臺灣高等法院臺南分院民事判決 105年度上易字第52號
上 訴 人 吳明哲
視同上訴人 吳佳盈
吳明益
上二人共同
訴訟代理人 吳明哲
視同上訴人 吳文良
訴訟代理人 吳律誼
視同上訴人 吳俊毅即吳銘智
蔡福建
被上訴人 吳炎明
訴訟代理人 李耿誠律師
許博傑律師
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於民國104年11月3
0日臺灣臺南地方法院第一審判決（104年度訴字第82號）提起上
訴，本院於106年3月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由兩造依附表所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按請求分割共有物之訴，為固有之必要共同訴訟，其訴訟標 的對於共同訴訟人之各人必須合一確定，共有人中一人提起 上訴，係有利同造共有人之行為，其上訴效力依民事訴訟法 第56條第1項第1款之規定，應及於未提起上訴之同造共有人 。本件分割共有物訴訟，原審被告吳明哲對原判決提起上訴 ，依上規定，其上訴效力，及於同造吳佳盈以次5人，爰併 列該6人為上訴人。
二、視同上訴人蔡福建未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯 論而為判決。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：坐落臺南市○○區○○段00○00地號土地（ 下稱00地號、00地號，合稱系爭土地）及同段00建號建物（ 下稱系爭建物）為兩造共有，應有部分均如附表所示；兩造 間並無不分割之約定，亦無物之使用目的不能分割之情事， 迄未能達成分割之協議，因系爭土地及建物僅有一獨立出入 口，其使用上及構造上均無法獨立區分，如逕予原物分割， 有害社會經濟，並使法律關係複雜化，為符合全體共有人之 利益，依民法第823條第1項規定，求為將系爭土地及建物變
賣，以價金分配各共有人（下稱變價分割）之判決。二、視同上訴人吳文良、吳俊毅等人均同意被上訴人吳炎明（下 稱吳炎明等3人）所主張變價分割方式。視同上訴人蔡福建 雖未於本院到庭陳述或提出書狀答辯，惟於原審審理時表示 同意被上訴人之請求。至上訴人吳明哲、視同上訴人吳佳盈 、吳明益（下稱吳明哲等3人）則以：系爭土地及建物為共 有人之祖產，屋內供奉祖宗神主牌位，若淪為法院拍賣，恐 予在地人不佳之觀感，又系爭建物現由吳明益居住，若逕予 變賣，亦將陷其於無屋可住之窘境，依一般經驗，市場交易 價格亦較法拍價為高或相當，自不宜變價分割，為兼顧共有 人對祖產之特殊感情，將系爭土地及建物全部分由吳明哲一 人取得，並由其依鑑定之價格即新臺幣（下同）1052萬0441 元為標準，按應有部分比例以金錢補償其他共有人之分割方 式，較為妥適等語，資為抗辯。
三、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823條第1項定有明文。查系爭土地及建物均 為兩造所共有，應有部分比例均如附表所示，又兩造就系爭 土地及建物並未定有不分割之特約，亦無法令規定不能分割 之情形，兩造前經原審柳營簡易庭調解後，就分割之方法仍 不能為一致之協議等情，有土地、建物登記謄本及調解筆錄 等件為證（見原審營調字卷第8至15、39、40頁），並為兩 造所不爭，堪信為實。被上訴人請求裁判分割系爭土地及建 物，洵屬有據。
四、次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法 不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒 絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配： 一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯 有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有 困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物 之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共 有人，民法第824條第1項、第2項分別定有明文；又分割共 有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院有自由裁量之 權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共 有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。惟 如分配原物有困難時，則應予變賣，以價金分配於各共有人 。經查：
（一）系爭土地相毗鄰，均呈狹長之長方形，屬住宅區，00地號 土地長度超過00地號土地2倍之多。系爭建物為2層樓房， 頂樓以石棉瓦加蓋，位於00地號土地上（西北側），左、
右兩側均與鄰屋緊鄰，形成連棟式樓房，00地號土地東南 側另有2層鐵皮屋1棟，上開2棟建物之間為空地；00地號 土地及系爭建物之西北側臨接道路，至00地號土地除一邊 與00地號土地相鄰接，其餘3邊地界均緊鄰民房，無對外 道路等情，業經原審會同臺南市鹽水地政事務所人員履勘 現場明確，並有勘驗筆錄、現場照片、地籍圖、建物測量 成果圖及土地使用分區證明書等件在卷可稽（見原審訴字 卷第18、00、80至84、91至93、220頁）。可知00地號土 地為系爭建物所坐落之基地，當於房地合併利用之情形下 ，始能發揮經濟上最大利用價值，而本件共有人多達7人 ，系爭建物又屬透天房屋，在結構上已無法區隔其中任何 一部分做為獨立使用，倘予原物分割，將使各共有人分得 之部分均難以利用，徒增法律關係之複雜化，並減損建物 之經濟價值，自不適於原物分割至00地號土地本身無獨立 出入口（裡地），需經由相鄰之系爭00地號土地及建物始 能對外與道路聯絡，土地面積僅98.15平方公尺，以應有 部分比例最大之共有人吳俊毅而言，亦僅能分得約24.5平 方公尺，倘以原物分配予各共有人，恐將因分配面積過小 及出入不便問題，致無法發揮土地效用。是以，系爭土地 及建物分割方法之擇定，應以分割後房地之產權歸屬一致 為首要考量，而不宜將之以原物分割方式加以細分。（二）吳明哲等3人雖主張將系爭土地及建物全部分配予吳明哲 ，再由吳明哲以1052萬0441元之價格，依應有部分比例補 償其他共有人，惟吳炎明等3人則認上開補償金額低於市 價行情，主張應變價分割。本院審酌：
1、系爭土地及建物雖經原審囑託郭厚村不動產估價師事務所 鑑定後之總價為1052萬0441元（見原審訴字卷第143頁） ，惟經被上訴人吳炎明之聲請，由本院另囑託社團法人臺 南市不動產估價師公會鑑定之結果則為1367萬1390元，此 有該會不動產估價報告書可稽（見本院卷第411頁），二 者均具專業鑑定背景，鑑定時間相距不到1年，所得總價 卻有高達約315萬元之差距，足見吳炎明等3人主張郭厚村 不動產估價師鑑定之價額恐有偏低之嫌，尚非空言。惟上 訴人吳明哲等3人堅持以上開郭厚村不動產估價師所鑑定 之總價即1052萬0441元作為金錢補償其他共有人之唯一基 準，並表明不接受其他任何價格補償（見本院卷第440頁 ），而吳明哲之應有部分僅有20分之3，若逕依其主張之 補償方法，無異強使其餘大多數共有人以較為低廉之價金 出賣其應有部分，以成全其一人取得共有物全部所有權， 顯未能兼顧全體共有人之利益，難認係屬公平合理之分割
方案。
2、雖吳明哲等3人稱系爭土地及建物為祖產，故希望分配由 吳明哲一人取得等語。惟查，系爭建物現雖由吳明益居住 ，惟吳炎明等3人之父祖輩早已分家搬離，而吳明哲、吳 佳盈、蔡福建等人並無居住系爭建物之迫切需求，現住人 吳明益亦乏出資購買之意願，另吳明哲復僅願以上開鑑定 較低之價格為金錢補償之前提，並表示是否變價分割，尊 重法院決定等語（見本院卷第440頁），並無其他事證可 資證明其對系爭土地及建物確有高度情感依附而有極高保 有祖厝房地之意願。考量共有人間對補償價格無共識，吳 炎明等3人亦認二次鑑定之金額均屬過低，苟遽予將系爭 土地及建物原物分配予吳明哲一人，並依其提出較低金額 補償，對其餘共有人而言，有欠公允。倘透過變賣方式， 基於市場之自由競爭，可使系爭土地及建物之市場價值極 大化，如變價之價格提高，則兩造所受分配之金額隨之增 加，反較有利於各共有人，且透過市場公開機制決定價格 ，對共有人而言，亦無偏頗任一方之虞，較為公平；佐以 變賣共有物之方式為分割時，依民法第824條第7項規定， 共有人即兩造任一方仍有依相同條件優先承買之權，即共 有人亦得經由優先承買權之行使，達到取得系爭土地及建 物全部所有權之相同結果，兼顧對共有物之特殊感情。是 斟酌共有物之性質、使用現況、經濟效用、兩造之利害關 係及當事人之意願等一切情狀，認系爭土地及建物之分割 ，以變賣後價金按兩造之應有部分比例分配，核屬最為適 當之分割方法。
（三）又共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之 所有權；應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物 之分割而受影響，但權利人經共有人告知訴訟而未參加者 ，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分。又前項但 書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用第881條第1 項、第2項或第899條第1項規定，此為民法第824條之1第2 項第3款、第3項所明定。經查，視同上訴人吳佳盈於系爭 土地及建物所有之應有部分，均設定抵押權予訴外人康吳 淑美，惟康吳淑美經訴訟告知，迄未聲明參加訴訟，依上 規定，其抵押權應移存於抵押物變賣後之價金，並依民法 第881條第2項之規定，抵押權人康吳淑美對抵押人吳佳盈 所得行使之價金分配請求權，有權利質權存在，附此敘明 。
五、綜上所述，被上訴人本於民法第823條第1項規定，訴請裁判 分割，核屬有據。本院審酌上情，認將系爭土地及建物予以
變價分割，由兩造依如附表所示應有部分比例分配價金之分 割方法，最為適當。原審判決准許被上訴人變價分割之請求 ，並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為 無理由，應予駁回。
六、本院雖認上訴人之上訴為無理由，惟共有物分割涉訟，兩造 之行為均可認按當時之訴訟程度，為伸張或防禦其權利所必 要之行為，衡量兩造主要爭執點在於共有物合理價格若干， 吳炎明等3人均同意依吳炎明之聲請另行囑託其他機關鑑價 ，其等並均同意以鑑定較高之價格作為補償方案，僅因嗣後 不認同另行鑑定之結果，故還是主張變價分割而已（見本院 卷第281、438頁），是倘由上訴人負擔全部第二審訴訟費用 含鑑定費等），顯失公平，爰依民事訴訟法第80條之1規定 ，認第二審訴訟費用由各當事人依原應有部分之比例分擔， 方屬允當，爰判決如主文第2項所示。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第80條之1、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 106 年 4 月 11 日
民事第六庭 審判長法 官 李文賢
法 官 張家瑛
法 官 蔡雅惠
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 4 月 11 日
書記官 施淑華
┌──────────────────────────┐
│附表： │
├──┬───────┬───────────────┤
│編號│土地所有權人 │應有部分比例及訴訟費用負擔比例│ │
│ │ │ │
├──┼───────┼───────────────┤
│ 1 │吳炎明 │10分之1 │
├──┼───────┼───────────────┤
│ 2 │吳俊毅即吳銘智│4分之1 │
├──┼───────┼───────────────┤
│ 3 │吳明益 │10分之1 │
├──┼───────┼───────────────┤
│ 4 │吳文良 │5分之1 │
├──┼───────┼───────────────┤
│ 5 │吳明哲 │20分之3 │
├──┼───────┼───────────────┤
│ 6 │吳佳盈 │10分之1 │
├──┼───────┼───────────────┤
│ 7 │蔡福建 │10分之1 │
└──┴───────┴───────────────┘