臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第1645號
原 告 郭明芬
訴訟代理人 簡長輝律師
被 告 總瑩建設股份有限公司
法定代理人 張廖貴裕
被 告 楊碧玲
共 同
訴訟代理人 呂思亮
上列當事人間請求減少買賣價金事件，於民國106年3月27日辯論
終結，本院判決如下：
主 文
被告總瑩建設股份有限公司應給付原告新臺幣肆拾參萬玖仟貳佰零壹元。
被告楊碧玲應給付原告新臺幣肆拾參萬玖仟貳佰零壹元。前二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免除其給付責任。
被告楊碧玲應給付原告新臺幣肆萬元，及自民國一百零五年九月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲各負擔百分之二十五，餘由原告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣壹拾肆萬柒仟元為被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲供擔保後，得假執行。但被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲各以新臺幣肆拾參萬玖仟貳佰零壹元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第四項於原告以新臺幣壹萬肆仟元為被告楊碧玲供擔保後，得假執行，但被告楊碧玲以新臺幣肆萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。本件係因原告與被告總瑩建設股份有限 公司（下稱被告總瑩公司）簽立之「湯城世紀透天房屋預定 買賣合約書」（下稱系爭房屋合約）及原告與被告楊碧玲簽 立之「湯城世紀透天土地預定買賣合約書」（下稱系爭土地 合約）涉訟。而系爭房屋合約第22條及系爭土地合約第11條 第1 項分別約定：「凡因本件買賣契約而涉訟者，雙方同意 由臺灣桃園地方法院為管轄之法院」、「凡因本件買賣約定
而涉訴訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄法院。且 敗訴之一方應負擔他方律師費、訴訟費用」等語，有各該契 約書影本在卷可稽（見本院卷第28頁、第64頁）。經核原告 與被告總瑩公司、被告楊碧玲間既有合意管轄之約定，本件 確因上開契約所生之訴訟，揆諸首揭規定，本院自有管轄權 。
二、第按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告 同意者，或請求之基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及 訴訟之終結者，均不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但 書第1 、2 、7 款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明原為 ：㈠被告總瑩公司應給付原告新臺幣（下同）1,993,208 元 ，及其中4 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息；㈡被告楊碧玲應給付原告1,993,208 元，及其中4 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息；㈢前二項給付，如任一被告為給付 時，其他被告於其給付範圍內，免給付義務；㈣第一、二項 請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣原告於訴訟繫屬 中將起訴時之訴之聲明列為先位聲明，並追加備位聲明如後 所述（見本院卷第181 頁反面）。經核原告訴之聲明之追加 ，係本於溫泉設施之同一基礎事實，已提出之訴訟及證據資 料，於審理繼續進行在相當程度內具有一體性，不甚妨礙被 告之防禦及訴訟終結，並經被告同意追加，揆諸上揭規定， 應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）緣訴外人高藝蓁於民國100 年9 月25日與被告總瑩公司、 被告楊碧玲分別簽訂系爭房屋合約與系爭土地合約，買受 坐落桃園市○○區○○段0 地號土地上之「湯城世紀」戊 區編號H 棟11號房屋（下稱系爭房屋）及所坐落之基地（ 下稱系爭土地），總價621 萬元。嗣訴外人高藝蓁於102 年3 月30日，經被告2 人同意，將系爭房屋合約及系爭土 地合約之全部權利義務轉讓予原告。被告2 人雖已受領全 部買賣價金而於105 年4 月13日交屋予原告，然被告2 人 有諸多違約情事，原告自得訴請給付遲延利息等，茲就先 位聲明請求之項目、金額分述如下：
㈠逾期取得使用執照之遲延利息225,220元： 依系爭房屋合約第10條第1 項約定，被告總瑩公司應於10 2 年12月15日取得使用執照，然被告總瑩公司遲至103 年 10月22日始取得使用執照。迄102 年12月15日為止，原告 已繳房地價款136 萬元，103 年3 月29日原告再給付房地
價款14萬元，累計至103 年3 月29日為止，已繳房地價款 共計150 萬元。系爭房屋合約第10條第2 項雖約定遲延利 息按「已繳房屋價款」萬分之五為計算基準，但上開約定 乃定型化條款，違反內政部公告之「預售屋買賣定型化契 約應記載及不得記載事項」（下稱「預售屋買賣契約範本 」）之應記載事項第12條第2 項，依消費者保護法第17條 第1 項、第2 項及「預售屋買賣契約範本」第12條第2 項 規定，系爭房屋合約第10條第2 項約定按「已繳房屋價款 」計算遲延利息，應為無效，本件仍應依「預售屋買賣契 約範本」之規定，按「已繳房地總價款」萬分之五計算遲 延利息。故被告總瑩公司應給付原告之遲延利息為225,22 0 元【計算式：136 萬元×5/10000 ×104 日（自102 年 12月16日至103 年3 月29日）＋150 萬元×5/10000 ×20 6 日（自103 年3 月30日至103 年10月21日）】。 ㈡逾期交屋之遲延利息459,285元：
系爭房屋於103 年10月22日取得使用執照，依系爭房屋合 約第14條第2 項前段約定，被告總瑩公司應於取得使用執 照後6 個月內通知原告交屋，故此項義務之履行期為104 年4 月22日，但被告總瑩公司迄105 年4 月13日始交屋予 原告。以1 個月為合理之交屋期間計算，應認被告總瑩公 司遲至105 年3 月13日始完成交屋通知之準備，以該日為 通知進行交屋之時間，顯見被告總瑩公司給付遲延。原告 於104 年4 月22日為止，已繳之房地價款為157 萬元，10 4 年12月15日原告又給付464 萬元，計至104 年12月15日 已繳之房地價款為621 萬元。依「預售屋買賣契約範本」 之應記載事項第15條第1 項第4 款，被告總瑩公司因逾期 交屋應給付之遲延利息為459,285 元【計算式：157 萬元 ×5/1000 0×237 日（自104 年4 月23日至104 年12月15 日）＋621 萬元×5/10000 ×88日（自104 年12月16日至 105 年3 月12日）】。
㈢缺少溫泉設施之房屋價值減損845,802元： ⒈被告為銷售系爭建案，於廣告文宣中載有「發現溫泉！養 生不用上山下海」、「戶戶天然溫泉到府，別讓舒服的溫 泉洗禮因為回程的勞累又讓您疲憊了！源自地底1125M 美 人湯，戶戶專業引導讓您天天享受，另贈送專業溫泉加熱 器」、「就在市區地段，北台灣最珍貴的溫泉，可以養生 、可以享受…「湯城世紀」首創南洋風尚露天風呂SPA ， 還有溫泉戶戶到府，不必出遠門就能天天養生做美容！」 等語。被告既以廣告內容誘發消費者預購房屋之動機，原 告因而簽訂系爭房屋合約，被告應就廣告內容所載之溫泉
設施負給付義務。
⒉惟被告總瑩公司自交屋迄今仍未提供溫泉予原告使用，足 見系爭房屋不具契約預定之效用，此有另案即本院100 年 度訴字第1489號卷所附桃園縣政府水務局101 年4 月12日 函覆說明：「二、總瑩公司於101 年3 月30日府水河字第 1010080560號函取得溫泉水權狀（僅作觀光休閒（旅館用 途），不得作住宅使用）；故本案僅完成水權登記，尚未 完成溫泉開發作業程序。雖然現況已完成抽水馬達配置， 仍應依溫泉法及相關規定，經主管機關核發開發完成證明 ，並取得經營許可或溫泉標章後，水權始生效力。水權未 生效力前，除溫泉井維護必要之抽水，若有取用溫泉之行 為，得依溫泉法第22條規定處分之。」、桃園縣政府水務 局103 年3 月6 日函覆說明：「二、經查總瑩公司已於10 1 年3 月30日府水河字第1010080560號函取得溫泉水權狀 （僅作觀光休閒（旅館用途），不得作住宅使用），並已 於101 年6 月4 日取得開發許可完成證明，爰本案業已完 成溫泉開發作業程序。三、惟該公司尚未完成旅館興建之 相關興辦事業計畫，爰俟該公司完成相關興辦事業計畫， 並取得經營許可或溫泉標章後，水權始生效力。水權未生 效力前，除溫泉井維護必要之抽水，若有取用溫泉之行為 ，得依溫泉法第22條規定處分之。」、桃園縣政府103 年 3 月3 日函覆說明：「二、經查環保署水污染源管制資料 管理系統，尚無該公司列管及相關排放許可申請資料。」 可稽，被告應依民法第354 條規定負物之瑕疵擔保責任。 ⒊參諸另案即本院104 年度訴字第1817號與本件同屬戊區之 民事爭訟，關於缺少溫泉設施部分，該案受囑託鑑定之不 動產估價報告書載明：「於提供『戶戶溫泉到府』建案住 宅若無提供該等設施，應進行減價修正13.62%。」。原告 即得依民法第359 條、第179 條之規定，請求被告給付系 爭房地缺少溫泉設施之價值減損845,802 元（計算式：62 1 萬元×13.62%=845,802元）。 ㈣懲罰性違約金422,901元：
被告總瑩公司違反公平交易法第21條第1 項、第31條及第 32條第1 項及消費者保護法第22條等保護他人之法律，未 確保廣告之真實，致原告受有前開㈢所述缺少溫泉設施之 損害，被告總瑩公司依民法第184 條第2 項前段規定應對 原告負損害賠償責任。被告楊碧玲為系爭土地之所有權人 ，提供土地與被告總瑩公司合建系爭建案，就系爭預售屋 之推案過程自有所悉，其提供之商品即系爭土地，在不動 產買賣之流通市場上具有客觀之競爭力，且就系爭土地與
購買之消費者訂定系爭土地買賣合約，應認屬公平交易法 所定之「事業」，而有公平交易法相關規定之適用。被告 總瑩公司及被告楊碧玲就系爭建案之銷售行為，係故意不 法行為，依民法第184 條第2 項前段、第185 條前段規定 ，被告總瑩公司及被告楊碧玲應負不真正連帶賠償責任， 賠償額依公平交易法第31條及第32條第1 項之規定，應以 前述缺少溫泉瑕疵損害額0.5 倍計算，即422,901 元。 ㈤律師費用4 萬元：
依系爭房屋合約第22條前段、系爭土地合約第11條第1 項 及第12條第1 項約定，因本件買賣涉訟者，敗訴一方需負 擔律師費，此部分有協同債務及不真正連帶債務之適用。 原告就本件訴訟支出律師費4 萬元，被告2 人應負給付之 義務。
㈥以上共計1,993,208元。
（二）前述關於使用執照取得遲延及交屋遲延之債務不履行責任 ，固源自被告總瑩公司，然系爭房屋合約與系爭土地合約 具有連帶性及不可分性，任何一部分違約，視同被告總瑩 公司、楊碧玲均違反系爭房屋合約第22條前段及系爭土地 合約第12條第1 項約定，故渠等就上開㈠、㈡，亦有協同 債務及不真正連帶債務之適用。從而，被告總瑩公司及被 告楊碧玲應依不真正連帶債務關係之發生原因，就前述㈠ 至㈤均應負全部給付之義務，連帶給付原告1,993,208 元 。
（三）關於備位聲明部分：
㈠被告於105 年10月14日雖獲桃園市政府核發變更後水權狀 ，惟於「其他應行記載事項」第4 點記載：「本水權狀僅 供登載範圍及用水標的使用（150 間觀光旅館及936 間一 般事務所），不得為其他使用…」，又被告出賣之系爭房 地係住宅，而非一般事務所，是被告迄今仍無法提供溫泉 予原告在內之「社區住宅之住戶」使用，系爭房地仍不具 契約預定之效用。
㈡倘認該溫泉自105 年10月14日起已取得合法水權而得供系 爭房地使用者，原告亦得依民法第227 條規定請求被告賠 償遲延取得溫泉設施之損害：
⒈承上述，「戶戶溫泉到府」建案住宅若無提供該等溫泉設 施，應進行減價修正13.62%，故溫泉設施占系爭房地價格 比例為845,802 元。再依「預售屋買賣契約範本」之應記 載事項第15條第1 項第4 款規定計算被告遲延提供溫泉之 損害，自交屋日之次日起即105 年4 月14日起至105 年11 月29日止，「遲延損害」為97,290元【計算式：845,802
元×5/10000 ×230 日=97,290元 （自105 年4 月14日至 105 年11月29日) 】。
⒉又被告迄仍未提供溫泉予原告使用，原告得請求被告自10 5 年11月30日起至提供溫泉日止，按日給付之遲延損害42 3 元（計算式：845,802 元×5/10000=423元 ）。 ㈢原告於先位聲明之逾期取得使用執照之遲延利息225,220 元、逾期交屋之遲延利息459,285 元及律師費用4 萬元均 不變，故原告備位部分請求之金額為821,795 元（計算式 ：225,220+459,285+40,000+97,290=821,795 ），及自10 5 年11月30日起至被告提供溫泉日止，按日計算423 元。（四）聲明如下：
㈠先位聲明：
⒈被告總瑩公司應給付原告1,993,208 元，及其中4 萬元自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息；
⒉被告楊碧玲應給付原告1,993,208 元，及其中4 萬元自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息；
⒊前二項給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範 圍內，免給付義務；
⒋第一、二項請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。 ㈡備位聲明：
⒈被告總瑩公司應給付原告821,795 元，及其中4 萬元自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息，並自105 年11月30日起至提供桃園市政府105 年10月 14日第H0000000號水權狀之溫泉水源日止，按日給付原告 423 元；
⒉被告楊碧玲應給付原告821,795 元，及其中4 萬元自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息 ，並自105 年11月30日起至提供桃園市政府105 年10月14 日第H0000000號水權狀之溫泉水源日止，按日給付原告 423 元；
⒊前二項請求，如任一被告已履行給付，其他被告於其給付 範圍內，免給付義務；
⒋第一、二項請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。（五）對被告抗辯所為之陳述：
㈠原告就系爭房地所給付之訂金、簽約金及工程期付款均載 於系爭土地合約後附之「房屋付款明細表」，並由被告楊 碧玲簽收，倘原告所給付之買賣價金僅為預售土地之買賣 價金而無預售房屋之買賣價金，為何款項明細記載於「房
屋」付款明細表中？足見被告等人基於業界陋習，將原告 本為一體之給付分散，意圖規避系爭房屋合約、系爭土地 合約、公平交易法、消費者保護法及內政部公告之「預售 屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」「應記載事項 」等規定之適用以脫免責任。
㈡被告雖稱就逾期交屋部分有48日不能算入逾期完工之遲延 期間，惟依系爭房屋合約第10條第1 項前段約定，完工期 限係以日曆天計算，而非工作天，自不得扣除未實際工作 之天數。況且下雨或颱風，亦未達合約所定天災地變等人 力不可抗力之程度。再者，被告於施工期間迄完成交屋止 ，從未以下雨或颱風等事由向原告提出增加工期之要求， 顯見下雨或颱風並非影響工期延宕之因素，被告臨訟始提 出須增加工期之抗辯，應無可採。
㈢原告應給付之各期買賣價金係屬於不確定期限之債務，而 原告均係依被告總瑩公司之通知繳款金額如數支付，從未 有遲延或拒付之情事。
㈣被告現僅完成水權狀內用途變更事宜，尚未達成水權生效 要件，且依被告提出之最新水權狀，仍記載不得將溫泉供 應「住宅」使用，即便系爭建案屬工業住宅亦然，且該溫 泉開發案之溫泉井尚未取得水污染排放許可，故被告於交 屋時並未提供溫泉予原告使用，致系爭房地不具契約預定 效用，縱其於交屋後補正上開瑕疵，亦無礙原告依民法第 359 條主張被告應負瑕疵擔保責任而行使減價請求權之效 力。
㈤被告既將「戶戶溫泉到府」等內容納入系爭預售屋買賣合 約內，於交屋時自應交付具備合約預定效用之不動產予買 方。若被告自認其尚未能交付具合約預定效用之溫泉設施 房屋予原告，自應延後通知交屋之時間，而非於收取全部 買賣價金辦理交屋後，復主張其得延後交付溫泉設施。 ㈥依系爭房屋合約第22條前段、系爭土地合約第11條第1 項 、第12條第1 項之約定，被告總瑩公司及被告楊碧玲具有 連帶不可分之履行義務，於系爭房地契約之任一部分違約 ，視同被告2 人均違約，且本件事實、爭點、訴訟標的金 額等，均存在於原告與被告總瑩公司、被告楊碧玲之間， 自應認為原告就本件支出之律師費，均係為其與被告等人 間之訴訟所生而不可割裂。
二、被告總瑩公司、被告楊碧玲均辯以：
（一）逾期取得使用執照之遲延利息部分：
㈠系爭房屋合約與系爭土地合約本質上屬兩個不同之獨立契 約，僅為避免房屋與所坐落土地日後為不同人所有，故約
定一同履行一同解除。且依「預售屋買賣契約範本」之內 容，係將預售屋所涉之土地及房屋訂立於同一契約內，而 本件既為2 份契約，即不應適用前開規範。況系爭土地之 出賣人為被告楊碧玲，乃自然人，非消費者保護法所規範 之企業經營者，則消費者保護法及「預售屋買賣契約範本 」之應記載事項等，對被告楊碧玲並無適用餘地。 ㈡系爭房屋契約第10條第2 項約定，符合「預售屋買賣契約 範本」應記載事項之意旨，亦符合兩造間實際簽約情形， 原告主張被告契約之記載違反「預售屋買賣契約範本」云 云，顯係未考慮本件為兩個獨立契約所生之誤解，原告於 103 年10月22日前所繳納之款項，均為土地款項，而無房 屋款項。系爭房屋合約既約定以「已繳房屋價款」計算逾 期遲延利息，原告繳納之房屋款項為零，被告總瑩公司自 無支付遲延利息之義務。
㈢縱認被告總瑩公司應給付遲延利息，亦應以系爭房屋價款 占總價款之比例即40% 計算，原告於103 年10月22日前所 繳價款150 萬元，其中屬房屋價款者為60萬元，被告總瑩 公司遲延取得使用執照天數310 日，但須扣除大雨期間及 颱風期間天數48日，故遲延天數為262 日，以此計算遲延 利息應為78,600元，始符公允。
（二）逾期交屋之遲延利息部分：
依系爭房屋契約第14條第2 項第3 款約定，原告應繳清期 款，如未繳清期款，被告總瑩公司就交屋部分不生遲延責 任，然原告於104 年12月16日始繳清約定之各期款項，在 此之前被告總瑩公司不負通知交屋遲延之責任。況被告總 瑩公司已於104 年10月13日之前寄送驗屋、交屋通知單予 原告，無通知遲延可言。本件係因原告遲遲不願意配合交 屋，迄105 年4 月30日始完成交屋手續，自不得歸責於被 告總瑩公司。
（三）缺少溫泉設施之房屋價值減損：
㈠系爭建案於99年起已經取得溫泉水執照，被告已取得水權 狀且已完成溫泉開發，且被告已向桃園市政府申請變更得 作為系爭基地住戶使用，經桃園市政府准予變更在案，故 系爭建案確實可提供溫泉水予原告使用。103 年間桃園市 政府核發之溫泉水執照雖有「僅供觀光休閒（旅館用途） ，不得作為住宅使用」之註記，惟目前取得之最新溫泉水 水權狀，核准水權年限自105 年9 月16日起至107 年9 月 15日止，已無前開限制使用註記。其次，原告購買系爭房 屋時，即知系爭土地屬乙種工業區，原告取得之房屋所有 權狀主要用途亦記載為一般事務所，而桃園市政府回函表
示系爭溫泉得供一般事務所使用，足見被告提供之溫泉設 施可合法使用，自無原告所稱之瑕疵。
㈡依系爭房屋合約第14條第5項、第22條第1項及系爭房屋合 約附件之管理規約第十章附則第1 點約定，公共設施應點 交予管理委員會。系爭溫泉設施屬公共設施之一部份，因 「湯臣世紀」社區之管理委員會遲遲無法成立，被告無法 將公共設施點交予各住戶，導致住戶誤認無溫泉可用，實 則被告確已設置妥溫泉設施，只待社區管委會成立即可點 交使用。
㈢另案就同一基地社區建案所作無法使用溫泉造成之價值減 損鑑定，係以「無提供溫泉設施」為前提，惟被告總瑩公 司確已提供溫泉設施予原告，僅係暫時因管理委會尚未成 立，無法將之點交，另案與本件事實不同，該鑑定報告所 為減價修正之認定自不可採。
（四）0.5倍懲罰性違約金部分：
原告此節援引公平交易法第21條、第31條之規定，然公平 交易法所定懲罰性損害賠償之前提，係出賣人有侵權行為 ，但本件被告係因兩造間房地買賣合約而收取買賣價金， 顯無侵權行為，原告此部分請求顯有誤解，而無理由。（五）律師費部分：
如前述，本件為兩個獨立契約，被告總瑩公司、被告楊碧 玲之間亦非連帶債務。系爭土地合約第11條第1 項固約定 敗訴一方負擔他方律師費，惟系爭房屋合約則無此記載， 原告持系爭土地合約之約款，向被告總瑩公司主張給付律 師費，並無理由。縱認原告得請求律師費，然本件原告乃 一訴起訴兩個被告，性質上屬不同訴訟，僅因訴訟經濟於 一訴中一次解決，縱被告應負擔敗訴時他方之律師費，亦 需考量原告敗訴部分之比例及被告2 人各負擔一半，且律 師費用，亦應比照最高法院裁定律師酬金之標準，以2 萬 元訂之。
（六）並聲明：
㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；
㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、經本院偕同兩造整理不爭執事項如下（見本院卷第198 頁及 反面，並依判決格式、用語予以調整）：
（一）訴外人高藝蓁與被告楊碧玲、被告總瑩公司於100 年9 月 25日就坐落桃園市○○區○○段0 地號土地及其上之系爭 建案中編號戊區H 棟11號透天房屋分別簽訂系爭土地合約 及系爭房屋合約（系爭土地、房屋價金分別為373 萬元、 248 萬元）。嗣於102 年3 月30日訴外人高藝蓁將其對系
爭土地、系爭房屋之契約權利義務均轉讓予原告。（二）系爭房屋合約第10條第1 項、第2 項約定：「一、本預售 屋之建築工程，自民國101 年10月30日前開工，並於民國 102 年12月15日以完成主建物附屬建物及使用執照所定之 必要設施，並取得使用執照…。二、賣方如逾前款期間未 完工者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利 息予買方。若逾期六個月仍未開工或完工，視同賣方違約 ，雙方同意依第25條（應係誤繕，應為第21條）第1 款違 約之約規定辦理」、第21條約定：「賣方違反第10條第2 項及第19條第1 、2 款規定者，買方得解除本合約。解約 時賣方除應將買方已繳納之房地價款及遲延利息（以臺灣 銀行基本放款利率為準）全部退還買方。並應同時賠償房 屋總價款百分之十五之違約金，但該賠償之金額超過已繳 價款者，則以已繳價款為限。」、第22條約定：「本約之 附件視為本約之一部分，與本約具有同等效力，並與『土 地預定買賣合約書』具連帶不可分性應共同履行，並自簽 訂日起同時生效。任何一部分不履約時視同全部違約，解 除合約時視為全部解除…」。
（三）系爭土地合約第1 條約定：「（土地標示）桃園縣中壢市 （已改制為桃園市○○區○○○段○0 ○○○地號，使用 分區屬都市計畫乙種工業區建築用地（申請一般商業設施 使用），本件買賣標的物不適用申請政府所提供之優惠貸 款利率。」、第8 條約定：「…倘賣方不依約交付土地經 買方催告限期履行，若逾期六個月仍未交付土地或賣方不 賣時，買方得解除本合約，解約時賣方除應將買方已繳之 土地價款及遲延利息（以臺灣銀行基本放款利率為準）全 部退還買方外，並應同時賠償房地總價款百分之十五違約 金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限 …」、第11條第1 項約定：「凡因本件買賣約定而涉訴訟 者，雙方同意由台灣桃園地方法院為管轄法院。且敗訴之 一方應負擔他方律師費、訴訟費用」、第12條第1 項約定 ：「本約之附件視為本約之一部分，與本約具有同等效力 ，並與本約座落基地之買方所訂『房屋預定買賣合約書』 具連帶不可分性應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任 何一部分不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解 除」。
（四）系爭房屋於103年10月22日取得使用執照。（五）系爭房屋於105年4月13日交屋予原告。（六）系爭土地於105 年10月14日獲桃園市政府核發溫泉水源給 水權證明，並載明一般事務所可使用。
（七）原告於102 年12月15日累計已繳價款136 萬元，於103 年 3 月29日再繳款21萬元，於104 年12月15日再繳款464 萬 元。
（八）本院104 年度訴字第1817號民事案件曾就同一建案有無提 供溫泉供應使用，委請誠立不動產估價師聯合事務所進行 鑑價。
四、兩造協議簡化爭點如下（見本院卷第199 頁反面至第200 頁 ）：
（一）原告得否請求被告總瑩公司及被告楊碧玲賠償遲延逾期取 得房屋使用執照之遲延利息225,220元？（二）原告得否請求被告總瑩公司及被告楊碧玲賠償遲延逾期進 行交屋之遲延利息459,285元
（三）另就先位聲明部分：
㈠原告得否主張系爭房屋、土地缺少「溫泉設施」之價值減 損845,802元？
㈡原告得否請求被告總瑩公司及被告楊碧玲賠償懲罰性違約 金422,901元？
（四）另就備位聲明部分：
㈠原告得否請求被告總瑩公司及被告楊碧玲賠償遲延取得溫 泉設施之損害97,290元？
㈡原告得否請求被告總瑩公司及被告楊碧玲自105 年11月30 日起至提供溫泉日止，按日給付之遲延損害423 元？（五）原告得否請求被告總瑩公司及被告楊碧玲賠償律師費4萬 元？
五、關於原告得否請求被告總瑩公司及被告楊碧玲賠償遲延逾期 取得房屋使用執照之遲延利息225,220 元部分：（一）按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互 結合之關係（最高法院90年度台上字第1779號判決意旨參 照），其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律 行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其 他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準。即依當事 人之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效 力或存在，其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判 斷之，但若其中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時 ，則另一個契約亦應同其命運（司法院院字2287號解釋參 照）。查系爭房屋契約第22條及系爭土地契約第12條第1 項之約定，均約定2 份契約間具連帶不可分性應共同履行 ，並自簽訂日起同時生效，且任何一部份不履約時視同全 部違約，解除合約時視為全部解除，與前揭聯立契約定義 相符，是以，系爭房屋、土地契約屬聯立契約，具有連帶
不可分性，合先敘明。
（二）第按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各 別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人 中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法 院101 年度台上字第367 號判決意旨參照）。查原告與被 告總瑩公司、楊碧玲分別簽定系爭房屋合約及系爭土地合 約，該等契約之標的物，雖分別為房屋及其坐落之基地， 然系爭房屋契約與土地契約給付目的係屬同一，在使原告 同時取得係爭預售屋及其基地之所有權，且如有任一契約 無法履約時，該2 份聯立契約之契約目的即均屬不達，視 同全部違約，在契約履行義務上，有明顯之牽連關係。易 言之，被告2 人對原告應負系爭房屋合約、系爭土地合約 所約定之全部給付義務，被告中一人之違約，應視為另一 被告違約，被告2 人間就系爭房屋合約、系爭土地合約之 履行，應屬不真正連帶債務責任，未履約時之違約責任亦 然。
（三）再按定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立 同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約 條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。中央主管機 關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之 公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不 得記載事項，報請行政院核定後公告之。違反第一項公告 之定型化契約，其定型化契約條款無效。中央主管機關公 告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之 內容。消費者保護法第2 條第7 款、第11條第2 項、第17 條第1 項、第4 項前段、第5 項分別定有明文。（四）查系爭房屋合約第10條第1 項、第2 項約定系爭房屋應於 102 年12月15日前取得使用執照，每逾一日應按已繳房屋 價款萬分之5 計算遲延利息予買方，惟被告總瑩公司卻遲 至103 年10月22日方取得使用執照。系爭房屋合約雖約定 逾期取得使用執照時，遲延利息以已繳之「房屋價款」作 為計算依據，而系爭土地合約則無就使用執照逾期取得有 同為上開遲延利息之約定，似表示就系爭房地逾期取得使 用執照時，被告應給付之遲延利息僅以原告已繳「房屋價 款」作為計算依據。然上開約款，與「預售屋買賣契約範 本」應記載事項第12條第1 項本文、第2 項規定並不相符 。按「預售屋買賣契約範本」應記載事項第12條第1 項本 文、第2 項規定：「本預售屋之建築工程應在民國ˍ年ˍ 月ˍ日之前開工，民國ˍ年ˍ月ˍ日之前完成主建物、附 屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。」
、「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾 一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買 方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方 違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」。是以，「預 售屋買賣契約範本」規定，應以已繳「房地價款」作為遲 延利息之計算依據。又查系爭房屋、土地合約雖係分別訂 立，惟衡諸常情，不論預售建案之預定房屋買賣契約與土 地買賣契約是否一併訂立，或分別簽定，其性質均屬同一 不可分之給付，並不影響預售屋之建商與地主間所負之協 同債務本質。而建商購入土地時，以自然人登記為土地所 有權人，並將房屋及土地款分別定價，其理由在於個人出 售土地免納所得稅（參所得稅法第4 條第1 項第16款）， 亦免辦理營業登記而不課徵營業稅（參財政部台財稅字第 841601122 號函），待推案時再分別以建設公司名義出售 房屋、以自然人名義出售土地，欲達節稅之目的，此乃我 國一般預售屋建案之商業行為常態。就買方消費者而言， 其繳納之分期付款，主觀上仍係按房屋興建之工程進度而 繳納，所繳款項皆係房地買賣總價之一部分。況且，土地 存在之狀態，不因房屋施工進度而有任何改變，堪認消費 者按房屋施工進度所繳納之每期價款，殊無可能僅繳納土
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