臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第883號
原 告 洪瓊紅
洪瓊霞
洪志鵬
洪垣曲
洪素英
洪梅桂
王坤倫
洪梅蘭
上八人共同
訴訟代理人 邱超偉律師
原 告 洪正賢
洪憶菁
洪若琪
洪季芳
洪靜瑜
洪梅雀
被 告 李道
蘇清發
共 同
訴訟代理人 陳俊偉律師
上列當事人間請求調整租金等事件，本院於民國106年3月30日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告李道應給付原告新臺幣肆拾壹萬陸仟元，及自民國一百零四年四月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告蘇清發應給付原告新臺幣參拾柒萬伍仟元，及自民國一百零四年四月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告李道向原告承租門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○○○號建物之租金（如附件所示A1、A2及A3部分），自民國一百零四年二月一日起應調整為每月新臺幣肆萬柒仟參佰柒拾陸元。被告蘇清發向原告承租門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○○○號建物之租金（如附件所示B1、B2部分），自民國一百零四年二月一日起應調整為每月新臺幣參萬伍仟零柒拾捌元。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、訴訟標的對於數人必須合一確定而應共同起訴，如其中一人 或數人拒絕同為原告而無正當理由者，法院得依原告聲請， 以裁定命該未起訴之人於一定期間內追加為原告。逾期未追
加者，視為已一同起訴。法院為前項裁定前，應使該未起訴 之人有陳述意見之機會。第一項未共同起訴之人所在不明， 經原告聲請命為追加，法院認其聲請為正當者，得以裁定將 該未起訴之人列為原告。民事訴訟法第56條之1第1項至第3 項定有明文。另繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人 對於遺產全部為公同共有，為民法第1151條所明定。又公同 共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得 公同共有人全體之同意，同法第828條第3項亦有明文，此項 規定，依同法第831 條規定，於公同共有債權準用之。公同 共有債權人起訴請求債務人履行債務，係公同共有債權之權 利行使，非屬回復公同共有債權之請求，尚無民法第821 條 規定之準用；而應依同法第831 條準用第828 條第3 項規定 ，除法律另有規定外，須得其他公同共有人全體之同意，或 由公同共有人全體為原告，其當事人之適格始無欠缺【最高 法院104 年度第3 次民事庭會議決議參照】。二、本件原告起訴請求調整租金等事件，依據之租賃關原本存在 於訴外人洪天寶與被告李道、蘇天發之間。而洪天寶於民國 76年6 月17日死亡，繼承人為長男洪大川（先於75年1 月21 日死亡）之子女洪素英、洪瓊紅、洪瓊霞、洪志鵬、洪瓊蓉 及洪垣曲，以及長女洪梅雀、次男洪重義、次女洪梅蘭、三 男洪正賢、三女洪梅桂（四男洪正琴已於38年7 月4 日死亡 ，絕嗣）。其中洪瓊蓉於89年10月30日死亡，由其配偶王崑 崙繼承。另洪重義於98年1 月10日死亡，繼承人為洪憶菁、 洪若琪、洪季芳及洪靜瑜等情，有卷附之繼承系統表及戶籍 謄本可佐（見本院卷一第88、103 至113 頁）。依上所述， 依據繼承之法律關係，原屬洪天寶之租賃關係及權利即由原 告所繼受而公同共有。是以，如欲行使租賃權，須得全體公 同共有人同意而有合一確定之必要，惟因洪梅桂、王坤倫、 洪梅蘭、洪正賢、洪憶菁、洪若琪、洪季芳及洪靜瑜於起訴 時未擔任原告，嗣經原告追加洪梅桂、王坤倫、洪梅蘭3 人 為原告，而洪正賢、洪憶菁、洪若琪、洪季芳及洪靜瑜逾期 則未表示追加，爰依民事訴訟法第56條之1 第1 項後段規定 ，裁定視為已一同起訴。另就洪梅雀部分，依卷附之戶籍資 料顯示，於47年10月24日與外籍人士結婚，並於48年3 月7 日遷居美國，並未陳報國外居住所，故依民事訴訟法第56條 之1 第3 項規定亦列為原告。
三、洪正賢、洪梅雀、洪憶菁、洪若琪、洪季芳及洪靜瑜經合法 通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所 列各款情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項
一、原告主張：
㈠坐落高雄市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱967 地 號土地）及同小段966 地號土地之部分，原由洪天寶向訴外 人陳啟安承租後，興建門牌號碼高雄市○○區○○○路000 號、526 號之建物各乙棟（以下分稱524 、526 號建物）， 將其中524 號建物以每月租金新臺幣（下同）15,000元出租 給被告蘇清發（使用面積如附件複丈成果圖所示B1、B2之部 分，合計55.68 平方公尺），以每月租金16,000元將526 號 建物出租給被告李道（房屋基地使用面積如附件所示A1、A2 、A3之部分，合計75.2平方公尺）。而洪天寶死亡後，上開 與被告蘇清發、李道之建物租賃關係（以下合稱系爭租賃關 係），由洪天寶之後代即原告依繼承關係繼受，被告即應將 租金給付原告。惟被告蘇清發、李道自101 年10月起均未按 月給付租金，截至104 年1 月止積欠之租金分別共計 375,000 元、416,000 元未付，爰依繼承及租賃之法律關係 ，請求被告蘇清發、李道各給付原告上開積欠之租金。 ㈡524 、526 號建物所處之地段，近於高雄市中山、七賢路口 口，四周商店林立、商業活動興盛，交通便給，且被告蘇清 發、李道就承租之524 、526 號建物均將之作為店面，分別 經營機車行及機車電機行；復參酌高雄市○○區○○段○○ 段000 地號土地之公告現值及申報地價分別為每平方公尺16 8,000 元、54,600元，相較被告李道、蘇清發每月應繳之租 金僅為16,000元、15,000元顯然過低，自有調整之必要。依 據土地價值增幅、使用分區狀況、地理位置、工商繁榮程度 等條件，爰依民法第442 條規定，請求將524 、526 號建物 之租金調整為每月35,078元、47,376元等語，並聲明：如主 文第1 項至第4 項所示。
二、被告均以：洪天寶死亡後，524 、526 號建物僅由其子洪重 義單獨繼承並向被告收取租金。而洪重義死亡後，續由其女 即原告洪憶菁、洪若琪、洪季芳及洪靜瑜繼承並繼續收受租 金，非如原告所稱由原告全體繼承系爭租賃關係、擔任出租 人。524 、526 號建物基地之共有人即訴外人董陳秀雲等人 曾對原告提起拆屋還地等訴訟（案號：本院102 年度重訴字 第65號，下稱拆屋還地事件），被告與原告洪憶菁曾協議於 該事件判決確定前無須給付租金，如判決認定無須拆除房屋 ，被告於判決確定之日起再給付日後租金，故被告自無須給 付自101 年10月起至104 年1 月止共26個月之租金。再者， 524 、526 號建物已甚為老舊，無論原告洪憶菁或其他原告 皆未曾整修至合於一般房屋品質狀況，被告尚須自行補強結 構，加上被告之生意下滑，目前月租金額應合情理，無調整
之必要。縱認原告請求調整租金為有理由，亦不得逾土地法 第97條第1 項申報總價年息10％為限之規定等語。另被告李 道抗辯：附件所示之A3-2部分5.46平方公尺經折屋還地事件 認定原告無權占有，應拆除其上建物並返還土地所有權人， 原告自不得向被告李道請求此部分租金，故被告李道租用之 面積應為69.74 平方公尺等語資為抗辯，並均聲明：原告之 訴駁回。
三、兩造不爭執之事項
㈠被告李道、蘇清發有分別租用526 、524 號建物，其中被告 蘇清發租用範圍即如附件所示B1、B2之部分。 ㈡被告自101年10月起均未再給付租金。
㈢被告李道原約定之租金為16,000元，蘇清發為15,000元。四、本件之爭點
㈠洪重義之繼承人（即洪憶菁姊妹等4 人）是否為本件系爭契 約之單獨繼承人？
㈡洪憶菁有無與被告合意暫免本件原告所請求之租金？ ㈢就計算被告李道使用之位置是否僅應為69.74 平方公尺（實 際使用之面積仍為75.2平方公尺），扣除另案判應由原告拆 屋還地之面積5.46平方公尺？
㈣本件原告請求調漲租金有無理由？若有，金額若干為適當？五、本件之認定
㈠系爭租賃關係由原告繼承
繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財 產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身 者，不在此限。民法第1148條第1 項定有明文。洪天寶於76 年6 月17日死亡，經由歷代繼承，系爭租賃關係及租賃權利 ，未經協議分割遺產，當由原告繼受而公同共有乙情，業經 本院認定如上。被告固稱抗辯洪天寶死後僅由其子洪重義繼 承524 、526 號建物，再由洪重義之女兒繼承云云，惟經洪 憶菁以證人身分證稱：洪天寶在世時，524 、526 號建物出 租事宜要不由他自己不然就是我父親洪重義處理，應該沒有 別人。洪重義於98年1 月去世後，因為我的其他3 個姊妹沒 有人要處理524 、526 號建物出租事宜，只好由我出面，所 以被告就說那租金就繳給我，房屋漏水等也都通知我，我就 向被告收租金。而洪重義去世時，沒有特別交待524 、526 號建物租約的事情及所有權的源頭，對於洪天寶遺產如何分 配也不清楚。但依我觀察，洪重義跟他的兄弟早就分家了， 因為只有洪重義在處理房子的事情，其他親戚都沒有插手。 但如果原告依法真的有權利的話，我沒有特別意見，但真的 分家也是分家了等語（見本院卷一第137 、139 頁）。依洪
憶菁所證，洪天寶固曾委任洪重義單獨處理524 、526 號建 物出租事宜，惟尚難進而認定洪天寶必有意由洪重義1 人獨 自繼承524 、526 號建物或系爭租賃關係。而洪重義於洪天 寶去世後續行處理收租等事宜，或因沿襲原有處理模式，亦 未必代表有單獨權利。此外，被告之所以認為洪重義為單獨 繼承人，顯因僅有洪重義、洪憶菁出面收租之故，而洪憶菁 業已說明係因無其他姊妹或親友出面、本於情勢所為，並非 認定洪重義及自己為單獨繼承人，被告抗辯僅有洪憶菁姊妹 等4 人方為出租人云云，即非有理。
㈡洪憶菁無權亦未免除租金，被告應給付原告積欠之租金 ⒈承租人應依約定日期，支付租金，同法第439 條第1 項前段 有所明文。本件原告既依繼承關係而公同共有系爭租賃關係 之租賃權，即有權請求被告給付自101 年10月起至104 年1 月止積欠之租金分別共計375,000 元、416,000 元，當無疑 問。被告固然抗辯原告洪憶菁曾考量拆屋還地民事事件，同 意免繳云云，並提出協議書及證明書為佐（見本院卷一第74 頁）。而協議書及證明書固有載明由洪重義及其繼承人單獨 繼承，以及在折屋還地事件確定前免繳租金之意旨，惟洪憶 菁並非惟一之出租人已如上述，本無權限為此免除債務之表 示。況且洪憶菁對協議書及證明書一事證述：協議書及證明 書是被告李道拿給我看的，他提到我阿公洪天寶什麼的，叫 我簽給他，我表示沒有經手，所以沒辦法簽。他有說當時正 在拆屋還地訴訟之中，可以暫時不用繳租金，但我回說訴訟 跟租金是兩回事等語（見本院卷一第140 頁），參以協議書 、證明書並無洪憶菁之簽名認可，堪認洪憶菁確未同意其上 之內容，被告所辯情事，自非可信。至於李道固然指出附件 所示之A3-2（面積5.46平方公尺）經拆屋還地事件認定原告 無權占有，應拆除其上建物並返還土地所有權人乙情，有該 事件之判決書可查（見本院卷一第89至102 頁），惟經本院 到場履勘，被告李道仍然使用526 號建物之全部經營汽車電 機行事業至今，其承租權利並未受拆拆屋還地事件有任何不 利影響，A3-2所示部分亦無拆除之情狀，自不得據以拒絕積 欠租金之給付，被告李道就此所辯，尚非有理。 ㈢524、526號建物之租金應予調整
⒈租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增 減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條 定有明文。本件就524 、526 號建物之租賃契約並未定有期 限，為兩造所不爭執。而被告自洪天寶在世之時即承租524 、526 號建物，按月繳交租金各15,000元、16,000元，歷經 20餘年，至今從未調整。衡以社會經濟狀況之變更，以及96
7 地號土地之102 年度公告現值已達每平方公尺168,000 元 ，有土地登記謄本乙份可查（見本院卷一第26頁），原告請 求依民法第442 條規定請求調昇租金，即屬有理。而原告洪 憶菁、洪若琪、洪季芳、洪靜瑜固然表示因繼承人眾多且無 共識共同管理524 、526 號建物，因此應終止租賃契約，將 土地歸還董陳秀雲等人（見本院卷一第180 頁背面），惟訴 訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，適用下列各款 之規定：一、共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人 者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力。民事 訴訟法第56條第1 項第1 款定有明文。依原告本件請求調整 租金而論，相較於終止租約之方案，仍可獲有一定之金錢收 益，顯然仍較為有利於全體原告，故原告洪憶菁、洪若琪、 洪季芳、洪靜瑜主張應終止租約乙節，既未有利於全體共有 人，尚難採認。
⒉租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增 租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地 租金之比較等情形為標準（最高法院20年上第283 號判例意 旨參照）。又租用基地建築房屋，雖依土地法第105 條準用 同法第97條第第1 項規定，以不超過土地申報總價額年息10 ％為限。惟土地法第97條限制約定最高租額之限制，僅限於 城市地方供住宅使用之房屋有其適用，此觀同法第94條第1 項及第96條規定之立法原意即可推知。至供營業用之房屋， 承租人因承租房屋而獲得商業上之利益，非一般供住居用之 房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制 （最高法院94年度第2 次民事庭會議決議參照），被告抗辯 應受土地法第97條限制云云，惟被告係將524 、526 號建物 1 樓作為店面經營機車維修、相關設備交易之用，可見被告 因承租建物而獲得商業上之利益，非僅一般供住居所用，租 金自不受土地法第97條規定之限制。
⒊考量524 、526 號建物位於高雄市主要幹道之商業區，鄰近 之建物均供商業使用，距離高雄市火車站約300 公尺，鄰近 有公車站牌等情，有本院106 年3 月6 日勘驗筆錄及現場照 片可查（見本院卷二第50至64頁），足見所處位置商業價值 非淺；另被告除1 樓店面外，尚可使用2 樓作為居住、休憩 使用，使用範圍及於建物全部。又參酌967 地號土地之租金 原本為每月12,722元，經拆屋還地民事事件判決認定應調昇 為每月72,324元確定，有上開民事判決可查，調昇幅度計有 5.6 倍以上，是以，原告請求就524 、526 號建物之租金分 別調昇為35,078元（原為15,000元，約2.3 倍）、47,376元 （原為16,000元，約2.9 倍），應當未逾該地段之租金行情
，自屬有據、適當。至於被告雖抗辯屋齡、結構老舊，且經 營之生意下滑，故原告主張之金額過高云云，惟524 、526 號建物老舊，被告自行增建鐵架乙情，固有上開勘驗筆錄可 查，然而被告經營事業之空間並未有所縮減，即便將屋況納 入考量，原告請求之調昇金額亦非過高，而被告個人經營狀 況之良窳因素眾多，尚難單憑此一因素即認調昇之金額過高 ，被告所辯，自非有理。又原告係於104 年1 月向本院提起 本件訴訟，則其主張自起訴時之翌月即104 年2 月1 日起調 整租金，當屬有據（最高法院73年度第9 次民事庭會議決議 參照）。
七、綜上所述，原告繼承及租賃之法律關係，請求被告李道、蘇 清發給付自101 年10月起至104 年1 月止積欠之租金各計 416,000 元、375,000 元，及均自起訴狀繕本送達之翌日即 104 年4 月10日起至清償日止，按年息5 ％計算及利息；另 依民法第442 條請求被上訴人所承租524 、526 號建物之租 金自104 年2 月1 日起，應分別調整為每月35,078 元、 47,376元，均為有理由，應予准許。
八、兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結 果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中 華 民 國 106 年 4 月 25 日
民事第三庭 法 官 高瑞聰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 4 月 25 日
書記官 徐美婷