臺灣花蓮地方法院民事判決 106年度簡上字第8號
上 訴 人 蕭正朋
被上訴 人 汪俞君
曾憲智
共 同
訴訟代理人 林士雄律師
上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於民國105年12月1日
本院花蓮簡易庭105年度花簡字第245號第一審判決提起上訴，本
院於106年4月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張：兩造於民國104年12月25日簽立 房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定被上訴人將其所有 門牌號碼為花蓮縣○○鄉○里○街000巷0號房屋（下稱系爭 房屋）出租予上訴人，租賃期間為105年1月1日至5月31日止 ，每月租金為新臺幣（下同）10,500元，並應於每月10日前 給付，又租期屆滿後，除經被上訴人同意繼續出租外，應於 屆滿日起將系爭房屋騰空並返還被上訴人，上訴人若未即時 遷讓交還房屋，被上訴人得向上訴人請求每月按租金5倍計 算之違約金至其遷讓完畢之日止。又被上訴人於上開租賃期 間屆滿後並未同意上訴人續租，上訴人自應騰空返還系爭房 屋予被上訴人，然迄今其均未返還，爰依系爭租約約定，請 求上訴人返還系爭房屋及給付違約金等語，並聲明：㈠上訴 人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人；㈡上訴人應自105 年6月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人 52,500元，及自105年6月1日起按年息5%計算之利息。二、上訴人則以：伊自97年7月1日起至今就承租系爭房屋，被上 訴人曾數次就租金漲價。伊想買該屋，但被上訴人開出之價 錢太不合理。自105年6月1日起被上訴人把郵局的帳戶都取 消，伊要把房租匯給被上訴人，被上訴人拒收。本案係房屋 買賣糾紛，被上訴人企圖低價高賣，違反公平交易法，是詐 欺行為。並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、本件經原審審理後認：上訴人確曾向被上訴人承租系爭房屋 ，兩造並約定租期至105年5月31日止，租金為每月10,500元 ，每月10日前繳納，租期屆滿後，除經被上訴人同意繼續出 租外，應於屆滿日起將系爭房屋騰空並返還被上訴人，上訴 人若未即時遷讓交還房屋，被上訴人得向上訴人請求按租金 5倍之違約金至其遷讓完畢之日止等內容。詎系爭租約租期
屆滿後，被上訴人已以存證信函通知被告限期搬遷，不再續 租，被上訴人卻迄今仍拒絕遷出系爭房屋，是被上訴人依系 爭租約約定、民法第450條第1項及第455條規定，請求上訴 人將系爭房屋騰空返還，於法自屬有據。至於上訴人辯以被 上訴人曾向其表示欲出售系爭房屋，並企圖低價高賣部分， 顯與兩造間就系爭房屋之租賃契約履行無涉。又上訴人請求 之違約金金額經核顯屬過高，應減為同原租金金額即每月 10,500元計算，較為適當等為由，而為㈠上訴人應將系爭房 屋全部遷讓返還被上訴人；㈡上訴人應自105年6月1日起至 返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人10,500元，及前開 每月應付金額自翌月1日起至清償日止，按5%計算之利息； ㈢被上訴人其餘之訴駁回；㈣訴訟費用2,540元由上訴人負 擔；㈤本判決被上訴人勝訴部分得假執行。但上訴人如以 231,000元為被上訴人預供擔保後，得免為假執行等內容之 判決。
四、上訴人不服原判決提起上訴主張：伊最初在97年7月1日向被 上訴人承租系爭房屋，分3次續約，最後1次租約105年5月31 日到期。最後1次租約到期時被上訴人沒有向伊說到期後要 繼續再租伊，但被上訴人於簽租約時曾向其說過系爭房屋要 出賣，且要優先賣予上訴人，那時行情價是5百多萬元，但 後來被上訴人卻稱要賣880萬元，伊有透過仲介表達要購買 系爭房屋，但被上訴人不跟伊談。故本件應為違反公平交易 法之買賣詐欺行為等語，並聲明：㈠原判決不利部分廢棄； ㈡第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
五、被上訴人則以：系爭租約於105年5月31日到期後，被上訴人 既未再承租予上訴人或同意其使用，上訴人就系爭房屋自屬 無權占用，依法應將房屋返還被上訴人等語，並聲明：㈠上 訴駁回；㈡第二審上訴費用由上訴人負擔。
六、本院之判斷：
㈠被上訴人主張上訴人向其承租系爭房屋並簽立系爭租約書， 約定租期至105年5月31日止，租金為每月10,500元，每月10 日前繳納，無押金。詎系爭租約租期屆滿後，被上訴人已以 存證信函通知上訴人限期搬遷，不再續租，上訴人迄今仍未 遷出系爭房屋等情，已據其提出與所述相符之存證信函、房 屋租賃契約書等為證（見原審卷第46至50頁），且為上訴人 所不爭執，應堪信為真。
㈡被上訴人另主張上訴人應騰空返還系爭房屋，及給付違約金 等節，則為上訴人所否認，並以前詞置辯，是本院應審酌者 厥為：1.被上訴人得否請求上訴人返還系爭房屋？2.上訴人 是否應給付違約金？茲分述如下：
1.被上訴人得否請求上訴人返還系爭房屋？
⑴按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租 人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第450條第1項 、第455條前段分別定有明文。
⑵上訴人固主張被上訴人曾表示欲出售系爭房屋，嗣卻未再向 上訴人洽談出賣房屋事宜，本案顯屬買賣詐欺事件等語，然 查，上訴人因與被上訴人訂立系爭租約，始得於租約存續期 間合法使用系爭房屋，於該租約105年5月31日到期後，被上 訴人既未再同意續約或讓上訴人使用系爭房屋，依上開規定 ，上訴人自應返還房屋。至於上訴人所謂被上訴人曾表示欲 出售房屋乙節，由上訴人之上開陳述觀之，兩造間應尚未就 系爭房屋達成買賣契約，難認上訴人可憑所述理由而主張有 權占用系爭房屋，況被上訴人是否出賣系爭房屋，及交易對 象為何，仍涉及出賣人個人意願、市場交易價格及買賣雙方 締約能力等原因，在尚未訂立買賣契約而受契約內容拘束前 ，系爭房屋所有權人即被上訴人仍可自行決定交易對象，並 不能謂被上訴人即務須與上訴人締約，進而推論上訴人亦仍 可再繼續占用系爭房屋，是則，上訴人此部主張，即無足採 。
⑶承上，上訴人既未能提出占用系爭房屋之合法權源，被上訴 人依上開規定，請求上訴人騰空返還系爭房屋，自屬有據。 2.上訴人是否應給付違約金？
⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。約 定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250 條第1項、第252條分別定有明文。又約定之違約金苟有過高 情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債 權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權 為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第 1612號判例意旨參照）。次按給付有確定期限者，債務人自 期限屆滿時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標 的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利 率較高者，仍從其約定利率。民法第229條第1項、第233條 第1項亦有明定。
⑵經查，系爭租約第6條約定：「乙方（即上訴人）於租期屆 滿時，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（即被 上訴人），不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交 還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至 遷讓完了之日止」等語（見原審卷47頁），而本件上訴人既 於租約期滿即105年5月31日後仍繼續占用系爭房屋迄今而未 返還，依上開租約約定，雖本應給付按租金每月10,500元5
倍之違約金予被上訴人，然原審審酌上訴人占有系爭房屋期 間，被上訴人主要所受損害應係其無法使用系爭房屋致無法 獲得相當於租金之利益，認被上訴人請求按月以原租金5倍 即52,500元計算之違約金尚屬過高，應酌減至按原租金 10,500元計算為適當等節，認事用法並無違誤，據此，再參 照民法第229條第1項、第233條第1項等規定，上訴人於未返 還系爭房屋期間既應按月支付上述違約金金額，則各期應給 付之金額於當月末日即屬屆清償日，上訴人於翌月1日起即 應負遲延責任而須給付法定遲延利息。承上，被上訴人依法 自得請求上訴人自105年6月1日起至上訴人返還系爭房屋之 日止，按月給付被上訴人10,500元，及各期給付自翌月1日 起按法定利率即年息百分之5計算之遲延利息。七、綜上所述，上訴人既無權占用系爭房屋，且依租約應給付違 約金，僅約定違約金金額過高，經原審酌減為每月10,500元 ，從而，被上訴人請求如原審判決主文第1至2項所示，為有 理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。 原審就前開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，核無不合， 上訴人仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理 由，應駁回上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 106 年 4 月 25 日
民事庭 審判長法官 湯文章
法 官 簡廷涓
法 官 鍾志雄
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 4 月 25 日
書記官 游意婷