臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第2261號
原 告
即被選定人 林○○
訴訟代理人 范仲良律師
被 告 白○○
訴訟代理人 白○○
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國106年3月23日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告及如附表編號2 至15所示選定人（下稱系爭 選定人）為高雄市○○區○○段○○段000 號地號土地（下 稱系爭土地）之部分共有人。被告於民國99年12月28日因拍 賣取得系爭土地上同地段七小段第16418 建號，即門牌號碼 為高雄市○○區○○○路000 號12樓之2 房屋（含共有部分 建物，權利範圍萬分之242 ，見本院卷一第61頁，以下合稱 系爭房屋）之所有權，惟未併附取得系爭房屋基地即系爭土 地應有部分，致生房屋與基地非屬同一人所有情形，是依民 法第425 條之1 規定系爭房屋與其基地（即系爭土地）共有 人之間應存在法定租賃關係，而系爭土地共有人依民法第81 8 條規定，各共有人按其應有部分對共有物全部有使用收益 之權，被告自應給付租金予系爭土地全體共有人。又系爭房 屋所在之昇隆商業大樓（下稱系爭大樓）於102 年12月8 日 區分所有權人會議中作成過半數決議，向被告催討租金（下 稱系爭決議），即隱含授權原告起訴後代系爭大樓基地即系 爭土地全體共有人受領租金之意思。再者，系爭房屋占有使 用系爭土地應有部分萬分之242 ，且系爭土地所在地點交通 便利、商業繁榮，宜按申報地價每平方公尺新台幣（下同） 45,798元計算系爭土地總價額後，依年息10% 計算，被告每 月應繳租金為4,581 元（計算式：①45,798×496 平方公尺 ＝22,715,808元②22,715,808×10 %×｛1/12｝×｛242/10 ,000｝＝4,581 ），是以被告自99年12月28日拍定系爭房屋 之時起至104 年5 月28日止（共53個月），應給付租金242, 793 元予系爭土地全體共有人（含原告及系爭選定人在內； 計算式：4,581 元/ 月×53月＝242,793 元）。倘經審理認 為系爭決議無效，則鑑於租金收益屬於可分之金錢債權，原 告亦得按其應有部分請求被告給付租金99,302元（4,581 元 / 月×53月×40.9％＝99,302）。本件係向被告請求核定並
給付地租，原告及系爭選定人乃有共同利益之人，茲依民事 訴訟法第41條第1 項規定，由系爭選定人選定原告代表彼等 提起本件訴訟，為此，爰依或類推適用民法425 條之1 規定 及系爭決議，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告之系爭房 屋就其坐落之系爭土地租金應為每月4,581 元。㈡被告應給 付原告及系爭土地全體共有人共242,793 元；或被告應給付 原告及系爭選定人共99,302元。㈢願供擔保請准為假執行。二、被告則以：歷來之系爭房屋所有權人均未取得系爭土地持分 ，猶持續使用系爭土地長達數十年，未曾給付租金，亦無人 異議，足見系爭土地全體共有人乃自始同意無償提供土地予 系爭房屋使用，被告經拍賣取得系爭房屋，即因繼受訴外人 即前手羅坤金前開契約上之權利義務，仍得無償使用系爭土 地。又系爭房屋及土地，自始即分屬不同人所有，核與民法 第425 條之1 規定所稱原同屬一人所有，嗣後分別移轉由不 同人取得之情形不合，本件自無適用該規定之餘地。而系爭 決議業經本院103 年度訴字第1292號及臺灣高等法院高雄分 院103 年度上字第284 號判決，確認系爭決議無效（以下合 稱系爭另案判決）確定在案，原告未經全體土地共有人授權 ，擅自提起本件給付租金訴訟，於法無據。況被告已自99年 12月22日起向訴外人（即系爭土地共有人之一）林昌洲承租 系爭土地應有部分0000000 分之134400，租期10年，並於10 3 年3 月間向林昌洲購買其持有之系爭土地應有部分599709 6 分之400 ，被告亦為系爭土地共有人之一，並經繳納租金 ，取得合法占用系爭土地之權源，自不負向原告及系爭選定 人繳納租金之義務等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡ 如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠被告於99年12月28日經由法院拍賣程序取得系爭房屋，於 100 年1 月26日辦畢所有權移轉登記。
㈡被告於103 年3 月11日向林昌洲買賣取得系爭土地應有部分 0000000分之400 。
㈢系爭大樓住戶並未向羅坤金收取系爭房屋占用系爭土地之租 金。
㈣系爭大樓有部分區分建築物所有權人並未取得系爭土地持分 ；有部分土地共有人則未擁有區分建築物所有權。 ㈤系爭土地共有人共38人，原告及系爭選定人共15人，未達系 爭土地共有人全體之半數。
㈥原告及系爭選定人均同時擁有如附表所示系爭土地持分及該 持分所對應之區分所有建築物（專有建物）。
四、本件爭點為：㈠系爭決議是否有效？系爭土地全體共有人是
否同意以向被告收取租金之方式，使用收益系爭土地？㈡系 爭房屋與其基地間之法律關係為何？原告之土地持分有無遭 系爭房屋占用？茲將本院得心證之理由分述如下： ㈠系爭決議是否有效？系爭土地全體共有人是否同意以向被告 收取租金之方式，使用收益系爭土地？
原告主張：其經取得系爭土地全體共有人過半數之同意，起 訴請求被告給付租金云云，固據其提出系爭決議為憑（見本 院卷一第25-27 頁），惟作成系爭決議之區分所有權人會議 ，乃由無召集權人召開之非合法成立之意思機關，其所為決 議當然無效，有系爭另案判決在卷可憑（見本院卷一第68 -76 頁），故原告以其因系爭決議獲系爭土地全體共有人授 權，有權請求被告逕向原告及系爭土地全體共有人給付租金 ，即屬無據，為不可採。
㈡系爭房屋與其基地間之法律關係為何？原告之土地持分有無 遭系爭房屋占用？
1.原告固主張：系爭土地全體共有人依民法第818 條規定，得 按其應有部分，對於共有物之全部為使用收益。被告既未取 得系爭土地持分，卻以系爭房屋占用系爭土地，已侵害原告 使用收益系爭土地之權能云云。惟查系爭大樓係由數人區分 一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就 該建築物及其附屬物之共用部分共有之建築物之事實，為兩 造所不爭執，並有土地及建物登記謄本為憑（見本院卷一第 122-137 頁、卷二第106-159 頁），而系爭房屋為系爭大樓 之一部，是就區分所有建築物與基地間之關係，即應優先適 用民法第799 條及公寓大廈管理條例定之。
2.稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部 ，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共 同部分共有之建築物。區分所有人就區分所有建築物共有部 分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積 之比例定之。但另有約定者，從其約定。民法第799 條第1 項、第4 項定有明文。又依公寓大廈管理條例第9 條規定， 各區分所有權人按其共有之應有部分比例對建築物基地有使 用收益之權。但另有約定者從其約定。故各區分所有人不僅 對其專有部分享有所有權，並對該建築物專有部分以外之其 他部分及其附屬物（亦即共用部分），依一定之應有部分而 共有之。次按區分所有建築物使用基地之權源，不外為基於 物權之所有權、地上權、典權或基於債權之使用借貸、租賃 ，民法第第799 條第5 項可涵蓋上述各該使用權之不同態樣 ，民法第799 條之1 第4 項亦明定：「區分所有人間依規約 所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權
利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦 同。」準此，就橫割式或混合式區分所有建築物（例如一棟 房屋或多棟房屋之建築物），其坐落基地之使用權不僅為多 數區分所有權人所享有，且二樓以上專有部分未與基地直接 接觸者，則與其他基地共有人成立橫切立體之分管契約，亦 即一樓者使用地面，二樓以上者使用各該樓層所佔用基地所 有權之一定立體空間，且間接以基地地面為支撐之分管使用 。此項分管契約既以基地之使用方法為內容，理應以規約為 之（參照公寓大廈管理條例第23條第1 項），若是依契約成 立者，應亦得默示成立，此際則有民法第799 條之1 第4 項 後段之適用。
3.經查：
⑴系爭大樓興建於系爭土地上，於72年8 月25日辦理第一次登 記，有建物登記謄本為憑（見本院卷二第105-107 頁），而 系爭大樓規約並未就其所在基地（即系爭土地）應如何使用 另為約定，有卷附規約可稽（見本院卷二第55-61 頁），是 在98年1 月23日民法物權編增訂民法第799 條第5 項以前， 系爭房屋及其坐落之基地，固因均為獨立之物權而可分別成 為交易之客體，惟基地之使用權乃區分所有建築物存在所必 要，區分所有建築物之所有權人均應享有一定比例，此由98 年1 月23日民法物權編修正增訂第799 條第5 項及92年12月 31日修正公布之公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定觀之甚 明。而系爭大樓辦理保存登記時，即逕將系爭房屋及其基地 分別登記為不同人所有之事實，業據被告陳明在卷，且未據 原告為反對意見，再對照土地及建物登記謄本記載，系爭大 樓除系爭房屋外，尚有張若薇、羅煒翔、羅貴榮、宋景星等 人所有之同地段建號16416 、16417 、16419 、16423 區分 所有建築物與其他基地非屬同一人所有（見本院卷二第119 、120 、122 、130 頁），上情亦為兩造所不爭執，可見系 爭大樓起造之初，該大樓所在基地（即系爭土地）之共有人 即有默示同意其上區分所有建築物按其專有部分與專有部分 總面積之一定比例分管使用系爭土地。準此，系爭土地上之 個別區分所有建築物均因橫切立體分管，而取得之一定比例 土地使用權，並非占有使用全部基地。同理，原告持有之系 爭土地應有部分，既均有相對應之專有部分（即原告所有之 區分所有建築物）存在，理論上，即無可能再為其他專有部 分（即原告以外之人所有之區分所有建築物）所占用。是以 被告所有之系爭房屋，按其專有部分占專有部分總面積之一 定比例，所占用之系爭土地應有部分，與其他兼有系爭土地 持分暨（建築物）專有部分之人間，即成立系爭土地分管契
約，且該分管之外觀事實因附隨於系爭大樓興建於系爭土地 上，而為公眾所周知，自為嗣後成為所有權人繼受取得系爭 大樓區分所有建築物之人或取得系爭土地持分之人可得而知 ，各該繼受人即應受該分管契約所拘束，各按其（建築物） 專有部分所占用之系爭土地一定比例分管使用系爭土地，要 無占有使用其他土地共有人可言。亦即，被告之系爭房屋所 占用之系爭土地之一定比例，應專屬於「僅持有系爭土地持 分，而未擁有（建築物）專有部分，且「其持有土地持分比 例與系爭房屋之專有部分占專有部分總面積之比例」相應之 人，而與原告持有之系爭土地應有部分無涉。原告主張其因 系爭房屋占用系爭土地，而難以使用收益其持分土地云云， 顯與其擁有之土地應有部分其上俱有相對應之（建築物）專 有部分之事實不合，為不足採。
⑵原告雖主張系爭房屋對系爭土地有法定租賃權存在，依民法 第818 條及第425 條之1 規定，原告自得本於系爭土地共有 人之地位，向被告收取租金云云。但查，系爭房屋與其坐落 基地原即分屬不同人所有，且系爭房屋非坐落在原告之土地 應有部分上，已如前述，要無民法第425 條之1 所稱房屋、 土地原同屬一人所有，嗣分別移轉予不同人所有，致所有權 不一致情形，自無從適用或類推適用該規定向被告收取租金 。此外，原告與其他區分所有建築物之所有權人既已就系爭 大樓基地（即系爭土地）成立分管契約，原告就非屬分管範 圍內之土地，自無使用收益之權，而原告所有之系爭土地應 有部分既為其（建築物）專有部分所占用，自無從再與其他 區分所有建築物所有權人就系爭土地成立租賃或使用借貸等 債權關係，原告就被告之系爭房屋所占用之系爭土地持分， 並無使用收益之權，亦無從類推適用民法第425 條之1 規定 請求法院核定租金或請求被告給付租金。
四、綜上所述，原告主張適用或類推適用民法第425 條之1 規定 ，請求核定被告之系爭房屋就其坐落系爭土地每月應繳納租 金4,581 元，被告並應給付原告及系爭土地全體共有人共24 2,793 元；或應給付原告及系爭選定人共99,302元，均為無 理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失 所附麗，應併駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不一一論列。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 106 年 4 月 13 日
民事第二庭 審判長法官 賴文姍
法 官 楊佩蓉
法 官 陳美芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 4 月 13 日
書記官 陳美月
附表：
┌──┬─────┬────────┬─────┬────────┬────┐
│編號│姓名 │專有建物門牌號碼│出處 │專有建物 │出處 │
│ │ │（高雄市三民區中│（見卷二 │所佔土地 │（見 │
│ │ │山一路，下均同）│，下均同）│應有部分 │卷一，下│
│ │ │ │ │ │均同） │
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│ 1 │林○○ │○○號○樓之3 │第141 頁 │ 37500/0000000│第123 頁│
│ │(被選定人)│ │ │ │ │
├──┼─────┼────────┼─────┼────────┼────┤
│ 2 │張徐○○ │○○號○樓之2 │第155 頁 │ 162000/0000000│第122 頁│
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│ 3 │許○○ │○○號○樓之4 │第148 頁 │ 55896/0000000│第123 頁│
├──┼─────┼────────┼─────┼────────┼────┤
│ 4 │陳○○ │○○號○樓之2 │第109 頁 │ 150000/0000000│第124 頁│
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│ 5 │李○○ │○○號○樓之1 │第154 頁 │ 149400/0000000│第125 頁│
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│ 6 │黃○○ │○○號○樓之2 │第117 頁 │ 110000/0000000│第126 頁│
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│ 7 │黃○○ │○○號○樓之4 │第118 頁 │ 40000/0000000│第126 頁│
├──┼─────┼────────┼─────┼────────┼────┤
│ 8 │徐○○ │○○號○樓之3 │第150 頁 │ 134400/0000000│第126 頁│
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│ 9 │曾○○ │○○號○樓之4 │第138 頁 │ 57600/0000000│第127 頁│
├──┼─────┼────────┼─────┼────────┼────┤
│ 10 │張○○ │○○號○樓之1 │第134 頁 │ 300000/0000000│第129 頁│
│ │ ├────────┼─────┤ │ │
│ │ │○○號○樓之3 │第145 頁 │ │ │
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│ 11 │高○○ │○○號○樓之2 │第158 頁 │ 300000/0000000│第129 頁│
├──┼─────┼────────┼─────┼────────┼────┤
│ 12 │林○○ │○○號○樓之1 │第110 頁 │ 164400/0000000│第129 頁│
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│ 13 │張○○ │○○號○樓之4 │第139 頁 │ 85700/0000000│第130 頁│
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│ 14 │方○○ │○○號○樓之2 │第151 頁 │ 145200/0000000│第131 頁│
├──┼─────┼────────┼─────┼────────┼────┤
│ 15 │李○○ │○○號○樓之1 │第140 頁 │ 149400/0000000│第125 頁│
├──┴─────┴────────┴─────┴────────┴────┤
│ 合計：占系爭土地 │
│ 全部所有權 │
│ 之39.5% │
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