臺灣高等法院民事判決 105年度上易字第707號
上 訴 人 都心鳳凰大樓管理委員會
法定代理人 王淑芳
訴訟代理人 江承欣 律師
被 上訴人 林秀麗 新北市○○區○○路00巷00號2樓
訴訟代理人 江進木
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國105年4月
27日臺灣新北地方法院103年度訴字第3074號第一審判決提起上
訴，並為訴之追加，本院於106年3月21日言詞辯論終結，判決如
下：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用（含追加之訴部分）由上訴人負擔。 事實及理由
甲、程序部分：
一、按「當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅 者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受 其訴訟以前當然停止」、「第一百六十八條至第一百七十二 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之 聲明」，民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文 。上訴人法定代理人原為莊盈茹，嗣變更為王淑芳，其聲明 承受訴訟（本院卷第71-73頁)，經核並無不合，爰列上訴人 之法定代理人為王淑芳。
二、按「訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第二百 五十五條第一項第二款至第六款情形，不在此限」、「訴狀 送達後，上訴人不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款 情形之一者，不在此限：……二、請求之基礎事實同一者」 ，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文 。本件上訴人於原審請求：被上訴人應給付都心鳳凰大樓（ 下稱鳳凰大樓）全體共有人新臺幣（下同）640,311元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 ，均由上訴人代為收受。於本院審理時追加聲明：兩造間就 系爭土地（詳後述）原分管契約應予終止，或變更為被上訴 人依系爭土地公告地價年息10％按月計算租金14,126元，給 付鳳凰大樓全體共有人，由上訴人代為收受，租期1年，承 租系爭土地（本院卷第61頁背面）。核其均係本於被上訴人 占有系爭土地部分為請求，是請求之基礎事實同一，揆諸上 開規定，應准其追加。
三、又「當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一 者，不在此限……三 對於在第一審已提出之攻擊或防禦方
法為補充者」，民事訴訟法第447條第1項第3款定有明文。 查上訴人於本院提出相關資料（本院卷第27-29、73-89頁） ，並聲請訊問證人詹月彩、張淑琴（本院卷第63頁），被上 訴人提出相關資料（本院卷第97-103頁），均已釋明合於民 事訴訟法第447條第1項第3款規定（本院卷第94頁），應准 其提出。
乙、得心證之理由：
一、上訴人起訴主張：伊之區分所有權人共有之坐落新北市○○ 區○○段○000地號土地（下稱系爭土地），被上訴人未經 全體住戶同意，亦未與區分所有權人訂定分管契約，無權占 有並擅自出租系爭土地如複丈成果圖（下稱附圖）所示Ａ部 分（面積43.29平方公尺；下稱Ａ土地），受有使用Ａ土地 相當於租金之不當得利計640,311元，應返還於全體共有人 。爰依民法第179條之規定，求為命被上訴人給付鳳凰大樓 全體共有人6,420,311元，並自起訴狀繕本送達翌日起加計 法定遲延利息，均由上訴人代為收受之判決。
嗣於本院為訴之追加：縱認兩造間存有分管契約，惟被上訴 人使用Ａ土地，迄今已23年，均屬無償使用，其坐享法定租 金之利益，由伊全體共有人繳納地價稅，有違事理之平。況 系爭土地價值及消費者物價指數均大幅調漲，上開分管契約 有調整之必要，爰追加依民法第820條第2項、第3項及第227 條之2第1項之規定，請求變更分管契約，聲明求為判決：兩 造間就坐落系爭土地原分管契約應予終止，或變更為被上訴 人依系爭土地公告地價年息10％按月計算租金14,126元，給 付鳳凰大樓全體共有人，由上訴人代為收受，租期1年，承 租系爭土地等語。
被上訴人則以：上訴人提起本件訴訟未經鳳凰大樓區分所有 權人會議決議，亦未經鳳凰大樓管理委員會（下稱管委會） 會議決議，本件訴訟顯不合法。又鳳凰大樓建商即訴外人孫 正三與大樓之承購戶均簽訂使用權同意書，應認鳳凰大樓之 共有人已合意成立分管契約，伊係基於分管協議而占有使用 Ａ土地，上訴人請求伊給付不當得利，顯無理由。縱認上訴 人有不當得利請求權，兩造已於民國89年10月13日簽署協議 書，協議Ａ土地1/3由上訴人使用，另2/3由伊使用，伊僅須 按月給付清潔費1,500元，其請求不當得利於法無據且金額 過高。伊購買鳳凰大樓編號第Ａ棟一樓房地之價格，已包含 依分管契約使用Ａ土地，伊占有Ａ土地，無不公平之情事。 且Ａ土地非屬不得約定為專用之部分，Ａ土地由伊管理使用 之分管協議，未經全體區分所有權人為終止分管協議之意思 表示，亦未依公寓大廈管理條例（下稱公例）第33條第3款
規定，經使用該約定專用部分之區分所有權人同意變更，該 分管協議仍合法有效，上訴人片面終止分管契約，為無理由 等語，資為抗辯。
二、原審駁回上訴人之請求，上訴人提起上訴，並為訴之追加， 聲明：
㈠上訴聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人應給付鳳凰大樓全體共有人640,311元，並自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息 ，均由上訴人代為收受。
㈡追加聲明：
兩造間就坐落系爭土地原分管契約應予終止，或變更為被 上訴人依系爭土地公告地價年息10％按月計算租金14,126 元，給付鳳凰大樓全體共有人，由上訴人代為收受，租期 1年，承租系爭土地。
被上訴人答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
三、上訴人主張系爭土地為被上訴人及其他共有人共有，被上訴 人占有使用系爭土地如附圖所示Ａ部分（面積43.29平方公 尺），並出租予他人營業使用等事實，提出土地登記謄本、 照片2紙為證（調字卷第7-14頁），並經原審囑託新北市中 和地政事務所派員會同履勘測量屬實，有勘驗筆錄、新北市 中和地政事務所製作之土地複丈成果圖附卷可憑（原審卷㈠ 第216-221頁），被上訴人對此亦不爭執，堪信為真。四、至上訴人主張被上訴人未經系爭土地其他共有人即鳳凰大樓 全體區分所有權人同意，亦未成立分管契約，擅自如附圖所 示Ａ部分等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查： ㈠被上訴人非無權占有系爭土地如附圖所示Ａ部分： ⒈按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相 表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介 而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者 ，仍不得謂契約未成立。又所謂默示之意思表示，除依表意 人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者 外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事 ，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不 得謂為默示之意思表示。再按公寓大廈等集合住宅之買賣， 建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地 由特定共有人使用者，除別有規定外，應解該大樓共有人已 同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，倘共 有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將 其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分
管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約 之拘束；且按公例係於84年6月28日公布，同年月30日施行 ，該條例施行之前所成立之分管契約，倘未經全體共有人之 同意終止，自不因公例施行後區分所有權人會議決議另訂規 約而失其效力（最高法院96年度台上字第2025號、102年度 台上字第1279號、104年度台上字第463號判決意旨參照）。 ⒉被上訴人主張其為鳳凰大樓1樓建物之所有權人，於承購房 屋時，建商即孫正三即與全體承購戶簽立使用權同意書，約 定由被上訴人取得1樓空地之管理使用權限等情，提出其購 買鳳凰大樓一樓建物之房屋預定買賣契約書、使用權同意書 等件為證（原審卷㈠第26、28頁）。依該房屋預定買賣契約 書第16條記載：「本契約後附之附件，均視為本契約之部分 內容，所有約定均應同時履行，否則視同違約」等語（原審 卷㈠第26頁）。該使用權同意書則列為上開房屋預定買賣契 約之附件㈤，其上並載：「本人同意『都心鳳凰大樓』編號 第A棟該棟之──……壹樓空地除公共通道等公共設施外 ，歸屬壹樓店鋪管理使用」等語（原審卷㈠第28頁）。即該 使用權同意書既為房屋預定買賣契約之一部分，且依前開現 場照片顯示，附圖所示Ａ部分土地現由被上訴人出租予他人 營業使用，非社區出入之公共通道，亦未設置何等其他公共 設施，被上訴人主張其承購房屋時，建商代表人孫正三業與 承購戶簽立使用權同意書，約定由被上訴人取得1樓空地之 管理使用權限，屬被上訴人得依分管契約管理使用之範圍， 自非無憑。況證人即上訴人前任主任委員陳理哲到場證稱： 「（有無看過此份使用權同意書？）我們買房子的時候應該 建設公司有給我們看，我們買12樓的時候也有給我們看頂樓 使用權是我們的，頂樓雖然是我們使用但頂樓是逃生空間， 我買賣的時候建設公司有給我們看過，內容是一樣的」等語 （原審卷㈡第31頁）；核與上訴人於原審之訴訟代理人許明 珠陳稱：當時建商的確有給1樓同意書，也有給2至12樓簽， 當時簽約在交屋得時候建商把合約都收回去了，我有詢問過 住戶他們沒有副本，使用權部分也是等語相符（原審卷㈠第 192頁背面）。顯見於鳳凰大樓建造完成銷售時，建商孫正 三即與各承購戶分別約定大樓各棟1樓空地即由1樓住戶管理 使用，而被上訴人既屬1樓住戶，揆諸前揭說明，自得因建 商之媒介將其他共有人互為之意思表示從中傳達，而獲致意 思表示一致後，於共有人間合意成立分管契約，使被上訴人 依約獲得1樓空地除公共通道等公共設施外之管理使用權。 上訴人主張依契約相對性原則，不能將各使用同意書契約質 變為分管契約云云，尚非可採。上訴人嗣雖主張不援用許明
珠之陳述，並引證人詹月彩、張淑琴之證詞為證。惟查：張 淑琴並非向建商購買鳳凰大樓區分所有建物，而係於88年間 始向前手葉金壽購入一節，業據張淑琴到場證述在卷（本院 卷第92頁背面），自無以此證明鳳凰大樓建造完成銷售時， 建商與各區分所有權人約定之內容。另證人詹月彩雖證稱其 印象是無使用權同意書云云（本院卷第93頁背面），惟其既 不能提出所立房屋預定買賣契約書以實其說，尚無從憑其印 象所及26年前簽約內容之陳述，逕為不利於被上訴人之認定 。
⒊又上訴人之前任主委陳理哲曾於89年10月13日與被上訴人簽 立協議書，確認上開使用權同意書係80年間所有承購戶向建 商購買鳳凰大樓區分所有建物時所簽訂，被上訴人並依該使 用權同意書取得壹樓空地除公共通道等公共設施外之管理使 用權，上訴人並據此向被上訴人收取使用費用，有被上訴人 提出之協議書可考（原審卷㈠第118頁、卷㈡第6頁至背面） ，上開協議書內容及印文之真正，亦據證人陳理哲到場證述 屬實（原審卷㈡第31-32頁）。上訴人復於103年9月17日向 原法院聲請發支付命令，請求被上訴人給付自100年7月1日 起至103年9月30日止之管理費用39,000元，且於104年3月24 日擴張為46,500元，兩造並於原法院板橋簡易庭達成和解， 被上訴人並依上訴人通知之帳號，清償和解內容之款項，有 被上訴人提出之和解筆錄及存款憑條可考（本院卷第97-100 頁），並經本院調取原法院104年度板小字第305號給付管理 費卷宗核閱屬實。足認被上訴人就上開壹樓空地早已實際占 有使用，系爭土地之其他部分共有人嗣將其應有部分讓與第 三人，受讓人對於分管契約之存在，亦有知悉或可得而知之 情形，揆諸前揭說明，仍應受分管契約之拘束。至上訴人對 於上開協議書及和解筆錄形式上之真正固不爭執，然主張此 未經區分所有權人會議通過而否認其效力云云，為被上訴人 所否認。查上訴人於102年第2次區分所有權人會議已決議將 本件被上訴人占用部分交付管委會依法處理；上訴人取得上 開授權後，並於103年6月11日決議進行法律追究事宜，有原 審向新北市政府工務局調取上訴人102年與103年間之報備資 料可考（原審卷㈠第143、167-168頁）。堪認上訴人確經鳳 凰大樓區分所有權人授權與被上訴人達成和解，上訴人執此 置辯，並不足採。
⒋上訴人復主張依鳳凰大樓住戶公約約定，系爭土地遭被上訴 人占用部分為法定空地，應供全體區分所有權人及住戶共同 使用，被上訴人無單獨管理使用特定部分之權限云云。然依 被上訴人提出之房屋預定買賣契約書及使用權同意書，簽立
日期均為80年1月30日，再依上訴人所提鳳凰大樓使用執照 核發日期為82年3月（原審卷㈠第85頁），可見各承購人與 建商間簽立契約之日期或有不同，但均在公寓大廈管理條例 施行前，依前揭說明，除有全體共有人同意終止之情形，自 不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規 約而失其效力。又102年第2次區分所有權人會議係決議由管 委會依法處理，已如前述，尚難逕認系爭土地共有人業為終 止分管契約之意思表示，此外，上訴人就該分管契約業經系 爭土地共有人依法終止一節，既未舉證以實其說，被上訴人 抗辯其與系爭土地其他共有人間，就系爭土地壹樓空地部分 存有分管契約，約定由被上訴人管理使用，其依分管契約約 定，有權占有使用系爭土地如附圖所示Ａ部分，應屬可採。 上訴人主張被上訴人無權占有系爭土地如附圖所示Ａ部分， 為無理由。
㈡上訴人不得請求相當租金之不當得利：
上訴人主張被上訴人無權占有系爭土地如附圖所示Ａ部分（ 面積43.29平方公尺），以系爭土地之歷史公告地價按年息 10％計算，請求被上訴人給付自98年9月起至103年9月止相 當租金之不當得利6,420,311元部分，為被上訴人所否認。 核被上訴人係依分管契約占有使用系爭土地如附圖所示Ａ部 分，非「無法律上原因」而受利益，且兩造業於原法院104 年度板小字第305號給付管理費事件，就被上訴人使用壹樓 空地部分，自100年7月1日起至104年3月24日之管理費用以 46,500元達成和解，並收迄和解內容之款項，已如前述，上 訴人依民法第179條第1項前段，請求被上訴人給付相當於租 金之不當得利6,420,311元，亦無理由。 ㈢上訴人聲請本院裁定變更分管契約為無理由： 按「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數 及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾 三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平 者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之」,民法第820 條第1項、第2項固有明文。又「契約成立後，情事變更，非 當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請 法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定，於非 因契約所發生之債，準用之」，民法第227條之2亦有明文。 查兩造就被上訴人依分管契約及協議使用壹樓空地，甫於 104年3月24日達成和解，已如前述。核系爭土地於104年度 及105年度之公告現值並無變動，有上訴人提出之新北市不 動產買賣交易服務網歷史地價及現值資料可考（本院卷第27 頁），尚難認兩造於和解契約成立後，有何因情事變更，非
當時所得預料，而依其原有效果顯失公平，須法院增、減給 付或變更其他原有效果之必要。且上訴人就其業經鳳凰大樓 之不同意共有人授權聲請本院裁定變更一節，亦未舉證以實 其說，上訴人於本院追加依民法第820條第2項、第3項及第 227條之2第1項之規定，請求兩造間就坐落系爭土地原分管 契約應予終止，或變更為被上訴人依系爭土地公告地價年息 10％按月計算租金14,126元，給付鳳凰大樓全體共有人，由 上訴人代為收受，租期1年，承租系爭土地云云，亦無理由 。
五、綜上所述，上訴人依民法第179條之規定，請求被上訴人應 給付鳳凰大樓全體共有人640,311元，並自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，均由上訴人代 為收受，洵屬無據，應予駁回。原審所為上訴人敗訴之判決 ，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為 無理由，應駁回其上訴。另上訴人於本院追加依民法第820 條第2項、第3項及第227條之2第1項之規定，請求兩造間就 坐落系爭土地原分管契約應予終止，或變更為被上訴人依系 爭土地公告地價年息10％按月計算租金14,126元，給付鳳凰 大樓全體共有人，由上訴人代為收受，租期1年，承租系爭 土地，亦屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法 第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 4 月 6 日
民事第十八庭
審判長法 官 湯美玉
法 官 謝永昌
法 官 李慈惠
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 4 月 7 日
書記官 王敬端