臺灣高等法院臺南分院民事判決 105年度再易字第39號
再 審原 告 高嘉孺
再 審被 告 黃明亮
訴訟代理人 吳碧娟 律師
再 審被 告 清新科技股份有限公司
法定代理人 陳聯傳
訴訟代理人 林雯琦 律師
上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，再審原告對於中
華民國105年10月11日本院105年度上易字第22號確定判決，提起
再審之訴，本院於106年3月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
再審之訴駁回。
再審訴訟費用由再審原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按提起再審之訴，應於30日之不變期間內提起。前項期間， 自判決確定時起算，但再審之理由知悉在後者，自知悉時起 算；民事訴訟法第500條第1項、第2項分別定有明文。又當 事人以有同法第496條第1項第1款適用法規顯有錯誤之情形 提起再審之訴，應認此項理由於裁判送達時當事人即可知悉 （最高法院70年台再字第210號判例參照）。查本件再審原 告提起本件再審之訴，係以本院民國（下同）105年度上易 字第22號確定判決（下稱原確定判決）具有民事訴訟法第49 6條第1項第1款適用法規顯有錯誤之再審事由，向本院提起 再審之訴，依同法第499條第1款之規定，應專屬本院管轄， 合先敘明。而揆諸前揭說明，原確定判決是否有適用法規顯 有錯誤之情事，當事人於收受判決正本時即可知悉，是本件 提起再審之訴之30日之不變期間，應自上開民事判決書送達 再審原告後起算。本件再審原告係於105年10月19日收受本 院105年度上易字第22號民事判決，有送達證書在卷可參（ 見本院105年度上易字第22號卷第273頁），其於105年11月 17日向本院提起再審之訴（見本院卷第7頁），並未逾民事 訴訟法第500條第1項所規定30日之不變期間，先予敘明。二、本院依職權調卷本院105年度上易字第22號確認優先購買權 存在等事件之民事卷宗。
貳、實體方面：
一、再審原告於本院提起再審主張：
㈠原確定判決以訴外人○○興業股份有限公司（下稱○○公司 ）與曹○民於83年5月30日所簽立之合建契約書（下稱系爭 合建契約），約定由○○公司將原坐落嘉義縣○○鎮○○段
000、000-0、000-0、000-00、000-0、000-00地號等6筆土 地及地上物交付曹○民拆除使用，並由曹○民出資興建房屋 、整體規劃設計。嗣○○公司於83年9月30日將上開6筆土地 所有權以買賣為原因移轉登記予訴外人曹○民、曹李○鳳、 曹○虎、張○紅、洪○成、胡○基等6人，而原坐落前揭6筆 土地上之避難室、廠房、辦公室、倉庫、廁所、火鍋房與變 電室等廠區內主要建物，均已拆除，且於84年7月間辦理滅 失登記等情，而認定○○公司為履行系爭合建契約整體規劃 建築之本旨，已將土地及其上建物一併交予買方拆除使用， 顯無保留地上建物之意思甚明；並以法定租賃關係成立時點 ，應以○○公司將前揭6筆土地於83年9月30日出售予曹○民 等6人，致土地與其上建物所有人相異之時為斷；○○公司 於出賣前揭6筆土地時，已依合建契約將土地之地上物交由 買方拆除使用，除坐落嘉義縣○○鎮○○段0000○號建物（ 下稱系爭建物）暫行保留外，廠區內之其餘建物已拆除，並 完成滅失登記，足認系爭建物於交付買方當時客觀上已失其 原作為廠區守衛室用途之目的，而無相當經濟價值，是系爭 建物原所有人○○公司並無向土地之受讓人曹○民等6人主 張法定租賃關係之可言。進而認定系爭建物與同段000-00地 號土地（96年10月8日自同段000地號分割而來，下稱系爭土 地）間無法定租賃關係存在。
㈡惟按契約經解除者，溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約 同。此與契約之終止，僅使契約嗣後失其效力者迥異（最高 法院23年上字第3968號判例參照）。訴外人○○公司與曹○ 民於83年5月30日所簽立系爭合建契約，業因曹○民無力完 成合建事項而經○○公司依法解除合約在案，即溯及訂約時 失其效力，與自始未訂契約同；原確定判決未察，仍據系爭 合建契約之約定而認定原屬一人所有之土地、房屋所有權分 離時二者間是否存在法定租賃關係，顯係將契約解除與契約 終止之效力混為一談，已違反最高法院23年上字第3968號及 48年台上字第1457號判例意旨，而有民事訴訟法第496條第1 項第l款「適用法規顯有錯誤」之再審事由。
㈢爰依法提起再審之訴，聲明：⒈原確定判決廢棄。⒉確認再 審原告高嘉孺就系爭土地有優先承買權存在。⒊再審被告黃 明亮與再審被告清新科技股份有限公司（下稱再審被告清新 公司）間就系爭土地於102年9月9日所為所有權移轉登記應 予塗銷，並回復再審被告黃明亮所有。⒋再審被告黃明亮應 以新臺幣（下同）610,204元同一條件與再審原告高嘉孺訂 立買賣契約，並於再審原告高嘉孺給付610,204元同時，將 系爭土地所有權移轉登記為再審原告高嘉孺所有。
二、再審被告等則以下列等語資為抗辯：
、再審被告黃明亮部分：
㈠按「契約之解除，出於雙方當事人之合意時，無論有無可歸 責於一方之事由，除經約定依民法關於契約解除之規定外， 並不當然適用民法第259條之規定，倘契約已為全部或一部 之履行者，僅得依不當得利之規定請求返還其利益」、「契 約之合意解除與法定解除權之行使性質不同，效果亦異。前 者契約行為，即以第二次契約解除第一次契約，其契約已全 部或一部履行者，除有特別約定外，並不當然適用民法第25 9條關於回復原狀之規定。後者為單獨行為，其發生效力與 否，端視有無法定解除原因之存在，既無待他方當事人之承 諾，更不因他方當事人之未反對而成為合意解除」（最高法 院59年台上字第4297號、63年台上字第1989號判例參照）。 倘再審原告主張訴外人○○公司與曹○民等人解除系爭合建 契約為真，惟此係合意解除契約，揆諸前揭最高法院判例意 旨，合意解除並不當然適用民法第259條關於回復原狀之規 定。且本件解約當時，原有之廠房皆已拆除，原確定判決依 相關事證認定系爭建物已失其原作為廠區守衛室用途之目的 ，而無相當經濟價值，進而認定無法定租賃關係存在，其認 事用法並無違反判例之情事。本件再審原告所主張之內容係 對原確定判決認定事實及證據採擇有所爭執，未有違反判例 之情事，不符合民事訴訟法第496條第1項第1款之再審事由 ，其提起再審之訴為無理由，應予駁回。
㈡依上，答辯聲明：再審原告之訴駁回。
、再審被告清新公司部分：
㈠本件再審原告之主張無非係就原確定判決之證據取捨、事實 認定或對於系爭合建契約書之解釋，再為爭執云云。惟原確 定判決依雙方所為舉證而為論斷，要屬其取捨證據、認定事 實之職權行使，不論是否正確妥當，均不能認適用法規顯有 錯誤，是再審原告依民事訴訟法第496條第1項第1款對原確 定判決提起再審之訴，為無理由。
㈡又按民事訴訟採不干涉主義，法院不得就當事人未聲明之事 項為判決，民事訴訟法第388條定有明文。故成為法院審理 具體個案範圍之訴之聲明及訴訟標的，除別有規定外，應由 當事人決定之，法院不得逾越當事人所特定之訴之聲明及訴 訟標的範圍而為裁判，此為民事訴訟採處分權主義之當然解 釋（最高法院99年度台上字第1197號判決參照）。本件再審 原告於原確定判決訴訟中係起訴主張：其就系爭土地有法定 租賃關係存在，且系爭建物有相當之經濟價值，爰依土地法 第104條第1項規定行使優先購買權云云，可見再審原告係依
土地法之相關規定有所主張，惟其從未曾主張○○公司既已 依法解除合約在案，即溯及訂約時失其效力，與自始未訂契 約同。依上開說明，法院僅得於訴訟當事人聲明並特定之訴 訟標的範圍內審理，此乃民事訴訟法上處分權主義之當然解 釋。是再審原告主張原確定判決將契約解除與契約終止之效 力混為一談，係適用法規顯有錯誤云云，並無可採。 ㈢依上，答辯聲明：再審原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事實及爭執事項：
㈠不爭執事實：
⒈系爭土地所有權移轉過程：
⑴系爭土地於96年10月間分割自同段000地號土地（面積33, 334平方公尺），系爭土地上坐落同段00-0建號門牌號碼 同鎮○○路000號之系爭建物，訴外人○○工業股份有限 公司（下稱○○公司，法定代理人高○海即再審原告之父 ）於81年間將原000地號土地移轉登記予○○公司（法定 代理人高○忠即高○海之長子）。
⑵○○公司於83年9月30日將原000地號土地以買賣為原因， 辦理所有權移轉登記予曹○民等6人。
⑶曹○民等6人復於85年2月1日將原000地號土地以買賣為原 因，移轉所有權登記予訴外人○○建設有限公司（下稱○ ○公司）。
⑷○○公司於85年7月2日以買賣為原因將原000地號土地所 有權移轉登記予訴外人高○忠（即高○海長子）、高○遠 （即高○海次子）；高○忠、高○遠再於86年1月29日以 買賣為原因將該土地所有權移轉登記予訴外人陳○糧。嗣 於94年5月9日由訴外人江○珍、吳○興拍賣取得（臺灣嘉 義地方法院93年度執字第4563號）。
⑸原000地號土地於96年10月8日分割出系爭土地，於98年10 月27日由黃明亮買賣取得土地所有權，再於102年9月9日 出賣予清新公司，並完成所有權移轉登記。
⒉系爭建物所有權移轉過程：
⑴系爭建物為○○公司起造，於76年2月21日取得使用執照 並辦理保存登記取得所有權，作為工廠守衛室之用。同一 使用執照尚有坐落同段000、000之0、000之0地號等土地 上之避難室、廠房、辦公室、倉庫、廁所、火鍋房、變電 室等建物（見嘉義縣政府75嘉建局字管使字252號使用執 照）。
⑵○○公司於81年間將系爭建物以買賣為原因，移轉所有權 予○○公司。
⑶除系爭建物外，與系爭建物同一使用執照之上開避難室、
廠房、辦公室、倉庫、廁所、火鍋房與變電室等建物，於 84年7月4日辦理滅失登記，登記原因發生日期84年4月1日 。
⑷○○公司於94年8月24日以買賣為原因移轉所有權予高○ 海，嗣於98年12月15日以買賣為原因移轉所有權予訴外人 高○堯（再審原告之兄高○遠之子），再於100年8月18日 以贈與為原因移轉登記予再審原告所有。
⒊兩造對於臺灣嘉義地方法院103年度嘉簡字第585號拆屋還地 等事件中，103年10月9日勘驗筆錄及大林地政事務所104年3 月11日複丈成果圖，沒有意見。
⒋系爭建物經再審原告於104年4月30日向嘉義縣財政稅務局申 請使用情形變更為住家使用，並經該局准自104年5月起按非 自住之住家用稅率課徵房屋稅。
⒌系爭建物坐落之「同段000地號土地」於臺灣嘉義地方法院 93年度執字第4563號強制執行程序中，○○公司曾於94年3 月21日向執行法院陳報優先承買權。
⒍系爭建物於103年3月20日新設供電（電號00000000000）， 用電戶名為再審原告，用電種類為臨時表燈營業用電（建築 用），於103年5月起至104年7月之用電度數如臺灣嘉義地方 法院104年度訴字第29號卷㈠第298、299頁、卷㈡第31至34 頁。
⒎系爭建物目前有供應水電及外觀、內部陳設如原審卷㈠第23 5至240頁照片。
⒏系爭建物曾經臺灣嘉義地方法院97年執字第20668號（債權 人江○榮、債務人高○海）強制執行事件執行拍賣。 ⒐再審被告對於系爭合建契約，及本院105年度上易字第22號 卷第145至155頁94年8月3日之不動產買賣契約書形式上真正 不爭執。
⒑再審原告對於再審被告間就系爭土地買賣移轉價格為610,20 4元不爭執。
㈡爭執事項：
再審原告以原確定判決有「適用法規顯有錯誤」之情形，提 起本件再審之訴，於法是否有理由？即：
⒈原確定判決是否有適用之法規與最高法院現尚有效判例顯有 違反之情形？
⒉若有，則是否顯無影響原確定判決之結果，即無保護之必要 ？
四、本院之判斷：
㈠按判決適用法規顯有錯誤者，得以再審之訴對於確定終局判 決聲明不服，民事訴訟法第496條第1項第1款定有明文。所
謂適用法規顯有錯誤者，係指確定判決所適用之法規顯然不 合於法律規定，或與司法院現尚有效及大法官會議之解釋， 或最高法院尚有效之判例顯然違反，及確定判決消極的不適 用法規，顯然影響裁判者而言（最高法院60年台再字第170 號判例及司法院大法官會議釋字第177號解釋參照）。次按 取捨證據、認定事實，原屬法院之職權；縱法院漏未斟酌證 據及認定事實錯誤，調查證據欠周、取捨證據失當，亦無適 用法規顯有錯誤情形可言（最高法院63年台再字第67號、63 年台上字第880號判例參照）。且原確定判決依其所認定之 事實而為法律上之判斷，亦不生適用法規顯有錯誤問題（最 高法院64年台再字第140號判例參照）。
㈡經查：
⒈原確定判決就再審原告前揭主張與抗辯為何不足採，已於原 確定判決事實及理由詳細說明其論據如下：
⑴按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的， 且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房 屋必須使用該房屋之基地，最高法院48年台上字第1457號 判例之本旨，依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人 ，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買 人默許房屋承買人繼續使用土地，為體現上述法理，以保 護房屋既得之使用權。民法第425條之1增訂條文則以上開 判例意旨及法理而予以明文化。故房屋及土地轉讓之事實 ，發生於上開增訂條文施行前，當事人主張援引該判例或 法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或 房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內有租賃 關係，必須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將 土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後 讓與相異之人，且土地及房屋各異其所有人時，房屋具有 經濟價值，當事人間復無「僅限於賣屋而無使用基地」之 真意，始有其適用。倘土地及房屋各異其所有人時，各該 受讓人間並無由房屋受讓人繼續使用土地之真意，彼等間 就土地部分並無法定租賃關係，土地或房屋之各繼受人或 再轉繼受人亦無由主張繼受該法定租賃關係之可言。 ⑵依系爭合建契約第1、2條約定，由賣方○○公司提供嘉義 縣○○鎮○○段000、000-0、000-0、000-00、000-0、00 0-00地號等6筆土地，並負責將土地及地上物交付買方曹 ○民拆除使用，由曹○民出資興建房屋、整體規劃設計， 嗣○○公司於83年9月30日將上開土地所有權以買賣為原 因移轉登記予曹○民等6人，而該等合建土地上原有之避 難室、廠房、辦公室、倉庫、廁所、火鍋房與變電室等廠
區內主要建物，均已拆除且於84年7月間即辦理滅失登記 等情（見嘉義地方法院104年度訴字第29號卷㈠第193、25 9至261頁），為上訴人（即本件再審原告，下同）所不爭 執，可知○○公司為履行合建契約整體規劃建築之本旨， 已將土地及其上建物一併交予買方拆除使用，顯無保留地 上建物之意思甚明。再參以證人即上述合建案之股東黃○ 揚到庭證稱：土地上的廠房都要拆掉，系爭建物沒有拆掉 的原因是可以作為銷售辦公室或放置整地工具使用，拆掉 廠房及圍牆是為了要整地蓋房子，假如土地有開發成功就 不一定保留系爭建物，規劃配置圖並無系爭建物存在，系 爭建物所在位置是空地等語（見本院105年度上易第22號 卷第426至429頁），益證○○公司出售合建土地，其上絕 大部分建物及圍牆均已交付買受人拆除，買受人僅保留系 爭建物係為臨時接洽或置放物品使用而已，…而無保留系 爭建物或另對土地之受讓人曹○民等6人主張土地使用之 意思至明，參諸前開判例及法理，不能逕行推定當事人間 就土地部分成立租賃關係。
⑶上訴人雖另以：系爭合建契約後因資金調度困難無法完成 規劃建築，遭○○公司解除契約，而於85年2月間再將原 出售合建之土地移轉登記於○○公司指定之○○公司名下 ，系爭建物亦已回復由○○公司占有…；系爭建物經輾轉 移轉由伊取得後，已申請恢復電力提供伊友人居住使用， 有相當經濟價值等事由，據以主張其有法定租賃權存在。 惟依前所述，法定租賃關係成立時點，應以○○公司將原 000地號等土地於83年9月30日出售予曹○民等6人，致土 地與其上建物所有人相異之時為斷。○○公司於出賣土地 時已依合建契約將土地上全部廠房、辦公室、倉庫、守衛 室（即系爭建物）等地上物交由買方拆除使用，除系爭建 物暫行保留之外，廠區內之其餘建物均早於84年間已拆除 ，並完成滅失登記，足認系爭建物於交付買方當時客觀上 已失其原作為廠區守衛室用途之目的，而無相當經濟價值 ，依上說明，系爭建物原所有人○○公司並無向土地之受 讓人曹○民等6人主張法定租賃關係之可言。○○公司與 曹○民等6人間就土地部分既無法定租賃關係存在，土地 或房屋之各該繼受人或再轉繼受人亦無從因事後之事由主 張繼受該法定租賃關係。上訴人執系爭建物於103年間已 申請供電，並供人居住使用為由，主張於83年9月30日房 地所有權讓與相異之人時即有法定租賃權存在云云，委無 足取等語。
⒉依上，原確定判決依卷內所附之證據資料予以審酌，加以取
捨、判斷而為事實之認定，並已於原確定判決內詳為敘明其 取捨、判斷之理由，自非不依證據而逕為判斷；亦無並未認 為不必要，而仍忽略證據聲明未為調查，或已為調查而未就 其調查之結果予以判斷。再者，原確定判決有關此部分論述 之理由，就其依卷附證據資料予以取捨、審酌所為之判斷， 究之尚無違背社會上一般之經驗法則。至原確定判決是否有 認定事實錯誤、取捨證據失當、調查證據欠周或判決不備理 由之情形，除尚與本件認定本院原確定判決有無再審之事由 無關外，揆諸前揭最高法院判例意旨，亦非屬適用法規顯有 錯誤之範疇。又有關本件是否具有法定租賃關係之爭議及相 關規定之適用等認定，依再審原告所舉最高法院48年台上字 第1457號判例、系爭合建契約、系爭土地、建物所有權移轉 過程，及證人黃○揚所述系爭建物當初未拆除，乃因暫時供 為銷售辦公室及放置整地工具使用，規劃配置圖並無系爭建 物等情；當可認定如合建順利，系爭建物未具經濟價值，將 來仍將拆除，應認當時○○公司並無主張法定租賃關係之意 思，而後雖因故解除契約，系爭土地移轉與○○公司指定之 ○○公司，○○公司仍無主張法定租賃關係之意，其後之繼 受人自不得再為主張，究此推斷自無違上開判例意旨之情事 。是再審原告猶執前詞主張原確定判決具有「適用法規顯有 錯誤」之再審事由，實非可採。
⒊至於原確定判決就系爭合建契約效力之部分雖未於理由中加 以審酌論斷，惟姑不論再審原告於原確定判決於審理時，並 未提出系爭合建契約已解除之法律上主張，且縱經斟酌該事 由，臺灣嘉義地方法院104年度簡上字第82號民事確定判決 既已判決再審原告應將系爭建物拆除並將系爭建物占用系爭 土地部分返還予再審被告清新公司確定在案，則系爭合建契 約之效力，尚與認定本件再審被告是否有優先購買權存在， 乃屬二事；且原確定判決亦認定系爭建物並不具相當之經濟 價值，而無成立法定租賃權之適用，亦即仍無法認為再審原 告有可受較有利裁判之情事，故此部分尚難認有再審理由。五、綜上所述，原確定判決並無適用法規顯有錯誤之情事，再審 原告依民事訴訟法第496條第1項第1款規定提起再審之訴， 求予將原確定判決廢棄，准如再審聲明之所示，為無理由， 應予駁回。
六、又本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證， 對判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，附此敘明。七、據上論結，本件再審之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 106 年 4 月 18 日
民事第五庭 審判長法 官 張世展
法 官 陳學德
法 官 夏金郎
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 4 月 19 日
書記官 謝麗首
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