臺灣新竹地方法院民事判決 105年度訴字第520號
原 告 黃阿雄
被 告 邱戊己
訴訟代理人 江燕偉律師
上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，本院於民國106
年3月20日辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國65年9 月11日向訴外人黃松業承租祭祀公業黃 景雲所有坐落新竹縣○○鎮○○段00000 地號（下稱店岡 段381-1 地號）如附圖所示編號A 、B 、C 、C3、D 、E 部分，面積分別為93.09 、13.26 、5.35、0.06、11.85 、143.04平方公尺土地；同段476 地號（下稱店岡段476 地號）如附圖所示編號B2、C2、E1、E2，面積分別為0.86 、3.02、0.85、0.1 平方公尺土地；同段477 地號（下稱 店岡段477 地號）如附圖所示編號A1、B1、C1，面積分別 為0.75、0.66、4.72平方公尺土地，並在上開土地上建築 房屋，約定每年租金為白米（蓬萊）150 台斤，且有該祭 祀公業原管理人黃德洋之弟黃德桐及關西鎮黃姓宗親黃毓 華共同為前開書面租賃契約立會人，原告每年均有按時繳 納租金，訴外人黃松業死亡後，改由其配偶劉秀梅繼續收 取租金至105 年冬至。
（二）又祭祀公業黃景雲之原管理人黃景洋於36年1 月28日去世 後，該祭祀公業即未再選任管理人，直至101 年3 月20日 始改由訴外人黃華熹擔任管理人。訴外人黃松業為祭祀公 業黃景雲之派下員，自幼即於上開土地耕種使用，且原告 承租該土地所興建之房屋位在前往祭祀公業黃景雲祖墳之 必經道路上，至今逾40年，未曾有派下員提出異議，則祭 祀公業黃景雲之派下員既未曾就原告租用土地建築房屋乙 事提出異議，應屬默認，即訴外人黃松業有代理祭祀公業 黃景雲將上開土地出租予原告之權利。
（三）詎祭祀公業黃景雲管理人黃阿金於104 年10月、12月間與 被告簽訂土地買賣契約書，將原告房屋所坐落之土地出售 予被告，並辦畢所有權移轉登記，惟未依土地法第104 條 規定通知土地承租人即原告行使優先承買權，原告係至10 5 年5 月間始知該土地已出售他人。為此，爰依土地法第 104 條規定，請求確認原告就房屋所坐落之承租土地對被
告有優先承買權，暨被告應以每平方公尺460 元之價格將 土地出售予原告並訂立書面契約等語。並於本院聲明：（ 一）確認原告就坐落店岡段381-1 地號如附圖所示編號A 、B 、C 、C3、D 、E 部分，面積分別為93.09 、13.26 、5.35、0.06、11.85 、143.04平方公尺土地；店岡段47 6 地號如附圖所示編號B2、C2、E1、E2，面積分別為0.86 、3.02、0.85、0.1 平方公尺土地；店岡段477 地號如附 圖所示編號A1、B1、C1，面積分別為0.75、0.66、4.72平 方公尺土地有優先承買權存在。（二）被告應就前開土地 與原告訂立書面契約，並於原告給付每平方公尺460 元之 同時，會同測量辦理分割，並將分割後之土地辦理所有權 移轉登記予原告。
二、被告則以：
（一）祭祀公業黃景雲從未將其土地出租予原告，且原告所稱與 其簽訂土地租賃契約之訴外人黃松業，從未擔任祭祀公業 黃景雲之管理人，亦非派下員，僅係黃家子孫，另在該租 賃契約共同為契約立會人之訴外人黃德桐、黃毓華亦均非 祭祀公業黃景雲之派下員，無權將土地出租予原告。是原 告既非土地承租人，其就祭祀公業黃景雲出售予被告之土 地應無優先承買權。
（二）縱認原告有優先承買權，亦是請求與出賣人即祭祀公業黃 景雲以同一條件訂立書面契約承購土地，原告請求請求土 地買受人即被告與其以不同條件訂立土地買賣之書面契約 ，於法未合等語，並於本院聲明：原告之訴駁回。三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。所 謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確 ，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此 種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52 年度台上字第1240號判例意旨參照）。原告主張訴外人黃松 業有代理祭祀公業黃景雲將坐落店岡段381-1 地號如附圖所 示編號A 、B 、C 、C3、D 、E 部分，面積分別為93.09 、 13.26 、5.35、0.06、11.85 、143.04平方公尺土地；店岡 段476 地號如附圖所示編號B2、C2、E1、E2，面積分別為0. 86、3.02、0.85、0.1 平方公尺土地；店岡段477 地號如附 圖所示編號A1、B1、C1，面積分別為0.75、0.66、4.72平方 公尺土地出租予原告，嗣祭祀公業黃景雲將前開土地出售與 被告，原告對前開土地有優先購買權，為為被告所否認，則 被告對於前開土地是否有優先購買權存在，已影響原告之權 利，此種法律上不安狀態，得以確認判決除去，應認原告提
起本件確認之訴，有確認之利益。
四、坐落店岡段381-1 （於104 年12月30日自同段381 地號土地 分割出）、476 、477 地號土地原為訴外人祭祀公業黃景雲 所有，訴外人黃景雲於104 年10月2 日將同段476 、477 、 分割前同段381 地號土地，連同其他土地出售予被告，而原 告居住使用門牌號碼：新竹縣○○鎮○○里0 鄰00○0 號房 屋（下稱系爭房屋）坐落店岡段381-1 地號如附圖所示編號 A 、B 、C 、C3、D 、E 部分，面積分別為93.09 、13.26 、5.35、0.06、11.85 、143.04平方公尺土地；店岡段476 地號如附圖所示編號B2、C2、E1、E2，面積分別為0.86、3. 02、0.85、0.1 平方公尺土地；店岡段477 地號如附圖所示 編號A1、B1、C1，面積分別為0.75、0.66、4.72平方公尺土 地之事實，有新竹縣政府稅捐稽徵局房屋稅籍證明書、土地 賣契約書、土地登記謄本、土地異動索引（見本院卷第11頁 、第30-36 頁、第87-101頁）在卷可憑，並經本院會同兩造 及囑託新竹縣竹北地政事務所測繪，偶該所於106 年1 月9 日以北地所測字第1060000123號函及函附之土地複丈成果圖 （見本院卷第80-8 1頁）可按。是本件本院所應審究者為： （一）原告對於店岡段381-1 地號如附圖所示編號A 、B、C 、C3、D 、E 部分，面積分別為93.09 、13.26 、5.35、 0.06、11.85 、143.04平方公尺土地；店岡段476 地號如附 圖所示編號B2、C2、E1、E2，面積分別為0.86、3.02、0.85 、0.1 平方公尺土地；店岡段477 地號如附圖所示編號A1、 B1、C1，面積分別為0.75、0.66、4.72平方公尺土地，是否 有優先承買權存在？（二）原告是否得請求被告就前開土地 訂立買賣契約？經查：
（一）關於原告對於店岡段381-1 地號如附圖所示編號A 、B 、 C 、C3、D 、E 部分，面積分別為93.09 、13.26 、5.35 、0.06、11.85 、143.04平方公尺土地；店岡段476 地號 如附圖所示編號B2、C2、E1、E2，面積分別為0.86、3.02 、0.85、0.1 平方公尺土地；店岡段477 地號如附圖所示 編號A1、B1、C1，面積分別為0.75、0.66、4.72平方公尺 土地，是否有優先承買權存在部分：
⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件 優先購購之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件 優先購購之權，土地法第104 條第1 項固定有明文。 ⒉依卷附原告提出土地租賃契約書（見本院卷第8-9 頁）所 示，原告於65年9 月11日向訴外人黃松業承租重測前新竹 縣關西鎮北斗里北門口字第106 番烟地內部分耕地興建房 屋，而訴外人黃松業從未擔任訴外人祭祀公業黃景雲管理
人為兩造所不爭執，則依原告與訴外人簽訂之前開土地租 賃契約，自難認定係訴外人黃松業代理祭祀公業黃景雲與 原告所簽訂，及該租賃契約法律關係存在於原告與祭祀公 業黃景雲間。
⒊原告復主張訴外人黃松業為祭祀公業黃景雲之派下員，自 幼即於上開土地耕種使用，且原告承租該土地所興建之房 屋位在前往祭祀公業黃景雲祖墳之必經道路上，至今逾40 年，未曾有派下員提出異議，則祭祀公業黃景雲之派下員 既未曾就原告租用土地建築房屋乙事提出異議，應屬默認 ，即訴外人黃松業有代理祭祀公業黃景雲將上開土地出租 予原告之權利。然查：
按默示之承諾，必依要約受領人之舉動，或其他情事足以 間接推知其有承諾之意思者，始得認之，若單純之沉默， 則除依交易上之慣例或特定人間之特別情事，足認為承諾 者外，不得認為承諾（最高法院21年上字第1598號判例可 資參酌）。原告既主張祭祀公業黃景雲之原管理人黃景洋 於36年1 月28日去世後，該祭祀公業即未再選任管理人， 直至101 年3 月20日始改由訴外人黃華熹擔任管理人，足 見原告向訴外人黃松業承租使用土地期間，該祭祀公業黃 景雲並未選任管理人管理祭祀公業事務。而祭祀公業派下 員眾多，對於祭祀公業財產未必全然知悉。另參諸原告地 租係交付訴外人黃松業及其配偶，並非向祭祀公業黃景雲 繳租，尚難以原告使用居住係坐落祭祀公業派下前往祭祀 公業黃景雲祖墳之必經道路上，即可推論訴外人黃松業有 代理祭祀公業黃景雲將上開土地出租予原告之權利。原告 前開主張，顯無足採。
⒋原告與訴外人祭祀公業黃景雲間就原告房屋坐落土地間既 無租賃關係存在，依前規定原告對於店岡段381-1 地號如 附圖所示編號A 、B 、C 、C3、D 、E 部分，面積分別為 93.09 、13.26 、5.35、0.06、11.85 、143.04平方公尺 土地；店岡段476 地號如附圖所示編號B2、C2、E1、E2， 面積分別為0.86、3.02、0.85、0.1 平方公尺土地；店岡 段477 地號如附圖所示編號A1、B1、C1，面積分別為0.75 、0.66、4.72平方公尺土地，即無優先承買權。（二）關於原告是否得請求被告就前開土地訂立買賣契約部分： 原告對於店岡段381-1 地號如附圖所示編號A 、B 、C 、 C3、D 、E 部分，面積分別為93.09 、13.26 、5.35、0. 06、11.85 、143.04平方公尺土地；店岡段476 地號如附 圖所示編號B2、C2、E1、E2，面積分別為0.86、3.02、0. 85、0.1 平方公尺土地；店岡段477 地號如附圖所示編號
A1、B1、C1，面積分別為0.75、0.66、4.72平方公尺土地 ，無優先承買權，已如前述，則原告請求被告就前開土地 與原告訂立買賣契約，即屬無據。
五、綜上所述，原告對於店岡段381-1 地號如附圖所示編號A 、 B 、C 、C3、D 、E 部分，面積分別為93.09 、13.26 、5. 35、0.06、11.85 、143.04平方公尺土地；店岡段476 地號 如附圖所示編號B2、C2、E1、E2，面積分別為0.86、3.02、 0.85、0.1 平方公尺土地；店岡段477 地號如附圖所示編號 A1、B1、C1，面積分別為0.75、0.66、4.72平方公尺土地與 訴外人祭祀公業黃景雲間並無租賃關係存在，原告請求確認 就前開土地有優先承買權存在，並請求被告與原告就前開土 地訂立書面契約，並於原告給付每平方公尺460 元之同時， 會同測量辦理分割，並將分割後之土地辦理所有權移轉登記 予原告，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 4 月 19 日
民事第一庭 法 官 邱玉汝
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 4 月 19 日
書記官 謝國聖