴外 人己○○明知被告戊○○係被告丁○○委託原告所帶看之客 戶，竟利用原告帶同被告戊○○前往現場看屋之機會，私下 與被告戊○○連繫並居間仲介予被告丁○○收取服務報酬， 並於原告經紀人員帶看次日即同年4月26日與被告李國興訂 立不動產買賣契約以468萬元成交，再於同年5月6日完成過 戶手續，致原告受有仲介服務報酬計成交價百分之6即288, 000元 (買方百分之2、賣方百分之4)之服務報酬損害。 ㈡對被告抗辯之陳述：⑴就被告丁○○部份：被告丁○○將系 爭房屋委託原告居間出售，雖依系爭契約第15條第2項約定 「委託人 (即被告)可自行銷售不受本合約之約定」，然依
系爭契約第5條第4項約定「 (四)甲方於本契約存續期間或 期限屆滿之翌日起三個月內，如與乙方所曾帶看之客戶或客 戶配偶及其二等親以內之親屬交易買賣，仍應依本契約第六 條給付乙方仲介服務報酬。」，解釋上，所謂被告於委託銷 售期間內雖可自行出售，但出售之對象仍應以「乙方 (即原 告)所曾帶看之客戶」以外之買方為限，方符合雙方訂立本 件居間契約之本旨，否則即應視同原告已完成仲介義務，被 告仍應依本契約第6條規定給付原告成交價百分之4計算之服 務報酬。本件買方即被告戊○○係被告丁○○98年4月26日 將系爭房屋出售予戊○○前，曾經由原告公司所曾帶看之客 戶，依上說明，被告自不得主張於委託銷售期間亦得自行出 售予伊之餘地，從而被告依上開約定，仍應給付原告本件成 交價百分之4服務報酬。而訴外人己○○既為被告丁○○所 託代覓買方居間系爭房屋買賣交易，為被告丁○○之債之使 用人，其明知被告戊○○係被告丁○○委託原告所帶看之客 戶，竟利用原告帶同被告戊○○前往現場看屋之機會，私下 與被告戊○○連繫並居間仲介予被告丁○○收取服務報酬， 參考民法第105條之法理，被告丁○○自不能諉為不知戊○ ○係為原告所曾帶看過之客戶，更何況系爭契約第5條第4項 之約定亦不以被告丁○○明知買方為原告所曾帶看過之客戶 為要件，被告依約仍應給付原告以成交價468萬元百分之4計 算即187,200元之服務報酬。又按附條件之法律行為當事人 ，於條件成否未定前，若有損害相對人因條件成就所應得利 益之行為者，負賠償損害之責任。」、「因條件成就而受不 利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條 件已成就。」，民法第100條、第101條第1項定有明文。復 按「債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失 時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。但當事人另 有訂定者，不在此限。」、「因可歸責於債務人之事由，致 為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規 定行使其權利。」民法第227條第1項、第224條亦有明文規 定。按證人己○○於98年10月22日到庭證稱：「（法官問： 從事何職業？）答：泰山鄉新光社區保全人員。在庭被告戊 ○○是來看房子我才認識。」、「（法官問：被告戊○○何 時看系爭房屋？）答：98年4月25日她和證人乙○○及仲介 公司的業務員來看系爭房屋後，在中庭討論時被告戊○○說 價格550萬元太高，因原屋主被告丁○○也委託我尋找買主 ，所以我告訴被告戊○○說仲介公司出價偏高，應該470 萬 元到480萬元就可以成交。當天下午6點左右我就直接打電話 給原屋主丁○○，告訴他有人要議價，我就請丁○○、戊○
○2人在8點左右到社區警衛室協商，後來我就下班離開了， 他們2個自己談。」、「（法官問：當時仲介公司的業務員 會同看系爭房屋時，你是否有塞紙條給戊○○說房價太高？ ）答：有，是我主動打電話給屋主，請丁○○過來，當時我 並沒有給戊○○關於丁○○的電話，是我打電話聯絡丁○○ 約定雙方見面後才給戊○○電話。」、「（法官問：丁○○ 有無委託你媒介買賣房屋？）答：有。從98年4月初起。」 、「（法官問：丁○○、戊○○成交價格若干？）答：468 萬元。事後他們各包紅包給我，丁○○包給我3000元，戊○ ○包給我2000元。」等語。本件證人己○○為系爭房屋所在 社區之大樓管理員，既受被告丁○○之委託代覓買方居間出 售系爭房屋，其係被告丁○○債之使用人，然其既未積極尋 覓買方完成居間任務，竟於執行居間職務時，明知原告同為 被告丁○○所委託代覓買方之居間人，且明知被告戊○○為 原告帶看之客戶，竟乘原告帶看戊○○之機會，塞紙條與戊 ○○，惡意說明原告出價不實等不實之言語 (查被告丁○○ 委託價為550萬元，原告並無出價不實)，藉以從中媒介戊○ ○與被告丁○○以賺取居間報酬，並阻止原告之正常交易， 妨礙原告條件成就可得之利益，手段顯屬不當，且使原告喪 失條件成立即媒介成立後，對於買方以成交價468萬元之百 分之2計算即93,600元之買方報酬請求權而受有損害，依前 揭法律規定，被告丁○○既應就己○○之行為負同一責任， 己○○之行為既屬不當可歸責，被告丁○○之給付即與債之 本旨有違，且不當阻止原告條件成就，損害原告因條件成就 可得之買方報酬請求權利益，依上揭法律之規定，不僅應視 為本件居間媒介條件成就，除應給付原告以成交價百方之4 計算之服務報酬外，被告丁○○並應賠償原告上開93,600元 之買方報酬請求權損害。⑵被告戊○○部份：按因故意或過 失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於 善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法第184條第1條 定有明文。又「附條件之法律行為當事人，於條件成否未定 前，若有損害相對人因條件成就所應得利益之行為者，負賠 償損害之責任。」、「因條件成就而受不利益之當事人，如 以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。」民法 第100條、第101條第1項亦有明文。另媒介居間人固以契約 因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報 酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與 相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付 報酬。又委託人雖得自由決定，不經居間人之輔助，而訂立 契約，或隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居
間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則，依民法第101 條 第1項規定之精神，仍應支付報酬，此亦有最高法院58年台 上字第2929號判例可參。次按「如依情形，非受報酬即不為 報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定報酬額者，按 照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。」，民 法第566條訂有明文。查原告公司係以居間仲介不動產買賣 為業，其服務報酬之規定，依不動產經紀業管理條例第19 條規定授權主管機關依內政部規定不動產經紀業報酬計收標 準計收，並自89年7月1日實施，其內容如下：（一）不動產 經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方 或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金 百分之6或一個半月之租金，原告公司並依同法第20條之規 定，將上開收費標準揭示於原告營業處所明顯之處，另依不 動產交易市場之習慣，在不動產仲介買賣成交之案件，仲介 服務報酬之收取一般係以買方依成交價百分之2，而賣方依 成交價百分之4計收服務報酬，此有卷附不動產委銷售契約 書第6條約定及原告公司不動產買賣意願書、確認書可證。 本件被告戊○○至原告公司瞭解不動產銷售物件情形時，原 告公司除向其解說相關適合物件外，並曾向其解說買方之居 間報酬係以成交價百分之2計算，被告就相關不動產居間仲 介之權利義務經原告公司詳為解說後，方偕同原告經紀人員 前往帶看系爭房屋，雙方已成立居間契約，只是尚未媒介成 立，然被告戊○○欲脫免給付居間服務報酬之責，同時以使 原告喪失報酬請求權為目的，一方面向原告公司誆以欲委託 購屋為由致原告陷於錯誤取得系爭房屋售屋資料後，另一方 面私下聯絡賣方即被告丁○○簽訂買賣契約完成過戶，致原 告公司受有喪失賣方之仲介服務報酬計成交價百分之4即187 ,200 元之服務報酬損害，論此被告之行為，顯係以施用詐 術為手段，不法侵害原告公司之財產法益，該行為除合致於 民法第184條第1項前段之侵權行為構成要件外，亦屬於違反 一般社會道德觀念，故意以違反善良風俗之方法，加損害於 原告，同時符合同法第184條第1項後段之侵權行為要件，被 告對於原告因此喪失上開賣方服務報酬187,200元之服務報 酬損害應負賠償責任外。另依最高法院58年台上字第2929號 判例要旨及類推民法第100條、第101條第1項之規定精神， 依誠信原則，應視本件同居間媒介條件成立，被告亦應給付 原告以成交價百分之2計算即93,600元之買方服務報酬。綜 上，被告丁○○與共同被告戊○○對於原告之給付在客觀上 具有同一目的，但本於個別之發生原因，對原告各負全部給 付義務之不真正連帶債務關係，因此被告二人就此部份之給
付責任，於任一共同被告給付原告後，就其給付範圍，他被 告免給付責任。並請求判決如訴之聲明。
三、被告丁○○則請求駁回原告之訴。並以㈠被告丁○○與原告 公司非簽訂專任居間契約，並不以屋主不可自售或第三人居 間報告而成立者為限。依系爭契約特約條款第15條第2項約 定委託人可自行銷售，不受本合約之約束，並經原告公司承 辦人張玉梅簽名無訛，且原告明知系爭合約乃一般約定，被 告可自行銷售，並有多家仲介公司及第三人亦可居間。次按 消費者保護法第11條、第12條分別明定，企業經營者在定型 化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則，定型化契約條 款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋；定型化契約中之 條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。系爭房屋 被告丁○○曾委託含原告等3家房屋仲介公司及訴外人即警 衛人員己○○媒介居間，非原告有請其員工鄭建安曾帶看系 爭房屋，即謂被告應負給付報酬責任。原告稱有其公司員工 曾帶看，惟被告丁○○從未見過原告之員工於居間期間通報 買賣訊息，且原告亦不知客戶之姓名及資料，原告更無提示 被告買方任何一資料如據實報告何人及姓名、提示斡旋金、 不動產買賣意願書、確認書等買方簽署文件報告或提示等件 ，再勾稽原告所提不動產買賣意願書契據編號：0000000 及 確認書契據編號：0000000，並無同一被告戊○○簽訂買方 文件署名，足徵原告並未提供被告丁○○任何訂約機會。㈡ 就損害賠償部分：依證人己○○自98年4月初至同25日止， 主動打電話向被告丁○○告知不同3至4位買者，並主動居間 買賣（含同一被告戊○○），非被告丁○○事先所明知，再 者被告丁○○未居住系爭房屋，僅依居間通報或買方文件之 提示，並非不正阻礙原告之利益。按民法第565條所定之居 間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之 媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間， 為說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間 人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求 。依證人己○○之證述：「是我主動打電話通知被告丁○○ 來，與同一被告戊○○合為居間」等語，被告戊○○亦指出 ：「並非丁○○主動找我，而是己○○幫我聯絡」等語，參 以證人己○○亦收到被告所給予之紅包乙情，則己○○非被 告之代理人或債之使用人。又附條件之法律行為，原須俟條 件成就時始得主張其法律上之效果，在條件成否未定之前， 無從預為確定以後因條件成就時之利益，如其條件以後確定 不成就，即根本無所謂因條件成就之利益，依證人己○○之 證述及被告戊○○指稱被告丁○○並無主動與我聯絡等語，
被告之行為並無過失及不當阻礙原告之條件成就情事等語， 資為抗辯。
四、被告戊○○則請求駁回原告之訴。並以㈠就報酬請求部分： 被告戊○○係首次購屋，對於房屋買賣過程不甚瞭解，原告 公司經紀人鄭建安從未向被告戊○○解說不動產居間仲介之 權利與義務，也未曾提示相關合約（請參原告提示：不動產 買賣意願書契據編號0000000、確認書契據編號0000000皆是 空白未簽名），雙方未曾簽訂任何合約文件或為斡旋金之協 議，是兩造間並無任何委託或居間法律關係存在。如原告主 張依民法第566條居間法律關係，請求被告給付按成交價百 分之2計算之服務報酬，則原告公司應在帶看前即須提示相 關合約文件及簽署，以確保雙方之權利與義務，而非以銷售 招攬方式吸引帶客看屋，事後徒以被告所不知之不動產經記 管理條例第19條規定，向被告請求百分之2之服務報酬。再 者，縱被告於看系爭房屋時曾表示喜歡，但並不代表就是要 購買該屋，被告當時已明白向原告經紀人鄭建安表示系爭房 屋開價太高，需再考慮時，即表拒絕，該仲介服務效力即為 終止。㈡就損害賠償部分：被告購屋係由證人即警衛己○○ 主動居間所促成，證人己○○及證人乙○○於98年10月22日 到庭證述皆可證明事實經過，並非被告戊○○欲脫免居間服 務報酬之責，私下尋求與屋主交易的機會，且原告公司經紀 人鄭建安在帶看系爭房屋當時，即明白表示該屋同時委託3 家仲介公司代為銷售，若3家仲介公司或第3人同時帶看該屋 ，是否即侵害其他2家仲介公司或第3人之權利？況現今網路 發達與資訊透明化之時代，系爭房屋的屋況資訊，並非只來 自原告公司，被告亦可透其它仲介公司、政府機關、被告友 人地緣關係…等管道獲取，亦即該屋的屋況資訊並非原告公 司所獨有。末以我國消費者保護法立法意旨在於：保護消費 者權益，促進國民消費生活安全，提升國民消費生活品質。 消費者權益保障是本法之基礎，惟相關於消費者之相關問題 時，尚必須考慮消費安全與交易公平，亦即被告有自由選擇 之權利，因此被告可選擇對被告最有利的賣方及價格行為之 等語，資為抗辯。
五、本院之判斷：
㈠就被告丁○○部分：原告主張被告丁○○將系爭房屋委託原 告居間出售，雖依系爭契約第15條第2項約定被告可自行銷 售不受本合約之約定，然被告戊○○係被告丁○○於98年4 月26日將系爭房屋出售予被告戊○○前，經由原告所帶看之 客戶，依系爭契約第5條第4項約定，被告丁○○仍應依本契 約第6條規定給付原告成交價百分之4計算之服務報酬。又證
人己○○為系爭房屋所在社區之大樓管理員，既受被告丁○ ○之委託代覓買方居間出售系爭房屋，其係被告丁○○債之 使用人，然其竟於執行居間職務時，明知原告同為被告丁○ ○所委託代覓買方之居間人，且明知被告戊○○為原告帶看 之客戶，竟乘原告帶看戊○○之機會，從中媒介被告戊○○ 與被告丁○○以賺取居間報酬，並阻止原告之正常交易，妨 礙原告條件成就可得之利益，手段顯屬不當，且使原告喪失 條件成立即媒介成立後，對於買方以成交價468萬元之百分 之2計算即93,600元之買方報酬請求權而受有損害，被告丁 ○○自應就己○○之行為負同一責任，即應視為本件居間媒 介條件成就，被告丁○○並應賠償原告上開93,600元之買方 報酬請求權損害等事實，業據其提出系爭契約、建物暨土地 謄本、照片、不動產買賣意願書、確認書等件為證。被告丁 ○○則以前詞置辯。經查：
⑴按所謂定型化契約，係指依照當事人之一方為與不特定多數 相對人訂立同類契約之用而預先擬定之交易條款所訂定之契 約。基於契約自由原則，此等契約條款，原則上均屬有效， 當事人雙方理應受其拘束。惟因此等條款係當事人之一方所 預先擬定，其就交易之客體，非但具備專業知識，且通常均 已累積豐富交易經驗，並多藉助法律專業人士為其擬定定型 化契約條款，故其條款多以追求己方之最大利益為目標，或 使用專門用語，而為通常欠缺相關法律常識之交易他方所難 以理解，或隱藏風險轉嫁，而使交易他方承擔不利。是其雖 符合契約自由之外觀，然多悖離契約正義之要求，為防止此 類契約自由之濫用及維護交易之公平，民法第247條之1明定 ：「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約 ，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無 效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、 加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限 制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。 」。次按消費者保護法第12條復明定：「定型化契約中之條 款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，亦屬無效。定型化 契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違 反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規 定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因 受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」，至定型化契 約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約 之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判 斷之。本件原告係以提供不動產仲介服務之企業經營者，兩 造間簽立之系爭契約係原告為與不特定多數消費者訂立同類
型契約之用，預先擬定之契約書面，屬消費者保護法第2條 第7款所稱之定型化契約，自有消費者保護法相關規定之適 用。又原告主張被告戊○○係被告丁○○於98年4月26日將 系爭房屋出售予被告戊○○前，經由原告所帶看之客戶，即 主張依系爭契約第5條第4項約定「甲方於本契約存續期間或 期限屆滿之翌日起三個月內，如與乙方所曾帶看之客戶或客 戶配偶及其二等親以內之親屬交易買賣，仍應依本契約第六 條給付乙方仲介服務報酬。」，被告丁○○應給付服務報酬 云云，惟按內政部92年6月26日內授中辦地字第0920082745 號公告修正不動產委託銷售契約書範本第11條第1項約定「 委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務 ，委託人仍應支付第五條約定之服務報酬，並應全額一次付 予受託人：（三）受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料 ，而委託人於委託期間屆滿後二個月內，逕與該資料內之客 戶成交者。但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限。 」，即本條為防止委託人規避報酬之給付，而基於誠實信用 原則所為之特殊規定，然仍以委託人因受託人所提供之資料 而與資料內之客戶成交時為前提，而系爭契約之第5條第4項 約定除擴張原告所得請求支付服務報酬之範圍，即於被告丁 ○○未因原告所提供之資料而與資料內之客戶成交時亦得請 求給付服務報酬，顯加重被告丁○○之責任而悖於誠信原則 外，該約定並將被告丁○○所不得交易之對象範圍擴大至曾 帶看之客戶或客戶配偶及其二等親以內之親屬，限制被告丁 ○○之交易對象選擇自由，亦屬不利於被告丁○○，本院審 認系爭契約第5條第4項約定業違反誠信原則，對被告顯失公 平，自應宣告為無效。是原告據此請求被告丁○○應依上開 無效之約定條款給付服務報酬，為無理由。
⑵次按訂約媒介之居間，其居間人以契約因其媒介而成立為限 ，得請求報酬，民法第568條第1項定有明文。又法律行為效 力發生，繫於將來成否客觀上不確定事實成就，為附停止條 件之法律行為，惟所定之條件僅具停止條件外觀，不具條件 實質，並非民法第99條所定之條件。如具有法律所規定的法 律行為有效要件，即法定條件（亦稱假裝條件），於法律行 為成立時，該法律所規定之要件或須待構成事實充足之，惟 法律行為已然成立，不因該要件之不存在而得否認其效力， 此與基於當事人意思自主所定繫於客觀事實成否而定法律行 為效力之停止條件者不同。本件原告與被告丁○○所簽定之 系爭契約第5條第4項約定於系爭房屋銷售成交時，被告丁○ ○應給付原告成交價百分之4計算之服務報酬，均合於上開 條文中居間契約之規定，即原告固於系爭房屋銷售成立時方
得請求被告丁○○給付服務報酬，惟尚非屬法律行為之停止 條件，是依原告與被告丁○○間系爭契約型態而言，並無民 法第100條及第101條規定之適用。況本件證人己○○為系爭 房屋所在社區之大樓管理員，係受被告丁○○之委託居間出 售系爭房屋乙節，為兩造所不爭執，核與證人己○○結證： 「98年4月25日她和證人乙○○及仲介公司的業務員來看系 爭房屋後，在中庭討論時被告戊○○說價格550萬元太高， 因原屋主被告丁○○也委託我尋找買主，所以我告訴被告戊 ○○說仲介公司出價偏高，應該470萬元到480萬元就可以成 交。當天下午6點左右我就直接打電話給原屋主丁○○，告 訴他有人要議價，我就請丁○○、戊○○2人在8點左右到社 區警衛室協商，後來我就下班離開了，他們2個自己談。」 （見本院98年10月22日言詞辯筆錄第2頁）等語相符，足證 證人己○○與被告丁○○間存在居間關係。而民法第224條 所謂使用人指本於債務人之意思，為債務履行所使用之人， 己○○既係本於其與被告丁○○間之居間契約履行其居間義 務，尚非屬被告丁○○之使用人，被告丁○○就己○○之行 為自無與己○○之故意或過失負同一責任之餘地，是縱原告 所稱己○○明知原告同為被告丁○○所委託代覓買方之居間 人，且明知被告戊○○為原告帶看之客戶，竟乘原告帶看被 告戊○○之機會，從中媒介被告戊○○與被告丁○○以賺取 居間報酬，並阻止原告之正常交易，手段顯屬不當等情為真 正，亦係己○○個人之行為，而與被告丁○○無涉。原告請 求被告丁○○應賠償其對買方報酬請求權之損害，亦屬無據 。
㈡就被告戊○○部分：原告主張其與被告戊○○已成立居間契 約，只是尚未媒介成立，然被告戊○○欲脫免給付居間服務 報酬之責，同時以使原告喪失報酬請求權為目的，一方面向 原告公司誆以欲委託購屋為由致原告陷於錯誤取得系爭房屋 售屋資料後，另一方面私下聯絡賣方即被告丁○○簽訂買賣 契約完成過戶，致原告公司受有喪失賣方之仲介服務報酬計 成交價百分之4即187,200元之服務報酬損害，不法侵害原告 之財產法益，應依民法第184條第1項負損害賠償責任。又類 推民法第100條、第101條第1項之規定，依誠信原則，應視 本件居間媒介條件成立，被告戊○○亦應給付原告以成交價 百分之2計算即93,600元之買方服務報酬乙節，被告戊○○ 固不否認原告曾帶看系爭房屋等情，惟否認原告與被告戊○ ○間有居間關係，並以前詞置辯。經查：
⑴按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立，民法第153 條第1 項定有明文。而稱居間者，謂
當事人約定一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介， 他方給付報酬之契約，為民法第565 條所明定，依此規定， 居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約 之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間 為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，至媒 介居間，則係受契約當事人雙方委託，斡旋於當事人雙方之 間，與報告居間僅向一方當事人報告訂約之機會者有所不同 。是以，當事人締結居間契約固非要式行為，惟必當事人雙 方就契約主體、報告居間或媒介居間等必要之點意思表示互 相一致，始得謂居間契約已經成立。本件原告主張兩造間成 立居間契約，固據其提出不動產仲介服務報酬標準及收費方 式照片、不動產買賣意願書及確認書等件為證，惟查：原告 既將其不動產仲介服務報酬標準及收費方式之公告張貼於其 營業處所明顯之處，則進出或經過該營業處所之人皆可看見 ，尚不得謂曾看見上開公告即包含被告戊○○之人均與原告 成立居間契約。又不動產買賣意願書及確認書俱係原告單方 所提出之文書，其上並無被告戊○○之簽名或用印，自無足 作為其與被告戊○○間居間契約之證明。至被告戊○○固同 意由原告帶看系爭房屋，亦無從遽認其有與原告成立居間契 約之法效意思，況依證人乙○○具結證稱：「（問：業務員 鄭建安帶同看房屋時被告戊○○有無向業務員就系爭房屋出 價？）答：戊○○沒有出價，業務員鄭建安有說系爭房屋很 搶手，要趕快作決定。」等語（見本院98年2月22日言詞辯 論筆錄第4頁），足徵原告為被告戊○○帶看系爭房屋時亦 未與被告戊○○就報告居間或媒介居間等必要之點意思表示 互相一致，被告戊○○抗辯其與原告未成立居間契約等情， 洵為可採。而居間人既以契約因其報告或媒介成立而請求給 付報酬，應以當事人雙方成立居間契約為前提，原告與被告 戊○○間既未成立居間契約，遑論有原告所稱居間媒介條件 成立之可能，是原告請求被告戊○○亦應給付原告以成交價 百分之2計算即93,600元之買方服務報酬，即無足採。 ⑵又按因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法 第184條第1項定有明文。次按債權係特定人間請求給付之法 律關係，其本身並不具備社會公開性，是以債權之侵害限於 加害人必須「故意」以背於善良風俗之方法加損害於他人， 即主觀上加害人應明知並有意使被害人之債權存續及效力受 到其行為之影響始能構成侵害債權。復於自由競爭之範圍內 ，以合法之手段，侵害債權時，亦無違法性。原告固以被告 戊○○一方面向原告公司誆以欲委託購屋為由致原告陷於錯
誤取得系爭房屋售屋資料後，另一方面私下聯絡賣方即被告 丁○○簽訂買賣契約完成過戶，致原告公司受有喪失賣方之 仲介服務報酬計成交價百分之4即187,200元之服務報酬損害 云云。惟原告與被告戊○○間未成立居間契約乙節，已如前 述，則被告戊○○無須藉原告居間本得自行與被告丁○○成 立買賣契約，而被告丁○○與原告所簽定之系爭契約既非專 任銷售契約，亦得自行與被告戊○○成立買賣契約，即於被 告戊○○與被告丁○○於與對方締約之權利均未受有其他限 制之情形下，其等取決於市場價格決定簽定買賣契約，手段 自無不法，縱原告因此受有喪失報酬請求權之損害，仍屬自 由競爭市場中可容忍之範圍內。況本件係己○○主動告知被 告戊○○得由其居間之訊息，並為之聯絡被告丁○○等情， 業經證人己○○結證在卷，益徵被告戊○○並無侵害原告之 報酬請求權之故意。是原告依侵權行為法律關係請求被告戊 ○○賠償原告喪失賣方之仲介服務報酬計成交價百分之4即 187,200元之服務報酬損害，併屬無據。六、從而，原告依居間契約及侵權行為之法律關係請求㈠被告丁 ○○應給付原告288,000元，並自起訴狀繕本送達之翌日起 迄清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡被告戊○○應 給付原告288,000元，並自起訴狀繕本送達之翌日起迄清償 日止，按年息百分之5計算之利息。㈢前兩項被告中任一被 告已為給付，就其給付範圍，他被告免給付責任，均為無理 由，應予駁回。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第 第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 12 月 28 日
臺灣板橋地方法院三重簡易庭
書 記 官 葉子榕
法 官 彭松江
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書 記 官 葉子榕
中 華 民 國 98 年 12 月 28 日
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