臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第1013號
原 告 游生任
訴訟代理人 蔡怡亭律師
被 告 吳淑英
訴訟代理人 高奕驤律師
李怡潔律師
呂佩芳律師
上列當事人間減少買賣價金事件，本院於一百零六年三月三十一
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告與被告於民國104年5月12日簽訂不動產買賣契約書（下 稱系爭買賣契約）購買台北市○○區○○路○段000巷00弄0 ○0號4樓房屋（下稱系爭房屋）及其座落基地（合稱系爭房 地），總價為新臺幣（下同）1,998萬元。簽約中，原告曾 詢及被告，系爭房屋是否有傾斜疑慮，但被告卻口頭保證房 屋傾斜率在安全範圍內，經台北市土木技師公會出具安全鑑 定報告書（下稱系爭鑑定報告）指出，系爭房屋角變量（即 傾斜度）XY方向最大值分別為1/133及1/ 68，傾斜度鑑定結 果，房屋傾斜率逾越一般認知（技師公會、房仲業）及法院 判例的安全範圍（1/ 200），顯已逾安全範圍，被告顯已違 反其告知義務，造成原告損失，估計應高達243萬7,560元， 被告應負擔物之瑕疵擔保責任，爰提起本訴請求被告給付減 少買賣價金之不當得利。
㈡兩造簽訂系爭買賣契約附註條款第2條載明「該屋況有傾斜 疑慮，買賣雙方皆已知悉，已現況交付買方。傾斜度經賣方 口述在安全範圍」，此為雙方所肯認之事實。則所謂「傾斜 度經賣方口述在安全範圍內」應可認為是被告就系爭房屋至 少為默示保證之依據。蓋原告就系爭房屋無論購買為自用， 或先行自用嗣後轉手第三人，倘若系爭房屋之傾斜度不在安 全範圍內，自當影響原告居住期間之身體安全與財產損失風 險，以及他日轉賣之瑕疵擔保責任與賣價減損。縱認系爭房 屋無重新鑑定之必要，亦應囑託專業機關或團體審查系爭土 木技師公會鑑定報告相關內容，且就本件而言，容有第三人 為審查之必要性。蓋原告援引「台北市建築物工程施工損害 鄰房鑑定手冊」、「新北市土木技師公會鑑定手冊附錄四」 與「內政部建築物基礎構造設計規範第四章」等資料為憑，
主張系爭房屋依據系爭鑑定報告最大傾斜度1/68均已超過上 開資料所定傾斜度1/200或1/150之標準。被告則以系爭鑑定 報告所載『標的物在正常使用下，安全無虞』等語，主張系 爭房屋之傾斜度確實未超過安全範圍，足認系爭房屋具有被 告所稱「傾斜度經賣方口述在安全範圍內」之情形。且主張 本件系爭房屋無重新鑑定之必要、僅需傳喚系爭鑑定報告之 鑑定人到庭即可，另主張傾斜度1/200並非結構安全之標準 云云，即不足採。系爭房屋縱鈞院認無重新鑑定之必要，亦 應囑託專業機關或團體就系爭鑑定報告加以審查，並依前述 規定末段傳訊該機關或團體指派之人到庭說明本件原告與被 告之主張何者符合被告於系爭買賣契約所稱「傾斜度在安全 範圍內」之判斷標準。非僅憑系爭鑑定報告結果研判「標的 物在正常使用下，安全無虞」，即遽下推論其傾斜度在安全 範圍內。而證人朱國琴於前次開庭時證稱「台北市政府有規 定1/20 0到1/40是屬於危險，…正常使用下是安全的，但如 果超過1/40是危樓。」可知，傾斜度1/200為台北市政府安 全標準，大於1/200即有危險之疑慮，被告在出售系爭房屋 時，並未盡到事先告知的義務，使原告相信系爭房屋有被告 保證之品質，即「傾斜度在安全範圍內」因而以相等品質之 房價買受房屋，受有價值上的減損，為物之瑕疵，被告應負 擔保之責，原告自得請求減少價金。
㈢另無安全性顧慮為非安全性補償部分，被告於買賣契約附件 簽認之安全範圍內條款，屬於保證品質條款。傾斜度在安全 等級（傾斜度< 1/200）、傾斜度在危險等級（傾斜度> 1/2 00）但結構未破壞、傾斜度在危險等級且結構已經破壞， 誠屬三個等級價格也會不一樣，況且合約規範傾斜度必須在 安全等級。系爭買賣契約被告保證品質條款「傾斜度在安全 範圍」，並非「傾斜在使用上安全」。傾斜度超過1/ 200的 安全範圍，即使結構暫時安全，勢必造成房屋受力不均勻。 證人朱國琴技師之鑑定報告僅以目視斷定結構安全，缺乏科 學儀器測試佐證（儀器量測，如雷射、混凝土鑽心及抗壓強 度測試）。又承證人朱國琴技師於庭上證稱，不同基礎型式 （連續基腳、獨立及聯合基腳、連續基腳、閥式建築）有不 同容許沉陷量標準。鈞院詢問朱國琴技師是否知道系爭房屋 的基礎型式，朱國琴技師答稱「只有房屋所有權人知道」， 故朱國琴技師並不知道系爭房屋的基礎型式，是故，鑑定人 引用一般建築物沉陷量不得超過10公分之依據，應為錯誤。 據上論結，本件被告辯稱買賣時已告知傾斜疑慮，卻迴避手 寫之默示保證條款，導致原告陷於錯誤的認知而為買受房屋 ，受有價值上的減損，依實務上之見解，超逾1/ 200之傾斜
度即屬危險等級，本件依鑑定的數據數值即顯見非被告保證 之品質，故被告受有價金減損之給付，爰依民法第359條規 定減少價金，被告就減少之價金屬無法律上原因而受利益， 依不當得利法律關係，應返還予原告。
㈣並聲明：被告應給付原告243萬7,560元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。願供擔保，請准 宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告於出售系爭房屋時，即已將系爭房屋有傾斜之情形主動 告知原告，兩造並於系爭買賣契約附註條款第2 條約定「該 屋況有傾斜疑慮，買賣雙方皆已知悉，已現況交付買方。」 ，且系爭房屋之房地產標的現況說明書（下稱系爭說明書） 亦於第16項次「是否有鄰地施工造成標的損害」項目勾選「 是」，並註明「稍微傾斜，經雙方確定無誤」，後經雙方在 該處簽名確認。顯見被告於出售系爭房屋時已盡告知義務， 原告於契約成立時，已明知系爭房屋有傾斜之情形，依民法 第355條第1項之規定，被告得免除瑕疵擔保責任，原告自不 得向被告請求負物之瑕疵擔保責任而主張減少價金。惟原告 稱，在簽約過程中，原告於第一次看屋時，仲介員提供的不 動產說明書中，並未說明房屋傾斜乙事，一直到斡旋期間屆 滿前，才透露本件房屋曾經有鄰損，顯與事實不符，並不可 採。另以系爭鑑定報告為系爭房屋首次就傾斜度所為之鑑定 ，即被告於該次鑑定之前並不知悉傾斜度之相關數據，更無 法得知原告何以得來1/400此不實之數據，惟原告卻主張： 「在交易過程中，被告吳淑英假造傾斜度，營造系爭房屋在 安全範圍內的假象，以促使原告以遠高於該房屋正常品質合 理價格而購買。」，顯非事實，亦非可採。綜上，依被告於 系爭房屋之長期居住經驗，主觀認知該房屋安全無虞，且對 於房屋傾斜度之專業概念並不知悉，何能提出1/400之數據 ，故原告之主張顯屬無據，無足憑採。
㈡又系爭鑑定報告已就系爭房屋之傾斜狀況為整體性之通盤考 量，始得出「標的物在正常使用下，安全無虞」之結論，然 原告一再強調系爭房屋角變量為1/68、差異沉陷量4.9 公分 而主張已逾房屋傾斜容許安全範圍云云，然如原告以單一之 數據判斷系爭房屋之整體傾斜狀況，顯有過於偏頗之虞。就 此，證人朱國琴證稱：「（被告訴訟代理人問：單一角變量 的數據去判斷房屋的整體傾斜狀況是否妥適？）證人朱國琴 答：不妥」，亦可資證明。且原告依新北市土木技師公會鑑 定手冊之附錄四主張「建物建構基礎形式於獨立基角砂土容 許最大沉陷量為2.5~5cm ，差異沉陷量為2~3 」，惟該附錄
所示之數據是否僅以建築物之單一差異沉陷量之數據作為判 斷基準尚有疑義，又系爭房屋位於臺北市地區，應依臺北市 之鑑定相關手冊為判斷依據，故不應參考新北市土木技師公 會鑑定手冊。系爭鑑定報告第8 項第1 點載明：「現場會勘 鑑定標的物室內相鄰兩支承之差異沉陷量分別為2.1 公分、 0.1 公分、0.1 公分、4.9 公分、4.2 公分以建築技術規則 構造篇第78條容許沉陷量規定，一般建築物沉陷量不得超過 10公分。」等語，就此依證人朱國琴證稱：「（被告訴訟代 理人問：『最大沉陷量』與『差異沈陷量』之概念為何？為 何鑑定報告第八項第一點載明：『現場會勘鑑定標的物室內 相鄰兩支承之差異沈陷量分別為2.1 公分、0.1 公分、0.1 公分、4.9 公分、4.2 公分以建築技術規則構造篇第七十八 條容許沈陷量規定，一般建築物沉陷量不得超過10公分。』 ？）證人朱國琴答：差異是不同的情狀，最大比較出來後是 比較最大，分子越小分母越大。這是一般的規定，雖然這標 的物有一點傾斜，但正常使用下還是安全的。因為這五個沉 陷量的數值未超過10公分，所以我才做這樣的認定。」，足 以證明測量結果未超過最大沉陷量10公分之容許範圍，系爭 鑑定報告之結論亦應屬合理，是原告主張系爭鑑定報告並無 針對總沉陷量作任何量測，卻引用總沉陷量的容許值10公分 ，因而主張系爭鑑定報告之鑑定結果有誤植錯誤云云，並不 可採。另系爭房屋之建造完成日為63年11月，可知系爭房屋 之屋齡已達40餘年，又經原告於系爭房屋進行變更房屋格局 及其他裝潢，如此敲打拆除系爭房屋之原有牆壁又另新建牆 壁，對於系爭房屋之傾斜度亦有一定程度之影響，惟系爭房 屋於經歷上開變更格局及敲打拆除之影響後，具有專業知識 及鑑定經驗之鑑定技師仍為「標的物在正常使用下，安全無 虞」之鑑定結論，益徵兩造簽訂系爭房屋買賣契約時該房屋 雖有傾斜，但傾斜情形確未超出安全標準，與被告於系爭房 屋之買賣契約附註條款「該屋況有傾斜疑慮，買賣雙方皆已 知悉，已現況交付買方。」相符，是原告於本件買賣契約成 立時，既知悉房屋有傾斜之情形，依民法第355 條第1 項之 規定，被告即得免除瑕疵擔保責任。
㈢原告依系爭鑑定手冊主張系爭房屋傾斜率逾1/200 即已超過 安全範圍云云，惟依系爭鑑定手冊所載「房屋傾斜率超過1/ 200 ，但未達1/40者，應評估工地施工對標的物結構安全所 造成之影響」，並非超過房屋傾斜率超過1/200 即超出安全 標準，係指於侵權行為造成鄰屋傾斜率超過1/200 而未達1/ 40者，需作結構安全之評估，如評估結果為需補強時，始計 算補強費用，是原告所引用之實務見解「傾斜度已大於『新
北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊』房屋傾斜度容許安 全範圍1/200 之規定。」云云，顯有誤會。況依原告自行提 出之台北市土木技師公會安全鑑定報告書所載「標的物（按 ：即系爭房屋）在正常使用下，安全無虞。」是系爭房屋亦 已完成結構安全之評估，其傾斜率確未超出安全範圍。另證 人朱國琴證稱：「（被告訴訟代理人問：是否傾斜率超過20 0 分之1房屋就一定會有安全的疑慮？） 證人朱國琴答：不 一定，要看現況。」、「（被告訴訟代理人問：鑑定報告其 中的角變量68分之1 ，是大於200 分之一，這個結構安全是 否有問題？）證人朱國琴答：正常使用下是安全的。」、「 證人朱國琴答：本件標的物沒有樑柱等結構體的損害」、「 （原告訴訟代理人問：『傾斜度』的安全範圍數值為何？可 否作為鑑定安全依據？）證人朱國琴答：臺北市政府有規定 1/200 到1/40是屬於危險，正常使用下是安全的，但如果超 過1/40是危樓。」、「（法官問：本件標的物經目視結果結 構體沒有損壞，是指沒有看到樑柱有裂縫或龜裂的現象？） 證人朱國琴答：是，我們當時有經過樓梯間，所以連樓梯間 、標的物的房間都有看，目視後結構體是沒有裂縫。」，其 中「1/200 到1/40是屬於危險，正常使用下是安全的」係指 於1/200 到1/40間有可能有必要鑑定該房屋是否因傾斜造成 結構性損害之可能，但於正常使用下是安全的，足證縱系爭 房屋傾斜率已大於200 分之1 ，仍不得斷然認定系爭房屋有 安全之疑慮。然原告卻無故將證人朱國琴之證詞「臺北市政 府有規定1/200 到1/40是屬於危險，…正常使用下是安全的 」，於證詞中加諸「…」，並扭曲解釋該證詞為「可知，傾 斜度1/200 為台北市政府安全標準，大於1/200 即有危險之 疑慮」云云，實不可採。綜上所述，原告顯係扭曲系爭鑑定 手冊之意旨，佐以系爭鑑定報告所載，系爭房屋之傾斜情形 並未超出安全標準而係屬安全無虞且為原告所明知，且被告 對於房屋傾斜度之專業概念並不知悉，何能提出1/400 之數 據，故原告之主張顯屬無據，無足憑採，被告自不負瑕疵擔 保之責。
㈣原告援引鑑定人證詞，僅係說明傾斜鑑定之種類包含「工程 性安全性之顧慮」及「無安全性顧慮」二種情形，均非本案 系爭鑑定報告之鑑定範圍，且原告於議定系爭房屋之買賣價 格時即已知悉房屋傾斜情形，故已將此傾斜事實納入議價之 考量因素。此外，系爭房屋已被原告售出，其售出價格足證 系爭房屋並無因該屋傾斜情形而造成交易價格減損之損害， 故被告就系爭房屋並無「非安全性賠償」之賠償責任。綜上 所述，被告於出售系爭房屋時已盡告知義務，原告於系爭買
賣契約成立時，即已明知系爭房屋有傾斜之情形，依民法第 355 條第１項之規定，被告得免除瑕疵擔保責任，且系爭房 屋之傾斜情形並未超出安全標準，亦經鑑定為安全無虞，原 告自不得向被告請求其負物之瑕疵擔保責任而主張減少價金 。
㈤並聲明：原告之訴駁回及其假執行之聲請均駁回。如受不利 益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執之事實：
㈠被告於104年5月12日與原告訂立系爭買賣契約，將系爭房屋 出售原告，買賣總價款1,998萬元，有不動產買賣契約書在 卷可稽（見卷第7至14頁）。
㈡系爭買賣契約附註條款第2條約定「該屋況有傾斜疑慮，買 賣雙方皆已知悉，已現況交付買方。（傾斜度經賣方口述在 安全範圍）」，系爭房屋之房地產標的現況說明書（下稱系 爭說明書）第16項次「是否有鄰地施工造成標的損害」項目 勾選「是」，並註明「稍微傾斜，經雙方確定無誤」等語（ 見卷第26至27頁）。
㈢被告申請台北市土木技師公會鑑定，由土技師朱國琴於104 年11月3日進行會勘系爭房屋，並於104年11月16日製作系爭 房屋安全鑑定報告書（案號00000000、文號：北土技字第00 000000000號，下稱系爭鑑定報告），鑑定結果研判：「1. 現場會勘鑑定標的物室內相鄰兩支承之差異沈陷量分別為2. 1公分、0.1公分、0.1公分4.9公分、4.2公分以建築技術規 則構造篇第78條容許沈陷量規定，一般建築物沈陷量不得超 過10公分。2.鑑定標的物室內樓板相鄰兩支承之角變量分別 為1/133、1/3400、1/1850、1/93、1/68。3.現場會勘目視 鑑定標的物外觀並無結構性破壞。標的物在正常使用下，安 全無虞。」等語，有臺北市土木技師公會安全鑑定報告書在 卷可參（見卷第86至89頁）。
四、得心證之理由：
原告主張被告出售系爭房屋之傾斜度有逾越臺北市政府規定 傾斜度1/ 200安全範圍之瑕疵，違反被告默示保證特約條款 ，被告應負物之瑕疵擔保責任等情，為被告所否認，茲就兩 造爭點分述如下：
㈠原告主張被告就系爭房屋應負擔物之瑕疵擔保責任，是否有 理由？
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度 ，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險
移轉時，具有其所保證之品質；又買賣因物有瑕疵，而出賣 人依同法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受 人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯 失公平者，買受人僅得請求減少價金；又買賣之物，缺少出 賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金 ，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者 亦同，此觀同法第354條、第359條、第360條之規定自明。 出賣人與買受人間就買賣之物有無保證品質之特約，應以契 約內容及當事人立約當時之事實及其他一切證據資料為其判 斷之標準。又依民法第355條規定，買受人於契約成立時， 知其物有同法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保 之責；買受人因重大過失，而不知該瑕疵者，出賣人如未保 證其無瑕疵時，不負擔保之責；但故意不告知其瑕疵者，不 在此限。是買賣標的物如係特定物，其於契約成立前已發生 瑕疵，而買受人於締約時，已知物有瑕疵者，出賣人即不負 瑕疵擔保責任。
⒉經查，被告於104年5月12日與原告簽訂系爭買賣契約，將系 爭房地出賣予原告，並辦畢所有權移轉登記，系爭買賣契約 第15條其他約定事項：「…固定裝潢，現況交屋。…」，系 爭買賣契約附註條款第2條約定「該屋況有傾斜疑慮，買賣 雙方皆已知悉，已現況交付買方。（傾斜度經賣方口述在安 全範圍）」，系爭說明書第16項次「是否有鄰地施工造成標 的損害」項目勾選「是」，並註明「稍微傾斜，經雙方確定 無誤」等情，為兩造所不爭執，且有系爭買賣契約、系爭說 明書可稽，堪信為真實。依爭買賣契約附註條款第2條及系 爭說明書第16項次記載文句，已明示系爭房屋有因鄰損造成 房屋傾斜情況，原告既於爭買賣契約附註條款第2條及系爭 說明書第16項次記載文句旁簽字，足認被告於出售系爭房屋 時對系爭房屋因鄰損造成傾斜乙節已盡其告知義務。原告雖 主張仲介提供之不動產說明書中未說明房屋傾斜乙事，斡旋 期間屆滿前始透露鄰損事實，且仲介告知系爭房屋傾斜度為 1/400，為被告否認，查原告提出住商不動產售屋資料中檢 附之不動產說明書於建築改良物瑕疵情形欄位記載無鄰損狀 況（見卷第59頁），惟此僅係仲介公司供對外銷售自行印製 之說明文件，並非被告名義出具之系爭房屋現況說明書，原 告復未舉證證明仲介告知系爭房屋傾斜度為1/400之事實， 則原告主張被告於買賣過程故意隱瞞系爭房屋傾斜情況云云 ，即不足採。
⒊次查，被告申請台北市土木技師公會鑑定，由土技師朱國琴 於104年11月3日進行會勘系爭房屋，並於104年11月16日製
作系爭鑑定報告記載「…鑑定結果研判：1.現場會勘鑑定標 的物室內相鄰兩支承之差異沈陷量分別為2.1公分、0.1公分 、0.1公分4.9公分、4.2公分以建築技術規則構造篇第78條 容許沈陷量規定，一般建築物沈陷量不得超過10公分。2.鑑 定標的物室內樓板相鄰兩支承之角變量分別為1/133、1/340 0、1/1850、1/93、1/68。3.現場會勘目視鑑定標的物外觀 並無結構性破壞。標的物在正常使用下，安全無虞。」等詞 ，有系爭鑑定報告可參（見卷第86至89頁），並據證人朱國 琴並到庭結證稱:「（問：系爭房屋之傾斜度是否在安全範 圍內？）正常臺北市的規定基本上是200分之1以內就屬於傾 斜的房子，超過40分之1就是危樓，自己家的房子多多少少 都會傾斜，絕大部分都是受地震影響。」、「（問：你剛剛 所述200分之1以內有些是可以使用，有些是不可使用？）是 。」、「（問：依照鑑定報告第8點鑑定結果研判第3點，最 後認定，標的物在正常使用下安全無虞是你最後鑑定的結果 ？）是。」、「（問：如何判斷的？）不能單純說『安全無 虞』，是正常使用下安全無虞。」、「（問：是否傾斜率超 過200分之1房屋就一定會有安全的疑慮？）不一定，要看現 況。」、「（問：『最大沉陷量』與『差異沈陷量』之概念 為何？為何鑑定報告第八項第一點載明：『現場會勘鑑定標 的物室內相鄰兩支承之差異沈陷量分別為2.1公分、0.1公分 、0.1公分、4.9公分、4.2公分以建築技術規則構造篇第七 十八條容許沈陷量規定，一般建築物沉陷量不得超過10公分 。』？）差異是不同的情狀，最大比較出來後是比較最大， 分子越小分母越大。這是一般的規定，雖然這標的物有一點 傾斜，但正常使用下還是安全的。因為這五個沉陷量的數值 未超過10公分，所以我才做這樣的認定。」、「（問：鑑定 報告其中的角變量68分之1，是大於200分之一，這個結構安 全是否有問題？）正常使用下是安全的。」、「（問：依內 政部營建署函釋及建築技術規則構造篇第七十八條引用建築 物基礎構造設計規範第四章（前呈原證13、第4-15頁，及參 見原告105年8月2日民事準備書㈡狀，第5頁，第2點），容 許角變量指出傾斜度若大於1/150，建築物即產生結構性損 壞，依本件的鑑定報告量測數值來看，是否已經大於1/150 ？）建築物產生結構性的損害，本件標的物沒有樑柱等結構 體的損害。」、「（問：所謂沒有樑柱結構體的損害是否以 現場目視來判斷？）是，如果用儀器測量像雷射要看樑柱的 配筋有沒有照圖施工，這陣子有無變化、裂縫。」、「（問 ：『傾斜度』的安全範圍數值為何？可否作為鑑定安全依據 ？）臺北市政府有規定1/200到1/40是屬於危險，正常使用
下是安全的，但如果超過1/40是危樓。」、「（問：本件標 的物經目視結果結構體沒有損壞，是指沒有看到樑柱有裂縫 或龜裂的現象？）是，我們當時有經過樓梯間，所以連樓梯 間、標的物的房間都有看，目視後結構體是沒有裂縫。」等 語（見卷第257至259頁），堪認系爭房屋確實有傾斜之瑕疵 存在，但系爭房屋之樑柱等結構體並無裂縫、龜裂等結構性 損壞情形，在正常使用下仍屬安全無虞。
⒋原告主張系爭買賣契約附註條款第2條約定「傾斜度經賣方 口述在安全範圍」乙詞係指被告保證系爭房屋傾斜度在安全 範圍，並非傾斜在使用上安全，並舉台北市建築物工程施工 損害鄰房鑑定手冊、新北市土木技師公會鑑定手冊附錄四與 內政部建築物基礎構造設計規範第四章等資料為據。查系爭 說明書記載「稍微傾斜」，並未標示具體傾斜率，系爭買賣 契約附註條款第2條約定「該屋況有傾斜疑慮」，原告亦未 要求被告須詳實記載系爭房屋之傾斜率，顯見兩造於簽訂系 爭買賣契約時就系爭房屋之具體傾斜率為何均未知悉，惟原 告買受系爭房屋不論供自住或轉售圖利，其真意應係買受可 供全居住使用之房屋，則系爭買賣契約附註條款第2條約定 「傾斜度經賣方口述在安全範圍」乙詞之真意應係指系爭房 屋之傾斜度應符合可供安全居住使用之範圍。次查，原告所 提出之臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊，係由台北 市建築師公會、台北市結構工程工業技師公會與台北市土木 技師公會共同修訂，就因施工鄰損房屋所導致傾斜之情形， 估算損害及修復、補償費用而定。而該手冊雖載明，房屋傾 斜率低於1/200者，應估列標的物損害部份之修復費用；房 屋傾斜率超過1/ 200，但未達1/40者，應評估工地施工對標 的物結構安全所造成之影響，並依評估結果估列標的物損害 部份之修復補強費用，其中補強應考量因傾斜增量所引致標 的物基礎或結構之強度損失；房屋傾斜率超過1/40者，不論 損害情況如何，應依房屋重建造價估算費用。（見卷第34頁 ）系爭房屋傾斜率分別為1/133、1/3400、1/1850、1/93、 1/68，房屋傾斜率固位於超過1/ 200，但未達1/40範圍，惟 本件並非施工鄰損索賠事件，且系爭房屋並無結構性損害且 正常使用下安全無虞，故據此尚不足以認定系爭房屋具有實 質上危險或不堪居住之情形，系爭房屋傾斜程度即核與系爭 買賣契約附註條款第2條約定「傾斜度經賣方口述在安全範 圍」相符。又原告所舉新北市土木技師公會鑑定手冊附錄四 與內政部建築物基礎構造設計規範第四章等內容，係就建築 物安全性評估應考量容許角變量數值對建築物可能造成之損 害程度等為理論性說明，另內政部營建署105年9月19日營署
建管字第1050056513號函內容（見卷第139至140頁）亦係就 原告函詢建築技術規則建築構造編第77條、第78條及建築物 基礎構造設計規範第四章淺基礎容許沈陷量疑義所為答覆， 均非經實際鑑定系爭房屋後所得出之具體傾斜率。本件既經 鑑定人朱國琴實際會勘後就系爭房屋內部之中間柱邊線、窗 戶角落、梁柱交界點等共計10點位置以水平測量方式得出系 爭房屋室內相鄰兩支承之差異沈陷量分別為2.1公分、0.1公 分、0.1公分4.9公分、4.2公分，未逾建築技術規則構造篇 第78條規定之容許沈陷量；系爭房屋室內樓板相鄰兩支承之 角變量分別為1/133、1/3400、1/1 850、1/93、1/68，目視 系爭房屋外觀並無結構性破壞等情（見卷第86至99頁），原 告復未舉證證明系爭鑑定報告所採測量方式錯誤或其內容不 實之情形，系爭鑑定告結論認系爭房屋在正常使用下安全無 虞乙詞，應堪採信。
⒌末查，依一般經驗法則及社會常情判斷，中古房屋因長期居 住使用及氣候、地層變動（例如地震、鄰地開挖建築等）， 屋體難免有破損、傾斜之現象，其價格即因此折舊而遠低於 新建房屋，此應為房屋買賣之當事人所明知。是中古房屋倘 仍可居住使用，即已具備其通常效用。兩造簽訂買賣契約時 ，被告就系爭房屋有傾斜瑕疵之情形已據實告知，且為原告 所知悉，兩造復於系爭買賣契約附註條款第2條約定「傾斜 度經賣方口述在安全範圍」，足認買賣雙方於洽商價格時應 已將房屋傾斜列入考量，原告明知系爭房屋有傾斜瑕疵存在 仍願買受，系爭房屋經鑑定亦認於正常使用下安全無虞，並 無不符系爭買賣契約約定可供安全居住使用之情事，依民法 第355條第1項規定，被告就此不負瑕疵擔保責任。 ㈡原告主張被告應給付原告243萬7,560元，是否有理由？ 原告簽訂系爭買賣契約時明知系爭房屋已有傾斜瑕疵存在， 依民法第355條第1項規定，被告不負物之瑕疵擔保責任，已 如前述。是原告主張依民法第359條前段規定請求減少價金 ，並依不當得利之法律關係，請求被告返還減少之價金243 萬7,560元，自非有據。
五、綜上所述，原告依民法第359條、第179條之規定，請求被告 給付243萬7,560元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息5%計算之利息，非屬正當，不應准許。本件原告既受 敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許。六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經 審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。七、結論：本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條判決 如主文。
中 華 民 國 106 年 4 月 28 日
民事第二庭 法 官 熊志強
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 4 月 28 日
書記官 沈世儒