臺灣臺南地方法院民事判決 105年度簡上字第18號
上 訴 人 何乾南
吳承霈即吳秀桂即七股美食專賣店
被 上訴人 洪玲琴
上列當事人間清償債務事件，上訴人對於民國104年11月30日本
院新市簡易庭104年度新簡字第202號第一審簡易判決提起上訴，
經本院於民國106年3月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付超過新臺幣參萬參仟柒佰伍拾肆元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一審、第二審訴訟費用，由上訴人負擔百分之三十，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條 第1項第2款至第6款情形，不在此限。又按訴狀送達後，原 告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項 之聲明者，不在此限。另對於簡易程序之第一審裁判之上訴 準用第三編第一章，民事訴訟法第436條之1、第446條第1項 、第255條第1項第3款定有明文。查被上訴人原請求上訴人 支付電費新臺幣（下同）31,654元，於本院審理過程中減縮 為31,289元，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定 ，尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人於原審起訴主張及於本院答辯略以：（一）上訴人向被上訴人承租臺南市○○區○○街000號房屋（ 後申請門牌號碼為臺南市○○區○○街000號，下稱系爭 房屋），租賃期間自民國102年7月1日起至104年6月31日 止，為期2年，租金每月27,000元，應於每月1日前繳納， 水費、電費另計，立有房屋租賃契約書（下稱系爭租約） 為憑。嗣兩造合意於104年1月底提前終止租約，然上訴人 竟未繳納104年1月份之租金，並積欠水、電費未繳納，而 由被上訴人代繳，經被上訴人申請調解，並以存證信函催 繳，上訴人均置之不理，爰租賃契約及不當得利之規定提 起本訴。茲就請求之項目、金額分述如下：
1、104年1月份租金27,000元。
2、自103年10月起至104年1月29日止之水費，由被上訴人代 繳，合計5,465元。
3、自103年9月29日起至104年1月26日止之電費，由被上訴人 代繳，合計31,289元
4、兩造雖合意解除契約，然被上訴人有告知上訴人仍須依系 爭租約第18條約定，賠償1個月租金即27,000元。 5、被上訴人於104年6月15日，自行雇工拆除系爭房屋後方， 由上訴人增建之三面大牆，使系爭房屋回復原狀，因而支 出費用20,000元。
（二）並聲明：
1、被上訴人應給付上訴人110,754元，及自支付命令送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 2、請准被上訴人供擔保宣告假執行。
二、上訴人於原審答辯及於本院陳述略以：
（一）上訴人承租系爭房屋經營餐飲業，104年1月租金確實未付 ，然系爭房屋自租賃開始時，上訴人發現鼠輩猖獗，上訴 人多次向被上訴人反應，被上訴人均置之不理，上訴人認 被上訴人所提供之系爭房屋，屬於不合於約定使用、收益 之租賃物，其租金應扣減2成即5,400元，故上訴人僅得請 求21,600元。
（二）上訴人承租系爭房屋，其水、電之計算使用之水表、電表 ，係與臺南市○○區○○街000號之建物所共用。因此， 不得以繳費單之費用，即認定上訴人所使用之水電費多寡 。另水電費均有異常過高之情。
（三）被上訴人未提供合於約定使用收益之租賃物，兩造業於10 3年12月間達成協議，於104年1月底提前終止租約，而非 上訴人單方為終止契約之意思表示，因不受系爭租約第18 條規定之約束。
（四）被上訴人僱工拆除裝潢部分，竟花費20,000元，而市面行 情僅需5,000元，此單據顯有虛偽不實之情。（五）另上訴人認系爭房屋租金應扣減2成，故於102年7月至103 年12月，上訴人總共溢付97,200元（5,400元X18＝97,200 元），上訴人自得依不當得利之規定請求返還97,200元， 並以此債權抵銷被上訴人對上訴人之債權。
（六）並聲明：駁回原告之訴。如受不利判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。
三、原審對於被上訴人之請求，判決被上訴人之請求金額均有理 由，惟尚因抵充押租金50,000元，故判決被告應給付原告61 ,119元，上訴人全部聲明不服，求為廢棄原判決，並駁回被 上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請；被上訴人則求為判 決駁回上訴。
四、兩造不爭執之事項：
（一）被上訴人與上訴人就系爭房屋訂立系爭租約，租賃期間為 102年7月1日至104年6月30日，約定每月租金為27,000元 ，押租金為50,000元。
（二）兩造合意系爭租約於104年1月31日終止契約。（三）上訴人104年1月份租金27,000元尚未給付予被上訴人。（四）上訴人承租系爭房屋於103年9月29日至103年11月26日所 使用之電力費用為20,526元；於103年11月27日至104年1 月26日所使用之電力費用為10,763元，總金額為31,289元 ，此部分上訴人並未繳納，係由被上訴人所繳納。（五）上訴人承租系爭房屋於104年1月29日止，尚有水費5,465 元未繳納，此部分係由被上訴人所繳納。
（六）被上訴人於104年6月15日拆除系爭房屋之木牆，拆除費用 為20,000元。
五、兩造爭執之事項：
（一）有關104年1月份之租金27,000元，是否因系爭房屋有鼠患 而應酌減為21600元？
（二）有關被上訴人所代繳之電費、水費部分，水費、電費有無 異常過高之情事，而上訴人應繳納之水電費數額為何？（三）被上訴人主張拆除費用20,000元，是否過高？（四）被上訴人主張依系爭契約第18條之約定，請求提前解約一 個月租金27,000元，有無理由？
（五）上訴人主張之抵銷抗辯（租金每月應扣減2成即5,400元部 分，乘以18個月，共97,200元），是否有理由？六、得心證之理由：
（一）有關104年1月份之租金27,000元，是否因系爭房屋有鼠患 而應酌減為21600元？
1、按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人 ，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之 態，民法第423條定有明文。然出租人違反上開法條之義 務時，民法債編各論並無特別規定其法律效果，自應回歸 民法債編通則有關「不完全給付」之規範，並適用同法第 227條第1項之規定。若其瑕疵給付可能補正者，依給付遲 延之規定行使其權利；其不能補正時，則依給付不能之規 定發生法律效果。
2、兩造就系爭房屋訂立系爭租約，租賃期間為102年7月1日 至104年6月30日，約定每月租金為27,000元，上訴人未繳 104年1月份之租金27,000元等情，為兩造所不爭執，依系 爭租約第4條約定，上訴人於104年1月1日即有支付租金之 義務，逾期未繳，被上訴人請求上訴人支付104年1月份租 金27,000元，自屬有據。至被上訴人雖以系爭房屋有鼠患
為由，認系爭房屋未合於約定使用、收益之狀態，應扣減 租金5,400元，然依上開說明，系爭房屋有鼠患一事乃屬 可補正之瑕疵，於系爭租約存續時，上訴人得定相當期限 ，命被上訴人補正，被上訴人逾期未補正時，上訴人僅得 依民法第254條規定終止契約，並無減少租金之法律效果 ，是上訴人前開抗辯，自屬無據。
（二）有關被上訴人所代繳之電費、水費部分，水費、電費有無 異常過高之情事，而上訴人應繳納之水電費數額為何？ 1、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，民法第179條定有明文。又系爭租約第15條約定 ：乙方水電費及營業上必要繳納之稅捐自行負擔。查系爭 房屋自103年9月29日起至104年1月26日止，積欠電費為31 ,289元（電號00-00-0000-00-0號）、自103年10月起至10 4年1月29日止，積欠水費為5,465元（水號6Z000000000號 ，其中51元為上訴人遲延繳付前期帳單所生之費用），均 為上訴人承租期間，上開費用業經被上訴人繳納，為兩造 所不爭執，則依系爭租約第15條規定，水電費用自應由上 訴人負擔，然上訴人未繳納，被上訴人代為繳納，因此上 訴人受有免除債務之利益，致被上訴人受有金錢損害，上 訴人受該利益並無任何法律上原因，被上訴人依不當得利 之規定，請求上訴人因免除債務所生之利益即31,289元、 5,465元，自屬有據。
2、上訴人雖抗辯：系爭房屋，其水、電之計算使用之水表、 電表，係與臺南市○○區○○街000號之建物所共用，故 水電費應扣除臺南市○○區○○街000號所使用之費用云 云。然查上訴人吳承霈於本院陳稱：水表共用，但電表沒 有共用等語（見本院卷第109頁），參以臺灣電力股份有 限公司所提供之電號00-00-0000-00-0及00-00-0000-00-0 二戶之戶名與地址，前者為臺南市○○區○○街000號一 二樓、後者為臺南市○○區○○街000號，兩者電號顯係 不同地址，又電號00-00-0000-00-0號，於103年度所使用 之電費金額合計為139,067元，核與上訴人所提出損益表 中之電費相符，有臺灣電力股份有限公司臺南區營業處 105年11月4日臺南字第1051298930號函、七股美食專賣店 損益表可證（見本院卷第95、97、98頁），足見電號00-0 0-0000-00-0即為上訴人所單獨使用，並無共用情事，自 無庸扣除臺南市○○區○○街000號所使用之費用。又系 爭房屋水表共有等情，依系爭租約兩造有特別約定「標的 水表與隔壁共用，每期不超過300元範圍內，由乙方負責 繳納」，堪信為真。然由上訴人所提出之七股美食專賣店
明細分類帳，於103年11月23日及104年1月25日所列之水 費分別為3,556元、3,663元，核與水號6Z000000000號103 年11月、104年1月之應繳金額相同，有水費查詢記錄及上 開明係分類帳在卷可稽（見本院卷第80頁及第177頁）， 足見上訴人對於租約期間之水費，並未區分為系爭房屋或 臺南市○○區○○街000號之建物所使用，均一概為全額 繳納。是以，系爭租約第15條及上開特別約定，兩造訂約 之真意應為：「兩造乃約定上訴人承租系爭房屋水費自行 負擔，另臺南市○○區○○街000號之水費，在不超過300 元範圍內，由上訴人負擔。」則上訴人須證明臺南市○○ 區○○街000號所使用之水費有超過300元時，始由被上訴 人負擔臺南市○○區○○街000號之水費，是上訴人既無 法證明於103年10月起至104年1月29日，臺南市○○區○ ○街000號之建物使用水費有超過300元，依兩造之約定， 自應由上訴人負擔全額，上訴人上開所辯，自無理由。 3、至上訴人提出曾於臺南市○○區○○街00號經營便當店之 水電費，欲證明系爭房屋水電費有異常之情，然水電費隨 使用者不同，使用方式不同，而有不同金額，且水電費之 費率歷來均有調漲，更有因節能而得扣減費用之情況，自 難以不同使用者、時間、地點，加以比較使用之水電，據 認水電費有異常之情。況系爭房屋於上訴人未承租後，每 週期使用之水度數即由119度降至19度，繳費費用由1,751 元降至為272元；每週期使用之電度亦由2,896度降至110 度，更於次週期降至基本度數40，繳費金額由10,763元降 至332元，更於次週期僅繳納基本電費，有水費資料及電 費資料在卷可憑（見本院卷第80頁、第135頁），足見系 爭房屋在上訴人未使用水電後，水電費用均未逾合理使用 之度數，足以顯示水電度數之計算並無異常，上訴人上開 所辯，均不足採信。
（三）被上訴人主張拆除費用20,000元，是否過高？ 1、再按系爭租約第7條約定：「契約期間內，乙方若擬搬遷 他處時，乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任 何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙 方不得異議。」第9條約定：「房屋有改裝設備之必要時 ，乙方取得甲方之同意後，得自行裝設，但不得損害原有 建築，乙方於交還房屋時，自應回復原狀。」則上訴人於 交還房屋時，自有回復原狀之義務。
2、經查，上訴人於承租期間曾在系爭房屋後方裝設木板牆等 設施，且於系爭租約終止後，並未拆除等情，上訴人並不 爭執，依上開說明，上訴人自有回復原狀之義務，而上訴
人因未回復原狀，被上訴人僱工拆除，因此上訴人亦受有 免除債務之利益，致被上訴人受有金錢損害，上訴人受該 利益並無任何法律上原因，被上訴人依不當得利之規定， 請求上訴人因免除債務所生之利益即20,000元，自屬有據 。雖上訴人認拆除費用過高，然並未提出任何證據證明， 被上訴人僱工拆除木牆，使系爭房屋回復原狀之費用，有 何過高之情事，其所辯自屬無據。
（四）被上訴人主張依系爭契約第18條之約定，請求提前解約一 個月租金27,000元，有無理由？
系爭租約第18條第1項固約定：「特約應受強制執行之事 項：1.租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償 甲方一個月租金。」然此乃係指承租人一方欲提前搬離他 處時，應賠償出租人一個月租金，然本件係由兩造合意終 止契約，此為兩造不爭執事項（二），即非上開約定之情 形，被上訴人主張上訴人提前搬離，應賠償27,000元，自 無理由。另被上訴人雖主張於合意終止系爭租約時，有告 知仍應賠償一個月租金，然被上訴人並未提出任何證據， 證明兩造另有此約定，其上開主張，自屬無憑。（五）上訴人主張之抵銷抗辯（租金每月應扣減2成即5,400元部 分，乘以18個月，共97,200元），是否有理由？ 上訴人主張：系爭房屋有鼠患，未合於約定使用、收益之 目的，因被上訴人未修繕，故請求租金應酌減2成即5,400 元，故上訴人於102年7月至103年12月承租系爭房屋所溢 付之租金為97,200元，自得依不當得利之規定，請求上訴 人返還，並以此作為抵銷云云。然承前所述，出租人違反 提供合於使用、收益之租賃物時，其法律效果並無減少租 金，故上訴人以此為由，片面主張減少租金，於法無據。 況被上訴人於102年7月至103年12月，每月收取租金27,00 0元，乃係基於系爭租約，其所得之利益，自有法律上之 原因，無不當得利之情，是上訴人既無不當得利請求權， 其主張抵銷，於法未合。
（六）末按押租金乃指於租賃關係成立時，為擔保承租人之租金 或損害賠償債務，而由承租人交付出租人之金錢或其他替 代物。此一金錢或替代物，出租人應於租賃關係終了後， 承租人無債務不履行且將租賃物返還出租人時，將其返還 於承租人，如承租人有欠租或應負損害賠償債務之情形者 ，出租人即可自押租金中直接扣抵受償並返還其餘額。押 租金之性質，應為一種「附有停止條件之返還債務的所有 權讓與」，亦即，押租金按其性質與內容乃承租人為擔保 其尚未發生之租金債務與債務不履行損害賠償債務之目的
，將一定數額之金錢或其他代替物之所有權，依約移轉於 出租人，出租人於租賃關係終了、承租人無不履行其債務 ，且返還其租賃物之停止條件成就時，即負有將其全額返 還於承租人之義務。故租賃關係消滅後，承租人如有欠租 或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充 之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題 ，最高法院87年度台上字第1631號判決可資參照。查被上 訴人對上訴人得請求83,754元（27,000元＋31,289元＋5, 465元＋20,000元＝83,754元），業經本院審認於前，又 被上訴人尚未返還上訴押租金50,000元一節，亦為兩造所 不爭執，揆諸上開說明，上訴人以押租金50,000元抵充後 ，尚應給付原告33,754元，故被上訴人請求上訴人給付33 ,754元，自屬有據，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁 回。
（七）末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延 責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時 ，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其 經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令或 為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；民法第229 條第1、2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為 標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約 定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其 利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5； 亦為同法第233條第1項及第203條所明定。查被上訴人向 上訴人請求租金27,000元，乃屬給付定有確定期限，上訴 人未於104年1月1日清償，即遲延責任。至於被上訴人其 餘之請求，均屬未約定給付日期之給付，應自催告時起負 遲延責任。是被上訴人請求上訴人應給付33,754元，及支 付命令送達翌日即104年5月5日起至清償日止，按週年利 率百分之5計算之遲延利息，洵屬正當，應予准許，逾此 部分，則難認有理由。
（三）綜上所述，被上訴人請求上訴人給付33,754元，及自104 年5月5日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息 ，為有理由，應予准許；原判決就上開應准許之33,754元 本息，為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告 ，核無違誤，上訴意旨指摘原判決該部分之判決不當，求 予廢棄改判，為無理由，應予駁回。惟原判決就超過上開 應准許部分之範圍，為上訴人敗訴之判決，並依職權為假 執行之宣告，自有未恰，上訴意旨就此部分指摘原判決不 當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄改判如主文
第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，或與本 案之爭點無涉，或與判決之結果不生影響，爰不一一論列， 附此敘明。
八、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌 量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負 擔其支出之訴訟費用。共同訴訟人，按其人數，平均分擔訴 訟費用。法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。 民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第87條第1項分別定 有明文。本件，上訴人之上訴為一部有理由，一部無理由， 爰依兩造勝敗情形，認訴訟費用由上訴人負擔百分之三十， 餘由被上訴人負擔為適當，爰判決如主文第4項所示。據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 4 月 19 日
民事第三庭 審判長法 官 李昆南
法 官 王獻楠
法 官 陳協奇
以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 4 月 19 日
書記官 陳姝妤
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