臺灣高雄地方法院民事判決 105年度訴字第2207號
原 告 許文鳴
被 告 王献章
王献堂
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國106 年3 月24
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表所示土地及建物全部分歸被告王献章、王献堂取得，並按應有部分各二分之一維持共有。
被告王献章、王献堂應各補償原告新臺幣肆拾萬元之補償金。訴訟費用由被告王献章、王献堂各負擔三分之一，原告負擔三分之一。
事實及理由
一、原告主張：如附表所示土地及建物（以下合稱系爭房地）係 兩造所共有，其所有權應有部分之權利範圍，分別為伊3 分 之1 ，被告王献章、被告王献堂各3 分之1 。而系爭房地並 無不能分割之協議，且依系爭房地之使用目的，亦非不能分 割，爰依民法第823 條規定請求分割；又因系爭建物僅有一 個共同出入口，如以原物分割方法，無法達到原來使用目的 ，乃請求變價分割，由兩造分配價金等語。並聲明：求為判 決變價分割兩造共有之系爭房地，由兩造各按應有部分分配 價金。
二、被告則以：伊等不同意變價分割，系爭房地係伊等母親所留 ，原為被告及訴外人即被告胞弟王献文3 人分別共有，應有 部分各3 分之1 ，因王献文之應有部分遭強制執行，而由原 告應買取得。系爭房地長期由王献章及被告子女共同居住， 期能將系爭房地分歸被告共有，願以金錢補償原告等語資為 抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠被告與王献文為兄弟關係，系爭房地原係被告及王献文3 人 分別共有，應有部分各3 分之1 。
㈡王献文原所有之系爭房地應有部分，於本院104 年度司執字 第126956號執行事件（下稱系爭執行）程序中，經本院委由 李炳興建築師事務所鑑定其價格，於民國104 年11月22日鑑 價結果為王献文持有系爭房地應有部分價值新臺幣（下同） 910,420 元（見系爭執行卷第66至89頁）。 ㈢原告於105 年5 月19日經系爭執行公開拍賣程序得標買受王 献文原所有之系爭房地應有部分，並繳足全部價金662,000 元。
㈣兩造就系爭房地無分管契約、不分割之協議之約定，亦無使
用目的無法分割之情形，無法達成分割協議。
㈤系爭房地目前由被告居住使用，若日後原物分歸被告，由被 告維持共有，應有部分各2 分之1 。
四、兩造於本院審理中協商爭點為：本件分割方法應以何者為適 當？茲敘述如下：
㈠按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不 能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕 履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一 、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有 困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困 難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之 一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有 人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其 應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因 共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持 共有；民法第824 條第1 項至第4 項分別定有明文。是以共 有物之分割，原則上應以原物分配於各共有人或部分共有人 ；於原物分配顯有困難時，始得將共有物全部或一部變賣， 以價金分配於各共有人。又分割共有物，究以原物分割或變 價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之 拘束，但仍應斟酌當事人之聲明、共有人之利益輕重，共有 物之性質及其使用狀況等，公平裁量。若共有人對共有物在 感情上或生活上有密不可分之依存關係而法院未予斟酌考量 即為變價分割，則所定之分割方法，即難謂適當，而符合公 平原則（最高法院104 年度台上字第726 號判決意旨參照） 。
㈡兩造共有之系爭房地，其中如附表所示4222建號建物坐落於 附表所示52-35 、52-37 及52-39 地號土地，該建物於72年 3 月24日登記完成，並於72年9 月6 日辦理第一次登記，係 4 層樓鋼筋混凝土造建物（俗稱透天厝），登記總面積為17 3.68平方公尺，另有未保存登記增建建物（即附表所示8698 建號建物），總面積為70.76 平方公尺，與上開4222建號建 物連通使用，除一樓大門外，各樓層並無其他獨立之出入口 ，其中1 樓供作客廳、廚房使用，2 至4 樓由被告與其子女 居住使用等情，有系爭房地登記謄本、系爭執行查封筆錄、 執行筆錄、高雄市政府地政局鳳山地政事務所所繪製之8698 建號增建建物測量成果圖及系爭房地照片15張（見系爭執行 卷第48至49頁、第54至56頁、105 年度鳳司調字第135 號卷 【下稱鳳司調卷】第15至21頁、本院卷第71頁證物袋內）在 卷可稽，並據被告供承在卷（見本院卷第43頁）。是依系爭
房地之建物及坐落基地現況觀之，結構上無法區隔其中任何 一部分做為獨立使用，若採物理性之原物分割方式，將有損 系爭房地完整性，破壞系爭房地之使用現狀，造成日後使用 、出入困難，有礙各分得人日常生活使用，而難以發揮經濟 上之整體利用價值，顯非適宜。是本件分割方法之擇定，自 應以系爭房地權利歸屬一致為主要考量。
㈢又被告於84年4 月21日登記取得系爭房地應有部分各3 分之 1 ，並與其等子女自84年起即設籍於系爭房地，且系爭執行 查封時王献章居住其內等情，有系爭執行查封筆錄、系爭房 地登記謄本及被告全戶戶籍查詢資料（見系爭執行卷第48頁 、鳳司調卷第15至21頁、本院卷後附證物袋內）在卷可稽， 佐以系爭房地由被告居住使用乙節，為兩造所不爭執，顯見 被告及其子女長期共同居住於系爭房地，且目前仍為其等居 住使用，應認其等對於系爭房地於感情上及生活上確有密切 之依賴關係。反觀原告係向執行法院應買而於105 年8 月1 日登記取得系爭房地應有部分3 分之1 ，且應買公告上已註 明應買後不點交（見系爭執行卷第106 頁），而原告旋於同 年8 月31日提起本件分割共有物之訴訟（見鳳司調卷第3 頁 ），迄今未曾居住於系爭房地，是原告應買時已知悉不點交 系爭房地，而於買受後旋即請求變價分割系爭房地，堪認其 原始意願即為取得該應有部分於交易市場上所得之交換價值 ，其就系爭房地顯無依賴關係。又被告對系爭房地應有部分 合計達3 分之2 ，原可按其等應有部分使用系爭房地，且為 被告與其子女共同居住使用，如採變價分割之方式，有可能 為外人所購買，將導致被告及其子女喪失住處，而受有重大 之不利益，自以尊重原有居住情形而不加劇烈變動，更符合 一般人民之法律感情；並參酌被告於本院陳稱：其等名下雖 另有門牌號碼高雄市○○區○○路000 ○0 號房屋，然該房 屋係幾十年的矮房子，現由王献文居住，而被告與其子女則 居住於系爭房地，其等願意以80萬元買回原告之應有部分等 語（見本院卷第77至78頁）。經審酌系爭房地之型態、使用 情形、兩造利益及經濟效用等情狀，認將系爭房地全部分歸 被告取得，而以金錢補償拍賣標得其中應有部分之原告，以 保有土地及建物之整體利用價值及使房屋與土地所有權歸於 同一家族，較為適當，且符合公平原則。
㈣次按以原物為分配時，因共有人中有不能按其應有部分而受 分配，經法院命以金錢補償者，其補償金額之多寡，應斟酌 該原物市場交易之價格決定之。查王献文所有之系爭房地應 有部分3 分之 1，經本院民事執行處於系爭執行程序中委由 李炳興建築師事務所鑑定，依土地使用分區與建物使用情形
、產權及權利關係、鄰近市場供需及區域狀況概要，認系爭 房地應有部分之總價為910,420 元（見系爭執行卷第65至89 頁），惟上開鑑定價格歷經本院委託台灣金融資產服務股份 有限公司第1 次拍賣底價105 萬元、第2 次拍賣底價84萬元 、第3 次拍賣底價684,000 元，因第3 次拍賣仍無人應買， 於第4 次拍賣始由原告以662,000 元拍定取得等情，經本院 調閱系爭執行卷宗核閱無訛。而原告於105 年5 月19日應買 系爭房地應有部分，於同年8 月1 日登記取得所有權後，隨 即於同年月31日提起本件分割共有物之訴，則前揭拍定價格 既係執行法院經由公開拍賣之程序，由不特定人競標之結果 ，應屬可供參考之客觀價格，暨被告陳稱：願以80萬元價格 買入原告之應有部分等語（見本院卷第78頁）。是本院斟酌 市場繁榮程度之變化狀況、系爭房地之現況、前開系爭房地 拍賣價格應係接近市場交易價格及被告之意願，應認原告系 爭房地應有部分價值相當於80萬元，由被告各補償原告40萬 元，應屬適當。至原告主張本件應再為鑑定系爭房地應有部 分之市價，以之作為金錢補償之標準云云，然原告於105 年 5 月19日以662,000 元拍定取得該應有部分，距今僅相距11 個月，參以105 年5 月迄今之政治環境及社會經濟變動不大 ，且政府實施抑制不動產價格相關措施，交易行情已趨平穩 ，而認上開拍定價格已足供參考，無庸再為鑑定。從而系爭 房地分割方法，應以系爭房地全部分歸被告取得，按應有部 分各2分之1維持共有，由被告各以40萬元金錢補償原告，最 為適宜。
五、綜上所述，系爭房地並無不能分割之情形，爰審酌系爭房地 之現狀、各共有人之利益、意願及兩造所提方案之優劣，兼 顧兩造利益，併共有物之性質、經濟效用、分得部分之利用 價值及未獲分配之應有部分價值等情，認系爭房地以原物分 歸被告取得，按應有部分比例各2 分之1 維持共有，爰採為 分割方法，判決如主文第1 項所示；並就被告各應補償原告 之金額，判決如主文第2 項所示。
六、末按，因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟， 由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形， 命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明 文。又分割共有物之訴，兩造本可互換地位，由任一共有人 起訴請求分割，均無不可，且性質上並無所謂何造勝訴敗訴 之問題，乃由法院斟酌各項情事並兼顧兩造之利益，以決定 適當之分割方法，故本件訴訟費用之負擔，自以參酌兩造就 系爭房地應有部分之比例分擔較為公允，爰依職權酌定如主 文第3 項所示，併予指明。
七、據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第80條之1 ，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 4 月 14 日
民事第三庭 法 官 張嘉芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 4 月 14 日
書記官 陳瓊芳
附表：
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│土地標示 │
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│編號│土地坐落 │地│面積 │權利範圍│
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│ │縣 市│鄉鎮市區│段 │地號 │目│平方公尺│兩造各為│
│ 1 ├───┼────┼───┼────┼─┼────┤3分之1 │
│ │高雄市│鳳山區 │新庄子│52-35 │建│13 │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │
├──┼───┼────┼───┼────┼─┼────┼────┤
│ 2 │高雄市│鳳山區 │新庄子│52-37 │建│44 │兩造各為│
│ │ │ │ │ │ │ │3分之1 │
│ │ │ │ │ │ │ │ │
├──┼───┼────┼───┼────┼─┼────┼────┤
│ 3 │高雄市│鳳山區 │新庄子│52-39 │建│2 │兩造各為│
│ │ │ │ │ │ │ │3分之1 │
│ │ │ │ │ │ │ │ │
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┌────────────────────────────────┐
│建物標示 │
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│編號│建號 │基地坐落/ │建築式樣│建物面積（平│ 權利範圍 │
│ │ │建物門牌 │主要建築│方公尺） │ │
│ │ │ │材料及房│ │ │
│ │ │ │屋層數 │ │ │
│ │ │ │ │ │ │
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│ 1 │高雄市鳳│高雄市鳳山│四層樓鋼│ 層次面積 │兩造各為3 分│
│ │山區新庄│區新庄子段│筋混凝土├──────┤之1 │
│ │子段4222│52-35、52 │造 │4 層：40.72 │ │
│ │建號 │-37、52-3 │ │3 層：40.72 │ │
│ │ │9地號/高雄│ │1 層：29.92 │ │
│ │ │市鳳山區光│ │2 層：40.72 │ │
│ │ │復路84巷16│ │騎樓：10.80 │ │
│ │ │號 │ │地下層：10.8│ │
│ │ │ │ │ 0 │ │
│ │ │ │ │合計：173.68│ │
├──┼────┼─────┼────┼──────┼──────┤
│ 2 │高雄市鳳│高雄市鳳山│ │5 層：41.60 │兩造各為3 分│
│ │山區新庄│區新庄子段│ │4 層：2.63 │之1 │
│ │子段8698│52-35、52 │ │3 層：2.63 │ │
│ │建號 │-37、52-3 │ │2 層：2.63 │ │
│ │ │9、56-11地│ │1 層：21.27 │ │
│ │ │號/同上建 │ │合計：70.76 │ │
│ │ │物未辦保存│ │ │ │
│ │ │登記建物 │ │ │ │
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