臺灣高等法院民事判決 八十九年度重上字第一九三號
上 訴 人 僑果實業股份有限公司
法定代理人 陳清福
被 上訴 人 辛○○
丁○○
丙○○
戊○○
己○○
庚○○
壬○○原
被 上訴 人 甲○○
右當事人間返還價金事件，上訴人對於中華民國八十九年二月十一日臺灣臺北地方法
院八十六年度重訴字第一四八三號第一審判決各自提起上訴，上訴人丙○○並為訴之
追加，本院判決如左：
主 文
原判決關於命上訴人僑果實業股份有限公司給付被上訴人甲○○部分及該部分假執行之宣告，暨命上訴人僑果實業股份有限公司負擔訴訟費用之裁判廢棄。被上訴人甲○○在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人僑果實業股份有限公司其餘上訴駁回。
上訴人乙○○之上訴駁回。
上訴人僑果實業股份有限公司應再給付被上訴人丙○○新臺幣貳仟元。第一、二審訴訟費用由被上訴人甲○○負擔五分之一，上訴人僑果實業股份有限公司負擔十分之七，餘由上訴人乙○○負擔，擴張之訴訴訟費用由上訴人僑果實業股份有限公司負擔。
事 實
甲、上訴人僑果實業股份有限公司（下稱僑果公司）方面：一、聲明：
㈠原判決不利於僑果公司部分廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
㈢上訴人乙○○之上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱： ㈠被上訴人及上訴人乙○○於民國八十三年六月至九月間，先後向僑果公司購買坐 落臺北市○○區○○段一小段五九、六二、七一、七四、一六六之二、一六七號 土地（下稱系爭土地）上所建之「紐約第五街」如附件所示預售房屋（下稱系爭 房屋及其基地，並簽訂房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書（下稱系爭買 賣契約），約定工程自八十三年九月開工起九百個工作天內完工，並以使用執照 核發日期視為完工日期，依此約定被上訴人及乙○○明知該九百個工作天之約定 應指完工日期，而交屋日應在完工日期以後，故於工作天屆滿前，無權請求僑果 公司交付系爭房地，故彼等於完工後催告僑果公司交屋，此催告於法不合，不生 催告效力，僑果公司並無給付遲延。
㈡系爭買賣契約所載房屋坪數，並無包含夾層坪數，且如欲施作夾層，被上訴人及 乙○○明知須於交屋後僱工為二次施工，足證夾層屋非屬系爭買賣契約之內容， 僑果公司之給付義務僅為交付樓層高度三米六空間之房屋即足。廣告有關夾層屋 之設計，乃供客戶為空間利用之建議，於廣告中載明僅供裝潢參考，係促銷之噱 頭與情緒性訴求，是否施作夾層係客戶於交屋後按個人需要決定而僱工施作，被 上訴人及乙○○當無不知該二次施工之夾層屬違建，亦非合法建照申請範圍之理 ，不得主張物之瑕疪擔保責任。又夾層施作非契約內容，亦非僑果公司之給付義 務，被上訴人及乙○○並無僅憑廣告所載之夾層空間利用設計而受有詐欺，自不 得撤銷系爭買賣契約。且僑果公司銷售之房屋，實際上已有多戶施作夾層，並依 法令經向建管機關報准備查，足見系爭房屋之空間設計，具有廣告上所稱可興建 夾層之情形。系爭房地係僑果公司委由甲山林廣告股份有限公司（下稱甲山林公 司）代銷，該公司多名職員證稱並未告知被上訴人及乙○○夾層係合法施作範圍 ，足見僑果公司並未故意隱瞞或告知不實事項。退步言，縱認僑果公司負有使被 上訴人及乙○○合法興建夾層之義務，該夾層空間僅能施作三分之一，影響所及 僅減少約四分之一室內空間，對使用影響並不大，至多僅能減少價金，彼等堅持 解除契約，顯失公平。
㈢系爭土地中之七一號土地，為財政部國有財產局（下稱國有財產局）所有，僑果 公司業與之達成協議，依合併土地面積比例取得所有權應有部分，僑果公司就取 得之土地應有部分已足移轉予被上訴人及乙○○所買受之應有部分，且依上開協 議，合併後應向該局承租土地應有部分之各建物均係僑果公司保留所有權尚未出 售之建物，不包含被上訴人及乙○○所購買之各戶房屋，國有財產局不得對於被 上訴人及乙○○主張權利，又依上開協議，僑果公司與國有財產局就土地有分管 契約存在，縱僑果公司於租期屆滿時未與國有財產局續訂租約，國有財產局亦無 權請求被上訴人及乙○○拆屋還地，被上訴人及乙○○主張僑果公司未取得合併 後土地國有財產局所占應有部分所有權，具有瑕疵，得解除契約，於法不合。 ㈣本件廣告載有「使用機能、住辦合一、建築種類可登記為一般事務所」、「商務 小居家」等字樣，而建築執照係於八十三年七月二十二日變更為一般事務所，甲 ○○、乙○○、壬○○、己○○依序於八十三年七月二十四日、八月十四日、八 月二十九日、九月十四日簽約，均係於建築執照用途變更為一般事務所使用之後 ，依系爭買賣契約第四條約定，彼等對上開變更均事前知悉。辛○○、丁○○、 丙○○、戊○○、庚○○雖於變更前簽約，然均要求變更室內部分設計而簽立客 戶變更確認書，該確認書之室內圖載有一般事務所字樣，亦無事後諉稱不知之理 。且使用執照於八十五年九月二十五日以一般事務所之用途核發後，辛○○、丁 ○○、戊○○、丙○○、庚○○分別於同年十月八日、十五日、二十三、十七日 繳交使用執照款，對使用執照所載一般事務所用途均未異議，足見被上訴人及乙 ○○明知且同意，不得主張瑕疵，解除契約。又辛○○、丁○○、戊○○於申請 辦理室內工程變更，造成房屋受損，其解除權即消滅。又甲○○購買之房地，已 於八十五年十二月三日交屋，並簽立交屋證明書與切結書，依切結書第五條約定 ，甲○○於交屋時拋棄基於買賣所生權利，自無解除買賣契約之權利，且其曾自 行委請工程行估價裝修僑果公司所交付房屋之費用，顯毀損所受領房屋，其解除
權亦已消滅。
三、證據：除援用原審提出者外，補提簽約時間對照表、購屋臨時證明單、工程變更 申請單、客戶變更確認書、夾層自行設計圖、交屋證明書、房屋會勘記錄表、信 函、說明函、存證信函、合約節錄、切結書、建物所有權狀、土地所有權狀、同 意書、平面圖、通知函、協議書、土地應有部分一覽表、委託銷售契約為證，並 聲請訊問證人祝文宇，及向臺北市政府工務局函查。乙、上訴人乙○○方面：
一、聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人僑果公司應給付上訴人乙○○二百六十八萬元，及自附表九所示僑果公 司受領給付之日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 ㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱：乙○○購買九、十樓雙層房 屋，本件銷售廣告記載「九－十樓六米樓中樓，可設計為個人工作室＋居家，二 套變一套，聰明得您確實有一套」等語，並提供九至十樓廣告平面圖及傢俱配置 圖等居家擺置，使乙○○信賴購入之房屋將如圖說記載，以為得就夾層自行二次 施工，並合法取得增加之居住空間，因而陷於錯誤與僑果公司訂約。然依使用執 造所載，二層挑空部分切結不得違建，指第二層及第十層而言，足認僑果公司明 知無法交付如廣告平面圖及傢俱配置圖之合法夾層住宅，卻欺騙乙○○並通知交 屋，乙○○得撤銷被詐欺之意思表示。且僑果公司無法給付可興建合法夾層之房 屋，又無法補正，應負物之瑕疵擔保責任。乙○○已於八十六年九月五日為解約 意思表示，僑果公司應如數返還乙○○先給付如附表九所示價金。其餘解除契約 理由同被上訴人之主張。
三、證據：援用原審所提證據外，補提廣告為證。丙、被上訴人辛○○、丁○○、丙○○、戊○○、己○○、庚○○、壬○○、甲○○ 方面：
一、聲明：
㈠駁回上訴人僑果公司之上訴。
㈡被上訴人丙○○擴張請求上訴人僑果公司給付二千元。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱： ㈠僑果公司於八十五年九月二十五日取得使用執照，系爭買賣契約雖未約定交屋期 限，然縱完工後尚需為內部整修、裝飾、水、電、瓦斯之連接等工程而需耗費時 日，惟被上訴人於繳交領取使用執照款後近一年之八十六年七月七日催告僑果公 司交屋，僑果公司仍未過戶，亦拒不履行停車位、房屋之交付，應自受催告期限 屆滿時起負遲延責任，被上訴人得解除契約。
㈡被上訴人於締約前，因信賴僑果公司提供之廣告、樣品屋及銷售人員解說，認廣 告內容有夾層建築說明，輔以施作夾層設計之樣品屋現場實景圖片，而認所購入 之房屋將如圖說記載，具有得規劃為夾層屋之特性，縱須自行二次施工，亦得合 法取得增加之居住空間，始訂立系爭買賣契約。僑果公司無法交付得施作合法夾 層之房屋，其給付欠缺契約原定之重要效用，被上訴人得解除買賣契約，雖臺北
市政府於八十六年八月十二日公布「臺北市違建夾層屋處理方案」，對於違建夾 層屋分四種情形制定不同之處理原則，依該方案所定，本件房屋縱經報備，亦僅 屬其中「經查核後拍照列管列入分類分期處理，可暫免拆除」而已，非謂報備後 可由非法變為合法，仍欠缺契約原定之增加居住空間之重要效用，被上訴人仍得 解除契約，僑果公司應就受領之價金，附加利息一併償還，丙○○並追加請求僑 果公司再給付二千元。
㈢依國有財產局函覆，僑果公司拒絕買受上開七一號土地，雖僑果公司向國有財產 局承租，然租期僅至九十年止，該承租土地面積佔房屋基地四分之一以上，全體 住戶須面對基地使用權不確定及隨時可能因國有財產局訴請拆屋還地之不利益， 雖國有財產局稱將房屋坐落土地區分特定部分，分別劃歸該局與僑果公司取得， 被上訴人買受部分所對應之土地應有部分不屬於該局出租部分云云，惟此違反民 法分別共有之規定，亦無法擔保該局於租期屆滿後不會對於被上訴人主張拆屋還 地。
㈣甲山林公司銷售人員於銷售時強調房屋為純住家，使被上訴人深信房屋為集合住 宅而締約購買。詎僑果公司自行於八十三年七月二十二日擅自申請變更系爭房屋 之用途為一般事務所，事後未曾通知被上訴人，致丁○○原所申請國宅優惠貸款 之條件不符而致喪失應有權益，況且，本件基地之使用分區為市場用地，核准用 途係一般事務所，依都市計劃公共設施用地多目標使用方案規定，不得兼作住宅 使用，益見僑果公司未依債之本旨提出給付。
㈤被上訴人於發現被詐欺之意思表示尚未逾一年之期間內，及於八十七年一月二十 六日、同年三月二日分別以訴狀繕本向僑果公司行使撤銷系爭買賣契約之意思表 示，僑果公司應負回復原狀即返還價金、預收瓦斯配管費及移轉代辦費之責任。三、證據：除援用原審提出者外，補提行政院公平交易委員會函、契約書、建築執照 、平面圖、使用分區申請書、臺北市政府函、變更設計單、客戶變更確認書、交 屋進度報告函、臺北市政府國宅處函、廣告為證。丁、本院依職權訊問證人蔡佳樺、王明冠、許瑤衫、烏家莉、唐偉、林翠青、潘金燕 ，並向國有財產局、甲山林公司函查。
理 由
一、查江謝進順更名為乙○○，戴媚媚更名為壬○○，有其提出之戶籍謄本（見本院 卷㈢第八一、八二頁）附卷可憑，爰改列其更改後之姓名；又按於第二審為訴之 變更或追加，非經他造同意，不得為之；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者， 不在此限，民事訴訟法第四百四十六條第一項、第二百五十五條第一項第三款分 別定有明文。查丁○○、丙○○、乙○○起訴主張僑果公司應依序給付九十萬元 、一百五十四萬元、二百七十三萬元，及各自原判決附表二、三、七所示僑果公 司受領給付之日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，嗣於本院審理時改 以僑果公司應依序給付丁○○、丙○○、乙○○八十九萬元、一百五十四萬二千 元、二百六十八萬元，及各自附表二、三、九所示僑果公司受領給付之日起至清 償日止，按年息百分之五計算之利息，核係減縮或擴張應受判決聲明，依前揭說 明，應予准許。
二、被上訴人及乙○○主張：伊等分別於八十三年六月至九月間，先後與僑果公司訂
立系爭買賣契約，購買附件所示房屋及其坐落基地，並依約給付自備款、預收瓦 斯配管費、移轉代辦費如附表一至九所示金額。惟僑果公司於售屋廣告強調系爭 房屋可施作合法夾層，增加利用空間，並於現場提供已施作夾層之樣品屋供參考 ，致伊等陷於錯誤，以為系爭房屋得為合法夾層，而以高於附近房地市價之價格 買受；僑果公司迄未取得系爭土地之全部所有權，其中七一號土地應有部分一萬 分之二五三一尚屬國有，雖經僑果公司向國有土地之管理人國有財產局承租，惟 伊等於租約屆滿後將隨時面臨國有財產局興訟拆屋之不利益，僑果公司違反系爭 買賣契約第五條約定，且隱瞞土地產權不清之事，致伊等誤信而與之訂約；再僑 果公司於廣告及銷售時，均稱系爭房屋為供住家使用，竟隱瞞系爭房屋業於八十 三年七月二十二日經核准變更為一般事務所用途之事實，致伊等誤以為係供純住 家之用而與之訂約，並使丁○○不符聲請國宅或勞工優惠貸款之條件而受有損害 ，戊○○、壬○○、甲○○分別於八十六年九月十三日、同年十一月十八日、八 十五年十二月三日，其餘被上訴人與乙○○係於八十六年九月五日知悉上開被詐 欺情事，又系爭買賣契約約定工程需於九百個工作天完成，僑果公司於八十五年 九月二十五日領取使用執照一年後仍無法完成交屋，屬給付遲延，經伊等催告後 仍未履行，系爭房地之上開瑕疵，均無法補正，戊○○、壬○○、甲○○分別於 八十六年九月十三日、同年十一月十八日、八十六年七月五日，其餘被上訴人與 乙○○於八十六年九月五日，為撤銷及解除系爭買賣契約之意思表示，被上訴人 及乙○○復於八十七年五月二十八日以更正訴之聲明狀為解除系爭買賣契約之意 思表示，僑果公司應負回復原狀返還伊等已支付之價金、預收之瓦斯配管費及移 轉代辦費。又僑果公司於八十六年十二月十二日擅自領取甲○○在萬泰商業銀行 松江分行所貸得之三百四十七萬元，致甲○○每月繳納該貸款利息二萬二千八百 四十四元等情，依民法第二百五十九條、一百七十九條、第一百十四條準用第一 百十三條規定，求為判命僑果公司給付如附表一至九所示之金額（其中丙○○擴 張請求僑果公司給付二千元）及自八十六年十二月十二日起至清償日止，按月給 付甲○○二萬二千八百四十四元；又甲○○買受系爭房屋登記面積一四．○三坪 ，扣除大公、小公等公共設施，室內約十二坪，因上訴人以不實廣告欺罔甲○○ ，致無法合法興建夾層，佔面積三分之一即四坪，每坪單價十二萬五千九百八十 元，甲○○得依民法第三百五十九條規定，請求減少買賣價金五十萬三千九百二 十元，且系爭土地應有部分有四分之一強為國有，依系爭土地買賣契約第三條約 定，土地總價款三百二十八萬二千五百元，惟其中七一號土地上訴人迄未取得所 有權，甲○○得請求減少四分之一土地價款，共八十二萬零六百二十五元，又甲 ○○於八十五年十二月三日交屋後發現房屋有數處瑕疵，於八十六年一月三日以 臺北西松郵局第一九九○號存證信函通知上訴人修復，上訴人不予置理，甲○○ 又於同年七月五日委請謝永誌律師以臺北郵局第三九支局第五七八二號存證信函 再請求修復，上訴人仍置之不理，甲○○乃自行僱工估價修復，計支出十八萬五 千七百五十元，合計一百五十一萬零二百九十五元等情，甲○○備位聲明求為判 命上訴人如數給付及自起訴繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息（原審駁回共同原告李碩蘭之訴部分，未據該原告聲明不服）。三、僑果公司則以：系爭買賣契約內容並未包括「夾層設計之室內裝潢房屋」，而廣
告單及樣品屋僅係就該挑高空間之裝潢為建議，非屬契約內容，伊依約僅提供可 施作夾層之空間即足，至於夾層合法與否並非所問；系爭七一號土地雖部分所有 權屬國有，然伊與國有財產局訂有租約及協議書，依協議內容，國有土地之應有 部分所對應之房屋均非出售被上訴人及乙○○，並未減損彼等之權益，國有財產 局亦表明不會訴請拆屋還地，而伊所有之土地應有部分均足夠移轉登記予被上訴 人及乙○○，伊之給付並無瑕疵；又伊在廣告上並未強調系爭房屋為純住家，其 後雖變更建物用途為一般事務所，亦無減少房屋價值，且為被上訴人及乙○○所 明知或確認，伊並無違約；又系爭買賣契約約定工程自八十三年九月開工起九百 個工作天內完工，並以使用執照核發日視為完工日期，則交屋日期當在九百個工 作天以後，伊於完工後尚須辦理水、電、瓦斯等工程，被上訴人及乙○○於工作 天屆滿前，催告伊交付房屋，於法不合，不生催告效力，伊無須負給付遲延責任 。伊並無詐欺，亦未遲延，所交付之房屋亦無瑕疵，且已依債務本旨提出給付， 被上訴人及乙○○主張撤銷及解除系爭買賣契約，及甲○○主張減少價金為無理 由等語，資為抗辯。
四、查被上訴人及乙○○分別於八十三年六月至九月間，先後與僑果公司訂立系爭買 賣契約，購買附件所示「紐約第五街」預售屋及其坐落基地，並依約陸續給付自 備價款與費用如附表一至九所示金額，嗣僑果公司將系爭房屋地上三至十樓之用 途申請自「集合住宅」變更為「一般事務所」，於八十三年七月二十二日經核准 ，並於八十五年九月二十五日取得系爭房屋之使用執照，甲○○於八十六年七月 五日，辛○○、丙○○、丁○○、乙○○、庚○○、己○○於同年月七日，戊○ ○於同年九月十三日，壬○○於同年十一月十八日，分別以存證信函催告僑果公 司交屋，嗣庚○○、己○○、辛○○、林豐盈、丁○○、甲○○及乙○○於八十 六年九月五日，戊○○於同年九月十三日，壬○○於同年十一月十八日，分別以 存證信函向僑果公司為解除契約之意思表示，並全數於八十七年五月二十八日以 訴狀再向僑果公司為解約之意思表示等情，為僑果公司所不爭，並有系爭契約即 房地預定買賣合約書、僑果公司客戶預備交屋資料、建照執照暨變更設計申請書 、附表及使用執照、土地登記謄本、存證信函、更正訴之聲明狀、委託銷售企劃 合約書附卷可稽（見外放證物、原審卷㈠第一六至二六、三九至四二、四四至七 三、一九三、一九四頁，卷㈡第二七二至七七、二八九至二九五頁，本院卷㈡第 九三至九八頁），堪信為真。
五、辛○○、丁○○、丙○○、戊○○、己○○、庚○○、壬○○主張：僑果公司之 廣告、樣品屋及銷售人員之解說，使伊等誤信系爭房屋有足夠空間得施作合法夾 層，未依系爭契約債之本旨提出給付，且給付物具有物之瑕疵無法補正，伊等得 撤銷被詐欺之意思表示並解除契約等語，僑果公司則辯稱：廣告用語僅係裝潢參 考建議，伊已提供可供施作夾層之空間，並無瑕疵，且已依債務本旨為給付，並 未確保夾層合法云云。經查：
㈠按消費者保護法第二十二條規定，企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費 者所負之義務不得低於廣告之內容。同法施行細則第二十三條規定，該法第二十 二條所稱廣告，指利用電視、廣播、影片、幻燈片、報紙、雜誌、傳單、海報、 招牌、牌坊、電話傳真、電子視訊、電子語音、電腦或其他方法，可使不特定多
數人知悉其宣傳內容之傳播。且公平交易法第二十一條第一項亦規定，事業不得 在商品或其廣告上，對商品之品質、內容等為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵 。而一般無建築專業背景之消費大眾如欲購買預售屋，因無成屋可供實地查看， 均依售屋者所提供之廣告平面圖說、設計圖說、現場樣品屋及銷售人員之解說以 瞭解房屋之面積、格局、功能與設計，據以評估售價與期望相當與否，而決定是 否訂購，準此，預售屋之建商以廣告內容誘發客戶預購房屋之動機，且進而以廣 告內容與建商洽談，則該廣告之說明應成為契約內容之一部，而非單純之情緒訴 求或參考建議。本件兩造房屋買賣契約之標的為預售屋，辛○○、丁○○、丙○ ○、戊○○、己○○、庚○○、壬○○於訂約前，除僑果公司提供之廣告、樣品 屋與銷售人員之解說外，並無成屋可供參考斟酌，此為兩造所不爭，依前揭說明 ，僑果公司所提供之廣告平面圖說、設計圖說、樣品屋，自應符合前揭消費者保 護法及公平交易法之規定。查：
⑴依辛○○、丁○○、丙○○、戊○○、己○○、庚○○、壬○○提出之僑果公司 銷售廣告二份（其一稱半張廣告，另一稱全張廣告，見外放證物），其中半張廣 告內容載明：「三米六挑高，空間變魔術─特別規劃三米六挑高空間，使單層面 積能擁有雙層使用之經濟效益，並將客廳與臥房分成二個不同領域」、「至 坪．挑高三米六」，全張廣告則載明：「3.6米高人一等小住家．三─八樓樓高 3.6米，自由創意空間裡，您就是高人一等的生活大師」等語，揆諸前揭說明， 上開廣告內容雖未就系爭房屋三樓至八樓部分載明「夾層」，然顯已就系爭三樓 至八樓房屋於性質上具備足夠規劃為夾層屋之空間特性為買賣訴求，以吸引買受 人應買，雖僑果公司所銷售者僅為符合上開空間之房屋，該空間須經買受人於交 屋後自行二次施工，始得為二層之利用等情，並為兩造所不爭，惟僑果公司於銷 售時，並於現場提供樣品屋配合銷售人員為解說，復有辛○○、丁○○、丙○○ 、戊○○、己○○、庚○○、壬○○提出卷附樣品屋照片（見原審卷㈠第二七至 二九頁）可憑，且證人即甲山林公司銷售人員許瑤杉、烏家莉、林翠青證稱：現 場有裝潢給客戶參考，曾告訴客戶可依需要多隔出一個房間．．，有帶客戶參觀 樣品屋，夾層部分伊（即烏家莉）負責整理．．，現場樣品屋之挑高部分是夾層 屋．．等語（見本院卷㈢第二八、三二、六八頁），依該照片所呈現之樣品屋所 示，位於夾層上方與天花板間之空間，應足以容納常人正常站立而使用，非僅屬 單純供儲藏室使用之隔層設計，且佐以辛○○陳稱：伊身高一七○公分，參觀樣 品屋時，不論上下層，頭部都不會頂到樓頂．．等語；丙○○陳稱：伊父身高一 七五公分，頭部亦不會頂到．．等語；證人葉明珠證稱：伊陪己○○去看屋，己 ○○身高一七○公分，進入樣品屋內，頭部並未頂到夾層樓頂．．等語（見本院 卷㈢第三○、三二頁、原審卷㈠第二一九、二二○頁）等情，雖與證人烏家莉證 稱：伊帶客戶上去樣品屋夾層，有告訴客戶真正房屋的高度會再低一點，伊的身 高是一六六公分，並無法站直．．等語（見本院卷㈢第三二頁）不符，惟葉明珠 復證稱：伊陪己○○去看屋，樣品屋第一層（指夾層下方）高度比己○○身高多 出三公分，第二層（指夾層上方）則多出一、二公分等語（見原審卷㈠第二一九 、二二○頁），以兩造不爭執之己○○身高一七○公分而觀，僑果公司提供之樣 品屋夾層高度（扣除天花板及夾層厚度）至少應有一七二公分，上下夾層高度合
計至少應有三四四公分外，尚應加計夾層樓板之厚度，而非原法院勘驗建造完成 各屋所測之三二三或三二一公分，果僑果公司當時提供之樣品屋夾層高度如證人 烏家莉所稱其一六六公分者無法站直，且曾告知未來實屋夾層高度更低於此，則 夾層樓高應不足一六○公分，顯無法達一般人欲供住家起居而得站立正常使用之 高度，辛○○、丁○○、丙○○、戊○○、己○○、庚○○、壬○○焉有購買之 可能，足證證人烏家莉此部分之證言，尚無可採。又衡之上開廣告所載：「使單 層面積能擁有雙層使用之經濟效益」、「樓高三米六」等用語觀之，足證僑果公 司透過廣告圖說及現場樣品屋之實景夾層設計，傳達購屋者之訊息乃其提供一樓 高空間足以施作夾層，且一般通常身高之人可站立使用之上下空間，而非僅為儲 物間或裝潢隔層而已，辛○○、丁○○、丙○○、戊○○、己○○、庚○○、壬 ○○透過樣品屋而信賴系爭房屋有足夠施作夾層為二層設計空間，且該二層空間 乃得以通常使用方法即站立而使用，雖廣告載明「樓高三米六」，經扣除上下及 中間隔間之樓地板高度後，各層高度顯不足樣品屋所示之一七○公分以上高度， 惟僑果公司既以樣品屋補充廣告圖說之內容，而樣品屋復為將來成屋格局之參考 樣品，自應以該樣品屋所示為依據，惟查，系爭房屋經原法院勘驗測量，其中⑴ 辛○○所購之Ａ８四樓即門牌號碼臺北市○○路一二五號四樓之二房屋，地板至 天花板高度為三三八公分，隔壁即Ａ６門牌號碼四樓之四房屋，現場已裝潢間隔 完畢，高度同Ａ８，一樓隔客廳，二樓為臥室，挑高約一三○公分，無法站立， 間隔比率約為全部室內五分之二．．，⑵壬○○所購門牌號碼同號八樓之八房屋 ，地板至天花板高度為三三六公分．．；⑶三至八樓均為地面至天花板高度三三 六或三二六公分等情，有勘驗筆錄（見原審卷㈠第一八一、一八二頁）在卷足參 ，辛○○及壬○○購買之房屋，地板樓面至天花板高度，分別為三三八公分與三 三六公分，扣除樓地板隔層厚度，使用高度僅餘三二三公分或三二一公分，再分 為二層空間，約得一六一公分，顯無法符合一般人通常身高得站立使用之目的， 就令僑果公司提出之系爭房屋樓高（含上下樓地板及隔間厚度）達廣告所稱之三 米六屬實，亦無法達到樣品屋提供房屋有足夠高度得施作上下均可供一般人站立 正常使用之夾層空間，而僑果公司應依前述消費者保護法第二十二條規定，確保 廣告及樣品屋內容之真實，該廣告及樣品屋之內容，已足使買受人辛○○、丁○ ○、丙○○、戊○○、己○○、庚○○、壬○○認其買受之房屋可施作如樣品屋 所示二層可供一般人站立正常使用之空間，此認知已成為彼等與僑果公司訂約之 內容，為契約必要之點，僑果公司對於買受人所負義務，自不得低於該內容。又 按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之 決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院 七十三年臺上字第一一七三號判例意旨參照）。僑果公司提出之成屋顯無法達到 該空間高度利用之要求，與契約約定之債務本旨不符，依通常交易觀念，亦缺乏 系爭買賣契約預定之效用，屬物之瑕疵，應堪認定。僑果公司所辯廣告僅供裝潢 參考，乃非情緒性訴求及噱頭，非契約內容之一部，且伊之給付無瑕疵云云，要 無可採。
⑵僑果公司雖辯稱：伊與簽訂系爭買賣契約前，均另簽訂購屋臨時證明單，該證明 單係辛○○、丁○○、丙○○、戊○○、己○○、庚○○、壬○○向銷售現場之
甲山林公司人員所為之意思表示，縱認銷售廣告成為契約之一部，亦與嗣後簽訂 之系爭買賣契約無關，彼等不得以廣告內容主張物之瑕疵云云。然查，辛○○、 丁○○、丙○○、戊○○、己○○、庚○○、壬○○曾與甲山林公司之銷售人員 簽訂購屋臨時證明單，固為被上訴人所不爭，並有僑果公司提出之購屋臨時證明 單（見本院卷㈠第一○○至一○七頁）可證，其上除有「買方」即辛○○、丁○ ○、丙○○、戊○○、己○○、庚○○、壬○○及「業務代表」即甲山林公司人 員之簽章外，尚有「賣方」即僑果公司人員以收款人簽章，其「附帶約定」欄第 一條明定：本件房屋業經買賣雙方成立買賣預約．．，第四條約定：本單據僅供 收到買方交付訂購金之臨時證明，有關買賣雙方既本件房屋及其他之買賣條件， 以簽訂之正式買賣契約書所記載者為準．．等語，就令上開說明書為預約之性質 屬實，該預約亦係辛○○、丁○○、丙○○、戊○○、己○○、庚○○、壬○○ 與僑果公司所訂立，且兩造復依該預約進而訂立系爭買賣契約，僑果公司所提供 之廣告、樣品屋，應認屬系爭買賣契約內容之必要之點而為契約之一部分，業如 前述，又預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，雙方權利義務固應以本 約為憑，然僑果公司經由售屋廣告及現場樣品屋之設計，已與買受人即辛○○、 丁○○、丙○○、戊○○、己○○、庚○○、壬○○達成系爭房屋具備足夠高度 以施作夾層空間之合意，縱令未載明於預約或系爭買賣契約，亦無礙於僑果公司 應擔保所提出之給付即系爭房屋應具備契約預定之適於施作夾層之高度之效用， 而其提出之成屋既欠缺契約預定之效用，即應依民法第三百五十四條第一項負物 之瑕疵擔保責任，至為明確。是僑果公司所辯，尚無可採。 ⑶按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受 人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用 之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第三百五十四條第一 項定有明文。此物之瑕疵擔保規定，原則上適用於危險移轉後，惟危險移轉前， 如買受人已發覺物有瑕疵，出賣人亦無法提出無瑕疵之物，或擔保於除去瑕疵後 給付，應解釋為買受人仍得主張該物之瑕疵擔保責任之權利。又買賣因物有瑕疵 ，而出賣人依民法第三百五十四條至第三百五十八條規定，應負擔保責任者，買 受人得解除其契約，或請求減少其價金，但依其情形，解除契約顯失公平者，買 受人僅得請求減少價金，同法第三百五十九條亦有明文。所謂解除契約顯失公平 ，係指瑕疵對於買受人所生之損害，與解除對於出賣人所生之損害，有失平衡而 言。僑果公司就辛○○、丁○○、丙○○、戊○○、己○○、庚○○、壬○○買 受之房屋，與被上訴人達成應提供得為一般人正常站立為通常使用之施作夾層空 間之合意，而其高度於施作夾層後至少認應達一七○公分始符合一般之通常效用 ，此效用涉及房屋可供使用部分之面積，乃購屋者首須衡量之重要因素，倘使用 面積短少，當減少該房屋之效用及價值，並不敷購屋者購屋之目的，為購屋者所 重視，自不待言。惟僑果公司完工之成屋既不符上開契約預定之效用而有物之瑕 疵如前述，且上開瑕疵無從補正，影響辛○○、丁○○、丙○○、戊○○、己○ ○、庚○○、壬○○購買系爭房屋之室內使用面積，至多僅得為一層之通常使用 （即供一般人站立行走），另一層為儲藏或其他空間使用，而無法就所施作之二 層隔間均為供一般人站立行走之用，減少其契約所期待規劃之雙層使用空間之效
用，對彼等造成之損害自屬重大，而衡量僑果公司尚得以該成屋之現況，另覓對 於夾層空間設計未如被上訴人要求程度之新買主，損害尚非重大，則辛○○、丁 ○○、丙○○、戊○○、己○○、庚○○、壬○○就該瑕疵為解除契約後，尚難 認對於僑果公司顯失公平，僑果公司此部分之抗辯，尚無可採。 ⑷僑果公司復辯稱：辛○○、丁○○、戊○○於簽約後申請辦理工程變更，均已造 成系爭房屋毀損，其解除權即告消滅云云。查辛○○、丁○○、戊○○就簽約後 辦理工程變更等情，固不否認，並有僑果公司提出之客戶變更確認書（見本院卷 ㈠第一○八至一一三頁）附卷可憑，惟民法第二百六十二條前段規定，有解除權 人，因可歸責於自己之事由，致其所受領之給付物有毀損、滅失或其他情形不能 返還者，解除權消滅，所謂毀損，係指給付物受損致價值減少而言。查辛○○、 丁○○、戊○○均尚未辦理交屋手續，此為兩造所不爭，而彼等於簽約後申請辦 理工程變更，其中辛○○申請浴缸改ＳＨＯＷＥＲ（淋浴）、浴室門位置變更、 大門方向變更、臉盆位置變更；丁○○於八十三年十二月十五日辦理變更設計部 分，施作項目為：浴室燈具與抽風機電源開關分開、熱水器配管裝於浴室內，並 加裝電話出線口、小型洗手檯一具、壁燈出線加、ＲＣ欄杆改為砌磚，八十五年 十月二十日復申請變更設計，項目為：Ｄ７大門扇改為子母式之不鏽鋼門，馬桶 採和成ＣＳ３１型，洗手檯採和成Ｌ８三角洗手盆，毛巾架改短；戊○○申請變 更：ＷＣ隔間變更、浴缸取消、廚具位置變更、大門方向變更、玄關地坪舖設羅 馬崗石，其餘舖木地板等情，核上開修改設計僅係就僑果公司所配置之設備為更 換或加裝其他設備，應無使系爭房屋價值減少情事，僑果公司復未能證明上開施 作項目使系爭房屋價值減損之事實，所辯核無足採。 ⑸庚○○、己○○、辛○○、林豐盈、丁○○八十六年九月五日，戊○○於八十六 年九月十三日，壬○○於八十六年十一月十八日，分別以存證信函主張物有瑕疵 ，向僑果公司為解除契約之意思表示，業經僑果公司收受，為僑果公司所不爭， 即無不合。僑果公司雖再辯稱：被上訴人依民法第三百五十六條規定為瑕疵通知 後，未於六個月間行使契約解除權云云，惟查，僑果公司所完成之房屋挑高空間 之高度低於其銷售時所展示之樣品屋挑高空間之高度，且為夾層隔間後不足供一 般人站立之正常使用如前述，則僑果公司於系爭房屋為建築設計時，應即明知系 爭房屋具有無從施作夾層足夠空間之瑕疵，且未據實告知被上訴人，應屬故意不 告知瑕疵，依同法條第二項之規定，並無除斥期間六個月之適用，亦與辛○○等 人是否曾會勘房屋、有無當場異議無關，其所辯尚非可取。被上訴人以系爭房屋 約定之空間不符契約預定效用解除契約，為有理由。 ㈡甲○○部分：
⑴按民法第九十二條規定，因被詐欺而為意思表示，表意人得撤銷其意思表示，所 謂詐欺云云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意 思之表示，始足相當（最高法院十八年上字第三七一號判例意旨參照）。次按民 法第一百四十八條第二項規定，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。是 契約當事人固得依約行使其權利，惟倘其未在相當期間內行使其權利，足使相對 人正當信任已不欲行使其權利者，得認其嗣後再為權利之行使，係違反誠實信用 原則。次按民法第三百五十六條第一項、第二項規定，買受人應按物之性質，依
通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應 即通知出賣人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外 ，視為承認其所受領之物。查甲○○買受之房屋，固未具備如上開樣品屋所呈現 足以施作夾層為一般正常使用之之挑高空間，惟若係受詐欺而買受，其買受之系 爭房屋早於其餘被上訴人未交屋前之八十五年十二月三日即先行交屋，並於同日 經僑果公司同意，申請就系爭房屋先行裝潢，並委外裝修系爭房屋，耗資十八萬 餘元，為僑果公司所不爭，並有甲○○提出八十六年十二月十一日之估價單記載 施作項目為：新設廚具、冷氣室外機、客廳新作落地鋁窗、配電視天線及地磚與 牆面水泥漆補強等工程，及切結書、交屋證明書（見原審卷㈡第二七、二九六頁 、本院卷㈠第一一四頁）在卷可佐，甲○○既於交屋當日即申請自行裝潢，且於 其後進行裝潢，就僑果公司交付之系爭房屋有上開瑕疵，自難諉為不知，理應於 交屋後隨即進行之裝潢工程發見因受騙而陷於錯誤所為之意思表示，並行使撤銷 意思表示，或儘速主張僑果公司應負物之瑕疵擔保責任，始符情理，惟其於受領 後未就瑕疵或被詐欺等情向僑果公司爭執或異議，亦未撤銷被詐欺之意思表示或 行使解除系爭買賣契約，且於完成裝潢後將系爭房屋出租第三人胡文堅，收取租 金為使用收益等情，為兩造所不爭，則甲○○就廣告所載樓高三米六之挑高空間 ，無法自行施作樣品屋所展示之一般正常使用之空間，是否全然不知，並且於買 受時因僑果公司故意不告知上開瑕疵而陷於錯誤與之訂約，即非無可疑？況且， 甲○○主張伊於八十五年十二月三日交屋後發現房屋有數處瑕疵，於八十六年一 月三日以臺北西松郵局第一九九○號存證信函（見外放證物，原證十六）通知上 訴人修復，該函除記載系爭房屋之落地窗、浴室鏡子、排水孔、插座、門鎖、天 線座、浴缸水龍頭、陽臺燈不亮等瑕疵外，尚載明：．．二、宣稱為住商大樓之 房屋，何以裝設於天花板之消防水笒不用隱藏式而外露於天花板外，這外露之水 笒不但極不美觀，且外露高度幾乎有一尺，嚴重違反當初銷售時宣稱室內有三米 六之可用高度之承諾．．等語，足證其於交屋後係以上訴人於該夾層空間上之天 花板裝設外露之消防水笒極不美觀，且影響使用空間之高度，請求上訴人修補， 並非主張受詐欺而買受系爭房屋，且其於上訴人不予置理後仍繼續完成裝潢，並 就系爭房屋出租為使用收益，衡情尚難認其係受僑果公司詐欺而為買受之意思表 示，而甲○○復未能證明其因僑果公司故意不告知上開瑕疵致伊陷於錯誤而為買 受之意思表示，其主張依民法第九十二條撤銷被詐欺之意思表示，尚屬無據。又 甲○○於交屋後之八十六年一月三日催告上訴人修補瑕疵，於同年七月五日始因 其餘尚未辦理交屋之其餘被上訴人欲與僑果公司解除契約，並催告僑果公司依債 務本旨交付系爭房地等客觀因素之改變，而與之共同寄發存證信函催告僑果公司 交付債之本旨之房地，嗣後並於同年九月五日與其餘被上訴人以存證信函解除契 約，有甲○○提出之存證信函（見原審卷㈠第七二至七四頁）足憑，其既未證明 其於交屋後存證信函寄發前發見上開瑕疵，已從速通知僑果公司之情事，而該瑕 疵依通常檢查又無不能發見之情形，且又未與僑果公司爭執及異議，並進行房屋 之裝潢、出租事宜，依前揭說明，應認甲○○於交屋後無異議，且為上開裝潢、 出租之行為，足使僑果公司正當信任已不欲行使其權利，其嗣後再以上開瑕疵， 依民法第三百五十九條規定，主張解除契約之權利行使，係違反誠實信用原則，
不應准許。
⑵甲○○主張：系爭房屋基地中之七一號土地仍為國有，雖僑果公司經國有財產局 同意承租，惟租賃期間自八十六年一月一日至九十年十二月三十一日止，伊日後 有隨時遭該局追索土地之風險，僑果公司交付之房地即有瑕疵，且僑果公司蓄意 隱瞞土地產權不清之事實，伊得撤銷被詐欺之意思表示及解除契約云云。經查： ①系爭土地買賣契約第一條約定：預定土地買賣標示：坐落臺北市○○區○○段一 小段五九、六二、七一、七四、一六六之二、一六七等六筆地號上．．基地之持 分面積（確實面積以地政機關登記完竣之所有權狀為準）．．等語，第五條約定 ：乙方（即僑果公司）保證本約土地之所有權，絕無來歷不明或債務糾葛，倘與 他人有債務或產權糾紛時，概由乙方負完全責任理直，絕不得使甲方（指乙○○ ）蒙受任何損失等語，又系爭房屋買賣契約第十七條亦約明：本房屋使用之土地 ，由甲方另向土地所有權人價購，該土地所有權人對本約房屋與乙方負連帶瑕疵 擔保責任等語，有甲○○提出之系爭買賣契約（見外放證物）可稽，而系爭七一 號土地，於八十六年間仍為國有，後雖僑果公司得到國有財產局同意，將系爭六 筆土地合併為一筆，惟國有財產局並無出售土地，僅同意採承租方式辦理，故僑 果公司至今仍以承租方式使用土地，租賃期間為八十六年一月一日至九十年十二 月三十一日止等情，並不為僑果公司所否認，復有協議書、土地登記謄本、國有 基地租賃契約附卷為證（原審卷㈠第一三七至一四○、二六九頁，本院卷㈡第一 九五至一九七頁參照），足證甲○○於訂約時，就系爭房屋坐落基地，應由其另 向土地所有權人價購，而非由僑果公司向土地所有權人價購乙節，應為知悉，且 僑果公司就甲○○買受之土地應有部分為移轉登記予甲○○所有，此為甲○○所 不爭，並無不能移轉之情事，自難認僑果公司就系爭土地未取得全部所有權係詐 欺甲○○及有瑕疵。
②上開六筆地號土地嗣經合併為同段五九號土地，僑果公司與國有財產局訂立協議 書，約定僑果公司取得上開土地所有權應有部分萬分之七四六九，中華民國取得 應有部分萬分之二五三一，有僑果公司提出之協議書（見原審卷㈠第一三七、一 三八頁）足參，僑果公司業已買受取得系爭土地之部分所有權，惟按共有物，除 契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第八百二十條定有明文。是共有人 對共有物之特定部分占有而為使用收益，固須徵得其他共有人全體同意。惟倘共 有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用特定部分而為管理者，為共有物之分 管契約，依前揭規定，自非法所不許。查僑果公司與國有財產局既定有協議，約 明各自由僑果公司及中華民國取得上開土地之應有部分比例而成共有狀態，自卷 附國有財產局臺灣北區辦事處九十年五月十八日台財北管字第○九○○○一一四 一五號函覆稱：．．協議書中除協議合併後土地之國有權利範圍外，並就合併後 相對應國有持分土地之建物臺北市○○路一二五號等十戶及編號Ｂ３至２５等六 個自設停車位達成協議合併後，土地變更為同段五九地號，國有持分為一萬分之 二五三一，本處並以．．函辦妥前述租約之租賃標示變更事宜，是僑果公司就其 所有協議書所列載之前述一二五號等十戶建物及．．車位，對應之國有持分，仍 維持租賃關係。嗣於八十八年間僑果公司將上述部分建物分別移轉與陳登鴻、劉 姵君、石曹華卿，並會同受讓人向本處申請分戶及過戶換約，遂自該公司租約中
分出陳君等三人，．．故本案就協議書所載應對應國有持分之地上建物，承買人 應承受其前手即僑果公司使用本案國有持分之一切權利義務關係，向本處承租其 所取得建物對應之國有持分．．本處並無同意該等地上建物承買人永久無償使用 該等建物坐落之本案國有持分土地。另依法律得主張之權利本處亦無由不予主張 」等語（見本院卷㈡第一九二至一九四頁），及九十年九月五日台財產北管字第 二五二三三號函覆稱：「查本處於辦理國、私有土地合併登記前，即已與私有土 地所有權人即僑果公司協議對應合併後國有持分土地之地上建物，故就非屬對應 國有持分土地之地上建物，其所對應坐落土地僅係私有持分土地，而與國有持分 土地無涉，本處自不得就該等建物及對應坐落之私有持分土地主張任何權利，而 僅得對原協議應對應國有持分土地之地上建物所有權人主張應予續約租用國有持 分土地及依約收取租金之權利」等語（見本院卷㈢第五三、五四頁），系爭房屋 坐落土地之應有部分仍有萬分之一四四八，且就甲○○部分業已完成交屋，並依 約移轉土地應有部分，有土地暨建物所有權狀、交屋切結書可稽（見原審卷㈡第 六八至七○頁、本院卷㈢第四三、五一頁），則僑果公司並無給付不能或瑕疵之 情事，且與國有財產局協議承租國有土地應有部分者，並無甲○○在內，為甲○ ○不爭，並有國有財產局上開函文所附租賃契約（見本院卷㈡第一九五至二○六 頁）可資佐證，足證僑果公司與國有財產局已就土地各自應有部分所對應之地上 建物及地下停車位為協議，僅國有財產局管理之系爭國有土地所對應之建物及停 車位須與該局訂立租賃契約以承租系爭土地，此應認係僑果公司與國有財產局就 系爭土地所為之分管協議，且國有土地之應有部分對應之建物，依協議出租予僑
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