返還定金
臺灣苗栗地方法院(民事),苗簡字,105年度,144號
MLDV,105,苗簡,144,20170428,1

臺灣苗栗地方法院民事簡易判決　　　　105年度苗簡字第144號
原　　　告　王文城
訴訟代理人　楊隆源律師
複代理人　　楊勝鈞
被　　　告　陳鳳貞
訴訟代理人　方文賢律師
上列當事人間返還定金事件，本院於民國106 年4 月13日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍拾萬元，及自民國一百零六年三月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣伍拾萬元為原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基 礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告 之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第 1 項第2 、3 、7 款定有明文。又所謂請求之基礎事實同一 ，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請 求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求 之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有 同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後 兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一 解決紛爭者即屬之。經查，原告起訴時係以民法第88條第2 項、第179 條等規定為請求權基礎提起本訴，並聲明：被告 應給付原告新臺幣（下同）50萬元，及自民國104 年10月21 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣分別於105 年8 月19日、106 年3 月17日具狀追加民法第88條第1 項後段、 第92條第1 項等規定為請求權基礎，並陳明與民法第88條第 2 項同為選擇合併之關係（見本院卷第93、130 頁），復於 106 年3 月23日當庭變更利息起算日為106 年3 月23日（見 本院卷第136 頁）。核其追加民法第88條第1 項後段、第92 條第1 項為請求權基礎部分，同係基於同一原告向被告買受 被告所有坐落苗栗縣頭份市○○段○○○段○○○○段○00 0 地號土地（下稱系爭土地）給付訂金所生買賣糾紛之基礎 事實，且與原訴使用之訴訟與證據資料完全重複，不甚礙被 告之防禦及訴訟之終結；另變更利息起算日部分，則屬減縮 應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，皆應予准許。二、原告主張：




㈠被告前委託證人蘇美枝仲介銷售系爭土地。系爭土地前大後 小呈梯形狀，西側寬度為7.8 公尺，東側寬度為4.2 公尺， 長度為19.5公尺，蘇美枝向伊表示可自系爭土地東側界址往 西平移5 公尺，保留該部分土地充作防火巷，再自該部分土 地往西平移，劃出東、西側寬度均為5 公尺，深度為16公尺 之建築基地以興建房屋，俟伊同意出價，蘇美枝即向被告轉 知上情，兩造乃於104 年10月21日議定系爭土地之買賣價金 為580 萬元，伊亦於同日給付訂金50萬元予被告，兩造並簽 立訂金收據（下稱系爭收據），且約定另於104 年12月5 日 簽訂買賣契約。嗣伊委託建築師就系爭土地為建築規劃，始 知悉苗栗縣頭份市公所（下稱頭份市公所）前辦理市地重劃 時，已於系爭土地北側鄰近同段104 地號土地之界址處劃定 1.5 公尺寬之防火巷（下稱系爭防火巷），則扣除系爭防火 巷之寬度後，系爭土地之東、西側寬度將分別僅剩2.7 、6. 3 公尺，如仍依兩造訂約時所認知之寬度興建房屋，房屋深 度將僅剩6.8 公尺，可供建築之面積與深度均將大幅縮減， 與兩造協議買賣時之認知迥不相同。
㈡觀諸系爭收據，兩造就買賣價金、標的物均已約定，故系爭 收據之性質屬契約之成立，至其上記載兩造另約定於104 年 12月5 日簽訂買賣契約（即被告所稱之本約），僅係具體化 書面並辦理所有權移轉登記，而不應解讀為預約。 ㈢依證人陳煊彬105 年8 月9 日、蘇美枝105 年6 月24日之證 詞，可知被告於103 年間即已知悉頭份市公所前於系爭土地 上規劃有系爭防火巷，詎被告竟隱瞞不告知系爭防火巷之規 劃將對系爭土地可供建築面積、寬度及格局造成影響，並減 損系爭土地價值，而委託蘇美枝仲介系爭土地，更告知蘇美 枝向原告說明可於系爭土地上興建寬度5 公尺，深度15、16 公尺之房屋，蘇美枝即據此錯誤訊息繪製本院卷第12頁之不 動產說明表（下稱A 表）後交予伊，致伊陷於錯誤而為購買 系爭土地之意思表示並交付訂金。伊購買系爭土地之目的係 為興建房屋，故系爭土地可供建築之面積及深度，足以影響 系爭土地之使用及價值，屬民法第88條第2 項所稱「物之性 質」，且屬交易上重要之點，伊購買時之認知既與實際不同 ，依民法第88條第2 項規定自應視為意思表示內容之錯誤。 倘伊於訂約當時即知上情，當無可能向被告為購買系爭土地 之意思表示。基此，伊乃於104 年11月27日以新竹英明街郵 局存證號碼第000854號存証信函向被告為撤銷買賣系爭土地 之意思表示，並請求被告返還訂金50萬元。另被告利用蘇美 枝提供錯誤訊息予伊，致伊陷於錯誤而購買系爭土地並交付 訂金，自屬民法第92條第1 項所定之詐欺行為，故伊併以10



6 年3 月17日民事辯論意旨㈡狀之送達，對被告為撤銷買受 系爭土地之意思表示。
㈣伊既已依民法第88條、第92條第1 項等規定撤銷系爭收據買 賣契約之意思表示，則系爭土地買賣之法律行為，視為自始無 效，被告受領伊所給付訂金50萬元，已無法律上之原因，伊自 得依民法第179 條規定，請求被告返還。爰依民法第88條、第 92條第1 項、第179 條規定提起本訴，請求本院擇一為對伊有 利之判決。
㈤並聲明：如主文第1 項所示。
三、被告抗辯：
㈠依系爭收據之記載，兩造僅於104 年12月21日就系爭土地成 立買賣預約，尚未簽立買賣本約，原告所稱撤銷買賣系爭土 地之意思表示，已有非是。
㈡蘇美枝因可能須因本件買賣糾紛對原告負損害賠償責任，而 為利於己不利於伊之證述，陳煊彬為本地從業建築師，原告 為建築業者，依其業務性質當與原告有所接觸或有日後接受 委託之可能，故其證言內容可能因自己記憶不清或別有居心 ，非可盡採。另依伊於106 年4 月13日言詞辯論期日庭呈本 院卷第161 頁之不動產說明表（下稱B 表），可知原告當初 購買系爭土地時，蘇美枝已在地籍圖上畫出防火巷，故原告 早已知悉防火巷之存在，原告所提A 表係以立可白塗去系爭 防火巷後影印。且原告係鑫凱工程有限公司、安泰起重工程 有限公司負責人，其配偶陳寶珠則為足成建設有限公司（下 稱足成公司）負責人，陳寶珠經營之足成公司於100 年間即 於系爭土地附近有推出建案，故原告不可能不知系爭防火巷 之存在。
㈢伊雖曾於10多年前向陳煊彬詢問於系爭土地上興建房屋一事 ，惟陳煊彬當時未向伊說明系爭防火巷設置何處，伊係收受 原告寄發之存證信函後始向陳煊彬詢問上情，是伊自不可能 於兩造訂約前即告知蘇美枝向原告說明可將防火巷設置在系 爭土地東側，且伊為家庭主婦，無相關建築專業，自無從規 劃系爭土地應如何建築。另依蘇美枝於105 年6 月23日之證 詞，可知系爭土地該如何規劃建築、防火巷設置何處等情， 僅係蘇美枝自己擅向原告稱述，而非伊之意，足證伊並無隱 瞞系爭土地上規劃有系爭防火巷而不為告知。
㈣又縱如原告所稱須於系爭土地北側留設設置系爭防火巷之間 隔後始能興建房屋，然依建築技術規則建築設計施工編第1 條第4 款、第161 條、第162 條等規定，併參陳煊彬105 年 8 月9 日之證詞，可知原告亦可於系爭土地東側部分建築房 屋，房屋之深度亦非僅為6.8 公尺，是系爭土地仍可建築房



屋，且建蔽及容積率均不受影響，僅係建築基地不符原告原 先之想像，且伊於訂約時亦無保證日後建築物面積可為多少 ，則原告上開所稱其預期系爭土地可供建築之面積有多少等 語，實僅係其買賣之動機，而該動機僅存在原告之內心，未 在系爭收據上顯現，尚非伊所得明瞭，自不受意思表示錯誤 規範之保護。再者，原告從事建築相關行業多年，本件交易 評估考慮之經過時間甚長，就該防火巷之公開資訊實難諉稱 自己不知；併參酌卷附苗栗縣政府106 年2 月15日府商建字 第1060029354號函，可知系爭防火巷早在70年間即經劃定公 告，而非兩造交易過程中始劃定。是原告所稱物之性質之意 思表示內容錯誤且屬交易上認為重要，則該錯誤情事，既係 因原告自己之過失所致，依民法第88條第1 項但書所定，原 告主張撤銷買賣系爭土地之意思表示，為無理由。 ㈤另伊自始未與原告接觸，亦未曾有任何通話，何來對其詐欺 可言，且自原告於104 年12月28日起訴迄至所稱受詐欺而撤 銷其意思表示之時（即其106 年3 月17日民事辯論意旨㈡狀 ），亦遠超過法定1 年之除斥期間，是原告主張依上開規定 撤銷買賣系爭土地之意思表示，顯非合法，自不生效力。 ㈥復原告雖曾以存證信函向伊為撤銷買賣系爭土地之意思表示 ，惟伊於收受該存證信函後仍覆函要求原告履約，否則將沒 收訂金，詎原告猶拒不履約，且未於約定期日與伊簽立土地 買賣契約，其違約之情，至為明顯，故伊沒收訂金50萬元， 於法有據。
㈦並聲明：1.駁回原告之訴。2.如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。
四、被告前委託蘇美枝仲介銷售系爭土地，兩造就系爭土地之買 賣價金為580 萬元達成合意，原告業已給付訂金50萬元予被 告，兩造並簽立系爭收據，且另約定於104 年12月5 日簽訂 買賣契約，頭份市公所在70年間於系爭土地上規劃有系爭防 火巷等情，有系爭土地土地登記第二類謄本及地籍圖謄本、 系爭收據、A 表、苗栗縣政府105 年9 月12日府商建字第10 50169480號函、106 年2 月15日府商建字第1060029354號函 暨附件等在卷可稽（見本院卷第8 至12、107 、118 至121 頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
五、得心證之理由
㈠因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表 示，民法第92條第1 項前段定有明文。民事法上所謂詐欺云 者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯 誤而為意思之表示（最高法院18年上字第371 號判例意旨參 照）。又前開法條所指詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，



然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事 項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之 所謂詐欺不合（最高法院33年上字第884 號判例意旨參照） ；易言之，如行為人依法律、契約或交易慣例，就特定事項 對於相對人負有告知義務，則行為人不向相對人提供資訊之 故意緘默舉措，即構成民法第92條第1 項所稱之詐欺行為。 而在買賣契約或買賣預約中，出賣人就其所知之交易上重要 資訊，基於誠信原則，對買方應負有告知之義務。所謂「交 易上重要資訊」，係指交易慣例上會影響買方締約意願之事 項，就土地之買賣而言，防火巷所在之位置面積為何，將影 響可供建築面積、將來興建建物之長度、寬度與格局，當然 會影響買方之出價及購買意願，出賣人就該等事項當負有告 知之義務，特別是出賣人於交易前即已明確知悉者，自應明 白揭露而不得消極隱瞞。倘若出賣人就該明知有防火巷之事 實，消極隱瞞不為揭露，斯時，即應認出賣人所為已構成詐 欺，買受人基於該信任出賣人之行為而為意思表示者，自得 依法撤銷之（最高法院91年度台上字第660 號、臺灣高等法 院臺中分院103 年度上易字第33號判決意旨參照）。 ㈡被告於系爭土地出售前早已知悉系爭防火巷之存在 1.蘇美枝於105 年6 月24日本院言詞辯論期日結證稱：104 年 初被告找伊出售系爭土地。伊跟原告說系爭土地地形面寬8 米，後面最窄是3 米半，如果把房子蓋正，抓前後5 米，深 度大約還有15、16米，這樣可以蓋房子，且房屋不會難賣。 當初伊跟被告說房屋要蓋5 米寬，深度15、16米的房屋，原 告才願意買該土地，因為該土地很難賣，被告就說可以這樣 蓋，系爭土地前大後小，但是拉正後，就沒有差。…104 年 10月21日下訂完隔幾天原告跟伊說建築師套圖後，防火間隔 在旁邊，這樣扣下來就沒有辦法像當初說的5 米寬這樣蓋房 子，所以原告就不要買，不然要減價。被告曾經告訴伊她有 請陳煊彬（畫圖建築師）畫圖，但是後來沒有蓋。伊問建築 師有無跟被告說防火間隔在旁邊，他說有等語（見本院卷第 64至66頁），核與陳煊彬於105 年8 月9 日本院言詞辯論期 日結證稱：約2 年前被告曾到伊事務所問系爭土地可否蓋房 子，伊回答依照現行法規，可以蓋房子，被告那陣子對同筆 土地，問了好幾次，基於業務，伊有去建管科幫被告詢問。 因為忠孝小段是縣政府在做整體規劃的防火巷，所以業務上 有接觸到忠孝小段，就會去查，那是縣政府的公開資訊，任 何人都可以去查，可以在建管科申請，不是土地所有權人也 可以查到。伊有在伊事務所當面跟被告說被劃定為防火巷的 事，當時有拿到套繪圖，且有把套繪圖拿給被告看，在查明



防火巷在側邊後，伊有在地籍圖上標示後交給被告，被告問 伊這樣能否蓋房子，伊回答說可以，但是防火巷要留下來， 因為防火巷不能有建築物。伊有跟被告說防火巷的寬度是1. 5 米，上面不能有建築物，其它部分還是可以蓋。防火巷會 影響到房子的寬度，但不影響建蔽率與面積等語（見本院卷 第80至86頁）相符，並有陳煊彬標記防火巷位置所在之地籍 圖謄本1 紙在卷可參（見本院卷第10頁）。
2.被告主張蘇美枝可能負損害賠償責任，陳煊彬因業務與原告 接觸或為取得日後委託，其二人證言非可盡採云云，僅係個 人推測之詞，要非可採。
3.而A 、B 表相較，B 表下方地籍圖上之系爭土地，除於北側 鄰同段104 地號界址處標示系爭防火巷外，於東側另平行系 爭土地與同段102 地號土地之界址線附近亦有手繪2 道平行 線，並分別以數字註記4.5 、5 ，B 表除有繪出系爭防火巷 外，其餘核與A 表（見本院卷第12頁）相符。惟若B 表係原 稿，因B 表上標示系爭防火巷之直線與數字4 已有重疊，若 係直接以立可白塗去系爭防火巷之標示，以人手之精巧程度 與液態立可白之出液口寬度，顯無法將數字4 回復至未畫上 防火巷前之原狀。且蘇美枝亦結證稱：A 表是公司當初製作 的原稿，B 表有標示是因為原告去套圖出來，說防火巷在側 邊，叫伊去跟被告協調要退訂金，或減價至500 萬，才願意 跟被告買，伊才會影印原稿出來之後，在地籍圖上畫虛線告 訴被告防火巷的位置等語（見本院卷第155 頁）。足見被告 主張B 表為原稿，並非可採。況若B 表確為原稿，則表示被 告於委託銷售之時，即已知悉系爭防火巷之存在，此與被告 主張出售時並不知悉系爭防火巷之存在，亦有自相矛盾之嫌 。
4.蘇美枝雖另證稱：下訂完隔幾天，原告跟伊說建築師套圖後 ，防火間隔在旁邊，被告說不可能，防火間隔不可能在旁邊 ，她說她不知道，要去查等語（見本院卷第65頁）。被告雖 於蘇美枝告知原告發現系爭防火巷存在時為上開陳述，然此 容係被告事後卸責之詞，且與陳煊彬證述內容不符，自非可 採。
5.綜上分析，足認被告於兩造簽立系爭收據前103 年間，即已 得悉系爭防火巷之存在。被告辯稱係於10多年前與陳煊彬接 觸，陳煊彬未告知系爭防火巷設置何處云云，要非可採。 ㈢債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時， 債務人應與自己之故意或過失負同一責任，民法第224 條前 段定有明文。蘇美枝為受被告委託代為出售系爭土地之人， 自係被告之使用人，被告於兩造簽立系爭收據前早已明知系



爭防火巷之存在，業經本院認定如前。而系爭防火巷將影響 可供建築面積、將來可興建建物之長度、寬度與格局，當然 會影響買方之出價及購買意願，被告依誠信原則就此土地買 賣之重要事項當負有於事前充分告知蘇美枝，再由蘇美枝輾 轉告知原告之義務，亦即應明白揭露而不得消極隱瞞，然被 告卻消極隱瞞不為揭露，自應認被告透過蘇美枝所為已構成 詐欺，被告無從以其未曾親自與原告接觸為由卸責。且因相 同面積之建物會因格局是否方正與長度、寬度之不同，重大 影響交易價格，此為一般人日常生活經驗所知悉，故被告亦 無從以防火巷之存在不影響建蔽率與容積率為由主張免責。 ㈣縱令原告為建商從事建築業多年，原告配偶為建設公司負責 人，曾在系爭土地附近推出建案，亦無從據以認定原告於購 買系爭土地之前即已知悉系爭防火巷之存在。而民法第92條 第1 項規定並未設有如同同法第88條第2 項之規定，故被告 無從以原告不知系爭防火巷之存在具有過失為由主張免責。 ㈤前條之撤銷，應於發見詐欺後，一年內為之，民法第93條前 段定有明文。原告係於105 年6 月24日蘇美枝作證時方知被 告有故意隱瞞系爭防火巷存在之情事，且係至105 年8 月9 日陳煊彬作證時方足以確認，故原告於106 年3 月23日本院 言詞辯論期日向被告行使撤銷權，行使撤銷權之1 年除斥期 間尚未經過，自屬合法。且不論系爭收據定性為預約或本約 ，均不影響原告得行使之撤銷權。
㈥無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第17 9 條定有明文。被告收受50萬元訂金，原雖有系爭收據為據 ，然於原告撤銷意思表示後，契約已不復存在，被告保有50 萬元訂金之法律上原因其後已不存在，自應對原告負不當得 利返還責任。
㈦給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催 告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起 訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為百分之五，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前 段、第203 條分別定有明文。本件原告對於被告之前揭不當 得利返還請求權，係屬給付無確定期限之金錢債權。而被告 自承係於104 年11月30日收受原告催告給付之存證信函（見 本院卷第34、37至38頁），則原告自得自104 年12月1 日起 向被告請求給付法定遲延利息，從而，原告併請求被告自10 6 年3 月23日起至清償日止，按法定利率即年息5%計算之遲



延利息，自屬有據。
㈧又本件原告係提起選擇合併之訴，本院既認原告依照民法第 92條第1 項規定撤銷意思表示為有理由，已足為原告勝訴之 判決，則其另主張依民法第88條規定撤銷錯誤之意思表示之 訴訟標的，即無庸再予審究，附此敘明（最高法院104 年度 台上字第2114號判決意旨參照）。
六、綜上所述，原告主張撤銷被詐欺所為之意思表示，並依不當 得利之法律關係請求被告返還訂金50萬元及法定遲延利息， 洵屬有據，應予准許。本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第 427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第 389 條第1 項第3 款之規定，依職權宣告假執行。原告陳明 願供擔保請准宣告假執行，僅係促使本院發動職權，無庸另 為准駁之諭知。被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核 無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法與所舉證據，核與判 決結果無影響，爰不另贅述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 4 月 28 日
苗栗簡易庭 法 官 王筆毅
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 李佳靜
中 華 民 國 106 年 4 月 28 日