臺灣高等法院民事判決 105年度上易字第1128號
上 訴 人 塔林建設股份有限公司
法定代理人 蔡俊益
訴訟代理人 蔡聰明律師
被 上訴人 梁鈺蓉即梁玉雪
訴訟代理人 陳逸鴻律師
上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國105
年8 月31日臺灣士林地方法院105年度訴字第537號第一審判決提
起上訴，本院於106年3月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決命上訴人給付被上訴人新臺幣壹佰貳拾伍萬元本息部分及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判，均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人法定代理人蔡俊益與伊因祖輩先 人交往而素以堂兄妹相稱，上訴人擬出售坐落基隆市○○區 ○○段○○○○段000 ○00地號土地及其上同段17建號建物 ，即門牌號碼基隆市○○區○○里00鄰○○街00○00號之納 骨塔（下合稱系爭不動產），因系爭不動產之性質特殊，蔡 俊益知伊擔任過鄉長而有相當人脈，兩造乃於民國（下同） 101 年10月22日簽立「授權書」（下稱系爭授權書），上訴 人委託伊居間介紹買方或合作營運對象，委託期間為101 年 10月22日至同年11月30日止，並約定以新臺幣（下同）2億5 千萬元之1.5%即375 萬元為居間報酬。伊經友人周志孝介紹 從事納骨塔行業之陳文堂，由陳文堂介紹大順商務企業有限 公司（下稱大順公司）之吳志強洽談，嗣因買賣價格無法降 價，經上訴人大股東陳萬田提議將系爭不動產以作價2億5千 萬元入股新成立之聖寶開發股份有限公司（下稱聖寶公司） 之方式，達成實質處分系爭不動產之目的，陳萬田並於101 年11月21日與伊簽立「合作契約書」（下稱系爭合作契約） ，於期間內談妥條件後，系爭不動產即以買賣為原因辦畢所 有權移轉登記予聖寶公司，伊已完成媒介居間義務，詎上訴 人拒絕給付居間報酬，爰依居間契約之法律關係，請求上訴 人給付伊375 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息；並願供擔保請准宣告假執行等語。二、上訴人則以：兩造間簽立之系爭授權書與被上訴人、陳萬田 間簽立之系爭合作契約，並非同時間簽立，且系爭授權書為 兩造間就系爭不動產之買賣居間之授權，系爭合作契約則為 被上訴人與陳萬田間就新成立聖寶公司合作經營之授權，兩
者顯非同一法律關係，系爭不動產嗣後移轉登記予聖寶公司 名下，並由陳萬田個人成為聖寶公司負責人，與伊無涉。且 系爭授權書約定期間至101 年11月30日止，惟被上訴人並未 於期間內完成其居間任務，伊復未因被上訴人之居間，於授 權期間內完成與任何人之簽約，被上訴人自不得請求居間報 酬。況兩造並未約定居間報酬以委託底價1.5%或375 萬元計 算，否則就此重要事項當於系爭授權書或系爭合作契約予以 載明，被上訴人主張之報酬金額亦屬無據等語，資為抗辯。三、原審對於被上訴人之請求，判決上訴人應給付被上訴人125 萬元，及自105年4月23日起至清償日止，按年息5%計算之利 息，並依聲請為假執行之宣告；另駁回其餘之訴（此部分未 繫屬本院，以下茲不贅述）。上訴人不服而上訴，聲明： ㈠原判決對上訴人不利部分及假執行之宣告均廢棄。 ㈡前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回 。
被上訴人則聲明：駁回上訴。
四、本件不爭執事項（見本院卷第44頁）：
㈠上訴人曾就系爭不動產（其中系爭205 號土地及17號建物原 登記為上訴人所有，系爭39號土地則登記為陳萬田所有）， 與被上訴人簽立系爭授權書，其上記載：「授權金額：底價 2億5千萬元」、「授權時效：西元2012年10月22日至2012年 11月30日」；被上訴人亦曾與陳萬田簽立系爭合作契約，其 日期記載為101年11月21日，其上記載：「一、公司總價2億 5千萬元做價。二、簽約金5千萬元。三、過戶現金5 千萬元 。四、尾款1億5千萬元，參與新公司資本額5 億元分配，新 公司股權百分之30之股份」、「授權期限至101 年11月30日 」等語。
㈡上訴人與聖寶公司（法定代理人吳志強）於102年3月28日簽 立系爭205 號土地及17號建物之不動產買賣契約，約定價金 為1億1千萬元，第1期款應於102年4月2日給付，102年7月10 日過戶完畢，102 年11月20日給付尾款，並由上訴人辦理塗 銷抵押權設定，而陳萬田則於102 年2月5日與聖寶公司（法 定代理人吳志強）簽立系爭39號土地買賣契約，約定價金1 億4 千萬元，全部價金則係以轉投資聖寶公司之方式支付， 轉投資及價金均如期給付完畢，並均於102年7月10日辦畢系 爭不動產所有權移轉登記予聖寶公司。
五、本院之判斷：
本件上訴後經兩造同意簡化爭點（見本院卷第44頁背面）， 分述如下：
㈠被上訴人是否有於期限內完成系爭授權書之居間任務？
⒈兩造就系爭不動產簽訂之系爭授權書記載「授權金額：底價 2億5千萬元」、「授權時效：西元2012年10月22日至2012年 11月30日」；另被上訴人亦曾與陳萬田簽立系爭合作契約， 其日期記載為101 年11月21日，其上記載：「一、公司總價 2億5千萬元做價。二、簽約金5千萬元。三、過戶現金5千萬 元。四、尾款1億5千萬元，參與新公司資本額5 億元分配， 新公司股權百分之30之股份」、「授權期限至101 年11月30 日」之事實，已如前述不爭執事項㈠所載。查系爭授權書為 兩造間就系爭不動產居間買賣之授權，系爭合作契約則為被 上訴人與陳萬田就系爭不動產作為新成立聖寶公司合作經營 之授權，故系爭授權書與系爭合作契約之當事人與內容均不 相同，分屬兩個不同契約關係，而被上訴人與陳萬田就系爭 合作契約之關係，非屬本件審理之範圍，先予敘明。 ⒉被上訴人雖主張上訴人委託伊居間介紹買方或合作營運對象 ，並約定以2億5千萬元之1.5%即375 萬元為居間報酬，系爭 不動產嗣以作價2億5千萬元入股新成立聖寶公司之方式，達 成實質處分系爭不動產之目的，亦以買賣為原因辦畢所有權 移轉登記予聖寶公司，伊已完成媒介居間義務云云。然查： ⑴證人陳萬田證稱：系爭授權書為買賣之授權，被上訴人只是 介紹人之一，授權書有期限之限制，必須要內容具體才能談 ，在此時間內被上訴人都沒有再進一步洽談，後來陳文堂來 談合作可不可以，所以才會再簽合作契約，合作契約與系爭 授權書之買賣不同，因為2.5 億元是要賣斷的，而合作契約 只是先拿一部分的錢。一開始陳文堂找吳志強是以大順公司 名義來談，是我直接與吳志強接洽談如何合作，談合作期間 我是以個人名義為之，與上訴人無關，後來我實際在談時已 經是聖寶公司名義。系爭不動產分別移轉是卡在金錢問題， 因為上訴人有在不動產上設定抵押，必須要先還錢塗銷抵押 ，我的39號土地沒有抵押，所以可以先過戶，移轉我自己土 地時我已經入股聖寶公司成為股東，聖寶公司的實際上負責 人就是我，因為都是我自己在出資，吳志強後來退出，所以 才換我當董事長，後面與聖寶公司買賣與合作都是我自己處 理，上訴人已經將不動產過戶給聖寶公司，與被上訴人之仲 介無關，授權書早就過期，他們當初也沒有在期限內辦理， 後來也都是我自己處理等語（見本院卷第44頁背面至第46頁 ）。
⑵證人吳志強證述：聽說大順公司改組後成立聖寶公司，我接 手時就是聖寶公司，我是聖寶公司前任負責人，與大順公司 無關。一開始是陳文堂來找我，最早是談要賣斷，但是聖寶 公司並沒有打算要買斷，所以打算以合作方式，我主要都是
與陳萬田聯繫，後來退出經營團隊，最後是由陳萬田擔任聖 寶公司的經營團隊，之後我就沒有參與。開會的協議，移轉 系爭不動產時當時陳萬田算是最大的股東，陳萬田必須先過 戶才能解決技術問題，因為行政程序上要先辦理這些動作， 當時就是分階段辦理。系爭不動產過戶至聖寶公司，算是陳 萬田股份之一部分。聖寶公司向上訴人公司購買系爭205 號 土地及17號建物是否現金支付我不清楚。以前沒見過被上訴 人等語（見本院卷第46、47頁）。
⑶上訴人與聖寶公司（法定代理人吳志強）於102年3月28日簽 立系爭205 號土地及17號建物之不動產買賣契約，約定價金 為1億1千萬元，第1期款應於102年4月2日給付，102年7月10 日過戶完畢，102 年11月20日給付尾款，並由上訴人辦理塗 銷抵押權設定，而陳萬田則於102 年2月5日與聖寶公司（法 定代理人吳志強）簽立系爭39號土地買賣契約，約定價金1 億4 千萬元，全部價金則係以轉投資聖寶公司之方式支付， 轉投資及價金均如期給付完畢，並均於102年7月10日辦畢系 爭不動產所有權移轉登記予聖寶公司之事實，如前述不爭執 事項㈡所載，而系爭205號土地及17號建物依不動產買賣契 約補充條款第2條固記載，買賣價款依匯款明細付款完整為 憑（見原審卷第96頁），然兩造均未提出買賣價款業經匯款 給付完畢之證據資料，被上訴人另陳稱上訴人以現金支付聖 寶公司云云（見本院卷第59頁），惟聖寶公司當時之負責人 吳志強卻表示並不清楚等語（見本院卷第48頁），且從證人 陳萬田、吳志強前揭證詞可知，系爭授權書為「兩造間」就 系爭「不動產買賣」之居間仲介關係，被上訴人找陳文堂協 助介紹買方，後因仲介賣斷不成，改由「陳萬田單獨與被上 訴人」簽立系爭「合作契約」，授權與被上訴人及陳文堂所 介紹之聖寶公司負責人吳志強洽談合作，嗣陳萬田更以系爭 不動產作為入股聖寶公司之出資並取得聖寶公司之經營權， 足認上訴人與聖寶公司就上開不動產所有權移轉原因所載之 買賣契約，實際上並未支付上訴人任何買賣價金，且與本件 居間仲介之動產買賣無關。。
⑷再查，被上訴人自承因系爭不動產之買賣價格無法降價，後 經陳萬田提議將系爭不動產作價2億5千萬元入股新成立之聖 寶公司在案，而系爭授權書與系爭合作契約既屬不同之法律 關係，且「賣斷」與「合作」之經濟利潤、風險分配、權利 義務均顯不相同，系爭不動產雖均以「買賣」為原因辦理所 有權移轉登記，但並無證據證明聖寶公司實際上有支付上訴 人任何買賣價金，自不能以系爭授權書期限屆滿後，上訴人 及陳萬田以「買賣」之原因將系爭不動產過戶予聖寶公司之
事實，而認定被上訴人已於系爭授權書之期限內即101 年11 月30日前完成居間媒介「買賣」系爭不動產任務之事實。況 被上訴人主張受託期間引介買方「大順公司」簽訂買賣契約 並完成系爭不動產所有權移轉登記云云（見原審卷第16、18 頁），然本件交易過程中，吳志強係代表「聖寶公司」出面 協商，而非大順公司，已見前述，是被上訴人前開主張，亦 屬無據。
⒊證人周志孝雖證稱：被上訴人問我是否認識買賣納骨塔的， 他有朋友要轉讓，我就聯絡陳文堂介紹予被上訴人認識，有 聽到他們提到賣價2億5，事成的話，仲介金1.5%，我只有看 過系爭授權書云云（見原審卷第106至110頁）。另證人陳文 堂證述：我從事殯葬業，周志孝提起有寶塔蓋好要賣，請我 看是否介紹買主，他說授權給被上訴人，我們去外面找買主 。經朋友李美蘭（改名李玫諭）介紹吳志強，對方說能否降 到1億5，蔡俊益、陳萬田說無法降價，我提議可否以雙方合 作方式來做，陳萬田後來當場寫了系爭合作契約，要我依系 爭合作契約及系爭授權書當作與吳志強談的依據。我有跟蔡 俊益他們說不管是買賣或合作也好，必須給付被上訴人費用 ，他們同意後，就帶他們去聖寶公司談，事後他們談我不在 場，蔡俊益電話中說他們已經談好沒問題了，我說既然這樣 成交了恭喜你們成交，但以後的居間費用必須要付給被上訴 人，蔡俊益說好，後面的事情我不清楚。我的認知，以合作 模式，金額是以上訴人資產2.5 億元作為與對方合作之條件 。當初是被上訴人找我幫他介紹，被上訴人全權委託我去處 理，若上訴人他們沒有給她，最後被上訴人會找我要。我是 從陳萬田口中知道底價2.5 億元成交會給被上訴人1.5%。被 上訴人沒說要分給我，我是基於朋友的立場及協助之方式來 處理。我無法回答如何能記得蔡俊益說跟買方談好是在授權 期限以前云云（見原審卷第112至121頁）。經查，協助與吳 志強代表之聖寶公司洽談買賣或合作事宜之人主要為陳文堂 乙節，為兩造所不爭執。證人陳文堂證稱：周志孝說授權予 被上訴人云云（見原審卷第113 頁）；被上訴人全權委託我 處理，如上訴人他們不給被上訴人仲介費，被上訴人會找我 要云云（見原審卷第115 頁背面）。另被上訴人陳稱：被上 訴人後來授權給陳文堂，主要工作由陳文堂來做，陳文堂類 似被上訴人使用人角色，對被上訴人負責云云（見本院卷第 63頁背面），則周志孝、陳文堂與被上訴人間彼此之內部關 係為何，是否僅為單純之介紹而無內部佣金之約定而就本件 有相同之利害關係，已屬可疑，陳文堂如係單純協助被上訴 人，未獲仲介佣金，為何需對被上訴人負責？為何被上訴人
會向其索要？又所謂「買賣」或「合作」，上訴人如均同意 以底價2.5億元按1.5 %計算居間報酬乙節，何以未見於系爭 授權書、系爭合作契約或其他書面資料之記載，蓋以上開標 準計算之居間報酬，非屬小額之金額，卻未載明於任何書面 資料，實與社會交易常情有違。況系爭授權書原授權被上訴 人仲介買賣系爭不動產，嗣後係由陳萬田個人以系爭不動產 作為出資而入股聖寶公司取得經營權，上訴人未能將系爭不 動產賣斷而獲得2.5億元之買賣價金，而由陳萬田個人以合 作方式入股經營聖寶公司自負盈虧，吳志強則退出聖寶公司 經營，詳如前述，證人周志孝、陳文堂卻證稱上訴人同意要 付1.5%之仲介費云云，亦難遽予採信。
㈡承上，如被上訴人依約完成居間任務，得請求之報酬為何？ 是否有過高而須依民法第572條規定予以酌減之必要？ 被上訴人未於系爭授權書所載期限內完成居間「買賣」系爭 不動產之任務，詳見前述說明，則本項爭點即無再予論述之 必要。
六、綜上所述，被上訴人依居間契約之法律關係，請求上訴人給 付125 萬元本息，為無理由，不應准許。原審判命上訴人如 數給付，並附條件為假執行及免為假執行之宣告，自有未洽 。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自 應由本院廢棄改判如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第 78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 4 月 13 日
民事第二十庭
審判長法 官 陳雅玲
法 官 吳燁山
法 官 林俊廷
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 4 月 14 日
書記官 鄭淑昀
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