臺灣高等法院民事判決 106年度重上字第46號
上 訴 人 雅祥生技醫藥股份有限公司
法定代理人 張鴻仁
訴訟代理人 盧柏岑律師
被 上訴人 新北市政府
法定代理人 朱立倫
訴訟代理人 李承志律師
黃文承律師
上列當事人間請求履行買賣契約事件，上訴人對於中華民國105
年11月25日臺灣臺北地方法院105年度重訴字第886號第一審判決
提起上訴，本院於民國106年3月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按當事人於第二審不變更訴訟標的，而補充事實上或法律上 之陳述者，非為訴之變更，民事訴訟法第463條、第256條定 有明文。原告在第二審程序不變更訴訟標的，而基於兩造間 之訴訟標的具有對待給付關係，於原來請求被告給付之聲明 中，附加自己同時履行之條件者，既未減少原來請求給付之 質量，應屬補充事實及法律上之陳述，非為訴之變更。本件 上訴人於原審聲明請求被上訴人移轉後述不動產，經原審判 決敗訴後，於上訴本院中，認為請求被上訴人移轉不動產， 自己應對待給付買賣價金，乃於請求被上訴人移轉後述不動 產之上訴聲明中，附加自己同時履行給付買賣價金之條件（ 見本院卷第17、18、27頁），依首揭說明，應屬補充事實及 法律上之陳述，非訴之變更，合先陳明。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：伊於民國102年6月27日、103年3月4日，依序 向被上訴人承租如原判決附表一、附表二所示工業區土地、 建物及停車位（下稱附表一、二廠房），雙方分別就各租賃 標的物簽訂「新北產業園區第二批標準廠房租賃暨準購契約 書」（以下分稱附表一、二廠房準購契約，合稱系爭準購契 約），約定附表一、二廠房簽約時售價依序為新臺幣（下同 ）3557萬8736元、3536萬8576元，租金各按上開售價年租率 7%計算，並享有前3年6折、第4至6年8折之優惠；如承租人 於租期第1至3年內執行「租轉購」，售價即按上開簽約時售 價計算，租期內已繳納之租金及擔保金，於扣除承租人應負 擔之相關稅賦及園區開發基金後，餘額得抵充買賣價金。嗣
伊分別於租期第1至3年內之105年3月29日、同年6月6日，依 序發函向被上訴人表示以上述約定售價執行「租轉購」附表 一、二廠房，詎被上訴人拒依約定價金出售。然系爭準購契 約所定之「租轉購」，性質為形成權，一經伊行使，無待被 上訴人核准，兩造間就附表一、二廠房即已成立買賣契約， 被上訴人自應將各該廠房所有權移轉登記予伊。爰依買賣契 約之法律關係，求為命被上訴人於伊給付4036萬4122元後， 將附表一、二廠房移轉登記予伊之判決（原審判決上訴人敗 訴，上訴人聲明不服，提起上訴）。並於本院上訴聲明：㈠ 原判決廢棄；㈡被上訴人應於伊給付4036萬4122元後，將附 表一、二廠房移轉登記予伊。
二、被上訴人則以：依系爭準購契約第22條第2款約定，參酌「 產業創新條例」第46條、「產業園區土地建築物與設施使用 收益及處分辦法」第23條第1項等規定，產業園區承租人欲 承購園區土地及建築物，需於租賃期限屆滿前向主管機關提 出承購之申請，且應經主管機關核准。上訴人承購本件附表 一、二廠房，並未經主管機關新北市經濟發展局核准，兩造 間並未成立買賣契約，上訴人依買賣關係為本件請求，並無 理由等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：如主文所示。三、查，㈠附表一、二廠房均為新北市所有之不動產，新北市經 濟發展局為管理機關；㈡兩造先後於102年6月27日、103年3 月4日簽訂附表一、二廠房準購契約，約定由上訴人向被上 訴人承租附表一、二廠房，租賃期間依序為102年7月11日至 108年7月10日、103年3月30日至109年3月29日；㈢系爭準購 契約第3條第1項分別約定附表一、二廠房之售價依序為3557 萬8736元、3536萬8576元。被上訴人之代理人榮民工程股份 有限公司於104年12月24日發函通知上訴人，表示附表一、 二廠房售價均變更為4027萬7670元，並要求上訴人寄回變更 契約簽認單，惟上訴人並未簽署；㈣上訴人先後於105年3月 29日、同年6月6日發函予被上訴人，被上訴人則於同年4月 15日、同年6月24日通知上訴人，不同意以3557萬8736元、 3536萬8576元之價格出售附表一、二廠房，並敘明附表一、 二廠房售價均為4027萬7670元等情，有附表一、二廠房建物 登記謄本、系爭準購契約暨公證書、榮民工程股份有限公司 104年12月24日榮民開字第1040005781號函暨附件之變更契 約簽認單、上訴人105年3月29日雅（總）字第1051002號函 、興泰法律事務所105年6月6日（105）興泰字第0010501020 02號函、新北市經濟發展局105年4月15日新北經工字第0000 000000號及105年6月24日新北經工字第1051143798號函等件 在卷可稽（見原審卷第10至32頁），並為兩造所不爭（見本
院卷第98頁），堪信為真正。
四、本件應審究者為㈠上訴人依系爭準購契約，向被上訴人表示 以3557萬8736元、3536萬8576元「租轉購」附表一、二廠房 ，是否為形成權之行使？㈡上訴人請求被上訴人於上訴人給 付4036萬4122元後，將附表一、二廠房移轉予伊，有無理由 ？茲分別論述如下：
㈠上訴人依系爭準購契約，向被上訴人表示以3557萬8736元、 3536萬8576元「租轉購」附表一、二廠房，是否為形成權之 行使？
1.按形成權是以一方之意思表示使法律關係直接發生變動之權 利，具有單方意志決定性之本質，其行使，可將某法律關係 強加於他方，或強令他方享有之法律關係逕行變更或消滅。 換言之，形成權具有侵入他人之自由範圍及權利領域之屬性 ，其發生自應有法律規定或當事人之約定為依據。本件上訴 人主張系爭準購契約所定承租人「租轉購」權利，為伊之形 成權，一經伊表示，兩造就附表一、二廠房即成立買賣契約 等語。經核，法律對租賃契約當事人在租賃期間「變租為買 」之情形，並無規範。故系爭準購契約所定「租轉購」，是 否為上訴人之形成權，應以兩造間有無約定上訴人得以單方 之表示，使兩造間成立買賣之關係為斷。如有，則「租轉購 」為形成權；反之則否。
2.上訴人主張系爭準購契約所定「租轉購」為形成權，係以： 系爭準購契約第3條第3項約定伊得在特定期間內（契約期滿 前），依特定價格（原售價或被上訴人調整後之售價）之交 易條件，使買賣契約成立生效；伊在契約期間內，得決定何 時選擇行使「租轉購」權利，於行使時，契約標的、價金已 告確定，無需被上訴人另為承諾之必要等語，為其論據。然 查：
⑴系爭準購契約第3條第3項約定：「乙方（即上訴人）執行租 轉購時，乙方得享有第1年至第3年維持原租戶簽訂契約時之 售價，第4年至第6年則因應地價變動等相關因素調整售價， 而本府（即被上訴人）將每年調整廠房原始售價」等語（見 原審卷第12頁背面、第23頁背面），僅針對「租轉購」時之 售價而為預定，並無賦予上訴人以單方意思表示使買賣契約 成立之權利，亦未規定上訴人按預定售價為「租轉購」之表 示，不需得被上訴人之承諾。
⑵雖上訴人依前項約定，得決定何時向被上訴人表示「租轉購 」，其「租轉購」之標的與價金亦可得特定。惟此約定內容 僅就上訴人將來可承購之標的物及價金之範圍，先為擬定而 已，其情形與買賣預約之當事人，預就標的物及價金之範圍
先為擬定，作為將來訂立買賣契約之張本者相當。而預約之 訂立，僅賦予當事人請求訂立本約之權利，不能因預約訂立 時已就標的物及價金先為擬定，即認買賣本約業已成立（最 高法院61年台上字第964號民事判例意旨參照）。同理，系 爭準購契約雖就「租轉購」之標的物及價金範圍預為擬定， 仍不能逕謂兩造間於上訴人表示租轉購時，即已成立買賣契 約。
⑶遍閱系爭準購契約條款，並無關於上訴人為「租轉購」之表 示時，無需得被上訴人之承諾，即可成立買賣契約之約定。 反觀系爭準購契約第22條第2項約定：「本契約若有未盡事 宜，悉依產業創新條例暨其施行細則產業園區土地建築物與 設施使用收益及處分辦法及其他相關法令辦理。」（見原審 卷第15頁背面、26頁背面）；而經濟部訂頒之「產業園區土 地建築物與設施使用收益及處分辦法」第23條第1項規定： 「承租人於租賃期限屆滿前得向主管機關提出承購申請，主 管機關得核准承租人優先承購。」（見原審卷第54頁）已揭 示承租人之承購須經主管機關「核准」；另參酌「新北市新 北產業園區第二批標準廠房準購須知」第19點規定：「準購 人經審查核准承購後，由榮民公司通知準購人繳款…逾期未 繳清價款者，視為放棄承購。」（見本院卷第91頁），亦揭 示承購之申請需經審查核准之意旨。可見系爭準購契約所定 「租轉購」，並非承租人單方意思表示即可成立買賣契約之 形成權，上訴人指稱「租轉購」為形成權，並不可採。 3.至於上訴人另主張伊取得執行「租轉購」之權利，係以支付 擔保金為對價；被上訴人早已同意伊具有租售資格，始與伊 簽訂系爭準購契約，本件除售價外，並無其他待審核之問題 云云。然查，系爭準購契約第3條第5項雖約定：「契約到期 前如未執行租轉購…需沒入擔保金」（見原審卷第12頁背面 、第23頁背面），惟此乃確保上訴人於租期內承購租賃標的 物之約定，與賦予上訴人單方決定成立買賣契約之形成權， 仍屬有間；而被上訴人對上訴人之承購，縱無其他應審核之 事項，亦僅涉及被上訴人有無承諾之義務而已。然被上訴人 有無承諾之義務，與其應否履行買賣契約，要屬二事。縱認 被上訴人應負承諾之義務，在其為承諾之表示前，仍不得請 求其依所應承諾之內容履行。是以，上訴人上開主張亦不足 據以認定系爭準購契約所定之「租轉購」，為上訴人單方決 定成立買賣契約之形成權。
4.綜上，系爭準購契約所定之「租轉購」，非屬形成權，上訴 人主張伊向被上訴人表示以3557萬8736元、3536萬8576元承 購附表一、二廠房，係執行「租轉購」，乃形成權之行使等
語，並非有據。
㈡上訴人請求被上訴人於上訴人給付4036萬4122元後，將附表 一、二廠房移轉予伊，有無理由？
上訴人向被上訴人表示以3557萬8736元、3536萬8576元承購 附表一、二廠房，既非形成權之行使，則兩造間並不因此成 立買賣契約。又被上訴人並未核准上訴人之承購條件，此為 上訴人所不否認（見本院卷第99頁）；此外上訴人亦未主張 兩造有因其他事由成立買賣契約之事實，則上訴人逕依買賣 契約請求被上訴人於上訴人給付4036萬4122元之買賣價金後 ，將附表一、二廠房移轉予上訴人，即無理由。五、從而，上訴人依買賣契約之法律關係，求為命被上訴人於上 訴人給付4036萬4122元後，將附表一、二廠房移轉登記予上 訴人之判決，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無違 誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由， 應駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 106 年 4 月 19 日
民事第十六庭
審判長法 官 楊絮雲
法 官 邱育佩
法 官 黃明發
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 4 月 19 日
書記官 康翠真
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法
院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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