臺灣花蓮地方法院民事判決 105年度簡上字第29號
上 訴 人 彭惠君
彭達枝
共 同
訴訟代理人 吳明益律師
被上訴人 陳袖榕
訴訟代理人 林國泰律師
複 代理人 吳育胤律師
上列當事人間返還所有物等事件，上訴人對於民國105年2月26日
本院花蓮簡易庭104年度花簡字第348號第一審判決提起上訴，本
院於106年3月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張：被上訴人因繼承而取得花蓮縣○ ○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）所有權，上訴人 無占有權源，而將如原審附圖所示之A部分門牌號碼花蓮縣 ○○鄉○○街0巷00號之房屋、B部分廁所與C部分雨遮（下 稱系爭房屋），及如原審附圖所示綠色圓圈部分樹木、紫紅 色圓圈部分石頭，設置於系爭土地之上，被上訴人得請求上 訴人移除上開地上物，並將系爭土地返還被上訴人。又上訴 人占用系爭土地使用，係無法律上原因受有利益，致被上訴 人受有損害，故上訴人應返還被上訴人相當於租金之不當得 利等語。並聲明：㈠上訴人應將坐落於系爭土地上如原審附 圖所示A部分房屋（面積76平方公尺）、B部分廁所（面積11 平方公尺）、C部分雨遮（面積50平方公尺）拆除，綠色圓 圈部分樹木與紫紅色圓圈部分石頭移除，並將系爭土地返還 被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人新臺幣（下同）15,480 元，及自民事追加起訴狀送達翌日即104年8月18日起至清償 日止，按年息5%計算之利息，並自104年8月18日起至遷讓日 止，按月給付被上訴人258元；㈢願供擔保，請准宣告假執 行。
二、上訴人於原審則以：系爭土地原地主為訴外人陳旺火即被上 訴人之父，陳旺火於64年間將系爭房屋賣給訴外人李鶴松， 李鶴松去世後由其子即訴外人李世隆繼承，84年間訴外人曾 淑貞即上訴人彭達枝之妻再跟李世隆承購系爭房屋，91年間 曾淑貞再將系爭房屋贈與其女即上訴人彭惠君。李鶴松買賣 系爭土地之資料因時間久遠，證據已滅失，李鶴松與陳旺火 間就系爭土地究竟係買賣或租賃關係，證據已不清楚，現僅
能確定系爭房屋是62年開始課徵營業稅、上訴人是84年取得 系爭房屋使用權、被上訴人則是88年才繼承系爭土地，而目 前所見之房屋、廁所及雨遮，均是李鶴松時代即已蓋好。系 爭房屋事實上處分權人為彭惠君，原審附圖所示樹木為彭達 枝所種植，原審附圖所示之石頭應為玉，為彭達枝所有等語 ，資為抗辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、本件經原審審理後認：被上訴人為系爭土地所有人，上訴人 雖提出買賣所有權移轉契約書等資料辯稱上訴人係合法購得 系爭房屋，惟縱該資料為真，上訴人亦僅購得系爭房屋，對 系爭土地並無使用之合法權源，上訴人復未能舉證其有何使 用系爭土地之正當權源，應屬無權占有。而系爭房屋未辦保 存登記，彭惠君自曾淑貞處受贈系爭房屋，並登記為房屋稅 籍名義人，應為系爭房屋事實上處分權人，而彭達枝自承原 審附圖所示樹木及石頭為其所有，故被上訴人自得請求彭惠 君拆除系爭房屋、廁所及雨遮，並請求彭達枝移除樹木及石 頭，並將系爭土地返還被上訴人。又系爭房屋為RC木構造房 屋，現為彭達枝作為辦公室使用，附近環境為農地、旁邊有 民宿，上訴人占用系爭土地之面積為137平方公尺，以系爭 土地各期申報地價計，參酌系爭土地坐落位置、系爭房屋使 用情形、上訴人利用系爭土地之經濟價值及所受利益，被上 訴人得請求自104年5月31日回溯5年為2,506元，自104年8月 18日起至104年12月31日止為187元，及自105年1月1日起至 被告返還系爭土地之日止，按月給付45元之相當於租金之不 當得利為由，為：㈠彭惠君應將坐落系爭土地上如原審附圖 所示A部分房屋（面積76平方公尺）、B部分廁所（面積11平 方公尺）、C部分雨遮（面積50平方公尺）拆除，彭達枝應 將如原審附圖所示綠色圓圈部分樹木及紫紅色圓圈部分石頭 移除，由上訴人將前述占用之土地返還被上訴人；㈡上訴人 應給付被上訴人2,693元，及其中2,506元自104年8月18日起 至清償日止，按年息5%計算之利息，並自民國105年1月1日 起至上訴人返還前項土地之日止，按月給付45元；㈢被上訴 人其餘之訴駁回；㈣訴訟費用由上訴人負擔；㈤被上訴人勝 訴部分得假執行。但上訴人如以6萬元為被上訴人預供擔保 後，得免為假執行；㈥被上訴人其餘假執行之聲請駁回等內 容之判決。
四、上訴人不服原審判決提起上訴主張：系爭土地應為上訴人所 有，故上訴人有使用之合法權源。李鶴松於61年間向陳旺火 購買系爭土地面積700平方公尺，其所購買土地區域略為系 爭房屋坐落位置，縱使當時陳旺火未能分割系爭土地並移轉 登記予李鶴松，李鶴松仍得基於其與陳旺火間之買賣契約合
法占有使用系爭土地。嗣李鶴松於73年12月9日死亡，李鶴 松所有系爭房屋及對系爭土地之權益由李世隆繼承，至84年 4月1日，李鶴松家族決定出售系爭房屋及對系爭土地之權益 予曾淑貞，斯時李世隆未滿20歲，故由訴外人張碧蓮即李世 隆之法定代理人代理出售事宜。曾淑貞向李世隆購買系爭房 屋及系爭土地之權益後，縱使當時李世隆未能辦理土地移轉 登記，曾淑貞仍得基於與李世隆間之買賣契約及占有連鎖之 法律關係，而對系爭土地所有人主張有權占有。嗣曾淑貞再 將系爭房屋及對系爭土地之權益贈與彭惠君，並以彭惠君登 記為系爭房屋稅籍名義人，而系爭房屋目前供彭達枝作為辦 公室使用，可認彭達枝為系爭房屋之直接占有人，彭惠君為 系爭房屋之間接占有人，上訴人基於與曾淑貞之贈與契約與 占有連鎖之法律關係，亦得對被上訴人主張有權占有。至為 何李世隆與曾淑貞之買賣契約書無對系爭土地買賣之記載係 因當事人不熟悉法律規定，其等之真意應包括房屋及對系爭 土地之權益。縱使李鶴松與陳旺火就系爭土地無買賣關係存 在，然陳旺火曾同意李鶴松在系爭土地上搭建系爭房屋，被 上訴人亦自承陳旺火同意不知何人可以在系爭土地之角落蓋 工寮，而系爭房屋確實坐落於系爭土地之一角，可證陳旺火 確有同意李鶴松在系爭土地上搭建房屋使用，上訴人基於占 有連鎖，自有使用系爭土地之權源。並聲明：㈠原判決廢棄 ；㈡被上訴人於第一審之訴駁回。
五、被上訴人則以：被上訴人否認李鶴松有向陳旺火購買系爭土 地面積700平方公尺，況依花蓮縣地方稅務局房屋稅籍證明 書，稅籍登記之建物面積僅26.4平方公尺，其與上訴人所稱 李鶴松曾向陳旺火購買之700平方公尺相去甚遠，若李鶴松 確實曾購地建屋，何以僅使用700平方公尺中之26.4平方公 尺，上訴人所述與常情不符，況且此700平方公尺土地之位 置何在、價金若干均無書面可證。再者，觀諸李世隆與曾淑 貞間之買賣契約書、買賣所有權移轉契約書，其標的僅有建 物而無土地，亦無該建物使用系爭土地權源之記載，上訴人 所述與其所提出之證據相左。原審上訴人之訴訟代理人李建 德稱係從事土地買賣，若有上訴人所述契約書係漏未記載關 於土地權益之事宜，李建德於原審不可能均未主張，而僅表 明系爭房屋為上訴人合法買來，是上訴人於第二審始主張就 系爭土地有使用權源部分，是否與事實相符，並非無疑。又 依原審附圖所示A部分即主建物之面積，即已達76平方公尺 ，超過前開買賣所有權移轉契約書所載之26.4平方公尺甚多 ，如加上B、C部分，更多達137平方公尺，顯係上訴人嗣後 自行擴建，上訴人所稱歷年來僅占用系爭土地一角，無逾越
該區域等語，與事實不符。另無論李鶴松與陳旺火間有無買 賣契約存在，上訴人均屬無權占有，而無占有連鎖之適用等 語，資為抗辯。並聲明：上訴駁回。
六、經查，系爭土地於88年6月8日以繼承為原因登記為被上訴人 所有，上訴人迄今仍占有使用系爭房屋如原審附圖所示A、B 、C部分，並放置樹木、石頭於綠色及紫紅色圓圈部分等事 實，為兩造所不爭執，且有土地登記第一類謄本（見原審卷 第26頁），並經原審會同兩造及花蓮縣鳳林地政事務所測量 人員履勘現場，有原審勘驗筆錄、現場照片及如原審附圖所 示之土地複丈成果圖（見原審卷第84至86、89至94頁）附卷 可憑，堪信為真實。被上訴人主張上訴人無權占用系爭土地 ，並受有相當於租金之不當得利等情，為上訴人所否認，並 以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠上訴人是否無權占用 系爭土地？㈡被上訴人得否請求上訴人給付相當於租金之不 當得利及其得請求之金額為何？茲析述如下：
㈠、上訴人是否無權占用系爭土地？
⒈按所有權人對於無權占用或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，民法第767條第1項前段定有明文。次按不動產物權經登記 者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759條之1第1項 亦有明文。亦即登記之權利人僅需證明其物權業經登記，即 推定其有依登記內容所記載之物權存在，對該登記權利人之 物權存在有爭執者，應舉證推翻之。又被上訴人已證明其為 物之所有人，上訴人以非無權占有為抗辯者，應由上訴人就 其取得占有係有正當權源之事實，負舉證之責。 ⒉系爭土地原為被上訴人之父陳旺火所有，於88年間辦理繼承 登記為上訴人所有等情，為兩造所不爭執。上訴人抗辯李鶴 松曾於61年間向陳旺火購買系爭土地面積700平方公尺，區 域略為系爭房屋坐落位置，李鶴松死亡後由其子李世隆繼承 ，嗣李世隆之母張碧蓮代理當時未滿20歲之李世隆於84年間 將系爭房屋及對系爭土地之權益售予曾淑貞，至91年間曾淑 貞再將系爭房屋及對系爭土地之權益贈與彭惠君，故彭惠君 及彭達枝基於占有連鎖而有權占用系爭土地云云，惟查，被 上訴人固稱陳旺火曾出售系爭土地中之700平方公尺予李鶴 松，卻未能提出任何可供佐證之土地買賣契約為憑，而系爭 土地依土地登記謄本所示共5,156平方公尺，則該買賣標的 即上訴人所稱之700平方公尺土地究竟位於系爭土地何處， 且買賣價金應如何計算，均無書面資料可參，誠與不動產買 賣交易之實務不符。再參以上訴人所提出曾淑貞及李世隆於 84年4月6日所訂之買賣所有權移轉契約書（見原審卷第66頁 ），買賣土地標示部分為空白，僅記載買賣建築改良物標示
為系爭房屋；曾淑貞與彭惠君之贈與稅免稅證明書（見原審 卷第70頁），贈與財產種類欄亦僅記載系爭房屋，亦毫無提 及任何有關系爭土地之文字等情，苟李鶴松確有向陳旺火購 買該包括系爭房屋坐落位置之700公尺土地，且該700平方公 尺土地，李世隆自李鶴松處繼承後隨同系爭房屋賣予曾淑貞 、曾淑貞復隨同系爭房屋贈與彭惠君，則何以買賣契約書及 贈與稅免稅證明書中均僅提及系爭房屋，而就該700平方公 尺土地買賣及贈與此一重要事項，隻字未提，實與經驗法則 有違。是上訴人抗辯其等因李鶴松曾向陳旺火購地，故基於 占有連鎖而非無權占有云云，非屬可採。至上訴人雖聲請傳 喚李鶴松之妻張碧蓮，到庭證明李鶴松有購買系爭土地中 700平方公尺之事實，惟上訴人所稱之購地時間距今已逾40 年，且無任何土地買賣之書面資料佐證，能否僅憑張碧蓮之 口述即證明有李鶴松與陳旺火間之存在土地買賣契約，顯非 無疑，更何況張碧蓮亦無法明確界定上訴人所稱購買土地之 面積、位置等買賣契約具體內容。又上訴人聲請傳喚曾淑貞 ，欲證明伊購買系爭房屋時，有告知其關於系爭土地之權益 之事實，姑不論曾淑貞為上訴人2人之配偶、母親，其證言 之證明力已足容疑，縱其到庭，同樣無法證明李鶴松與陳旺 火間是否確有土地買賣契約存在及相關買賣土地之細節，本 院經審酌後，認張碧蓮、曾淑貞均無傳訊之必要。 ⒊至上訴人復抗辯被上訴人自承陳旺火同意不知何人可以在系 爭土地之角落蓋工寮，而系爭房屋確實坐落於系爭土地之一 角，可證陳旺火確有同意李鶴松在系爭土地上搭建房屋使用 云云，惟被上訴人固稱陳旺火同意不知何人可以在系爭土地 上之一角落蓋簡單的工寮等語，然而，上訴人並未舉證陳旺 火同意搭蓋工寮之人即為李鶴松，況依現場照片、原審勘驗 筆錄、原審附圖所示，系爭房屋非但可作為辦公室使用，更 有廁所、雨遮等，且占用面積高達137平方公尺，顯然並非 「簡單工寮」，上訴人前述抗辯，亦無足採。而上訴人所提 出之買賣所有權移轉契約書等資料（見原審卷第65至74頁） ，僅得證明其購得系爭房屋，對系爭土地仍無使用之合法權 源，此外，上訴人復未能舉證證明其有占有系爭土地之合法 權源，足認其等為無權占有。而違章建築之讓與，雖因不能 為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與 人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實 上處分權讓與受讓人。又房屋之拆除為一種事實上之處分行 為，須有事實上之處分權者，始有拆除之權限（最高法院86 年度台上字第2272號判決意旨參照）。系爭房屋並未辦理保 存登記，為違章建築，彭惠君係自曾淑貞處受贈系爭房屋，
並登記為房屋稅籍名義人，有建築改良物贈與所有權移轉契 約書及房屋稅籍證明書可憑（見原審卷第71、81、82頁）， 應認彭惠君為系爭房屋事實上處分權人，又彭達枝自承原審 附圖所示樹木及石頭為其所有（見原審卷第101頁參照）， 故被上訴人自得依民法第767條第1項前段規定請求上訴人拆 屋還地如原審判決主文第1項所示。
㈡、被上訴人得否請求上訴人給付相當於租金之不當得利，及其 得請求之金額為何？
⒈按無法律上原因而受有利益，致他人受損害，應返還其利益 ，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能 獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台 上字第1695號判例要旨參照）。彭惠君為系爭房屋事實上處 分權人、而系爭房屋現為彭達枝作為辦公室使用，為兩造所 不爭，又上訴人無權占有使用該房屋坐落之系爭土地，自受 有相當於租金之利益，且與被上訴人受有不能使用收益之損 害間，有因果關係，被上訴人依民法第179條規定，請求上 訴人返還相當於租金之不當得利，核屬有據。
⒉再按土地法第105條準用同法第97條規定，建築基地之租金 ，以申報地價年息10%為上限；惟基地租金之數額，除以基 地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之 程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰 地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最 高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。經查 ，系爭房屋無權占用系爭土地如原審判決附圖所示A、B、C 部分面積合計137平方公尺，依據前述說明，被上訴人請求 相當於租金之不當得利，自屬有據。原審判決斟酌系爭房屋 為一層樓RC木構造房屋，現為彭達枝作辦公室使用，公司名 稱為富順營造工程無限公司；附近環境為農地，旁邊有民宿 ，上訴人占用系爭土地之面積為137平方公尺。系爭土地之 申報地價，99年1月起為每平方公尺60元，102年1月起為每 平方公尺62元，105年1月起為每平方公尺65元，此有地價謄 本可參（見原審卷第117頁），均逾公告地價之80%，且未超 過公告地價120%，有原審查詢之公告地價資料可憑，故以各 期申報地價計，暨參酌前述系爭土地坐落位置在花蓮縣光復 鄉、系爭房屋使用情形，上訴人利用該土地之經濟價值及所 受利益等情狀，以申報地價年息6%核算上訴人無權占用系爭 土地相當於租金之不當得利，自104年5月31日回溯5年為 2,506元，自104年8月18日起至104年12月31日止為187元， 及自105年1月1日起至被告返還土地之日止，按月給付45元 等節，斟酌系爭土地之位置、工商業繁榮之程度，上訴人利
用土地之經濟價值及所受利益，應屬適當。
七、從而，被上訴人依民法第767條第1項前段、第179條規定請 求如原審判決主文第1、2項所示，為有理由，應予准許，逾 此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就前開應准許部 分，為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴人仍執前詞，指 摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述 ，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 106 年 4 月 14 日
民事庭 審判長法 官 湯文章
法 官 鍾志雄
法 官 簡廷涓
以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 106 年 4 月 14 日
書記官 王誠億
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