臺灣高等法院民事判決 九十一年度重上字第一八二號
上 訴 人 乙○○
上 訴 人 甲○○
右當事人間調整租金事件，上訴人對於中華民國九十一年三月十二日臺灣臺北地方
法院九十年重訴字第二五三二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人乙○○負擔一百分之七十五，餘由上訴人甲○○負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
Ａ、上訴人乙○○方面：
壹、聲明：
一、請求將原審判決不利於上訴人部份廢棄。
二、右廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之起訴。
貳、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱略以：
一、兩造間之基地租賃契約，茲因上訴人於民國（以下同）七十七年十月十五日將租
賃基地上所興建之房屋點交予案外人易正立先生，並於同年十月二十五日將該房
屋所有權移轉予案外人易正立先生，該基地租約應已存在於易正立與祭祀公業高
積祥間，如不論被上訴人高金五是否具有祭祀公業高積祥管理人資格，由於上訴
人與祭祀公業高積祥間既已無租約之法律關係存在，是以被上訴人今向上訴人訴
請調整租金，並不適法。
二、退一步言，倘本案基地租約仍存在於上訴人與祭祀公業高積祥間，惟原審准以將
系爭土地租金調整為按土地申報地價百分之六計算之數額，該調幅亦顯然過鉅。
參、證據：除引用原審立證方法外，補提：土地建築改良物贈與所有權移轉契約書影
本、七十八年度契稅繳款書單據影本、八十一年度房屋稅繳款書單據影本、五十
五年十月簽立之契約書影本、財政部九十一年二月六日台財稅字第０九一０四五
０四一八號函釋、台北市市有土地出租租金計收基準。
Ｂ、上訴人甲○○方面：上訴人甲○○未於言詞辯論期日到場，據其於準備程序所為
之聲明、陳述如左：
壹、聲明：
一、原判決主文第二項部分廢棄。
二、右廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之起訴。貳、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
一、兩造間確有租賃關係，但原判決調整之租金過高，應按照ＷＴＯ規定，逐年調整 。
參、證據：引用原審立證方法。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：上訴駁回。
貳、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱略以：一、上訴人乙○○雖提出有贈與所有權移轉契約書及房屋稅繳款書等主張所有權已移
轉，然既未提出已經地政機關為移轉登記之証明文件，訴外人易正立依法仍未取 得該房屋之所有權，則上訴人主張已由易正立承受系爭土地之租賃權云云，即屬 無據。
二、又依乙○○與被上訴人間租賃契約第九條之約定，縱有所有權移轉之情事，兩造 間租賃關係仍繼續存在以及租賃契約為雙務契約之性質；本件上訴人縱已將房屋 讓與訴外人，於將讓與之事實通知被上訴人，並經被上訴人同意前，對被上訴人 並不生效力；上訴人於對被上訴人為通知並經被訴人同意前所應給付之租金，上 訴人仍有給付之義務。
三、本件依原審判決，上訴人乙○○承租之土地為三百六十點八一平方公尺，達一０ 九．一四坪，經計算結果，其每月應給付之租金約為四萬八千六百元，依上訴人 所承租土地之位置為木柵路一段上，距離木柵路一段路口僅約十餘公尺，為交通 方便，環境良好之居住場所，並無過高。
四、關於上訴人甲○○上訴主張原審判決調整之幅度過高，應比照加入世界貿易組織 之慣例，逐年調整云云：惟（一）查除上訴人甲○○請求為逐年調高租金，依法 並無所據外；另查本件原審判決上訴人甲○○租用之土地為四十一點七七坪，其 每年應給付之租金為新台幣（下同）一十二萬八千八百八十八元換算之白米，換 算之每月之租金為一萬零七百四十元。依原審判決上訴人甲○○應給付之月租金 ，相較於台北市每月承租一車位少則即須五千元之租金言，實已屬過低，無再為 調降之餘地。
參、證據：除引用原審立證方法外，補提：系爭土地相關位置圖。 理 由
一、
１、上訴人甲○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十 六條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。２、按祭祀公業之管理人與祭祀公業間之法律關係，乃類似委任之無名契約，而祭祀 公業之運作有繼續性之必要，故管理人職務之執行亦有其繼續性，則依公司法第 一百九十五條第二項前段之法理，應認管理人之任期雖已屆滿，若未改選或改選 無效時，原管理人仍得繼續執行職務。查本件依系爭土地登記簿謄本記載祭祀公 業高積祥之管理人雖為高開、高江流二人，但該二人已先後死亡，有除戶戶籍謄 本影本二份附卷足憑。又祭祀公業高積祥之派下員已於民國四十七年十二月二十 二日冬至日派下員大會選任高金五、高魁、高坤山、高金港、高周禮五人為管理 人，亦有四十七年十二月三十一日交接紀錄及台北縣木柵鄉公所五十二年北木一 字第一六八號函影本可按。上述五位管理人中，高坤山、高金港、高周禮、高魁 分別於六十三年四月十四日、六十四年二月二十六日、七十四年八月三日、八十 一年十月八日死亡，有戶籍謄本可參。另祭祀公業高積祥於六十四年補選高清枝 為該祭祀公業管理人，有六十四年派下員會議報告、出席名冊、租賃土地契約書 可證。是自八十一年十月八日高魁去世後，祭祀公業高積祥之管理人僅有高金五 、高清枝二人。祭祀公業高積祥於七十三年間雖曾由派下員選任高武雄、高國雄 、高水、高銘松、高全得為管理人，惟因派下員大會召集程序有瑕疵，業經最高 法院判決確認無管理人資格確定在案，有最高法院七十八年台上字第一四六五號
判決可稽，足認上開高武雄等五人均未合法取得管理人資格。另祭祀公業於八十 二年四月三十日雖又改選高金五、高清枝、高信一、高清泉、高建登等五人為管 理人，復因派下員大會之程序上有瑕疵，亦經原法院以八十三年度簡上字第一八 七號判決院認定八十二年四月三十日之改選不生效力，高金五就該次選舉對祭祀 公業高積祥無管理人之權利存在確定在案，有該判決書可稽。上開改選既未生效 ，則祭祀公業高積祥之管理人仍為原有之高金五、高清枝二人。嗣高清枝於本件 原審訴訟進行中之九十一年一月十六日死亡，有戶籍謄本在卷足證，是祭祀公業 高積祥之管理人僅餘高金五一人，高金五以祭祀公業高積祥管理人之身分提起本 件訴訟，尚無不當，先予敘明。
二、被上訴人主張：上訴人乙○○於五十五年十月間向祭祀公業高積祥承租坐落台北 市○○段○○段五二二、五二一、四九五之六等地號土地（原係台北縣木柵鄉內 湖大字溝子口小字一八三番全部及二一九番、二一九之一番、二一九之二番及同 字埤腹小字地號四五之一番各一部分）供作建屋之用（上開土地上建有門牌號碼 台北市○○區○○路一段四十號建物），原承租面積一一六點七四坪（現實際使 用面積經測量後為三六○點八一平方公尺，即一○九點一四五坪），約定租金為 每三年每坪租谷六台斤，按給付時市價折算台幣給付之。上訴人甲○○之父周再 發於五十二年十一月四日向祭祀公業高積祥承租（該租約已由上訴人甲○○承受 ）坐落台北市○○段○○段三八八、三九三、三九六、三九七地號土地（原係台 北縣木柵鄉內湖大埤腹地號四五番建物敷地）一部分供作建屋之用（上開土地上 建有門牌號碼台北市○○區○○路二五號及二五之一號建物），原承租面積四四 點四三坪（現實際使用面積經測量後為一三八點一平方公尺，即四一點七七坪） ，約定租金每坪蓬萊白米二台斤，按給付時市價折算台幣給付之。依上開未定有 期限之租約約定，祭祀公業高積祥出租上開土地予乙○○、甲○○，每年得收取 之租金依序僅約新台幣（下同）三千七百三十五元、一千四百二十一元。上開土 地原係台北縣轄下之木柵鄉，惟自五十七年該地編入台北市改為院轄市，地價普 遍上升，且因劃入實施都市平均地權範圍以內，地價稅額隨之增加，原約定之租 金因稅額增加致所收租金不敷納稅，被上訴人自得依民法第四百四十二條規定請 求調整租金為按公告地價百分之六計算。又上訴人甲○○自八十七年起至九十年 止，共四年全無繳交租金，所欠租金共計三百五十五台斤蓬萊白米。爰訴請（一 ）上訴人乙○○向祭祀公業高積祥承租坐落台北市○○區○○段四小段四九五之 六、五二一、五二二地號上，面積三百六十點八一平方公尺之土地（如原判決附 圖所示甲、甲１、甲２、乙、乙１、丙、丙１、丙２、丙３、丙４部分），自民 國九十年十月十七日起每三年應給付之租金調整為蓬萊白米八萬四千四百三十台 斤，按給付時市場批發價格折合新台幣給付之。（二）上訴人甲○○向祭祀公業 高積祥承租坐落台北市○○區○○段四小段三八八、三九三、三九六、三九七地 號上，面積一百三十八點一平方公尺之土地（如原判決附圖所示丁、丁１、戊、 己、己１、庚、庚１部分部分），自民國九十年十月十八日起每年應給付之租金 調整為蓬萊白米八千零五十五點五伍台斤，按給付時市場批發價格折合新台幣給 付之。（三）上訴人甲○○應給付被上訴人蓬萊白米三百三十四台斤，按給付時 市場批發價格折合新台幣給付之（被上訴人逾上開部分之請求，業經原審判決被
上訴人敗訴確定。）。
上訴人乙○○對其於五十五年十月間向祭祀公業高積祥承租上開土地，並於其上 興建門牌號碼台北市○○區○○路一段四十號建物，實際使用面積為三六○點八 一平方公尺等情不爭執。惟以：其於民國（以下同）七十七年十月二十五日即將 自行與建之上開房屋轉讓予訴外人易正立，該建物亦已於同年十月十五日點交予 易正立，依民法第四百二十六條之一之規定，及兩造五十五年十月簽立之契約書 第九條「本租地嗣後如建築物發生所有權移轉時其租賃關係仍屬有效」約定，該 基地租約自七十七年十月二十五日起應已繼續存在於易正立與祭祀公業高積祥間 ，是以被上訴人訴請上訴人應自九十年十月十七日起請調整租金，即非適法。縱 認本案基地租約仍存在乙○○與祭祀公業高積祥間，惟原審准以系爭土地租金調 整為按土地申報地價百分之六計算之數額，該調幅亦顯然過鉅等語。上訴人甲○ ○對其與祭祀公業高積祥間就上開土地有租賃關係乙節不爭執，惟以原審調整租 金之幅度過高等語置辯。
（上訴人就就原判決主文第一、二項命調整租金部分提起上訴。）三、被上訴人主張上訴人乙○○及甲○○之父周再發分別於五十五年十月間、五十二 年十一月四日與祭祀公業高積祥訂約，分別承租上述土地，供作建屋之用，乙○ ○、周再發承租之土地上，分別建有門牌號碼：台北市○○區○○路一段四０號 建物及台北市○○區○○路二五號暨二五之一號建物，實際使用面積分別為三百 六十點八一平方公尺（即原判決附圖所示甲、甲１、甲２、乙、乙１、丙、丙１ 、丙２、丙３、丙４部分，即四九五─六地號計一七一．六七平方公尺，五二一 地號計三二．一四平方公尺，五二二地號計一五七平方公尺）及一百三十八點一 平方公尺（即原判決附圖所示丁、丁１、戊、己、己１、庚、庚１部分，即三八 八地號計五．八五平方公尺，三九三地號計一．五四平方公尺，三九六地號計七 六、八九平方公尺，三九七地號計五三、八二平方公尺）。上開租約均未定租賃 期限，上訴人乙○○與祭祀公業高積祥之租約約定租金每三年每坪租谷六台斤， 按給付時市價折算台幣給付之；周再發與祭祀公業高積祥之租約約定租金每坪蓬 萊白米二台斤，按給付時市價折算台幣給付之，周再發之租約已由上訴人甲○○ 承受等情，業據提出契約書、土地登記簿謄本為證，並經原審法院履勘現場並囑 託台北市古亭地政事務所派員測量繪製複丈成果圖可稽，復為上訴人所不爭執， 堪認為真正。
四、被上訴人另主張上開土地原係台北縣轄下之木柵鄉，本件租約約定之租金極低。 惟自五十七年該地編入台北市改為院轄市，地價普遍上升，且因劃入實施都市平 均地權範圍以內，地價稅額隨之增加，被上訴人依上開租約約定每年得收取之租 金依序僅約三千七百三十五元、一千四百二十一元，原約定之租金因稅額增加致 所收租金不敷納稅，被上訴人自得依民法第四百四十二條規定請求調整租金等情 。上訴人乙○○、甲○○則分別以上開情詞置辯。經查：１、上訴人乙○○抗辯其於七十七年十月二十五日即將自行與建之上開房屋轉讓予訴 外人易正立，該建物亦已於同年十月十五日點交予易正立，依民法第四百二十六 條之一之規定，及兩造五十五年十月簽立之契約書第九條「本租地嗣後如建築物 發生所有權移轉時其租賃關係仍屬有效」約定，該基地租約自七十七年十月二十
五日起應已繼續存在於易正立與祭祀公業高積祥間，是以被上訴人訴請上訴人應 自九十年十月十七日起請調整租金，即非適法云云。查：⑴、按八十八年四月二十八日增訂公布之民法第四百二十六條之一規定「租用基地建 築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續 存在。」。
本件上訴人乙○○雖提出贈與所有權移轉契約書及房屋稅繳款書等主張其所建門 牌號碼：台北市○○區○○路一段四０號建物所有權已移轉予訴外人易正立云云 。惟上訴人乙○○並未能提出已經地政機關為移轉登記之証明文件，則依民法第 七百五十八條規定，訴外人易正立仍未依法取得該房屋之所有權，則上訴人主張 依民法第四百二十六條之一規定，其與祭祀公業高積祥間之系爭基地租約已於七 十七年十月二十五日起繼續存在於易正立與祭祀公業高積祥間，自無理由。⑵、上訴人乙○○與祭祀公業高積祥間五十五年十月簽立之契約書第九條約定為「本 租地嗣後如建築物發生所有權移轉時其租賃關係仍屬有效。」等語，核其意旨為 兩造間之租賃關係，並不因該建物發生所有權移轉而失效，並非如上訴人所稱， 此租賃契約之承租人當然移轉予訴外人易正立。⑶、又租賃契約為雙務契約之性質，上訴人乙○○縱已將房屋讓與訴外人易正立，於 將讓與之事實通知被上訴人，並經被上訴人同意前，對被上訴人並不生效力。上 訴人乙○○於對被上訴人為通知並經被訴人同意前所應給付之租金，上訴人仍有 給付之義務，是雖上訴人於本件九十一年五月二十九日之「上訴理由狀」中表明 系爭建物轉讓予易正立乙事，惟未經被上訴人同意，則上訴人乙○○對被上訴人 所負給付租金義務，並不當然由易正立承受。⑷、依上所述，上訴人乙○○抗辯其與祭祀公業高積祥間已無租地契約云云，即無足 取。
２、上訴人乙○○、甲○○抗辯被上訴人請求調整之租金過高云云。查：⑴、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第 四百四十二條定有明文。
上訴人乙○○承租之坐落台北市○○段○○段四九五之六、五二一、五二二地號 土地五十九年七月申報地價依序為每平方公尺一九四元、一九四元、四六九元， 而其八十九年七月之申報地價分別依序為每平方公尺二０八００元、二０八００ 元、二０八００元；上訴人甲○○承租之及同小段三八八、三九三、三九六、三 九七地號土地五十九年七月申報地價依序為每平方公尺二三０元、四七０元、四 七０元、五八八元，而其八十九年七月之申報地價依序為每平方公尺九一０八元 、一五八四０元、一五八四０元、一五八四０元，有上開地號土地登記簿謄本所 載申報地價可稽。是堪認系爭土地之價值已經大幅騰漲（即調漲為二十六點九倍 至一百零七點二倍不等），從而，被上訴人依民法第四百四十二條規定，請求調 整租金，為有理由。
⑵、依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，基地租用之租金，以不超過土 地申報總價額年息百分之十為限。又法院審酌基地租金之數額，除以基地申報地 價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價 值等因素，以資決定。查本件上訴人等向祭祀公業高積祥承租之系爭土地在台北
市○○路○段巷內及鄰近之和興路上，其中被告乙○○承租之土地距離木柵路一 段僅約二十公尺，甲○○承租之土地距木柵路一段亦僅約五十公尺，巷口即有公 車站牌，附近有世新大學、考試院、考選部、永建國小、永建市場等公共設施及 政府機關，距離捷運景美站，步行亦僅需約十餘分鐘，交通便捷繁榮，生活機能 便利等情，業經被上訴人提出現場照片多幀及地圖在卷可參，並經原審院履勘屬 實，有勘驗筆錄附卷可稽，是堪認系爭土地之交通及生活機能尚稱便捷，惟該等 土地僅供建屋使用，是本院認系爭土地租金應以土地申報價額年息百分之六計算 為適當。
⑶、依上述計算上訴人乙○○每三年給付之租金應調整為一百三十五萬零八百七十三 元[(171.67+32.14+157)20800*6%*3=0000000]。甲○○每年給付之租金應調整為 十二萬八千八百八十八元[(5.85*9108)+(1.54+76.89+53.82)*15840]*6%=128888 。
兩造與祭祀公業高積祥約定租金以蓬萊白米計算，按給付時市場批發價格折合新 台幣給付，已如前述，而北部（桃園地區）蓬萊白米於被上訴人請求調漲時之九 十年十月間價格為每六十公斤（即一百台斤）一千六百元，有報紙乙則可供參考 ，折算結果為每台斤十六元，再據以換算，則上訴人乙○○承租土地之租金每三 年應調整為蓬萊白米八萬四千四百三十台斤（0000000/16=84430），上訴人甲○ ○承租土地之租金每年應調整為蓬萊白米八千零五十五點五台斤（12880/16=805 5.5)。
⑷、按房屋或土地出租人依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，應自出租人 為調整租金之意思表示時起算。本件被上訴人告請求調整租金之意思表示載明於 起訴狀，而上訴人乙○○、甲○○分別於九十年十月十六日、同年月十七日始收 受繕本之送達，有送達回證在卷可憑，則本件租金應自上訴人乙○○、甲○○收 受調整租金意思表示之翌日即九十年十月十七日、同年月十八日起調整。五、綜上所述，被上訴人本於民法第四百四十二條前段規定，請求上訴人乙○○自九 十年十月十七日起，其租用之上開土地，每三年應給付之租金調整為蓬萊白米八 萬四千四百三十台斤，按給付時市場批發價格折合新台幣給付之；上訴人甲○○ 自九十年十月十八日起，其租用之前開土地，每年應給給付之租金調整為蓬萊白 米八仟零五十五點五台斤，按給付時市場批發價格折合新台幣給付之，為有理由 ，應予准許。原判決此部分判決被上訴人勝訴，核無違誤。上訴意旨指摘原判決 此部分不當，求予廢棄改判為無理由，應予駁回。六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本判決之結果不生影響，爰不一 一論述。
七、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百六十三條、第三百八十五條 第一項前段、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項後段，判 決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 九 月 十七 日 臺灣高等法院民事第十一庭 審判長法 官 吳 景 源
法 官 連 正 義
法 官 滕 允 潔
右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十一 年 九 月 十八 日 書記官 邵 淑 津附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。