臺灣臺南地方法院民事判決 九十一年度訴字第九九二號
原 告 乙○○○
被 告 甲○○○
右當事人間請求給付買賣價金事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新台幣壹佰萬元及自民國九十一年二月九日起至清償日止按週年利率
百分之五計算之利息。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣叁拾肆萬元供擔保後，得為假執行；但被告如於假執行
程序實施前，以新台幣壹佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
壹、本訴部分：
甲、原告方面
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣一百萬元及自民國九十一年二月九日起至清償日止，
按年利率五釐計算之利息。
（二）原告願供擔保請宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告將坐落台南縣安定鄉○○段三九六號土地一筆及該地上門牌台南縣安定
鄉安定四十七之四號平房一棟之所有權全部（含未保存登記部份），及同段
三六○、三七八、三八六、三八九、三九五等五筆土地持分各五分之一出售
予被告，總價金新台幣（下同）三百五十六萬元，於民國（下同）九十年十
二月三十日訂定不動產買賣合約書一件。
（二）被告已經交付買賣價金二百五十六萬元，尾款一百萬元則約定由被告向銀行
辦理貸款後支付（合約書第三條第四款），因此本件不動產已經辦妥所有權
移轉登記，始能由被告申辦貸款，其實被告亦向台南縣安定鄉農會辦妥抵押
貸款登記，有土地、建物登記謄本記載可稽，惟於約定完成對保手續之程序
，突然拒絕前往農會辦理對保手續，致農會不能撥款。
（三）被告無理指責原告違反誠信原則，並要求原告需將鄰地即保安段三八八、三
八八之一、三八八之二、三八七、三七七及三六一等地號割出部份土地，供
其所買本件三六○等五筆土地通行之用，否則不願支付尾款云云。惟查保安
段三八八號等土地非原告所有，亦非兩造買賣合約權利、義務之內容，實為
被告額外之無理要求，原告不能接受而於民國九十一年一月三十一日以台南
東城郵局第四十一號存證信函，催告被告收受催告函後三日內到安定鄉農會
辦妥貸款對保手續，農會即可撥付貸款付清尾款，以免訟累等情。不料被告
於九十一年二月五日收受催告函後至今仍堅拒付款。不得已請判令被告給付
如聲明，以維債權。
（四）原告自前手取得系爭不動產所有權之期間甚為短暫，有土地登記謄本記載可
稽，且其家居台南市，對系爭房、地四周環境之了解，不比被告詳盡。又因
原告出售系爭房、地委託代書吳金龍辦理，被告夫妻則前後踏勘現場不只十
次，且有代書吳金龍負責銷售、陪同說明，系爭房屋為舊式瓦磚造平房，可
自附呈照片一目了然，若謂原告「不但知情且於出售土地訂約之前，刻意隱
瞞事實錯誤指界．．．」云云，則屬不實之指責。依合約書『列舉式』特約
條款：①房屋以現況交屋；②本件土地及房屋無出租．．．⑤甲方必須辦理
地號三九六鑑界．．．。列舉特約條款之外，契約當事人間均有互信之默認
而成立合約。系爭房屋佔用鄰地（但特約房屋以現況交屋）、三六○．．．
三九五號供道路用之土地被部份佔用（事實上已經鄉公所鋪設柏油路，附呈
照片２），土地部份依特約條款只對三九六地號鑑界。特約上原告沒有保證
房屋不佔用別人的土地，原告是保證土地沒有出租，房屋的基地三九六號經
過鑑定面積沒有問題。按系爭不動產所係舊式聚落之住宅，可能年代久遠，
地籍更動致有鄰地互為佔用之情況，復非單一事件更足證明之。惟自現場實
況以觀，鄰地三六一．．．三九六等土地則經地主自動退縮部份土地供通行
之用，經鄉公所鋪設柏油路並已形成既成道路，又其寬度可供二部小客車交
會通行（經常有大貨車進入裝載農作物），彼此相安無事，毫無不便之處，
並無「不足二米」之情事，有附呈照片３可資證明。系爭房屋如有佔用鄰地
之關係，應可在改建房屋時，迎刃而解。況以上現況被告在訂約前多次踏勘
時，亦經其走訪左鄰右舍，且非不能查證，靜態之現況實非原告可以隱瞞，
有證人吳金龍可以證明，為此本件不動產產權清楚，無來歷不明，其他產權
糾紛或債務瓜葛等情，系爭不動產既無瑕疵，且為被告在登記前已充分了解
，既無關所受領之物檢查通知之問題，被告藉此解除契約拒付尾款，顯非有
理。
（五）依⒓不動產買賣合約書第二條約定買賣總價金新台幣三百六十五萬元，
訂約時買方即被告先付訂金五萬元，同合約書第三條約定殘餘款依照左列約
定辦法給付甲方（原告）清楚．．．㈣尾款由乙方（被告）向銀行辦理貸款
一百萬元支付甲方（原告），再在特約③乙方向銀行貸款，若銀行貸款不足
時，由乙方以現金一次補足。同合約書第四條約定：甲方（原告）收取前條
殘餘款同時（一月三日）應將買賣標的物全部和所有權移轉登記之一切證件
備妥，當場移交乙方辦理產權移轉登記。茲將合約書前後條文對照，係指乙
方（被告）合計繳清一百三十萬元時（⒈⒊），原告即應交出移轉登記之
證件，並供辦理貸款手續，自訂約（⒓）至殘餘款第二次給付（⒈⒊
）前後五天，自係被告信任系爭不動產完美無瑕，始願勿失良機。查民法第
二百六十四條第一項規定：因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付
前，得拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限。應指一方
當事人（原告）未為對待給付前，始得拒絕自己（被告）之給付，原告既將
系爭不動產移轉登記予被告並已點交，其給付義務已完成，未為對待給付之
一方在被告，被告竟主張原告未為對待給付而拒絕給付，顯屬誤解，況查民
法第二百六十四條第一項明定：他方當事人未為對待給付時，依其情形，如
拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付，被告拒付
買賣價金尾款一百萬元，難謂有理。
（六）按本件買賣價金尾款係一確定期限之債務，依買賣合約書第三條第四款尾款
由乙方（被告）向銀行辦理貸款一百萬元支付甲方（原告），經查被告於辦
理不動產所有權移轉登記時，同時向台南縣安定鄉農會辦妥抵押借款之設定
登記，有土地登記謄本記載可稽。不料被告遲遲不至農會辦理「對保」手續
，致農會不予撥款，支付本件尾款。為此原告於民國九十一年一月三十一日
以台南東城郵局第四十一號存證信函，催告被告收受催告函後三日內至農會
辦理對保手續，以便農會撥款支付原告之尾款，被告於九十一年二月五日收
受存證信函至今未辦貸款對保手續。被告之清償日為九十一年二月八日，依
民法第二百二十九條之規定被告自九十一年二月九日起負遲延責任，被告以
其給付無確定期限，主張依民法第二百二十九條第二項限期催告原告履約未
果，並於⒌⒖通知原告解除契約，均屬無理由。
（七）系爭建物佔用他人之安定鄉○○段三八八號土地，經查應屬未保存登記部分
之建物，佔用面積五．六七平方公尺（自滴水垂直計算），該處又係增建之
水泥瓦、紅磚柱，已無牆壁，破舊不堪，隨時等待拆除。兩造不動產買賣契
約之重點在保安段三九六號之建地，因系爭房屋老舊不堪使用，原告買賣時
房屋並不計較價錢，而為奉送，被告指責為瑕疵並無實益（參照民法第三百
五十四條規定）。系爭保安段三六○、三七八、三八六、三八九、三九五等
五筆土地被告各有所有權五分之一，該土地被其左鄰房屋佔用情形如土地複
丈成果圖所示，惟查案外人梁博媛所有保安段三九一號土地，地上房屋（梁
博媛名義）門牌安定鄉安定四七－一二號佔用系爭三八九、三九五之部分土
地，蔡適仲即之子為該系爭土地之共有人亦有持分五分之一；又案外人朱茂
慶所有保安段三九二號地上建物門牌安定鄉四七－二○號佔系爭三九五號之
部分土地，案外人朱茂慶之岳父即案外人蔡國堂亦為系爭三六○號等五筆土
地之共有人持分五分之一，均有土地、建物登記謄本記載可稽，案外人梁博
媛、朱茂慶佔用系爭土地均屬正當，且所佔用之面積並未超過其持分，被告
欲強行拆除彼等房屋並非適宜。更何況系爭三六○、三七八、三八六、三八
九、三九五等五筆土地及案外人所有保安段三六一、三七七、三八八－二、
三八八－一、三八八等地號均屬安定鄉都市計劃分區使用編定之住宅區，上
述土地所有人曾聯名提供土地為私設巷道，並提請安定村長轉請安定鄉公所
鋪設柏油路面，全長七六．五公尺，寬度三－三．八公尺，有台南縣安定鄉
公所⒎⒑所建字第0910007318號函暨施工圖附卷稽。並參照土地複丈成果
圖所示Ｂ、Ｄ、Ｆ、Ｈ、Ｌ－Ａ、Ｃ、Ｅ、Ｇ、Ｉ、Ｊ、Ｋ之現狀相符，以
上所示部分之土地既經相關土地所有人（包括系爭三六○等地號所有人）提
供設置巷道之用，並經鄉○○設○○路面，顯然已成立公共地役之關係，此
項關係完成於兩造買賣之前，故系爭三六○等地號亦已用於私設巷道（含地
下排水溝），符合土地編定用途。本件巷道寬度三－三．八公尺，通行汽車
綽綽有餘，絕無「不足二米」之情事，亦絕非僅能通行機車而已。被告自免
無路可走之顧慮，權益亦絲毫無損。
（八）原告即反訴被告之父蔡鼎益年逾八十、不識字，遇事有話直說，不會彎抹
角；反觀被告及其夫王文彬均為現任鄉公所公務員，斷事能力不容置疑，被
告即反訴原告夫婦為購買系爭不動產均邀同其友施宏昌到場踏勘，施宏昌服
務地政機關十餘年，現仍為安定鄉公所村幹事。因此訂立不動產買賣契約，
絕對出自其本人之真意，不可能有受訛詐欺瞞之情事。不料被告即反訴原告
於支付尾款之時聽從其友施宏昌之言，謂原告即反訴被告應負責將複丈成果
圖所示Ａ、Ｃ、Ｅ、Ｇ、Ｉ、Ｊ、Ｋ部分之土地所有權分割為被告所有，始
願給付。惟查此項無理要求既非契約之內容，亦不可能完成，被告即反訴原
告無故拒絕清償尾款價金，自應負擔遲延責任。
三、證據：提出不動產買賣合約書影本一份、地籍圖謄本一份、土地登記簿謄本八份
、建物登記簿謄本三份、九十一年一月三十一日存證信函及掛號郵件收件回執影
本各一件、建物及巷道現況照片三張，並請求訊問證人即承辦代書吳金龍及原告
之父蔡鼎益。
乙、被告方面
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：
（一）原告主張兩造於民國九十年十二月三十日訂立不動產買賣契約，將台南縣安
定鄉○○段三九六地號全部及同地段三六○、三七八、三八六、三八九及三
九五地號土地應有部分各五分之一，及門牌號碼台南縣安定鄉○○路四十七
之四建物出售予被告，並已收受被告買賣價金二百五十六萬元及已將買賣標
的物移轉登記予被告部份不爭執。其起訴狀所附之不動產買賣合約書、土地
及建物登記簿謄本及存證信函等證物形式為真正亦不爭執。
（二）就本件因購買之建物係位於無尾巷之最末棟，故除應購買建物坐落之基地外
，尚另需購買供為私設道路使用之三六○、三七八、三八六、三八九及三九
五等五筆土地應有部分各五分之一。而於九十一年一月十四日移轉登記前，
被告依約即給付二百五十六萬元，尚餘尾款一百萬元未付。嗣依契約於九十
一年一月十八日鑑界時（此時已移轉登記完畢）發現⑴系爭建物佔用北鄰三
八八地號土地。⑵供道路使用之三六○、三七八、三八六、三八九及三九五
地號土地左半部大都為西鄰住戶佔用，所餘可供道路使用不足二米。⑶現供
作為出入道路使用者大部為三六一、三七七、三八七、三八八之二、之一、
三八八及三九六等筆土地之最西側，此均非供道路使用之地。
（三）被告發現上情後，即通知原告，卻發現其早已知情，卻隱瞞未告知。嗣又無
何回應改善履約之情，遂於九十一年一月二十九日以存證信函告知其應依契
約第五條及買賣契約瑕疵擔保之規定，盡出賣人之責任，並主張民法第二百
六十四條同時履行權，原告又未履約，被告再於九十一年二月二十日以存證
信函限期其履約，且再聲請調解，原告又不到場致調解不成立，被告不得已
於九十一年五月十五日告知撤銷或解除契約之意。
（四）按民法第二百六十四條第一項規定「因契約互負債務者，於他方當事人未為
對待給付前，得拒絕自己之給付。」，查依兩造契約書第五條約定原告擔保
系爭買賣標的物產權清楚，並無來歷不明或其他產權糾紛或債務瓜葛，如有
是項情事發生時均由原告負責理清。而系爭買賣標的物既有建物佔用他人土
地，供為道路使用之土地又大部為他人佔用，原告迭經催告亦未理清交付被
告使用，被告自得依民法第二百六十四條第一項之規定，於原告未依契約「
理清」前，拒絕自己之給付。
（五）原告在九十年一月土地重測時，就知道土地有佔有別人的土地，作為出入之
通道佔有他人土地，且為原告即知，而被告或一般人若知該情事必不會與原
告訂約購買，再原告故意不告知前開瑕疵，卻又於契約保證產權清楚（契約
第五條），被告自得依民法第八十八條之規定撤銷買賣契約之意思表示。
（六）退言之，倘無法依錯誤之規定撤銷買受之意思表示，被告業已⑴依民法第二
百二十九條第二項之規定催促原告履約（九十一年一月二十九日存證信函）
，再依民法第二百五十四條之規定定相當期限，催促原告履行（九十一年二
月二十日存證信函），原告仍未履行，被告再於九十一年五月十五日通知解
除契約。⑵原告依法應負瑕疵擔保責任，既經被告依民法第三百五十六條第
一項之規定通知，仍未見處理，被告亦依民法第三百六十五條第一項之規定
，解除兩造之買賣契約。
（七）綜上所陳，本件兩造之契約既已撤銷或解除，契約即視為自始無效（民法第
一百一十四條第一項）或回復原狀（民法第二百五十九條），故原告即無契
約可憑向被告請求給付買賣價金尾款一百萬元。且退言之，倘撤銷與解除均
不為鈞院所認，被告亦依民法第二百六十四條之規定在原告未依契約理清前
，拒絕給付。
（八）鈞院所勘測之新化地政事務所複丈成果圖，似與現況及前同為新化地事務所
複丈所立之界標不符，如：系爭保安段三九六地號土地右上角之界樁（九十
一年一月十八日複丈時所釘界樁），房屋坐落應超出三九六地號土地，有現
場界樁照片可稽，惟該複丈成果圖卻繪與土地界相符，明顯與現況不符，且
如複丈成果圖Ｔ點所示之電桿位置與現況亦似有出入，同一地政事務所，二
次勘測複丈既有出入，孰可採酌，似應再命第三專業機關勘測，以求真實為
何，或請求傳訊測量員查明原因。
三、證據：提出地籍圖謄本一件、照片四張、九十一年一月二十九日、九十一年二月
二十日、九十一年五月十五日存證信函各一份、調解不成立證明書。
貳、反訴部分
甲、反訴原告方面
一、聲明：
（一）反訴被告應給付反訴原告新台幣二百五十六萬元及自民國九十一年一月十日
起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）反訴原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告提起反訴。民事
訴訟法第二百五十九條定有明文。本件反訴被告依買賣契約起訴對反訴原告
請求給付買賣價金；反訴原告主張契約業經撤銷或解除，為求訴訟經濟自得
依前開條文對反訴被告提起反訴，請求回復原狀，返還已交付之買賣價金（
違約金暫保留）。而此反訴之標的與本訴之標的及防禦方法均相牽連，當符
民事訴訟法第二百六十條之規定，特予陳明。
（二）查兩造於民國九十年十二月卅日訂立不動產買賣契約，由反訴被告將台南縣
安定鄉○○段三九六地號全部及同地段三六○、三七八、三八六、三八九及
三九五地號土地應有部分各五分之一，及門牌號碼台南縣安定鄉○○路四七
之四號建物出售予反訴原告；並已收受反訴原告買賣價金新台幣二百五十六
萬元。
㈠本件因購買之建物係位於無尾巷之最末棟，故除應購買建物坐落之基地外
，尚另需購買供為私設道路使用之三六○、三七八、三八六、三八九及三
九五等五筆土地應有部分各五分之一。而於九十一年一月十四日移轉登記
前，反訴原告依約即給付二百五十六萬元，尚餘尾款一百萬元未付。嗣依
契約於九十一年一月十八日鑑界時（此時已移轉登記完畢）發現：
⒈系爭建物占用北鄰三八八地號土地。
⒉供道路使用之三六○、三七八、三八六、三八九及三九五地號土地左半
部大都為西鄰住戶占用，所餘可供道路使用不足二米。
⒊現供作為出入道路使用者大部為三六一、三七七、三八七、三八八之二
、之一、三八八及三九六等筆土地之最西側，此均非供道路使用之地。
㈡反訴原告發現上情後，即通知反訴被告，卻發現其早已知情，卻隱瞞未告
知。嗣又無何回應或改善履約之情，遂於九十一年一月廿九日以存證信函
告知其應依契約第五條及買賣契約瑕疵擔保之規定，盡出賣人責任，並主
張民法第二百六十四條同時履行權；惟反訴被告卻未履行，反訴原告遂再
於九十一年二月二十日以存證信函限期其履約，且再聲請調解，反訴被告
又不到場致調解不成立，反訴原告不得已於九十一年五月十五日告知撤銷
或解除契約之意。
（三）㈠反訴被告本明知系爭標的物占用他人土地，且作為出入通道之土地，為他
人所占用；而反訴原告或一般人若知該情事必不會與反訴被告訂約購買，
反訴被告故意不告知前開瑕疵，卻又於契約保證產權清楚（契約第五條）
，反訴原告自得依民法第八十八條之規定撤銷買賣契約之意思表示。
㈡退言之，倘無法依錯誤之規定撤銷買受之意思表示，反訴原告業已：
⒈依民法第二百二十九條第二項之規定催促反訴被告履約（九十一年一月
廿九日存證信函），再依民法第二百五十四條之規定定相當期限，催促
反訴被告履行（九十一年二月二十日存證信函），反訴被告仍未履行，
反訴原告再於九十一年五月十五日通知反訴被告解除契約。
⒉又反訴被告依法應負瑕疵擔保責任，既經反訴原告依民法第三百五十六
條第一項之規定通知，仍未見處理，反訴原告亦依民法第三百六十五條
第一項之規定，解除兩造之買賣契約。
（四）綜上所陳，本件兩造之契約既已撤銷或解除，契約即視為自始無效（民法第
一百十四條第一項）、回復原狀（民法第一百十四條第二項準用第一百十三
條、第二百五十九條），故反訴原告自得請求反訴被告返還買賣價金及自受
領時起之利息，惟為便利計算，統以原交付最末期款之日即九十一年一月十
日起算。
乙、反訴被告方面
一、聲明：
（一）反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決，反訴被告願供擔保請免假執行。
二、陳述：
（一）反訴原告購買安定鄉○○段三九六、三六○、三七八、三八六、三八九、三
九五等地號土地及建築物（含未保存登記部分）均予承認，惟以九十一年一
月二十九日安定郵局第八號存證信函要求原告即反訴被告排除路權障礙、依
約交付完整土地云云。惟其事實為：㈠三九六地號土地及該地上建築物（建
號一二九）保存登記部分，已完整交付；㈡三六○、三七八、三八六、三八
九、三九五等地號之土地均為持分各五分之一，既係道路用地，已闢為道路
，並由安定鄉○○○○○路面，及設置排水溝，實際上不能交付單獨使用。
（二）反訴原告⒉⒛台南地方法院郵局第一二八號存證信函指責系爭三九六地號
西側部分為鋪設柏油，非「肉地」云云，查係房屋前庭之空地，既係原地主
之使用原狀，詳參照反訴被告準備書㈠狀附呈相照一，既經依兩造特約保證
土地未出租及約定就三九六地號辦理鑑界完畢，房屋前空地既有水泥地及柏
油地面，均屬反訴原告所有，至於將來如何使用應非他人可以干涉，反訴原
告無理之挑剔，即屬違反誠信原則。
（三）反訴被告於九十年十二月四日自前手蔡江河、蔡必榮、陳富華受讓系爭土地
及房屋，有土地、建築改良物買賣所有權移轉契約書（影本）附呈可證。而
後反訴原告於九十年十二月三十日與反訴被告訂定系爭不動產買賣合約。反
訴被告係因父親蔡鼎益擔保叔父抵押債務瀕臨拍賣之際，父遂代其叔清償債
務而承買其叔之系爭不動產，並受父親指名登記為所有人；另以反訴被告久
居台南市之事實，對系爭不動產之瞭解不多。反訴原告指責系爭地號界址於
八十九、九十年重劃登記時，反訴被告已知曉建築物占用鄰地、道路用地被
占用，卻隱瞞未告知云云，並非事實。
（四）按系爭不動產買賣總價金三百五十六萬元，安定鄉○○段三九六號，面積四
四七．六五平方公尺，售價三百四十六萬元，相當於每平方公尺七、七三○
元；同所三六○號等五筆道路用持分各五分之一，面積共四一．二平方公尺
，僅售十萬元，相當於每平方公尺二、四二七元，因此買賣當時已彼此考慮
現實狀況，且未計算房屋價格所致。反訴原告屢次踏勘現場，實際上由反訴
被告之父蔡鼎益陪同，並由蔡鼎益先談成買賣、收取定金五萬元之後二、三
天，始聯絡代書吳金龍訂立買賣合約，此即反訴原告⒈存證信函併通知
蔡鼎益、吳金龍之原因。
三、證據：
提出土地暨建物買賣所有權移轉契約書影本四紙。
丙、本院依職權勘驗現場，囑託台南縣新化地政事務所測量繪製土地現況複丈成果圖
，並函詢台南縣安定鄉○○○○巷道現況。
理 由
壹、本訴部分
一、兩造不爭執部分
兩造間於九十年十二月三十日訂立不動產買賣契約，被告向原告購買原告所有坐
落台南縣安定鄉○○段三九六地號基地所有權全部及其上未保存登記平房建物一
棟，及同段三六○、三七八、三八六、三八九、三九號土地應有部分各五分之一
，以供通行之用，約定買賣價金三百五十六萬元，被告已支付二百五十六萬元，
系爭房地已交付，並於九十一年一月十四日辦理所有權移轉登記，約定尾款一百
萬元於被告向銀行辦理貸款一百萬元後支付，被告已於九十一年一月十七日將系
爭房地抵押登記予抵押權人台南縣安定鄉農會，並於九十一年二月五日收受原告
催告給付尾款一百萬元之存證信函，惟因系爭房屋基地，部分占用北側他人所有
安定鄉○○段三八八地號土地，系爭巷道西側遭他人所有建物占用，東側則占用
他人所有土地，致生爭執，被告因而尚未給付該一百萬元尾款。
二、本件原告起訴主張兩造間成立不動產買賣合約，價金共計三百五十六萬元，被告
已交付二百五十六萬元，系爭不動產已交付被告，並於九十一年一月十四日辦理
所有權移轉登記，依約被告應向銀行辦理貸款一百萬元交付原告，被告已於九十
一年一月十七日登記設定抵押權予第三人台南縣安定鄉農會，惟價金尾款一百萬
元未據支付，原告本於買賣契約請求被告支付；被告則以系爭買賣標的物建物部
分占用他人土地，供道路使用之土地部分為他人占用，部分佔用他人土地，被告
已限期通知原告應排除後再交付，在原告未依約給付前，被告依同時履行抗辯之
法律關係，拒絕給付買賣價金，經限期通知原告，未予處理，被告已撤銷買受之
意思表示及解除買賣契約，自無給付價金義務，又原告依約應負瑕疵擔保責任，
既經被告依民法三百五十六條第一項通知未處理，被告依同法第三百六十五條第
一項解除買賣契約，因認亦無付款義務。則本件所應審究者厥為被告得否主張同
時履行抗辯，及其撤銷買受之意思表示或解除契約有無理由。
三、經查，經本院勘驗並囑託台南縣新化地政事務所複丈結果，系爭安定鄉○○段三
九六地號基地上建物（門牌：安定四七｜四號）係未保存登記之三合院式磚瓦造
平房，該建物北側部分佔用鄰地即安定鄉三八八地號，佔用面積五．六七平方公
尺（即附圖Ｒ部分），建物西側之系爭安定鄉三六○、三七八、三八六、三八九
、三九五等五筆地號土地，位於現有通行巷道之西半部，其西側部分為相鄰之他
人所有建物之牆壁、圍牆等佔用，佔用面積分別為一．○二、四．七八、七．○
二、八．五六、八．八五平方公尺（即附圖Ｍ、Ｎ、Ｏ、Ｐ、Ｑ部分），而現供
通行使用巷道東側部分則佔用相鄰之他人所有安定鄉三六一、三七七、三八七、
三八八｜二、三八八｜一及三八八等地號土地（即附圖Ａ、Ｃ、Ｅ、Ｇ、Ｉ、Ｊ
部分），至Ｋ部分適為被告所購建物前庭，已是巷道末端，業經本院勘驗現場，
製有勘驗筆錄及現場圖，並有台南縣新化地政事務所複丈成果圖附卷可稽。
四、按契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，固得拒絕自己之給付，民法
第二百六十四條第一項前段定有明文，而依同法第三百四十八條第一項之規定「
物之出賣人，負交付其物於買受人並使取得該物所有權之義務」，從而在不動產
買賣，出賣人交付為買賣標的物之不動產，並辦理移轉所有權登記，即屬履行其
交付義務。又解釋當事人契約之真意，除應本於誠信原則、經濟目的外，須綜合
當事人立約時之一切情況，以為探求。本件被告辯稱系爭建物部分占用他人土地
，及系爭巷道土地部分遭他人占用，主張原告違反不動產買賣合約第五條「甲方
（即原告）擔保上項產權清楚，並無來歷不明或其他產權糾紛或債務瓜葛，如有
是項情事發生時，均由甲方負責理清，決無累及乙方（即被告）」之約定，認原
告未履行出賣人之給付義務，自得拒絕給付尾款云云，惟查：
（一）系爭安定鄉○○段三六○、三七八、三八六、三八九、三九五地號應有部
分五分之一、同段三九六地號所有權全部及其上未保存登記平房建物，業
已於九十一年一月十四日辦理所有權移轉登記為被告所有並交付，建物並
無出租或為他人占有，有土地登記簿謄本附卷。其中供巷道使用之三六○
、三七八、三八六、三八九、三九五地號係出賣應有部分，其西側部分為
鄰地建物占有，占有人就占有部分無合法權源，亦為被告所不爭執，從而
原告主張系爭買賣標的物無權利瑕疵，應堪採信。
（二）觀合約書另約定①房屋以現況交屋②甲方必須辦理地號三九六號（即房屋
基地）鑑界，顯然雙方並未就房屋面積及其基地範圍為明確約定，復對照
證人即與被告接洽本件買賣之原告之父蔡鼎益陳述：「當時賣時，並沒有
指稱土地的地界，有說要把現有之房屋三棟（三合院）賣給她」，核與被
告陳述：「當初我們來買時，原告有指稱路就是這樣，大家通行很久了，
沒有指界」等語相符，兩造復自認現場當時並無地界樁，綜合當時系爭三
六○、三七八、三八六、三八九、三九五地號事實上確係供巷道通行之用
，被告據證人蔡鼎益就現況指述後即簽訂本件買賣契約，則就土地部分應
為如何之交付雖未明確記載於契約，然解釋兩造訂約當時所表示之意思，
顯然亦係依現況交付，否則何致先行訂立買賣契約，約定由原告就三九六
地號辦理鑑界，並於給付二百五十六萬元價金，辦理所有權移轉登記後，
始為鑑界。
（三）系爭建物為三合院式磚造老舊平房，由外觀看至少有數十年歷史，其北側
即佔用鄰地部分之建物，屋瓦及磚牆部分已殘破傾頹，占有鄰地部分經複
丈僅五．六七平方公尺，該平房經濟價值不高，將來勢必改建，其基地即
三九六地號土地面積四四七．六五平方公尺既已明確記載於土地登記簿，
則建物越界部分，於改建時即可獲得解決，越界部分對建物之使用無礙，
被告爭執本件複丈就越界部分有四十五公分之誤差，請求再命第三專業機
關勘測或傳訊測量員說明，尚無實益，核無必要。至供巷道使用之三六○
、三七八、三八六、三八九、三九五地號，原告既僅出賣應有部分，並未
特定其範圍，其西側遭相鄰他人建物占有部分，經複丈僅屬牆壁、圍牆部
分，該他人之占有既無合法權源，各該共有人自得依民法第八百二十一條
為全體共有人之利益為回復共有物之請求。且該五筆土地均屬現行供通行
巷道範圍內，雖部分巷道占用東側鄰地，然巷道係台南縣安定鄉公所經村
長申請，依原有留設巷道寬度三米至三米八設計施工作為道路，業據台南
縣安定鄉公所九十一年七月十日所建字第○九一○○○七三一八號函覆並
檢送該道路排水改善工程施工位置圖附卷，參酌證人蔡鼎益於勘驗時陳述
：「當時我們五人出入道路時，有請鄉○○○○路，．．．以前道路沒有
舖設柏油」等語，對照附圖所示巷道東側占用鄰地之Ａ、Ｃ、Ｅ、Ｇ、Ｉ
、Ｊ部分，現況均為道路，足見應係各該鄰地（即安定鄉○○段三六一、
三七七、三八七、三八八｜二、三八八｜一及三八八地號）所有人為供通
行之用，始讓出部分住宅區○地○○巷道之一部分，且係經村長申請鄉公
所施工舖設之既成道路，依其現況不惟不致減損被告所購三九六號基地及
其上建物之使用效用，尚能增加其交易價值，至附圖Ｋ部分適為被告所購
建物前庭，且屬巷道末端，對被告建物之使用並無影響。
五、綜上所述，不論原告於買賣契約成立時，是否明確知悉各該土地界址所在，兩造
間既以買賣契約成立時之現況交付系爭建物及其基地，就買賣標的物之土地應有
部分，事實上係供巷道使用，未特定其範圍，則原告於交付買賣標的物，辦理系
爭土地所有權移轉登記後，即屬履行出賣人之義務，原告既已依債務本旨提出給
付，被告主張依民法第二百六十四條第一項行使同時履行抗辯權，拒絕支付尾款
價金認無理由。又縱認被告主張系爭建物占用他人土地及土地部分遭他人占有等
情，非無瑕疵，惟此項瑕疵尚不致減損被告對買賣標的物在通常情形下之使用、
收益及處分功能，且其交易價值，在客觀上亦不致有所影響，被告據引意思表示
錯誤之規定撤銷買受之意思表示及片面解除買賣契約，難認有據，且違反誠實信
用及公平原則，不生撤銷及解除契約之效力，從而兩造之買賣契約仍應存在。
六、按買受人對於出賣人有交付價金及受領標的物之義務，又遲延之債務，以支付金
錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第三百六十七條、
第二百三十三條第一項前段定有明文。被告既向原告買受系爭土地及建物，原告
已依債務本旨提出交付，辦理所有權移轉登記，依兩造間不動產買賣契約，「尾
款由乙方（即被告）向銀行辦理貸款新台幣一百萬支付給甲方（即原告）」，被
告已向台南縣安定鄉農會申請貸款，並於九十一年一月十七日辦理抵押權設定登
記，有原告提出之土地登記簿謄本附卷，並為被告所不爭，則其片面解除契約之
意思表示，既不生合法解除契約之效力，自負有給付買賣價金之義務。又原告已
以九十一年一月三十一日台南東城郵局第四十一號存證信函通知被告應於三日內
給付尾款一百萬元，該存證信函於九十一年二月五日送達被告，有原告提出存證
信函及掛號郵件收件回執影本附卷，亦為被告所不爭，則原告本於買賣契約，請
求被告給付尚未清償之尾款一百萬元，及自九十一年二月九日起至清償日止，按
年息百分之五計算之遲延利息，即無不合，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌
定相當之擔保金額准許之。
貳、反訴部分
一、反訴原告主張：反訴被告出售台南縣安定鄉○○段三九六地號基地及其上建物未
保存登記平房一棟，所有權全部，及巷道部分同段第三六○、三七八、三八六、
三八九、三九五地號土地應有部分各五分之一，價金三百五十六萬元，已支付二
百五十六萬元，嗣發現建物佔用北鄰他人之同段三八八地號土地，巷道部分為鄰
地建物占用，部分則占用他人土地，該占用他人土地部分非供道路使用，反訴原
告經限期通知反訴被告改善、履約，並主張民法第二百六十四條同時履行抗辯權
，反訴被告未履行，反訴原告乃撤銷買受之意思表示或解除契約，請求回復原狀
，返還買賣價金二百五十六萬元及自民國九十一年一月十日起至清償日止，按年
息百分之五計算之利息。反訴被告則以三九六地號基地及其上未保存登記建物已
完整交付，三六○、三七八、三八六、三八九、三九五地號均出售應有部分，已
經安定鄉公所設置排水溝，舖設柏油路面，闢為道路，實際上不能單獨交付使用
，反訴被告久居台南市，甫於九十年十二月四日自前手受讓系爭土地及房屋，於
九十年十二月三十日即與反訴原告訂定不動產買賣契約，對系爭建物瞭解不多，
現行巷道寬度三｜三．八公尺，反訴原告自免無路可走之顧慮，權益絲毫無影響
，認反訴原告解除契約，請求返還價金無理由等語資為抗辯。
二、經查，系爭買賣標的物之建物雖占用北鄰三八八地號土地，然占用範圍如附圖Ｒ
所示，面積僅五．六七平方公尺，該占用鄰地部分之建物屋瓦及磚牆已殘破傾頹
，經濟價值不高，對整體建物之利用無礙，且越界部分，於重建時即可獲得解決
；系爭三六○、三七八、三八六、三八九、三九五地號西側如附圖Ｍ、Ｎ、Ｏ、
Ｐ、Ｑ部分為鄰地建物占用，惟僅屬牆壁、圍牆部分，面積不大，且遭占用部分
並無合法權源，現行巷道東側土地如附圖Ａ、Ｃ、Ｅ、Ｇ、Ｉ、Ｊ部分雖係他人
土地，惟該部分供巷道通行已久，且經安定鄉公所施工設置道路排水改善工程，
舖設柏油，對反訴原告使用、收益、處分系爭建物及其基地，並無減損效用之虞
，亦不致影響其交易價值，至附圖Ｋ部分適為反訴原告所購平房建物前庭，該處
已是巷道末端，尚不影響反訴被告之利用，均已見前述。
三、兩造於買賣契約中明定房屋依現況交付，雖就土地部分未明文約定，然兩造於勘
查現場，訂立買賣契約時既未明確指界，僅於契約中約定由反訴被告辦理三九六
號基地鑑界，即辦理土地所有權移轉登記，反訴原告並交付買賣價金二百五十六
萬元，復對照證人蔡鼎益及反訴原告於本院勘驗現場時之陳述，解釋兩造於買賣
契約成立時表示之意思，就土地部分顯亦係以現況交付，反訴被告既已依約交付
建物及其基地，自屬依債之本旨提出給付，反訴原告以錯誤為由撤銷買受之意思
表示，於法不合，其主張同時履行抗辯亦難認有理由，從而反訴原告以反訴被告
未於限期內排除建物占用他人土地及他人建物占用巷道為由，據以解除契約，尚
不生解除契約之效力。
四、又系爭土地、房屋既依現況交付，土地遭第三人占用部分，第三人並無合法權源
，土地部分既依反訴被告原所有權之範圍移轉登記反訴原告所有，本件並不存在
權利瑕疵問題，縱如反訴原告所述系爭建物占用他人土地及系爭土地遭他人占用
，認有瑕疵，惟據調查所得結果，此項瑕疵既不致減損反訴原告就買受建物及土
地之通常效用，亦不致影響其本於所有權之使用、收益、處分權能，其主張依物
之瑕疵擔保解除契約，認違反誠實信用及公平原則，其主張解除契請求返還已付
之價金二百五十六萬元及利息，亦屬無據，應予駁回。
五、反訴原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，不再一一
論述，附此敘明。
參、結論：本件原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八
條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 九 月 十二 日 臺灣臺南地方法院民事第三庭
~B法 官 林逸梅
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 九 月 十二 日~B法院書記官 魏芝雯