臺灣臺南地方法院民事判決 105年度訴字第1578號
原 告 福隆宮
法定代理人 王清山
訴訟代理人 陳惠菊律師
李德林
林祖基
被 告 郭韓清好
郭國明
郭麗華
郭莉芸
郭國泰
共 同
訴訟代理人 蕭麗琍律師
被 告 郭千華
兼上一 人
訴訟代理人 郭國樑
上列當事人間請求調整租金等事件，經本院於民國106年3月23日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬伍仟捌佰零參元，及被告郭韓清好、郭國樑、郭麗華、郭莉芸、郭國泰、郭千華自民國一百零五年十月七日起、被告郭國明自民國一百零五年九月二十三日起，均自清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆萬玖仟捌佰零柒元，其中新臺幣壹仟伍佰玖拾肆元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣或交付前以新臺幣壹拾伍萬伍仟捌佰零參元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一，或係擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不 在此限，此有民事訴訟法第255條第1項第2款及第3款可資參 照。本件原告之訴，於第二項聲明原請求被告給付新臺幣（ 下同）533,010元及利息，嗣於訴訟中變更請求給付金額為 404,787元及利息，核其所為之變更，係本於同一基礎事實 ，減縮應受判決事項之聲明，應予准許。
二、原告起訴主張：
㈠調整租金部分：
⒈坐落於臺南市○區○○段00地號土地（下稱系爭土地），為 原告所有（參見本院105年度補字第577號卷，下稱補字卷， 第10頁原證1、本案卷第66頁之土地登記謄本），於民國83 年間，由本院以83年度訴字第123號成立訴訟上和解，有和 解筆錄可稽（補字卷第11至12頁原證2），因此兩造就上揭 土地其中面積109.4平方公尺，約達33.09坪（109.4×0.302 5）之部分，有租賃關係存在。又系爭土地最近10年來之公 告現值不斷調高，目前之公告現值為每平方公尺12萬元（原 證1），相當於每坪約396,695元（120,000÷0.3025），被 告承租面積之公告現值為13,128,000元（109.4×120,000＝ 13,128,000），若以土地公告現值百分之五計算系爭土地租 金應調整為54,700元（13,128,000×0.05÷12＝54,700）。 原告並提出租賃範圍地上物（該地上物實際占用面積仍超過 租賃範圍）之現況照片3紙（本案卷第36至37頁原證6）及越 界占用土地（因越界佔用之地上物已拆除大部分，尚餘部分 未拆除）之現況照片9紙（本案卷第38至46頁原證7）供參。 ⑴系爭被告所承租之房地範圍主建物（103年1月28日臺南地政 事務所複丈成果圖即補字卷第18頁原證5之編號A部分）即位 於公園段58地號土地之北角，門牌號碼為臺南市○區○○路 0段000號。原有日式住屋一棟（參見本案卷第113頁照片） ，於日昭和7年（民國21年），原告已向當時的市役所登錄 住屋一棟，面積23.167坪（78.265平方公尺），所在地北門 町二丁目三番地即今公園段58地號（參見本案卷第114頁建 物資料）。
⑵於73年3月，被告未經原告同意，擅自於系爭之屋，面向北 門路的正面建構鐵架，7月拆除主體住屋內的天花板及隔間 ，改立角鐵，鐵架焊接成橫樑及鐵柱，74年持續拆改。再搭 建二樓的鐵架，而成現今透天式鐵架建物（參見本案卷第11 3頁照片），原日式住屋全部消失。被告未經原告同意，亦 未申辦建築執照，也無使用執照即違法搭建之鐵架屋，應僅 能說是拆除原日式住屋後改造，而非起造。
⑶被告承租本案之系爭建物原為住家使用，迄今已71年，被告 於73、74年擅自拆除原日式住屋並改建為鐵架建物，之後陸 續再搭建第二層建物，於75年開始轉租他人，並收取租金。 88年被告將系爭土地建物轉租祥讚水果行，祥讚水果行只租 用一樓，二樓至今仍空盪著，一樓只夠擺多樣水果營業，生 活居住則須另覓地方起居住宿，18年來水果行每月支付給被 告之轉租金近六萬元，外加水、電、員工薪資、生活開銷、 盈餘的積存、住宿處的房租或分期貸款等。小小空間的水果 行能支付高額租金及生活，18年來就這樣撐著，印證人潮、
客群、市場、及錢潮，水果行之商業收入足以負擔支出，也 證明了系爭房地之租金確實有此行情的事實。
⒉按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文。次按基地租金數額之調整，除以基地申報地價 為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租 人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項 ，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。以故， 倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮， 基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對 於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人 非不得依民法第442條規定，訴請法院調整計算租金之比例 ，以維公平（最高法院87年度台上字第1133號判決意旨參照 ）。城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業 上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金 ，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次 民事庭會議決議及最高法院54年度台上1528號判例參照）。 ⒊又按不動產租賃契約未定有存續期間，業主對於租戶要求增 租，除依法令規定或訂有特約應受限制外，本不禁止（最高 法院18年上字第2812號判例參照）。另契約成立後，情事變 更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人 得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第22 7條之2第1項定有明文。且未定期限之基地租賃，契約當事 人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之 租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基 地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值 及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原 約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得 依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金（最高 法院93年台上字第2446號判例參照）。又按基地租金之數額 ，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商 業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項 ，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年臺上字第 3071號判例意旨參照）。準此，民法第442條之規定乃有關 情事變更原則態樣之一，非謂除上開情形外，於有其他之情 事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失公 平者，當事人亦不得聲請法院增減其租金（最高法院97年度 台上字第625號裁判參照）。
⒋系爭土地被告目前年度（起訴年度105年）每月應繳之租金 19,429元顯屬太低，請求准依民法第442條、第227條之2第1
項准予調整每月應繳之租金為54,700元，其理由如下： ⑴系爭土地之地價稅每年高達54,255.3元（北區公園段58地號 土地104年度地價稅稅額260,366.1元÷土地總面積525平方 公尺×被告承租系爭土地之面積109.4平方公尺＝54,255.3 元）（參見補字卷第13至14頁原證3之104年地價稅繳款書、 課稅土地清單），原告之負擔沉重。
⑵系爭土地旁，位於臺南市○區○○路0段00號之租金，每月 為15,000元（參見補字卷第15至17頁原證4之房屋租賃契約 、公證書），該承租人僅使用一樓約4坪之房屋，相當於每 坪每月之租金為3,750元（15,000÷4＝3,750）。 ⑶被告將系爭土地轉出租他人經營水果行，每月租金收入近6 萬元，並出租他人違法搭建鷹架設置廣告看板，租金收入頗 豐。而系爭土地位於臺南市北區北門路2段與公園南路之交 岔路口，屬於三角窗之位置，北側緊鄰至中山公園，南側則 為統聯客運、國光客運、臺南火車站，東側緊鄰臺南文化創 意產業園區，且鄰近新光三越、Focus百貨商圈，人潮聚集 ，非常熱鬧繁華。基此，被告現承租占有供營業使用之系爭 土地，確位在臺南市之精華路段。而近幾年來因歐美及日本 等國為促進經濟成長、避免通貨緊縮導致經濟衰退、金融危 機，而多次實施貨幣寬鬆政策及調降利率，致使世界金融市 場游資（資金）氾濫，臺灣之不動產市場交易價格亦因之大 幅成長，則為社會上一般稍具常識者所知之事實，足見系爭 土地自成立不定期租賃契約後，歷經20餘年之長久期間，其 價值確已有漲昇，且其價值變動甚大，顯非雙方訂約時所能 預料。
⑷按「申報地價」依平均地權條例第16條規定係規定「舉辦規 定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報 地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。土地所有權 人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分 之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價； 申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公 告地價百分之八十為其申報地價」，已規定地價之土地，應 按申報地價，依法徵收地價稅（平均地權條例第17條）；土 地公告地價係直轄市及縣（市）主管機關辦理規定地價或重 新規定地價時，依平均地權條例第15條第3款規定所公告之 地價；與土地公告現值係直轄市及縣（市）政府依同條例第 46條規定每年所公告之土地現值不同，亦即「政府機關逐年 檢討調整之公告現值，始與市價較為相當。」況縱使公告地 價或申報地價有所調整，參照上揭最高法院93年台上字第24 46號判例，系爭土地105年度申報地價如依公告地價33,300
元（參見本案卷第65頁原證9之查詢資料）金額計算，至多 亦不能逾39,960元（33,300×120%＝39,960）之上限範圍， 更何系爭土地之申報地價105年度僅為26,640元（參見補字 卷第10頁原證1、本案卷第66頁之土地登記謄本）。兩相比 較，系爭土地之申報地價與公告現值12萬元（公告現值較接 近市價，為眾所周知之事實），尚約有4.5倍（120,000÷26 ,640）之差距。可見兩造原約定以系爭土地之申報地價年息 8%計算年租金，確有過低之情形，而此結果之發生顯非兩造 於約定租金斯時所得預見。原告請求調整租金，應屬有據。 易言之，若系爭土地每月租金仍以19,429元計算，原約定之 租金明顯低於市場行情，且顯有失公平，實有調整租金之必 要。
⑸按土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民 生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人 民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不 應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住 空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿 地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租 人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基 本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要 。另營業用房屋類皆坐落在商業區，不僅其建造、維修成本 及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成 商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋 之承租人原非經濟上之弱者；況租屋營業，租金之支出，原 屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對 受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；再就土地法第 三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項、第 96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；又我國經濟現屬已開 發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡， 自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之 更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營 業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本 旨（最高法院92年度台簡上字第20號判決、最高法院94年度 第2次民事庭會議決議參照）。
⑹本件被告將系爭土地轉出租他人經營水果行，並出租他人違 法搭建鷹架設置廣告看板已屬「非供住宅使用」，揆諸前揭 說明，自不受土地法第97條及第105條規定之限制。次按基 地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地 之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及 所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院
68年台上字第3071號判例參照）。而按「公告土地現值」係 依平均地權條例第46條規定，由直轄市或縣（市）政府對於 轄區內之土地，經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估 計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現 值表於每年1月1日公告，以作為土地移轉及設定典權時，申 報土地移轉現值之參考，並作為主管機關審核土地移轉現值 及補償徵收土地地價之依據。至於「公告地價」，則係政府 辦理規定地價或重新規定地價時所公布之土地價格，以供土 地所有權人申報地價之參考規定地價之用。是以「公告土地 現值」既係依經常調查地價動態而為估計及評定，則其歷年 之漲跌情形自應足以反應土地區段位置、工商業繁榮程度等 情，而為土地價值增減之判斷及調整租金之參考指標（臺灣 高等法院臺南分院民事判決104年度上字第94號判決參照） ，因此，原告以「公告土地現值」作為調整租金之基礎應屬 可採。
⑺至於臺南市火車站雖已改建完成多時，然於83年當時鄰近之 新光三越（臺南中山店於85年10月設立）、臺南市Focus百 貨（設立於89年12月）商圈尚未形成，更遑論近年來中山公 園常有大批外籍傭工聚集消費人口增加，且今日每遇假日， 臺南市內之民宿已成供不應求、人滿為患之現象，而日後臺 南火車站雖將增設新站，然仍保留原臺南車站古蹟本體做為 轉運站，日後必更吸引參訪古蹟之人潮，且加上近年成立臺 南文化創意產業園區，以及原有之百貨商圈，其繁榮景象應 更甚昔日。
⑻系爭之房地所在之方圓一公里內，北門路、公園南路、北忠 街，隨處可見機車停放，機車、汽車之出租，每逢假日，臺 南火車站、國稅局的富北街，以及臺南公園均擠滿一般市民 以及外籍人士。原臺南菸酒公司現改為臺南文化創意園區， 更成為年輕世代消費、休憩之去處。整個區域除了百貨公司 商業圈之消費人潮、亦是一般市民、外籍人士、普羅大眾的 生活圈，人潮多的地方也會帶來地方的錢潮，消費力也會跟 著大幅提升，市府即將陸續執行尚有鐵路地下化，帶動東區 及北區之活化（106年3月15日已動工開始興建），偕行社之 修復（位於系爭屋地旁，為日治時期陸軍俱樂部），增加參 訪古蹟之好去處，輕軌捷運即平實營區-成大醫院站-公園國 小站-安平老街線，交通便捷，帶入更多觀光人潮，106年6 月市府即將舉辦臺南公園一百週年系列活動勢必再掀起一波 波活動人潮，且從臺南市政府網站中之鐵路地下化工程綜合 規劃報告之站區設施（臺南車站地下化工程係採取於車站原 址構築方式，並利用地下化後騰空之土地，結合臺南貨運場
站用地及週遭可供共同開發之公私有土地，總共約13.6公頃 ，擬開發臺南車站區，其中26.5%約3.6公頃作為商業區，32 %約4.4公頃為綜合性開發之交通用地…）增設之商業區將帶 來人潮、錢潮，活絡經濟，且鐵路東移，用意在解決鐵路臺 南段地下化，施工時不影響地面火車正常行駛、營運及施工 安全的考慮。在原地面軌道路線向東移至安全距離的地下， 進行潛遁開挖。鐵路地下化後都市的榮景，臺北市的市民大 道，新北市的縣民大道是有前例可尋的，因此被告以該區域 將因鐵路東移而沒落等，洵屬無稽。
⑼就系爭土地現在之市價租金，仍請本院囑託臺灣省土木技師 公會或不動產估價師事務所為鑑價，以明系爭土地之租金確 有調整之必要。
㈡不當得利部分：
⒈坐落臺南市○區○○段0000地號土地為原告所有（參見本案 卷第64頁原證8之土地登記謄本），依原證5之複丈成果圖（ 補字卷第18頁），系爭坐落臺南市○區○○路0段000號建物 之雨遮確係占用原告所有土地且非屬租賃範圍（租賃標的為 臺南市○區○○段00地號土地），被告亦未支付租金。 ⒉依據本院83年度訴字第123號和解筆錄所載被告租賃之面積 為109.4平方公尺，惟被告使用面積竟超過承租面積，其超 過部分為103年1月28日臺南地政事務所複丈成果圖（原證5 ）丈量出所示B部分（座落公園段58地號）被告等違法占用 面積11平方公尺，C部分（座落公園段57-1地號）被告等違 法占用面積10平方公尺，因此原告依最高法院61年台上字第 1695號判例意旨及民法第179條不當得利之規定，請求被告 給付自100年8月9日起至105年1月31日止違法占用應付相當 於不當得利之租金如聲明二之金額，應無不當。 ⒊聲明金額之計算：有關上開B、C部分，既非本院83年度訴字 第123號和解筆錄租賃範圍，則有關相當於租金之不當得利 之計算，當不應以前開和解筆錄之約定租金為計算標準，而 應以該土地各該年度之時價租金為計算標準，而該標準即為 依系爭B部分（座落公園段58地號，參見本案卷第77頁原證 10之土地登記謄本）、C部分（座落公園段57-1地號）各該 年度公告現值5%計算之租金，請求金額計算詳如附表一及附 表二（本案卷第97、98頁）。
⒋103年1月28日臺南地政事務所複丈成果圖編號B部分，門牌 號碼為臺南市○區○○路0段000號，被告由系爭主建物即複 丈成果圖編號A部分違法搭建的二樓隔熱遮雨浪型板，自主 建物即複丈成果圖編號A部分延伸連結到北門路2段117號之 側壁，占用編號B部分的土地11平方公尺。系爭之主建物即
複丈成果圖編號A部分再增搭建第二層建物時，北側及東北 側建物本身及屋頂上的隔熱遮雨浪型板雨遮即複丈成果圖編 號C部分，占用公園段57-1地號土地（原地目為建），占用 面積10平方公尺，被告於72至74年間陸續違法拆建時即已佔 用。75年公園南路再次拓寬，徵用原告所有的公園段57-1地 號土地，原地目「建」始改為「道」，現已成為公園南路道 路之一部分，土地所有權人仍為原告。被告違建使用在先， 地目變更為「道」在後，原告亦可主張被告應拆除被告非法 占用之57-1地號之部分建物及雨遮，即使嗣後土地變更為道 路用地，被告亦不可肆意占用，此風不可長。
㈢被告主張抵銷部分：
⒈本件調整租金訴訟乃形成之訴，被告有關抵銷之抗辯，無從 於調整租金之訴中予以審酌。被告抵銷之抗辯，亦無足取。 ⒉原告於計算租金係依兩造和解筆錄約定承租之面積計算租金 於法並無不合，亦非無法律上原因而受利益，因此被告主張 依不當得利之法律規定請求扣除，似有未妥。
⒊被告等主張扣除4.4平方公尺部分，其繳付之金額既依本院 83年度訴字第123號和解筆錄，申報地價總額年息8%計算並 繳付，則如本院認該4.4平方公尺前所繳納之金額應扣除， 則原告除為短期時效之抗辯外，因該4.4平方公尺被告等係 依以申報地價總額年息8%計算，因此，就有關該4.4平方公 尺之計算標準仍請依申報地價總額年息8%計算扣除。 ⒋原告於本件就被告違法占用B、C部分，本件原告因為免浪費 訴訟資源，故僅請求自起訴之翌日起五年之不當得利金額， 然而被告違法占用B、C部分早已超過數十年，原告於前本即 得請求或適於抵銷，因此縱認被告可得主張多收4.4平方公 尺之租金可扣除（原告仍認不應扣除），原告亦可依民法第 337條之規定，以B部分（58地號）及C部分（57-1地號）91 年1月1日至100年8月8日前相當於不當得利之租金主張抵銷 ，抵銷金額明細詳如附表三、附表四（本案卷第99至102頁 ）。
㈣原告方面並出庭陳述：
⒈原告之訴訟代理人李德林、林祖基是原告之管理委員會的委 員，原告廟產的事務由該二人負責處理。（訟爭土地申報地 價每平方公尺26,640元，約為公告現值每平方公尺12萬元之 22﹪。）因為申報現值最高僅能以前期申報地價的百分之12 0申報，縱使原告依此方式申報地價還是跟公告現值有相當 大的差距。申報地價與公告現值相距甚遠之原因，可能是宮 廟管理委員會常常改選，或許每屆負責人不同或有其他的考 量，也可能不了解計價的考量。租金是月底支付沒有錯。
⒉本院102年度南簡字第577號卷第108頁照片顯示的是原證五 附圖編號C部分；編號B從這張照片看不出來，被告後來有拆 除，但是拆除不完全，另提出原證7（本案卷第38至46頁照 片）供法院審酌。同意編號B之占用面積扣除4.4平方公尺。 法院於另案針對租金的部分有囑託土木技師公會鑑定過。又 被告佔用部分不是只有屋簷而已。
㈤聲明（參見本案卷第88頁民事言詞辯論狀）： ⒈被告等所承租原告所有系爭土地如附圖所示A部分面積109.4 平方公尺之土地之租金，自105年8月8日起調整為54,700元 。
⒉被告等應給付原告404,787元自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、被告答辯如下：
㈠被告郭韓清好、郭國明、郭麗華、郭莉芸、郭國泰方面： ⒈關於原告主張調整租金部分：
⑴未定期限之不動產租賃，如契約當事人約定租金係按租賃標 的不動產之固定比率計算者，則所約定之租金係隨不動產價 值之昇降而機動調整，契約當事人即無再依民法第442條規 定聲請法院調整租金之必要，不得請求法院增減其租金。土 地所有人如係擁有多筆土地，被累進課徵地價稅，因地價稅 採累進稅率，乃基於平均地權之立法原則，故尚不得以其因 而加徵之地價稅額列入其增加之負擔，而執為酌定地租之依 據。最高法院88年度台上字第287號、104年度台上字第1953 號民事判決分別載明斯旨。本件兩造間之不動產租賃契約未 定期限，依本院83年度訴字第123號和解筆錄，約定租金按 申報地價總價額年息百分之八計算，所約定之租金係隨不動 產價值之昇降而機動調整，依最高法院88年度台上字第287 號判決意旨，原告即無再依民法第442條規定聲請法院調整 租金之必要，不得請求法院增減其租金。並無囑託臺灣省土 木技師公會或不動產估價師事務所鑑價之必要。又依原告所 提出104年地價稅課稅土地清單，可知原告因擁有多筆土地 ，被累進課徵地價稅，依最高法院104年度台上字第1953號 判決意旨，原告自不得以其因而加徵之地價稅額列入其增加 之負擔，而執為酌定地租之依據。而被告係將自有房屋出租 予水果行，並非將系爭土地出租予他人，原告顯有誤解。原 告所主張提高租金之計算方式，並無法律依據，且依上開最 高法院判決意旨，原告不得再請求法院增減其租金，原告請 求系爭土地租金調整為每月54,700元，顯無理由。 ⑵平均地權條例第14條至第17條規定，公告地價係每3年重新 規定地價一次，公告地價作為申報地價之依據。土地所有權
人依據公告地價增減20％申報地價。土地所有權人未於公告 期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價，政府並依 申報地價課徵地價稅。系爭土地之申報地價應由原告申報， 而兩造已成立和解，本院83年度訴字第123號和解筆錄載明 ：「租金按申報地價總價額年息百分之八計算」，原告自不 得再以公告現值與申報地價有所不同為由，要求調整租金。 ⑶臺南火車站建於日據時期西元1900年，目前火車站亦係於西 元1936年3月15日即改建完成，車站附近客運業者早已設站 以為接駁轉載，迄今已有80年之歷史。兩造在民國83年間成 立和解時附近商圈早已形成，並無和解之後情事變更，非當 時所得預料，而依其原有效果顯失公平之情形。而新光三越 百貨公司係位於中山路與民族路，Focus百貨公司亦位於中 山路，與系爭土地所在之北門路，中間間隔著臺南火車站， 一南一北，相距甚遠，分屬不同商圈。新光三越與Focus公 司相繼興建完成營業後，吸引不少人潮，造成北門路舊商圈 相對落沒。更何況臺南市鐵路東移後將增設大橋、林森、南 臺南三個新站，原臺南火車站之重要性大減，原有之商圈必 定落沒而無法維持往日榮景。原告以情事變更為由請求調整 增加租金，與事實相違，並無理由。且兩造依本院83年度訴 字第123號和解筆錄，約定租金按申報地價總價額年息百分 之八計算，所約定之租金係隨不動產價值之昇降而機動調整 。依最高法院88年度台上字第287號判決意旨：未定期限之 不動產租賃，如契約當事人約定租金係按租賃標的不動產之 固定比率計算者，則所約定之租金係隨不動產價值之昇降而 機動調整，契約當事人即無再依民法第442條規定聲請法院 調整租金之必要，不得請求法院增減其租金。本件原告即無 再依民法第442條規定聲請法院調整租金之必要，不得請求 法院增減其租金。原告主張依民法第442條及第227條之2請 求調整租金，均無理由。
⒉關於原告主張不當得利部分：
⑴臺灣高等法院臺南分院104年度重上字第34號民事判決係依 據臺南地政事務所103年1月28日複丈成果圖，判決被告應將 附圖B部分面積11平方公尺之地上物拆除，並非原告所稱之 21平方公尺。而且該部分之地上物係雨遮，被告並未占有使 用，原告請求相當於租金之不當得利，並無理由。 ⑵103年1月28日臺南地政事務所複丈成果圖所示B部分係58地 號土地，而C部分係57-1地號土地，58地號土地105年1月公 告現值為每平方公尺12萬元，公告地價為每平方公尺33,300 元，105年1月申報地價為每平方公尺26,640元；而57-1地號 土地105年1月公告現值為每平方公尺73,600元，105年1月申
報地價為每平方公尺16,400元，57-1地號土地之公告現值及 申報地價均低於58地號土地，則B、C部分不應以同一標準計 算請求不當得利。
⑶最高法院49年台上字第1730號判例載明：租金之請求權因5 年間不行使而消滅，既為民法第126條所明定，至於終止租 約後之賠償與其他無租賃契約關係之賠償，名稱雖與租金異 ，然實質上仍為使用土地之代價，債權人應同樣按時收取， 不因其契約終止或未成立而謂其時效之計算應有不同。又按 無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時 ，如該他人之返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間 ，對於相當於已罹消滅時效之租金之利益，不得依不當得利 之法則，請求返還，最高法院78年度台上字第1262號判決意 旨參照。最高法院96年度台上字第26 60號判決亦載明：按 租金之請求權因5年間不行使而消滅，既為民法第126條所明 定，則凡無法律上之原因，而獲得相當於租金之利益，致他 人受損害時，如該他人之返還利益請求權，已逾租金短期消 滅時效之期間，對於相當於已罹於消滅時效之租金之利益， 即不得依不當得利之法則，請求返還。其請求權之時效期間 ，仍應依前開規定為5年。本件原告請求臺南地政事務所103 年1月28日複丈成果圖B、C部分相當於租金之不當得利，依 前揭最高法院判例及判決意旨，有5年短期消滅時效之適用 。
⒊關於被告主張抵銷部分：
⑴依照本院83年度訴字第123號和解筆錄，被告向原告承租臺 南市○○段00號土地內之建築基地面積為109.4平方公尺， 而本院102年度重訴字第324號案件審理時囑託臺南市臺南地 政事務所測量之土地複丈成果圖（即臺灣高等法院臺南分院 104年度重上字第34號民事判決附圖）編號A部分面積僅105 平方公尺，尚不足被告所承租之109.4平方公尺，相差4.4平 方公尺。被告一向按照承租面積109.4平方公尺計算繳納租 金，因此原告所主張被告依附圖B部分面積11平方公尺給付 相當於租金之不當得利，應再扣除4.4平方公尺。 ⑵原告向被告多收取之4.4平方公尺土地之租金，係屬不當得 利，被告等主張依民法第179條規定請求原告返還，其請求 權之消滅時效期間依民法第125條之規定應為15年，原告主 張短期時效抗辯，並無理由。
⑶就原告訴之聲明第二項，請求被告賠償404,787元之部分， 被告主張以原告15年來向被告多收取之4.4平方公尺土地之 租金114,639元互相抵銷，詳述如下：
①被告主張原告不當得利之期間為91年1月1日起至105年12
月31日。
②被告自83年3月15日兩造於本院成立和解後，每月繳納租 金13,653元（23,400元×0.8×0.08×109.4÷12＝13,653 元）；自98年起即依當年度申報地價計算每月租金為17,5 04元（30,000元×0.8×0.08×109.4÷12＝17,504元）； 自105年起依當年度申報地價計算每月租金為19,429元（ 33,300元×0.8×0.08×109.4÷12＝19,429元）（參見本 案卷第85至86頁58地號土地公告現值及公告地價查詢表） 。
③原告應返還之不當得利為114,639元。其計算方式如下： 13,653元×4.4/109.4×84月（91年1月起至97年12月）＝ 46,126元。
17,504元×4.4/109.4×84月（98年1月起至104年12月） ＝59,136元。
19,429元×4.4/109.4×12月（105年1月起至105年12月） ＝9,377元。
以上合計114,639元（46,126＋59,136＋9,377＝114,639 ）。
⑷而被告所主張原告歷年來以109.4平方公尺計算租金，多收 取4.4平方公尺之租金，係屬不當得利，被告依民法第179 條規定請求原告返還，其請求權之消滅時效期間依民法第 125條之規定為15年，此與原告請求被告給付相當於租金之 利益返還請求權僅為5年之短期消滅時效，兩者請求權之消 滅時效期間顯不相同，原告故意混淆，實無理由。 ⒋並出庭陳述：
⑴被告郭韓清好沒有監護宣告，意識還清楚，雖然有失智但不 嚴重。依據和解筆錄，租金是月底支付。另案確定判決附圖 B的部分是雨遮，被告認為並沒有占用，是為了原告的利益 ，下雨不會滲水，才搭設的。
⑵編號C是雨遮，對於雨遮已越界占用57-1地號之事實不爭執 。本院102年度南簡字第577號卷第108頁照片顯示的是編號C 部分沒錯。編號B的部分已於另案判決確定後已自行拆除。 認為沒有鑑定之必要，租金是否合理，應由法院認定，且鑑 定費用涉及日後訴訟費用負擔的問題，影響被告之權益。雖 然在另案有鑑定，但最後法院並未採用鑑定之意見，最後還 是由法院自行認定。
⑶現在57-1地號是道路用地，免徵地價稅，原告以公告現值來 計算不當得利所受利益，我們認為並非合理。道路用地是供 公眾通行，原告並沒有損失，也不用繳納地價稅，我們佔用 的部分也只是搭屋簷。兩造針對租賃的58地號約定是以申報
地價年息8%計算，針對57-1地號如果佔用所受損害應該是以 此標準低於8%來計算才合理。
⒌聲明：駁回原告之訴。
㈡被告郭國樑、郭千華方面：
⒈雨遮從以前就是我們承租的範圍。原告主張被告無權占用57 -1地號，占用面積為10平方公尺（即原證五附圖編號C部分 ），那是房屋之屋簷。其餘答辯內容引用其餘被告之共同訴 訟代理人所述。
⒉聲明：駁回原告之訴。
四、本件經證據調查及辯論，兩造對於下列事實均不爭執 ㈠坐落臺南市○區○○段0000○00地號土地（即系爭土地）均 為原告所有（管理者：王清山），及57-1地號現況為臺南市 公園南路之道路用地，58地號則有門牌號碼臺南市○○路0 段000號（為磚造混泥土及鐵皮屋頂）之二層建物（下稱系 爭建物）。
㈡58地號歷年公告土地現值及公告地價如本案卷第85頁所示、 另57-1地號歷年公告土地現值及公告地價則如本案卷第118 至122頁所示。
㈢兩造就系爭土地附圖（補字卷第18頁）所示編號A部分之基 地（面積105平方公尺）有租賃契約關係，租賃內容為承租