臺灣花蓮地方法院民事判決 105年度簡上字第67號
上 訴 人 李秋霞
訴訟代理人 鍾進福
被上訴人 詹大英
上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國105 年
10月19日本院花蓮簡易庭105 年度花簡字第99號第一審判決提起
上訴，本院於106年3月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人（即原審原告）於原審主張略以：花蓮縣○○市○○ 路000 號1樓房屋、2樓房屋皆為其與被上訴人之子周安財、 胡仲毅所共有，上訴人自民國101年3月1日起迄今使用系爭1 樓房屋，系爭2樓房屋則一直由被上訴人使用，迄至102 年7 月1日，被上訴人表明其自102 年7月1日起不再使用系爭2樓 房屋並搬離，然未交付鑰匙，迄今仍無權占有，上訴人遂起 訴請求被上訴人應給付上訴人相當於租金之不當得利新臺幣 （下同）87,435 元並交付系爭2樓房屋之鑰匙等語。被上訴 人（即原審被告）於原審則答辯略以：其否認上訴人之主張 ，原花蓮縣○○市○○路000 號房屋因95年間發生火災，系 爭2 樓房屋乃斯時所興建之獨立建物，其自97年間起即使用 系爭2 樓房屋，當時之共有人均未反對，被上訴人並非無權 占有等語。
二、原審判決諭知被上訴人（即原審被告）勝訴理由。理由略以 ：查93年間花蓮縣○○市○○路000 號房屋之共有人為被上 訴人及訴外人詹勝子、詹秀嬌、李愛嫡、胡仲毅，且觀諸共 有人詹勝子、李愛嫡、胡仲毅於93年間具名同意之共有物分 配協議書，與被上訴人約定另一共有人詹秀嬌所積欠且設定 有第二順位抵押權之借款業經清償後，由被上訴人分配持有 花蓮縣○○市○○路000 號房屋。共有人詹秀嬌所積欠且設 定有第二順位抵押權之借款業經清償，此有建物登記謄本附 卷可核；被上訴人主張系爭房屋於95年間發生火災，有花蓮 縣消防局火災證明書在卷可考；系爭2 樓房屋於97年間興建 完成，有房屋稅籍證明書附卷可稽；證人陳黃耀具結證稱： 「我於101 年3月20日有至系爭2樓房屋幫被上訴人修繕水電 ，且1樓與2樓的水表是分開的」、證人張榮世具結證稱：「 我於100 年3月間有至被上訴人位於系爭2樓房屋之住處修補 油漆」、證人盧柯霖具結證稱：「我於99年間有至被上訴人 居住之系爭2 樓房屋改修獨立的電線，還有為廚房、樓梯、
廁所架設基本的配管，以及裝修熱水器及衛浴設備的獨立管 線」等語，另有證人陳黃耀、張榮世、盧柯霖開立之收據附 卷可稽。又被上訴人自101 年3月間起始將系爭1樓房屋交付 予上訴人夫婦使用，經本院調取102 年度司簡調字第25號卷 宗確認屬實。另上訴人亦不否認系爭2 樓房屋一直由被上訴 人使用，迄至102年7月1日始搬離系爭2樓房屋，然仍持有鑰 匙乙情，業如上述。由上可知，共有人詹勝子、李愛嫡、胡 仲毅於93 年間已同意花蓮縣○○市○○路000號房屋交由共 有人之一即被上訴人分管使用，且斯時之另一共有人詹秀嬌 所積欠且設定有第二順位抵押權之借款亦經清償，至詹秀嬌 雖未具名同意，然觀諸全部卷證，自93年間被上訴人分管使 用花蓮縣○○市○○路000號房屋起至102 年1月31日詹秀嬌 喪失應有部分止，均未見其有何反對之表示，期間歷經將近 10年，自應認當時之共有人即被上訴人、詹勝子、詹秀嬌、 李愛嫡、胡仲毅業以明示、默示之意思表示成立分管契約， 其中之花蓮縣○○市○○路000 號房屋由被上訴人分管使用 。 嗣花蓮縣○○市○○路000號房屋於95年間發生火災，系 爭2 樓房屋於97年間興建完成，仍由被上訴人繼續分管使用 ，且持續由被上訴人負責維護修繕，迄至上訴人取得應有部 分，被上訴人始自101年3月間起將系爭1 樓房屋交付予上訴 人夫婦使用，被上訴人則繼續分管使用系爭2 樓房屋，且上 訴人亦明知被上訴人分管使用系爭2 樓房屋，從而，上訴人 應受前開分管契約之拘束，亦即被上訴人對系爭2 樓房屋仍 有使用權。至被上訴人嗣雖於103 年間以贈與為原因將應有 部分之名義移轉予其子周安財，然被上訴人仍保有實質上之 權利，且周安財亦未反對繼續由被上訴人分管使用，故此移 轉對被上訴人之使用權不生影響，併予敘明。上訴人雖主張 被上訴人自102年7月1日起表明不再使用系爭2樓房屋云云， 然按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條前段定有明文，惟上訴人迄今未能舉 證以實其說，況上訴人亦自承被上訴人仍持續持有系爭2 樓 房屋之鑰匙乙情，益徵被上訴人未拋棄系爭2 樓房屋之使用 權，故上訴人此部分之主張即不可採。
三、上訴人不服原判決，提起上訴，聲明：原判決廢棄；被上訴 人應給付上訴人87,435元並交付花蓮縣○○市○○路000號2 樓房屋之鑰匙予全體共有人即上訴人、被上訴人之子周安財 、胡仲毅。其陳述除與原審判決書所記載者相同，予以引用 外，另補充陳述略以：因發生火災而於97年間興建完成花蓮 縣○○市○○路000號2樓房屋，屋內增蓋兩間男女廁所、柱 子上加裝三相動力變壓器係為出租用，被上訴人於100年1月
1日承租系爭2樓房屋，惟其竄改租約「由100年1月1日至101 年12月31日與PS延至102年12月31日共計3年」，刪除後為「 100 年1月1日至100年12月31日計1年」，為規避其於102年7 月搬離系爭2樓房屋後不供其他共有人使用，此由本院102年 度司簡調字第25號案附表⑥已記載「2F部分詹大英租用中， 每月4,500元，沿用前約租期至102年12月31日租約中鍾進福 為見證人」等語及被上訴人所簽之收據為證，是被上訴人並 非原審所認定從97年間即使用系爭2 樓房屋而當時共有人未 為反對之情。又原審以共有人間之分配協議書認定共有人間 係分管契約，被上訴人有合法使用系爭2 樓房屋之權源，惟 101 年間因共有人間內鬥，詹秀嬌向縣府檢舉違建致分得國 有地之共有人之房屋遭拆除，渠等遂回頭向被上訴人分取系 爭房屋之租金，因系爭分配協議書已違公平性，被上訴人之 分管權已不存在。另被上訴人主張系爭2 樓房屋為其出資興 建亦非事實，實為96年間之共有財產管理人詹森泉與被上訴 人向上訴人與訴外人黃麗玲（斯時花蓮市○○路000 號房屋 及隔壁433號房屋之承租人）商議由前者預付555,000元租金 ，後者預付216,000元租金及火險理賠金200萬元作為重建系 爭2 樓房屋之資金，是被上訴人出示之修繕費用收據並不足 證明其係出資興建之人等語。
四、被上訴人則聲明：駁回上訴人之訴。其陳述除與原審判決書 所記載者相同，予以引用外，另補充陳述略以：上訴人之租 約實係其於101 年2月13日簽立新約承租系爭房屋1樓店面， 由簽約雙方沿用舊租約（原承租花蓮市○○路000 號房屋） ，而上載「101 年1月1日」係舊約日期；系爭房屋為被上訴 人老家，因被上訴人胞弟詹森茂死亡而由被上訴人兄妹5 人 繼承系爭房屋，被上訴人為體恤胞兄詹森泉年邁而依共有物 分配協議書以租金貼補詹森泉，租約為100年1月1日至100年 12月31日，嗣因被上訴人之子女為其添購新房而與詹森泉提 前解除契約，上開契約遂而作廢，是兩造間並無租賃契約關 係。至上訴人間主張上開事實，系爭2 樓房屋內部廁所等之 增修係為方便使用而非為招租，上訴人所稱每月租金 4,500 元係其自行杜撰，兩造間並無租約協議業如前述，系爭2 樓 房屋因系爭房屋於95年12月27日凌晨2 時32分焚毀，經全體 共有人同意由被上訴人出資重建加蓋，有獨立之出入口及水 電錶，是系爭2 樓房屋應為被上訴人所有，非如上訴人上開 主張係預收其與黃麗玲之租金為資金興建，況當時433 號房 屋之承租人係潘文雄而非黃麗玲，又上開調解案已調解成立 而由被上訴人匯款88,800元予鍾進福，為協助上訴人辦理飛 揚車業行營業登記，與本案無關，且因當時為使調解順利而
無對文字逐一審視，有關系爭2 樓房屋部分並無細究，又上 訴人未於共有財產管理協議書簽名，其不得主張相關權利。 復本件共有人間之分配協議書因部分共有人之房屋遭拆除， 共有人間原具親屬關係，本於同舟共濟之理，暫讓各共有人 有系爭房屋租金之收入，故被上訴人之分管權仍存在等語。五、本院之判斷：
(一)按所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立 性之次要建築而言，諸如依附於原建築而「增建」之建物， 缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁 ），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助 原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物 依民法第811 條之規定，應由原建築所有人取得增建建物之 所有權，原建築所有權範圍因而擴張。但於構造上及使用上 已具獨立性而依附於原建築之增建建物（如可獨立出入之頂 樓加蓋房屋），或未依附於原建築而興建之獨立建物，則均 非附屬建物，原建築所有權範圍並不擴張及於該等建物。是 以判斷其是否為獨立建物或附屬建物，除斟酌上開構造上及 使用上是否具獨立性外，端在該建物與原建築間是否具有物 理上之依附關係以為斷。此有最高法院100年度台上字第4號 民事判決作成之見解可參。故關於房屋之增建，其所增加之 部分，係屬創設新的獨立之不動產，抑或仍屬原建物之一部 分，應以上述增建部分在構造上及使用上具有獨立性為判斷 標準，而按其具體情形認定之。經查，門牌花蓮縣○○市○ ○路000號建築改良物（花蓮市○○段0000○號），依建物 登記謄本及所有權狀之登載，本係一層樓式之平房，於56年 11月7日為保存登記，嗣因繼承而於79年11月6日登記為詹菊 、詹勝子、詹秀嬌及被上訴人等分別共有。故上開房屋原本 並沒有二樓之部分，而後來增建二樓部分因其有獨立之出入 口，且使用上有獨立之電錶、水錶及可分別出租之功能，故 其應屬獨立之建物，應堪認定。
(二)次按房屋所有權屬於出資興建之原始建築人而原始取得。當 事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事 訴訟法第277條有所明定。系爭花蓮縣○○市○○路000 號2 樓房屋，既係獨立之建物，其所有權未必與原本1 樓房屋之 所有人相同。而依系爭房屋係為被上訴人占有之情形，上訴 人主張其為共有人而欲排除被上訴人之占有，亦即欲使目前 占有之狀態發生變動，則應受檢驗者乃其請求系爭房屋占有 變動是否擁有法律上之權源，亦即應由上訴人就共有系爭房 屋之事實負舉證責任。本件被上訴人乃系爭房屋之現在占有 者，既為不爭事實，而其亦提出其何以得長期占有系爭房屋
之事實原委，亦即其如何於93年間成立分管協議、如何於95 年火災後獨立重建等情事，已有相當之陳述及證明，原審亦 就此部分詳述其認定之理由如上，可資援用。然上訴人欲向 被上訴人取回系爭房屋，使房屋占有之現況變動，基於法的 安定性原理，自應由上訴人先證明自己有相當之物權或債權 請求權存在，始可為之。茲依卷內證據及上訴人之陳述，僅 能說明上訴人係林森路427號1樓房屋五分之四應有部分之共 有人，但由於上開門牌1樓與2樓乃分屬不同之建物，1 樓之 共有權利狀態未必與2樓一致，故尚難認上訴人確為系爭2樓 房屋之共有人，其訴之請求即非有據。又上訴人雖主張其向 上開門牌1 樓之其他共有人受讓1樓應有部分時，亦有包含2 樓部分云云，然基於債權相對性之原理，單從上訴人所述上 開事實，尚難推論上項讓與人就系爭房屋確有權利而使上訴 人取得系爭2樓之共有，其所辯洵非可採。
(三)進而，上訴人既未能證明其確為系爭林森路427號2樓房屋之 共有人，則其依據不當得利返還請求權而向被上訴人請求相 當租金之不當得利，亦屬無據。
六、綜上所述，上訴人不能證明其為系爭林森路427號2樓房屋之 共有人，其依民法第179條、第767條之規定，請求被上訴人 給付上訴人87,435元，及返還系爭2 樓房屋之鑰匙予全體共 有人，為無理由，應予駁回。原審就上訴人之請求，原審為 上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨仍執前詞指摘原判 決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均無礙勝負 判斷，爰不一一論列，併此說明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 106 年 4 月 14 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
審判長法官 湯文章
法 官 簡廷涓
法 官 沈培錚
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 4 月 17 日
法院書記官 張雅雯