臺灣高等法院民事判決 105年度上易字第1228號
上 訴 人 李承諺
李家瑜
兼上 二 人
法定代理人 葉秋容
被上訴人 歐智順
陳葆霜
上列當事人間減少價金等事件，上訴人對於中華民國105 年8 月
19日臺灣桃園地方法院103 年度訴字第1131號第一審判決提起上
訴，本院於106 年4 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：其二人於民國102 年7 月16日以新臺幣（下 同）936 萬元向上訴人買受坐落桃園市○○區○○段00000 地號土地（權利範圍：全部，下稱系爭土地）及其上1798建 號建物（建物門牌：桃園市○○區○○○街00號，權利範圍 ：全部，下稱系爭房屋），系爭房屋原為上訴人之被繼承人 李智弘所有，上訴人自94年8 月29日起即居住於系爭房屋， 對屋況知之甚詳，竟隱瞞系爭房屋有漏水情事，故意不告知 瑕疵，於「房地產標的現況說明書」項次第13項「建築改良 物是否有滲漏水之情形」勾選「否」，致被上訴人不知有漏 水瑕疵而買受，被上訴人於交屋後始知悉系爭房屋漏水情形 嚴重，經僱工修繕如附表所示漏水瑕疵（下稱系爭漏水瑕疵 ），並就材料部分扣除折舊後，修繕費用合計為110,950 元 ，爰依民法第360 條規定，請求上訴人給付修繕費用110,95 0 元，並加計自起訴狀繕本送達翌日即103 年7 月8 日起算 之遲延利息等語。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明 不服，提起上訴。至被上訴人請求超逾上開部分，業經原審 判決駁回，未據聲明不服，該部分非本院審理之範圍）。並 於本院聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭房屋交付予被上訴人時並無漏水情形，倘 如被上訴人所述漏水情形嚴重，被上訴人不可能未發現，亦 不可能同意按現況點交，被上訴人於系爭房屋交付後已進行 裝潢，其所指之漏水情形應係進行裝潢所致。縱系爭房屋於 交付前即有漏水之瑕疵，然被上訴人於買賣契約簽訂前曾三 度看屋，該漏水瑕疵應為其所明知，依民法第355 條第1 項 規定，上訴人不負瑕疵擔保之責。且被上訴人於系爭房屋交 付前已勘驗屋況二次，於系爭房屋交付後，復未即時通知上
訴人系爭房屋有漏水之瑕疵，依民法第356 條規定，視為被 上訴人已承認其所受領之物，亦不得再主張上訴人應負瑕疵 擔保之責等語，資為抗辯。並於本院聲明：㈠原判決不利於 上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴 及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠被上訴人於102 年7 月16日與上訴人簽訂不動產買賣契約書 ，以936 萬元之價格，向上訴人買受系爭房地，上訴人於「 房地產標的現況說明書」項次第13項「建築改良物是否有滲 漏水之情形」勾選「否」，並於102 年9 月12日將系爭房屋 交付予被上訴人（原審卷第6-16頁）。
㈡被上訴人於系爭房屋交付後發現四樓後面房間右上方邊角落 及相對應屋頂、四樓樓梯間置物櫃牆壁有滲漏水情事（下稱 「先發現之漏水處」），訴外人柯盈孜代理上訴人葉秋容與 被上訴人歐智順於102 年10月11日就該漏水部分簽訂協議書 （下稱系爭協議書），約定上訴人負責支付修繕漏水工程款 項31,500元，由被上訴人自行修繕，上訴人支付上開工程款 項後，不負上開漏水部分瑕疵擔保責任（原審卷第17頁正、 反面）。
四、被上訴人主張系爭房屋除先發現之漏水處外，另有系爭漏水 瑕疵，上訴人故意不告知瑕疵，致其不知有漏水瑕疵而買受 ，其得請求上訴人賠償修繕費用110,950 元，為上訴人所否 認，並以前詞置辯，經查：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1 項前段定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。 凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價 值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年 台上字第1173號判例參照）。又房屋經長久使用，固會折舊 ，惟買受人買受房屋，自然預期出賣人所交付之房屋不致有 漏水之瑕疵存在，倘買賣之房屋發生漏水情形，不問其原因 為何，均屬具有減少房屋通常效用之瑕疵。本件系爭房屋除 先發現之漏水處外，尚有系爭漏水瑕疵，已據被上訴人提出 現場照片為證（原審卷第20-33 頁），並為被上訴人修復系 爭漏水瑕疵廠商即證人林崇義於原審審理時證稱：「（以你 的經驗判斷，此漏水存在約多久？）已經很久，房子蓋好沒 幾年就開始漏水，以四樓而言，兩間的連續壁因為沒有相連 造成空隙，又因為四十號的建物較高，隔壁較低，一高一低 較容易漏水，而且無法用鋼板修繕，所以才會從四樓一路漏
到三樓，二樓的漏水又跟這個不同，二樓的漏水是因為浴盆 底下的水管破裂，直接漏出來，造成鐘乳石化現象，鐘乳石 化現象是漏水一段時間才會造成，要造成這樣的結果起碼二 、三年」等語（原審卷第128 頁），足徵系爭漏水瑕疵於系 爭買賣契約成立前即已存在，上訴人抗辯其交付系爭房屋時 並無漏水情形，該瑕疵應係被上訴人進行裝潢所致，不足採 信，被上訴人主張系爭房屋有漏水之瑕疵，上訴人應負瑕疵 擔保責任，自為可採。
㈡上訴人固抗辯被上訴人於買賣契約簽訂前曾三度看屋，該漏 水瑕疵應為被上訴人所明知，依民法第355 條第1 項規定， 其不負瑕疵擔保之責等語。惟上訴人並未舉證證明被上訴人 於看屋時已知悉系爭房屋有漏水之瑕疵，且房屋滲漏水之情 形易因天候狀況、使用頻率等因素而不同，無從自其外觀立 即查知，倘被上訴人於看屋時即知悉系爭房屋滲漏水，衡情 自當要求上訴人修繕或減少價金，然兩造於洽商買賣條件時 並未提及房屋滲漏水之事，上訴人甚且於「房地產標的現況 說明書」項次第13項「建築改良物是否有滲漏水之情形」勾 選「否」（原審卷第11頁），益證被上訴人看屋時尚不知系 爭房屋有漏水之瑕疵，上訴人抗辯依民法第355 條第1 項規 定，其不負瑕疵擔保之責，尚難憑採。
㈢上訴人復抗辯被上訴人於系爭房屋交付後，未即時通知上訴 人系爭房屋有漏水之瑕疵，依民法第356 條規定，視為被上 訴人已承認其所受領之物，不得再主張上訴人應負瑕疵擔保 之責等語。惟被上訴人已就系爭漏水瑕疵部分通知上訴人， 上訴人亦已委請鼎烽工程行至系爭房屋勘查，並由曾代理其 簽訂系爭協議書之柯盈孜將鼎烽工程行於103 年1 月1 日所 出具修繕部分系爭漏水瑕疵之估價單交付予被上訴人，有估 價單在卷可憑（原審卷第51頁），上訴人不否認柯盈孜交付 上開估價單之事實（原審卷第220 頁、第223 頁），復於原 審具狀表示：係因被上訴人一直主張建物有滲漏之情形，其 不堪其擾才找原建商討論，原建商因而找工人赴現場等語（ 原審卷第106 頁），堪認被上訴人已即時將系爭漏水瑕疵通 知並請求上訴人為處理，上訴人抗辯被上訴人未即時通知系 爭漏水瑕疵，尚非可採。再者，物之瑕疵如係出賣人所明知 而故意不告知買受人者，買受人即可免除民法第356 條所定 檢查及通知之義務，而不視為其承認所受領之物，此觀民法 第357 條之規定即明。系爭房屋原為上訴人之被繼承人李智 弘所有，上訴人自94年8 月29日起即居住於系爭房屋，迄至 系爭房屋交付後之102 年9 月14日始將戶籍遷移他處，已據 介紹被上訴人看屋之仲介人員即證人徐瑞美於原審審理時證
稱：其陪同看屋時上訴人還住在裏面等語（原審卷第162 頁 反面），上訴人長期居住於系爭房屋，系爭房屋又多處漏水 （原審卷第20-33 頁），上訴人就此不可能不知。且系爭房 屋天花板漏水點下方置有盛滿污水之老舊工程帽及厚紙箱紙 板，已據證人林崇義於原審審理時證稱：「我拆開天花板有 看到之前有人用工程帽盛水，卷第31、32頁確實是拆開時所 拍攝之照片，二樓主臥玄關的天花板有用厚紙箱板吸水，就 如卷內第29頁所示」等語（原審卷第127 頁反面），並有現 場照片附卷可佐（原審卷第32頁、第29頁），足見上訴人明 知系爭房屋有多處漏水瑕疵之事實，其於系爭買賣契約簽訂 時卻在「房地產標的現況說明書」項次第13項「建築改良物 是否有滲漏水之情形」勾選「否」，顯係故意不告知該漏水 瑕疵，依上所述，自無適用民法第356 條規定之餘地，上訴 人抗辯依民法第356 條規定，視為被上訴人已承認其所受領 之物，不得再主張上訴人應負瑕疵擔保之責，難謂可採。 ㈣再按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解 除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人 故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360 條定有明文。上訴 人出賣系爭房屋時，故意不告知系爭房屋存有系爭漏水瑕疵 ，已如前述，被上訴人主張其得依上開規定請求上訴人賠償 其因修繕系爭漏水瑕疵所生損害，核屬有據。又負損害賠償 責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損 害發生前之原狀，債權人亦得請求支付回復原狀所必要之費 用，以代回復原狀，民法第213 條第1 項、第3 項規定甚明 。系爭房屋如附表B 欄、C 欄所示位置有漏水之瑕疵，應以 如附表E 欄所示方法為修繕，其必要修繕費用各如F 欄所示 ，已據證人林崇義於原審審理時證述明確（原審卷第127 頁 反面- 第128 頁反面），並有估價單在卷可憑（原審卷第13 1-132 頁）。惟系爭房屋於94年5 月建築完成，有建物登記 謄本在卷可參（原審卷第16頁），而系爭房屋之必要修繕費 用包括工資、材料，觀諸上開估價單所示修繕方法亦明（原 審卷第131-132 頁），其既以新材料更換舊材料，關於更新 材料部分之請求，應以扣除按房屋附屬設備使用年限計算折 舊後之費用為限（最高法院77年度第9 次民事庭會議決議㈠ 參照）。又依行政院所發布之固定資產耐用年數表及固定資 產折舊率表規定，房屋附屬設備中「給水、排水、煤氣、電 氣、自動門設備及其他」之耐用年數為10年，依定率遞減法 每年應折舊千分之206 ，其最後1 年之折舊額，加歷年折舊 累計額，其總和不得超過該資產成本原額10分之9 。系爭房 屋自建築完成時（94年5 月）起至交付被上訴人時（102 年
9 月）止，其附屬設備實際使用年數（8 年9 月，未滿1 月 以1 月計）雖未逾10年耐用年數，然被上訴人就其敗訴部分 （包括折舊額以10分之9 計算）並未聲明不服，而原審審酌 被上訴人未能就其修繕費用區分工資、材料各別金額，依經 驗常情、工程慣例，系爭漏水瑕疵修繕方法所需工資、材料 之比例應如附表G 欄所示，尚無不合，依此計算，其材料部 分之折舊額各如附表G 欄所示（計算式詳如附表G 欄所示） ，扣除折舊額後，被上訴人得請求修繕費用合計為110,950 元（計算式詳如附表G 欄所示）。
五、綜上所述，被上訴人依民法第360 條規定，請求上訴人給付 110,950 元，及自起訴狀繕本送達翌日即103 年7 月8 日（ 原審卷第38頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息， 為有理由，應予准許。原審就此為上訴人敗訴之判決，核無 不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為 無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列，附此 敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。中 華 民 國 106 年 4 月 25 日
民事第十一庭
審判長法 官 徐福晋
法 官 楊博欽
法 官 陳秀貞
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 4 月 25 日
書記官 李家敏
附表：
┌──┬──┬───────┬───────┬──────┬────┬─────┐
│A │B │C │D │E │F │G │
│編號│樓層│位置及漏水情形│漏水原因 │必要修繕方法│修繕費用│材料折舊後│
│ │ │ │ │ │ │之修繕金額│
├──┼──┼───────┼───────┼──────┼────┼─────┤
│1 │屋頂│與左鄰相鄰之牆│系爭房屋與相鄰│四樓樓梯牆壁│40,000元│工資、材料│
│ │ │壁及地板、管線│房屋之連續壁沒│漏水處理及回│ │比例為3：1│
│ │ │間 │有相連造成空隙│復原狀 │ │。 │
│ │ │ │，且兩建物高低│ │ │材料部分之│
│ │ │ │不同，致生漏水│ │ │折舊額為9,│
│ │ │ │情形。水從四樓│ │ │000 元（40│
│ │ │ │往下漏到三樓。│ │ │,000 ×1/4│
│ │ │ │ │ │ │ ×9/10＝9│
│ │ │ │ │ │ │,000）。 │
│ │ │ │ │ │ │扣除折舊額│
│ │ │ │ │ │ │後之修繕金│
│ │ │ │ │ │ │額為31,000│
│ │ │ │ │ │ │元〔30,000│
│ │ │ │ │ │ │＋（10,000│
│ │ │ │ │ │ │－9,000 ）│
│ │ │ │ │ │ │＝31,000〕│
│ │ │ │ │ │ │。 │
│ │ │ │ ├──────┼────┼─────┤
│ │ │ │ │四樓曬衣間漏│40,000元│工資、材料│
│ │ │ │ │水處理及回復│ │比例為3：1│
│ │ │ │ │原狀 │ │。 │
│ │ │ │ │ │ │材料部分之│
│ │ │ │ │ │ │折舊額為9,│
│ │ │ │ │ │ │000 元（40│
│ │ │ │ │ │ │,000 ×1/4│
│ │ │ │ │ │ │ ×9/10＝9│
│ │ │ │ │ │ │,000）。 │
│ │ │ │ │ │ │扣除折舊額│
│ │ │ │ │ │ │後之修繕金│
│ │ │ │ │ │ │額為31,000│
│ │ │ │ │ │ │元〔30,000│
│ │ │ │ │ │ │＋（10,000│
│ │ │ │ │ │ │－9,000 ）│
│ │ │ │ │ │ │＝31,000〕│
│ │ │ │ │ │ │。 │
│ │ │ │ ├──────┼────┼─────┤
│ │ │ │ │監造清潔保護│12,000元│全部為工資│
│ │ │ │ │板等工程費 │ │，無庸扣除│
│ │ │ │ │ │ │折舊，其修│
│ │ │ │ │ │ │繕金額為12│
│ │ │ │ │ │ │,000元。 │
├──┼──┼───────┤ ├──────┼────┼─────┤
│2 │三樓│主臥室天花板 │ │三樓臥室橫樑│50,000元│工資、材料│
│ │ │ │ │天花板漏水處│ │比例為3：2│
│ │ │ │ │理及回復原狀│ │。 │
│ │ │ │ │ │ │材料部分之│
│ │ │ │ │ │ │折舊額為18│
│ │ │ │ │ │ │,000元（50│
│ │ │ │ │ │ │,000×2/5 │
│ │ │ │ │ │ │×9/10＝18│
│ │ │ │ │ │ │,000）。 │
│ │ │ │ │ │ │扣除折舊額│
│ │ │ │ │ │ │後之修繕金│
│ │ │ │ │ │ │額為32,000│
│ │ │ │ │ │ │元〔30,000│
│ │ │ │ │ │ │＋（20,000│
│ │ │ │ │ │ │－18,000）│
│ │ │ │ │ │ │＝32,000〕│
│ │ │ │ │ │ │。 │
├──┼──┼───────┼───────┼──────┼────┼─────┤
│3 │二樓│浴室浴缸下方 │⑴鋼絲管老化。│⑴更換鋼絲管│9,000元 │工資、材料│
│ │ │ │⑵浴盆下方水管│ 。 │ │比例為1：1│
│ │ │ │ 破裂。 │⑵二樓浴室排│ │。 │
│ │ │ │ │ 水管更新。│ │材料部分之│
│ │ │ │ │ │ │折舊額為4,│
├──┼──┼───────┤ │ │ │050 元（9,│
│4 │一樓│廚房天花板 │ │ │ │000×1/2×│
│ │ │ │ │ │ │9/10＝4,05│
│ │ │ │ │ │ │0 ）。 │
│ │ │ │ │ │ │扣除折舊額│
│ │ │ │ │ │ │後之修繕金│
│ │ │ │ │ │ │額為4,950 │
│ │ │ │ │ │ │元〔4,500 │
│ │ │ │ │ │ │＋（4,500 │
│ │ │ │ │ │ │－4,050 ）│
│ │ │ │ │ │ │＝4,950 〕│
│ │ │ │ │ │ │。 │
├──┴──┴───────┴───────┴──────┴────┴─────┤
│扣除折舊後之修繕費用合計：110,950元（31,000＋31,000＋12,000＋32,000＋4,950 ＝ │
│110,950） │
└───────────────────────────────────────┘