臺灣臺北地方法院民事判決 105年度重訴字第386號
原 告 寇世斌
訴訟代理人 楊延壽律師
複 代理人 吳永鴻律師
被 告 興益發建設企業股份有限公司
法定代理人 黃清水
被 告 鄭秀慧
共 同
訴訟代理人 張玲綺律師
黃捷琳律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國106 年3 月
27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。又民事訴訟法第255 條第1 項第2 款所稱之 「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴與原訴之 主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認 為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續 進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請 求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決， 避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院10 0 年度台抗字第716 號裁定意旨參照）。查本件原告起訴主 張受被告興益發建設企業股份有限公司（下稱興益發公司） 詐欺，而於民國101 年9 月8 日與興益發公司簽署房屋預定 買賣契約書（下稱系爭房屋契約），約定由原告購買興益發 公司興建坐落於臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（ 下稱系爭土地）其上計畫興建地下5 層、地上11層之集合住 宅即詠大直社區（下稱詠大直社區）B2棟第10樓房屋（下稱 系爭房屋）及汽車停車空間車位地下4 層第61、62、63車位 地下2 層第174 號車位（下稱系爭61、62、63、174 號車位 ，與系爭房屋、系爭土地合稱系爭房地），並於同日由原告 與被告鄭秀慧簽署土地預定買賣契約書（下稱系爭土地契約 ，與系爭房屋契約合稱為系爭房地契約），約定原告購買鄭 秀慧所有系爭房屋、車位坐落之系爭土地應有部分，訴之聲 明為被告應連帶給付原告新臺幣（下同）9,707,850 元及自
起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息，請求權基礎為民法第92條、第88條、第179 條規定 或依同法第226 條第1 項、第227 條、第256 條規定及系爭 土地契約第19條第2 項約定；嗣後追加先位聲明為興益發公 司應給付原告4,217,850 元，及自起訴狀繕本送達興益發公 司翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；鄭秀慧應 給付原告5,490,000 元，及自起訴狀繕本送達鄭秀慧翌日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息，請求權基礎為民法 第92條、第88條、第179 條規定；備位聲明為被告應連帶給 付原告9,707,850 元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息，請求權基礎為民法第226 條第1 項、第227 條、第256 條規定解除系爭房地契約，及 依系爭房屋契約第30條第2 項、系爭土地契約第19條第2 項 規定。是原告所為訴之追加，核與原訴請求之基礎事實同一 ，且與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社 會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料 ，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性， 揆諸前開規定，並無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：原告與興益發公司於101 年9 月8 日簽署系 爭房屋契約，約定由原告購買興益發公司興建之詠大直社區 B2棟第10樓房屋即系爭房屋及汽車停車空間車位地下4 層第 61、62、63車位及地下2 層第174 號車位即系爭61、62、63 、174 號車位，買賣價金為28,119,000元；原告與鄭秀慧於 同日簽署系爭土地契約，約定原告購買鄭秀慧所有系爭房屋 、車位坐落之系爭土地應有部分，買賣價金為80,031,000元 ；兩造並約定就系爭房屋契約與系爭土地契約負連帶責任， 任一契約解除其他契約亦同其效力。原告與興益發公司並於 簽署系爭房地契約時，另行簽署詠大直房屋預定買賣契約書 之個別磋商條款（下稱系爭房屋磋商條款）、詠大直土地預 定買賣契約書之個別磋商條款（下稱系爭土地磋商條款）。 原告業已依系爭房屋契約給付興益發公司簽約金、開工款、 第1 至第5 期款及屋突完成款總計32,430,000元，及依系爭 土地契約給付鄭秀慧定金1,400,000 元、簽約金4,090,000 元。然於104 年8 月間營造工程接近尾聲時，原告為進行室 內裝修之準備，始發現被告於銷售詠大直社區時所標榜位於 地上一層、地下一層美輪美奐之藝術大廳、健身房、KTV 、 圖書館、會議室等及位於頂層平台游泳池之景觀休憩區等公 共空間，實際用途均為停車空間或機械室，均屬未經主管機 關核准之設施，甚至位於室內之機電設備空間於銷售時均未
明確告知，誆稱屬室內空間可自由規劃使用，被告以前揭不 實廣告致原告陷於錯誤而與渠等簽署系爭房地契約，原告知 悉前揭情事及閱覽契約後就所謂獎勵停車位、二次工程等函 詢興益發公司，興益發公司卻置之不理，反而以存證信函催 告原告應給付代辦費以配合產權移轉用印、銀行貸款對保等 程序，原告乃於104 年11月9 日以存證信函通知被告，購買 系爭房地係遭詐欺所為而撤銷之，並依民法第179 條規定， 分別請求興益發公司、鄭秀慧分別返還所受領之買賣價金各 4,217,850 元、5,490,000 元；又興益發公司於銷售詠大直 社區時以不實廣告為之，依消費者保護法第22條規定及系爭 房屋契約書第2 條約定欠缺出賣人保證之品質，興益發公司 無法提供符合建管法令之公共設施與原告，且興益發公司提 供之廣告內容即公共設施規劃完善、美輪美奐為原告締約之 重要因素，興益發公司卻無法提供系爭買賣契約所約定之符 合建管法令之房屋，且嗣後無法補正，顯係可歸責於被告致 給付不能，爰以本件起訴狀為解除系爭房屋、土地契約之意 思表示，並備位依系爭房屋第30條第2 項、土地契約書第19 條2 項、民法第226 條第1 項、第227 條第1 項、第256 條 規定，請求被告連帶給付原告已繳納之價金9,707,850 元。 並先位聲明：㈠興益發公司應給付原告4,217,850 元及自起 訴狀繕本送達興益發公司翌日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息；鄭秀慧應給付原告5,490,000 元及自起訴狀繕 本送達鄭秀慧翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息 ；㈡願供擔保請准宣告假執行。備位聲明：㈠被告應連帶給 付原告9,707,850 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假 執行。
二、被告則以：系爭房屋契約第3 條第2 項已約定地下1 層至地 下5 層為停車空間，地上1 層為管委會空間、一般事務所、 集合住宅，第18條第1 項第1、3、5 款約定本社區大樓之屋 頂平臺及屋突1、5層空間如附圖5、6所示，本社區A、B棟地 上1 層之梯廳、一般事務所、管委會空間、機車停車位、車 道、法定空地等及C 棟地下1 層之機房、獎勵停車位、機車 停車位、車道、法定空地等如附圖7 所示範圍，本社區A、B 棟地下1 層停車空間、機車停車空間、C 棟地下2 層停車空 間等如附圖8 所示範圍，原告同意由全體區分所有權人依合 意之使用方式共同管理使用，而系爭房屋磋商條款第7 點第 7 點第1 項至第3 項、第6 項及附圖五：5-1 、附圖六：6- 1 、附圖八：8-1 ，已約定原執照核准之屋頂平台、機房等 、地上1 層之梯廳、一般事務所、管委會空間、機車停車位
、車道、法定空地、獎勵停車位、A、B棟地下1 層停車空間 及C 棟地下2 層停車空間、各戶內之機電設備空間，原告同 意於使用執照領取後另行施工，及證人即詠大直社區代銷人 員劉炳輝之證詞可知，原告於締約當時，經由書面契約條款 之揭露及代銷人員之說明，已明確知悉詠大直社區建案之藝 術大廳、健身房、KTV 、圖書館、會議室等設施，與使用執 照核准之用途不同，係於使用執照取得後使另行施作之二工 ，不符現行建管法令，而原告為科技業執行長，屬高階知識 分子，社會歷練亦相當豐富，超乎一般常人之水準，原告對 於同意興益發公司於詠大直社區取得使用執照後另行施工難 諉為不知，是原告主張受詐欺而為意思表示並予以撤銷，委 無足採。又兩造為提升社區大樓生活及管理品質，而另行簽 立系爭房屋磋商條款，由原告委託興益發公司於取得使用執 照後，另行就屋頂平台、屋突1、2層原核准機房空間，施作 二工變更如系爭房屋磋商條款附圖五：5-1 、附圖六：6-1 所示；將A、B棟地上1 層、C 棟地下1 層、地下2 層施作二 工變更如系爭房屋磋商條款附圖八：8-1 之藝術大廳、健身 房、KTV 、圖書館、會議室等，且原告特別於系爭房屋磋商 條款第7 條第6 項聲明其知悉上開二工規畫用途與使用執照 圖不同，不符現行相關法令規定，是原告既已明知上開二工 施作之公共設施範圍與使用執照核准之圖說不符，自無所主 張之給付不能情事，況系爭房地契約已因原告遲延辦理金融 機構對保手續，而由被告於104 年10月27日通知原告解除契 約，系爭房地契約解除時，尚未有原告所稱之交付房屋，債 務履行期限未屆至，益無成立給付不能可言；系爭房屋磋商 條款係經由兩造磋商而簽訂，且第2 條亦約定被告對廣告義 務經兩造同意修改為如系爭房屋契約所載，及依系爭房屋契 約第3 條第2 項第2 款、第18條亦第1 項第1、3款、附圖五 、六、七、八，以及系爭房屋磋商條款第7 條、附圖五：5- 1 、附圖六：6-1 、附圖七：7-1 、附圖八：8-1 等內容， 兩造業已將施作二工及與現行建管法令不符部分，均納入書 面契約，另為斟酌、約定，原告自不得依消費者保護法（下 稱消保法）第22條規定，再執廣告內容作為系爭房屋契約書 之一部；原告雖主張系爭磋商條款為定型化契約條款，未給 予合理審閱期間且片面加重原告之負擔，而屬無效之約定云 云，惟系爭房屋磋商條款係兩造針對系爭房屋契約部分條款 所進行之磋商，經兩造確立後所簽署，此由證人劉炳輝證詞 可佐，再觀以詠大直社區其他承購戶所簽署之磋商條款，核 與本件磋商條款第2、5條內容不同，且前言、第1、4、7 條 之文字內容亦有所異，版面編排、書寫方式亦非同人所為，
衡以消保法第11條之1 審閱期間之目的在於給予消費者充分 了解契約內容之機會，以避免損及依契約可主張之權利、義 務，致訂立顯失公平之契約，如企業經營者未有妨礙消費者 事先審閱之行為，消費者為節省時間、爭取交易等機會自得 放棄該審閱期間，姑不論原告於簽約時業已逐條確認個別磋 商條款，然依系爭房屋磋商條款1 條約定審閱期間如低於5 日，原告於簽約後5 日內得通知被告解除契約，足見原告之 契約審閱期間業已受合理保護，自簽約迄今原告均未主張審 閱期遭剝奪，亦未曾反應有何不理解契約條款處，或主張有 何不公平情事，原告現竟主張前揭情事，顯已違反誠信原則 ，系爭房屋磋商條款第7 條並非變更系爭房屋契約之核心內 容，僅係實質增加被告之負擔，約定被告於使用執照取得後 ，另行施做二工，並未增加原告任何義務或負擔，縱認系爭 房屋磋商條款為無效且不具拘束兩造之效力，然由系爭房屋 契約內容亦可證明原告於簽約時已知悉另行施工之公共設施 係於使用執照取得後為之，且非屬使用執照核准之用途，依 民法第355 條第1 項規定，被告不負擔保責任，原告自不得 以被告無法交付合於建管法令之藝術大廳、健身房等公共設 施為由解除契約；系爭房屋契約第9 條、系爭土地契約第6 條業已就貸款為約定，而系爭房屋契約第25條則約定違約之 處理，是原告依約應於被告通知期限內辦妥產權移轉用印及 銀行貸款對保手續，未於期限內為之，經被告書面催告仍未 依限完成，即視為原告不辦理貸款，即應依約繳納預定貸款 金額之半數，另半數應於取得房屋契稅單時繳納，逾期視為 原告違約，被告即得解除契約，被告既已於104 年5 月21日 通知原告辦理銀行貸款手續，辦理日期為104 年6 月18日， 並敘明不辦理貸款之付款方式，原告未於前揭辦理日期內辦 妥貸款手續，經被告再予通知，又於104 年7 月21日發函通 知原告配合辦理銀行貸款申辦、產權移轉書類用印事宜及給 付代辦費、稅費等1,480,000 元，逾期將依系爭房屋契約第 9 條第2 項第3 款、系爭土地契約第6 條第2 項第3 款約定 視為不辦理貸款戶處理，嗣後陸續於104 年8 月28日、10月 12日通知逾期將依系爭房屋契約第25條第2 項及系爭土地契 約第11條第2 項違約處理，並於104 年10月27日通知原告解 除系爭房地契約，及沒收已繳之房屋、土地價金9,700,000 元，並於同年月28日送達原告，系爭房地契約既經合法解除 ，原告自無從就已失效之契約主張撤銷或解除；縱令原告於 被告解除系爭房地契約後仍得主張不完全給付，然被告確有 於詠大直社區領取使用執照後將原使用執照核准之屋頂平台 、機房、車道及停車位等空間另行規劃施作為藝術大廳、健
身房等公共空間，業已依約履行，並無不完全給付情事，即 便日後遭拆除，依系爭房屋磋商條款第7 條第6 項約定，亦 須由原告承擔風險；另原告主張銀行貸款期款應於產權移轉 時始有給付義務云云，惟依系爭房屋契約第9 條第1 項、第 2 項第3 款約定，原告不辦理金融機構貸款者，於被告通知 辦理銀行貸款對保手續時，應繳納預定貸款金額之半數，未 於期限內辦妥銀行貸款手續、出具用印文件及相關貸款資料 ，經被告催告仍未依限完成，視為原告放棄辦理貸款，是原 告依約應於被告通知期限內辦妥產權移轉用印及銀行貸款對 保等手續，經被告催告仍未完成，即應依約繳納預定貸款金 額之半數，其餘半數於繳納契稅時辦理，是依約通知原告辦 理貸款及產權移轉用印與使用執照之取得無涉，亦與契約之 約定不符。綜上，依系爭房屋契約第3 條第2 項第2 款、第 18條第1 項第1、3款及契約附圖五、六、七、八，以及系爭 房屋磋商條款第7 條、附圖五：5-1、附圖六：6-1、附圖七 ：7-1、附圖八：8-1等內容，以及證人劉炳輝之證詞，足認 原告於締約時已與被告明確約定，詠大直社區建案藝術大廳 、健身房、KTV 、游泳池等公共設施業經被告同意施作，被 告給付既符合系爭房地契約之約定，自無債務不履行情事， 是原告前揭主張撤銷受詐欺意思表示或備位主張解除系爭房 地契約，均屬無據。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均 駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、首查，以下為兩造不爭執事實
㈠原告與興益發公司於101 年9 月8 日簽署系爭房屋契約，約 定由原告購買興益發公司興建坐落於系爭土地其上計畫興建 地下5 層、地上11層之集合住宅即詠大直社區B2棟第10樓房 屋即系爭房屋及汽車停車空間車位地下4 層第61、62、63車 位地下2 層第174 號車位即系爭61、62、63、174 號車位， 買賣價金為28,119,000元；原告與鄭秀慧於101 年9 月8 日 簽署系爭土地契約，約定原告購買鄭秀慧所有系爭房屋、車 位坐落之系爭土地應有部分，買賣價金為80,031,000元；兩 造就系爭契約與系爭土地契約負連帶責任，任一契約解除其 他契約亦同其效力。
㈡原告與興益發公司並於簽署系爭房地契約時，另行簽署系爭 房屋磋商條款，原告與鄭秀慧亦另行簽署系爭土地磋商條款 。
㈢原告業已依系爭房屋契約給付興益發公司簽約金、開工款、 第1 至第5 期款及屋突完成款總計32,430,000元，及依系爭 土地契約給付鄭秀慧定金1,400,000 元、簽約金4,090,000 元。
㈣興益發公司於104 年7 月21日以（一○四）興益業字第077 號函，及於104 年8 月28日以臺北成功郵局000882號存證信 函通知原告請其依約配合辦理銀行貸款申辦暨產權移轉書類 用印及給付代辦費、稅費計1,480,000 元，原告分於104 年 7 月23日、104 年8 月31日收受。
㈤原告於104 年9 月7 日以內湖江南存證號碼001348號存證信 函通知興益發公司，請該公司於文到10日內函復下列事項： 興益發公司未提出系爭174 號車位為獎勵車位之產權及使用 疑慮、二次工程之規範及責任、交屋日期及後續辦理情況、 協商過程以口頭承諾未書面告知。興益發公司於同日收受。 ㈥興益發公司於104 年10月12日以臺北成功郵局存證號碼0000 00號函通知原告於文到7 日內繳付預定貸款金額之半數37,8 10,000元暨規費、稅費1,480,000 元，原告於同年10月13日 收受。
㈦詠大直社區經臺北市政府於104 年10月15日核發104 使字第 0254號使用執照，為1 幢3 棟地上11層地下5 層共70戶。A 棟地上1 層為停車空間，A、B棟地下1、2、4、5層均為停車 空間，地下3 層為防空避難室兼停車空間，B 棟地上1 層為 事務所、集合住宅，C 棟地下1、2、3、5層均為停車空間， 地下4 層為防空避難室兼停車空間。
㈧興益發公司於104 年10月27日以臺北成功郵局存政號碼0000 00號存證信函通知原告，依系爭房屋契約第25條、系爭土地 契約第11條約定解除系爭房地契約，及沒收原告已繳之價金 9,707,850 元，並退回22,722,190元。原告於同年10月28日 收受。
㈨原告於104 年11月9 日以內湖江南郵局存證號碼001863號存 證信函通知興益發公司，該公司104 年10月27日解除契約通 知違法，並以受詐欺為由撤銷系爭房地契約之意思表示，被 告於104 年11月10日收受。
四、其次，原告先位主張經被告詐欺而簽署系爭房地契約，依民 法第88條、第92條規定撤銷系爭房地契約之意思表示，並依 民法第179 條規定分別請求興益發公司、鄭秀慧分別返還所 受領之買賣價金各4,217,850 元、5,490,000 元，備位依民 法第226 條第1 項、第227 條第1 項、第256 條規定及系爭 房屋契約第30條第2 項、系爭土地契約第19條2 項約定，請 求被告連帶給付原告已繳納之價金9,707,850 元等情，為被 告所否認，是本件應審究為㈠系爭房地契約是否業經被告依 約解除，並已於104 年10月28日生解除效力？㈡原告先位主 張依民法第179 條規定分別請求興益發公司、鄭秀慧分別返 還所受領之買賣價金各4,217,850元、5,490,000元，是否有
據？㈢原告備位主張依民法第226 條第1 項、第227 條第1 項、第256 條規定及系爭房屋契約第30條第2 項、系爭土地 契約第19條2 項約定，請求被告連帶給付原告已繳納之價金 9,707,850元，是否有據？茲分論述如下： ㈠系爭房地契約是否業經被告依約解除，並於104 年10月28日 生解除效力？
⒈按「七、定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂 立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約 條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、 或其他方法表示者，亦屬之。八、個別磋商條款：指契約當 事人個別磋商而合意之契約條款。九、定型化契約：指以企 業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部 而訂立之契約。」、消費者保護法（下稱消保法）第2 條第 7、8、9 款分別定有明文，準此企業經營者與多數消費者訂 立同類契約之用，所預先擬定之契約條款，而作為契約內容 之一部或全部者，即為定型化契約，定型化契約內容則包含 定型化契約條款、個別磋商條款，而就屬定型化契約條款者 ，始有消費者保護法第12條之適用，認定是否屬對消費者顯 失公平而無效。查，觀以系爭房屋磋商條款內容，前言為「 就雙方簽定房屋預定買賣契約書，經個別磋商後雙方同意修 改以下條款」、第1 條為「第一條（審閱期間）經雙方個別 磋商後同意修改條款如下：甲方（即原告）審閱期間如少於 五日者，本契約簽立後五日以內如甲方要求解除本契約者， 乙方（即被告）同意無條件解約並無息返還甲方支付買賣價 金，但超過簽約後五日則不得再以契約審閱期為由要求解除 契約。」、第2 條為「第二條：（乙方對廣告之義務）經雙 方個別磋商後同意修訂條款如下：㈠甲乙雙方瞭解並同意本 房地暨汽車停車空間之各項買賣條件、標的物內容、範圍及 乙方銷售人員、簽約經辦人員承諾事項均已明列於本契約書 中，一切權利及義務均以本契約書面約定為準，取代先前一 切口頭、書面約定。㈡乙方於銷售現場展示之建材、擺設、 傢俱及裝潢等物品及設施，除本契約及附件四建材設備表載 明屬於乙方應交付內容外，甲方不得主張將其併為本契約之 一部分。」、第2 條（應係誤載）為「第九條：（貸款約定 ）之第二項第一款第三目委辦貸款而核貸金額少於預定貸款 金額其差額或全額之處理方式，經雙方個別磋商同意修改為 以下方式處理：本戶簽約時政府央行貸款政策已變更，此為 甲方簽訂本契約時所明確知悉，雙方同意本戶之貸款成數依 乙方通知辦理貸款對保手續當時央行核定之貸款成數辦理， 惟為使甲方資金得以靈活運用，如本戶銀行核貸金額低於本
契約第九條之貸款金額時，乙方同意上述差額，甲方得以辦 理銀行貸款對保手續同時一次簽立交付一年十二期之票據十 二張按月本利平均支付乙方，其利率比照乙方代辦金融機構 房屋貸款之一般利率計算，並提供證件辦理房地抵押權於乙 方，全額者第一順位，差額者第二順位，其所需費用由甲方 負擔。」、第3 條為「第九條：（貸款約定）第二項第三款 第八目（貸款利息負擔約定）經雙方個別磋商後同意修改條 款如下：自金融機構貸款撥款日起，甲方即應負擔貸款金額 產生之利息，且甲方不得以任何理由要求乙方補貼。」、第 4 條為「第十條：（建築主要建材及廠牌、規格）經雙方個 別磋商同意本條修改及新增約定如下：㈠本條第一項後段增 加約定：乙方如有違反本契約第十條第一項約定時，雙方同 意解除本契約，解約時乙方返還甲方已兌現之價金外並加計 年息百分之五利息予甲方。㈡本條第二、三項約定維持原約 定。㈢本條第四項修正為乙方如有違反本條第二、三項之情 形，雙方同意依本契約第二十五條第一項違約約定辦理。㈣ 雙方同意本契約附件四所列建材廠牌之供應商缺貨或故意低 價壟斷時，乙方得以其他廠牌之同級品或高級品之產品替代 ，同級品係指品質價位相當之產品。㈤有關本社區所有公共 設施及外觀之設計內容，甲方同意乙方保有類似形式、色系 之美化修改權，並全權委由本案建築師及設計師規劃設計。 」、第5 條為「第十九條：（驗收）經雙方個別磋商同意修 改本條約定如下：甲方依約定完成本戶一切主建物、附屬建 物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力及完成瓦斯配 管至可接通狀態後，應通知甲方進行專有部分驗收手續。公 共設施部分甲方同意依本契約第二十一條約定由管理委員會 與乙方進行點交，甲方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事 項，載明於修繕單上要求乙方限期完成修繕，並得於自備款 部分保留新臺幣壹拾萬元正作為交屋保留款」、第6 條為「 第二十五條（違約約定）之第一項，經雙方個別磋商同意修 改本條約定如下：㈠乙方違反本契約第十條（建築主要構造 及廠牌規格）之第二、三項、第十一條（開工及完工最後期 限）之第二項及第二十三條（瑕疵擔保責任）屬重大瑕疵已 達無法居住目的者，甲方得解除本契約，解約時乙方除應退 還甲方已兌現之房地價款，如有遲延利息應一併退還，並應 同時賠償依房屋總價款百分之十五計算之違約金予甲方，但 前開應賠償違約金額超過已兌現價款者，則以已兌現價款為 限。㈡甲方違反本契約或經雙方個別磋商同意之各項約定時 ，乙方得解除本契約，解約時乙方得沒收依房地總價款百分 之十五計算之違約金，但前開應沒收之金額超過已兌現價款
者，則以已兌現價款為限。」、第7 條為「第三十條：（特 約事項），經雙方個別磋商同意本條增加約定如下：㈠本社 區大樓之屋頂平臺及屋突一、二層空間如（房屋預定買賣契 約書附圖五、附圖六）所示範圍，原執照核準之屋頂平台、 機房等為提昇本大樓生活與管理品質，甲方同意於使用執照 領取後另行施工，規劃為公共服務空間（個別磋商條款附圖 五：5-1，附圖六：6-1）。㈡本社區原執照核准A、B棟地上 一層之梯廳、一般事務所、管委會空間、機車停車位、車道 、法定空地等及C 棟地下一層之機房、獎勵停車位、機車停 車位、車道、法定空地等如（房屋預定買賣契約書附圖七） 所示範圍，為提昇本大樓生活與管理品質，甲方同意於使用 執照領取後另行施工，規劃為公共服務空間（個別磋商條款 附圖七：7-1 ）。㈢本社區原執照核准A、B棟地下一層之停 車空間、機車停車空間等及C 棟地下二層停車空間等如（房 屋預定買賣契約書附圖八）所示範圍，甲方同意於使用執照 領取後另行施工，規劃為公共服務空間（個別磋商條款附圖 八：8-1 ）。㈣本社區地上一層至十一層各室內之機電設備 空間，為甲方充分利用空間，甲方同意於使照取得後委託乙 方另行雇工拆除機電設備空間之隔間作為室內空間使用。㈤ 甲方同意本條前項各款個別磋商之約定日後增列於本契約（ 附件五）住戶規約第十一條內，作為日後全體區分所有權人 住戶規約之內容，並同意日後不得透過區分所有權人會議之 決議變更使用方式。㈥本條上述所列之各項均屬二次工程部 分皆係在甲方同意知情下施作，其規劃用途與使用執照圖所 載不同，不符現行相關法令規定，已為甲方明確知悉，日後 如有主管機關命拆除回復原狀之情形，概由甲方自行處理， 乙方不負回復或損賠責任」（見本院卷卷一第63頁至第68頁 ），核與被告所提出與詠大直社區承購戶共24戶所簽署之房 屋買賣契約磋商條款（見本院卷卷一第218 頁至第224 頁、 卷二第117 頁至第165 頁），其中承購戶為金○○（簽署日 期為101 年8 月4 日）（見本院卷卷一第218 頁至第219 頁 ）、承購戶為李○○（簽署日期為101 年10月19日）（見本 院卷卷一第221 頁至第223 頁）、承購戶為C2-11 （簽署日 期為101 年8 月6 日）（見本院卷卷二第124 頁至第126 頁 ）、承購戶C1-8（簽署日期101 年8 月24日）（見本院卷卷 二第127 頁至第129 頁）、承購戶C1-10 （簽署日期101 年 8 月6 日）（見本院卷卷二第130 頁至第131 頁）、承購戶 A1-8（簽署日期101 年10月19日）（見本院卷卷二第132 頁 至第133 頁背面）、承購戶C2-10 （簽署日期101 年8 月6 日）（見本院卷卷二第134 頁至第136 頁背面）、承購戶A2
-8（簽署日期101 年10月19日）（見本院卷卷二第137 頁至 第139 頁背面）、承購戶B2-8（簽署日期102 年6 月8 日） （見本院卷卷二第140 頁至第141 頁背面）、承購戶C2-5（ 簽署日期102 年6 月16日）（見本院卷卷二第142 頁至第14 3 頁背面）、承購戶C1-7（簽署日期102 年6 月9 日）（見 本院卷卷二第144 頁至第145 頁背面）、承購戶B1-7（簽署 日期102 年6 月8 日）（見本院卷卷二第146 頁至第147 頁 背面）、承購戶B1-8（簽署日期102 年5 月24日）（見本院 卷卷二第148 頁至第149 頁背面）、承購戶B2-7（簽署日期 102 年6 月8 日）（見本院卷卷二第150 頁至第151 頁背面 ）、承購戶B3-7（簽署日期102 年12月8 日）（見本院卷卷 二第152 頁至第153 頁背面）、承購戶B3-4（簽署日期102 年7 月18日）（見本院卷卷二第154 頁至第155 頁背面）、 承購戶B3-3（簽署日期103 年8 月31日）（見本院卷卷二第 156 頁至第157 頁背面）、承購戶A2-5（簽署日期102 年4 月19日）（見本院卷卷二第158 頁至第159 頁背面）、承購 戶B3-5（簽署日期102 年6 月8 日）（見本院卷卷二第160 頁至第161 頁背面）、承購戶A2-7（簽署日期102 年5 月27 日）（見本院卷卷二第162 頁至第163 頁背面）、承購戶A1 -5（簽署日期102 年4 月19日）（見本院卷卷二第164 頁至 第165 頁）之房屋預定買賣契約書之個別磋商條款（下稱系 爭21戶房屋磋商條款），除前揭第2 條就房屋預定買賣契約 第九條貸款約定內容與系爭房屋磋商條款顯有不同外，就第 1 條之審閱期、第2 條之廣告義務、第3 條有關房屋預定買 賣契約第九條第二項第三款第八目、第4 條有關第十條建築 主要建材及廠牌規格、第5 條有關第十九條驗收、第6 條有 關第二十五條違約約定、第7 條有關特約條款約定另行施工 內容均相同，且佐以系爭21戶房屋磋商條款前揭簽署日期為 101 年8 月至103 年8 月間，與系爭房屋磋商條款簽訂時間 相仿，均在兩造就系爭房屋磋商條款發生爭議前所簽署，及 被告亦自陳其分得詠大直社區共43戶，揆之前揭規定，堪認 系爭房屋磋商條款為被告與多數消費者訂立同類契約（預售 屋買賣）所用之定型化契約，且系爭磋商條款中之第1、2（ 廣告義務）、3、4（建築主要建材及廠牌規格）、5（驗收 ）、6（違約約定）、7（特約條款二次施工）均屬定型化契 約條款無誤。
⒉次按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內 之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者 ，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成 契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契
約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告 定型化契約之審閱期間。104 年6 月17日修正前之消費者保 護法第11條之1第1項、第3項、第4項定有明文，其立法理由 係為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充 分了解定型化契約條款之機會，並為確保消費者之契約審閱 權，明定企業經營者未提供合理審閱期間之法律效果。而因 定型化契約之性質不同，其審閱期間不宜一致，故規定主管 機關得就特定行業公告其審閱期間。內政部據此於90年9 月 3 日以台（90）內中地字第0000000 號公告修正預售屋買賣 契約書範本規定契約審閱期間至少5 日。另按企業經營者與 消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消 費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契 約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消保 法第11條之1 第1 項、第2 項分別定有明文。揆其立法意旨 ，乃為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有 充分了解定型化契約條款之機會，且為確保消費者之契約審 閱權，明定企業經營者未提供合理「審閱期間」之法律效果 。此與消保法第19條第1 項、第19條之1 規定，係因消費者 於郵購或訪問買賣或以該方式所為之服務交易時，常有無法 詳細判斷或思考之情形，而購買不合意或不需要之商品、服 務，為衡平消費者在購買前無法獲得足夠資料或時間加以選 擇，乃將判斷時間延後，而提供消費者於訂約後詳細考慮而 解除契約之「猶豫期間（冷卻期間）」，未盡相同。要之， 「審閱期間」主要在提供消費者訂約前之契約權益保障，與 「猶豫期間」目的在提供消費者訂約後之契約權益保障，二 者各有其規範目的、功能及法效，得以互補，然彼此間並無 替代性，自不能以消費者未於「猶豫期間」內行使解除權或 撤銷權（民法第114 條規定），即排除消保法第11條之1 第 1 項、第2 項規定之適用（最高法院103 年度台上字第2038 號判決意旨參照）。再依100 年3 月24日內政部內授中辦地 字第1000723995號公告修正（100 年5 月1 日生效）行政院 消費者保護委員會第185 次委員會議通過之「預售屋買賣定 型化契約應記載及不得記載事項」（下稱應記載及不得記載 事項）壹、應記載事項，一、契約審閱期規定「本契約於中 華民國＿年＿月＿日經買方攜回審閱＿日（契約審閱期間至 少5 日）」。而依前述，系爭房屋磋商條款及系爭房屋契約 係屬預售屋買賣，依法被告應給予原告5 日之審閱期間。然 稽之系爭房屋磋商條款第1 條約定內容（見本院卷卷一第63 頁），係約定原告審閱期間如少於5 日者，系爭契約簽立後 5 日以內如原告要求解除本契約者，被告同意無條件解約並
無息返還原告支付買賣價金，但超過簽約後5 日則不得再以 契約審閱期為由要求解除契約，及參以證人即本件代銷公司 人員劉炳輝於本院審理時證稱：系爭房地是我們幫被告代銷 ，原告及其配偶一同到大直接待中心看房子，來來回回看了 幾次，原告決定要買就把系爭房地契約交給原告帶回去審閱 ，原告說要拿給律師看，系爭房屋磋商條款、系爭土地磋商 條款則是簽約當日由伊書寫，向原告解釋後，交給原告審閱 ，原告確認後簽約等語（見本院卷卷一第250 頁），顯見系 爭房屋磋商條款、系爭土地磋商條款並未交予原告攜回審閱 ，且依前述系爭房屋磋商條款第1 條文字之文義應係被告為 免系爭房屋磋商條款被認定為定型化契約條款所為之賦予原 告於簽約後5 日內得無條件解約之權利，即提供消費者訂約 後之契約權益保障，揆諸前揭說明，顯與消保法第11條之1 規定應有之審閱期間不同，足認系爭房屋磋商條款確實未經 原告攜回審閱；然衡以被告於101 年9 月8 日雖未給予原告 就系爭房屋磋商條款5 日之審閱期，惟原告仍依系爭買賣契 約附件二付款明細表之約定（見本院卷卷一第37頁），陸續 給付簽約款、開工款、第1 期款（102 年5 月10日）、第2 期款（102 年7 月10日）、第3 期款（102 年9 月10日）、 第4 期款（102 年11月10日）、第5 期款（103 年1 月10日
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