臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第2868號
原 告 賴柏見
賴柏宇
林延晃
林延銘
共 同
訴訟代理人 賴鵬程
被 告 喜上加喜公寓大廈管理委員會
法定代理人 洪宗根
上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國106年3月29日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認原告於喜上加喜公寓大廈區分所有權人會議有六戶表決權。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，原告負擔十分之九。 事實及理由
一、原告主張：
㈠原告等4位區分所有權人共有位於新北市○○區○○路000號 一樓、339號一樓、341號一樓、337號二樓、339號二樓及 341號二樓合計6個門牌號之所有權（下稱系爭建物），至民 國（下同）105年仍分別繳納房屋稅。該棟建築依不同面積 於十個樓層（一、二樓每層均隔成三個大戶，三到十層每層 均隔成七個小戶。且一樓因有合法夾層，面積較其他樓層略 大）共分割為62戶，原告依所持樓地板面積佔整棟大樓樓地 板面積20.37%（332.51坪/1632.08坪=20.37%)，每月繳交大 樓管理費新台幣（下同）16,630元，佔整棟大樓應收管理費 20.86%（88,900元-車位9,200元=79,700元，16630元/79700 元=20.86%），但被告長期以來，以商業登記應以其中一戶 為代表住址為由（原告出租他人設立新康福護理之家，商業 登記門牌代表號為復興路339號一樓），將原告表決權一、 二樓全部視為一戶，並將其表決權視為1.75%（原62戶，其 中原告所有一、二樓6大戶縮為1戶，使62戶門牌縮減為57戶 ，並自行認定原告表決權僅為1/57=1.75%）進行表決，顯違 反公寓大廈管理條例之相關規定。
㈡長期以來被告進行所有關於住戶權益及各項工程發包均以 1.75%計算原告的表決權。原告每年開會均委託代表人（原 告在區分所有權人會議表達任何意見時，均遭多名不理性住 戶惡劣叫囂，致原告心生畏懼不敢參加）參加區分所有權人 會議，且每年均在區分所有權人會議表達，應依內政部營建 署公告之「公寓大廈管理條例」第27條、31條及32條之規定
執行區分所有權人表決權之計算作成會議決議、工程發包及 管理費使用之行使，但被告均不予採納，並以人數之優勢罔 顧原告之權益，強行通過無利或不利予原告之決議事項。原 告雖曾於104年間向新北市政府陳情，但被告並不予理會仍 於105年區分所有權人會議強行認定原告之表決權僅為一戶 ，發給出席費一戶1,000元。
㈢被告於管委會成立19年來，均未依公寓大廈管理條例之規定 依區分所有權比例進行表決，僅依戶數進行表決，經原告每 年均於開會時，表示應依該條例規定進行表決，但被告均不 採納，由87年5月至94年5月間之8次區分所有權人會議均以 戶數為表決及出席費發放依據，原告所有一、二樓僅能以大 6戶（如於其他樓層則等同超過14戶之面積。除一、二樓6戶 外，3-10樓每層7戶計56戶，總共62戶）參加表決。94年6月 原告一、二樓承租予新康福護理之家，被告更變本加厲將原 告6戶逕行認定為1戶（大樓因此由62戶變成57戶）之表決權 達11次（由民國95年5月至105年5月）。被告以虛偽不實， 未實際反應原告表決權之決議，進而動用大樓管理費只進行 對一、二樓以外樓層有利之工程，沒有任何法律之依據，也 有觸犯刑法之嫌，不能因暴力多數就為所欲為。因被告長期 以來故意以不當表決方式，將原告之區分所有權比例嚴重低 估由（20.37%壓縮至1.75%），致原告完全無法依應有比例 表決與自身權益相關之事項，所收取原告支付之管理費及各 項工程發包，除電梯保養外均與原告所有之一、二樓無關。 原告依侵權行為規定，要求被告賠償原告權益損失，由95年 5 月至105年5月計10年之所繳管理費之半數計997,800元（ 16,630元/月x12月/年x10年/2=997,800元）。 ㈣另外，出席費來自管理費收入，本應依區分所有權比例發放 ，被告未依法律規定所做成依戶數發放的方式，明顯對一、 二樓大面積戶數造成不公，再將原告6戶壓縮為1戶，發放出 席費1000元。被告每次發放57,000元或62,000元（57戶或62 戶）之出席費，依區分所有權比例只估算95年5月至105年5 月計11次之出席費，原告應領127,720元或138,923元，但原 告僅領11,000元（11次每次領1,000元）。依戶別計，由附 件一、二可證明在地政或稅務機關均認定原告擁有6戶，每 次應領6,000元共計11次應領66,000元，但原告才領11,000 元，被告應補足差額55,000元。
㈤並聲明：1.確認原告於喜上加喜公寓大廈區分所有權人會議 有六戶表決權。2.被告應給付原告1,047,800元。二、被告辯稱：
㈠系爭建物之區分所有權人自95年起僅有1表決權：
查被告原認定系爭建物為6戶，之前召開區分所有權人會議 ，亦一向依據公寓大廈管理條例第27條第1項規定，以6戶認 定系爭建物之區分所有權人有6表決權。但依據改制前之臺 北縣政府93年12月30日北府工建字第0930817881號函(被證 1)所示，系爭建物業經由6戶併為1戶(參該函說明三)准予備 查。從而，自95年起，被告所召開之區分所有權人會議，改 以1戶認定系爭建物之區分所有權人僅有1表決權，尚非無據 。另原告前曾於104年6月8日向新北市政府工務局陳情，經 新北市政府工務局以104年6月26日新北工寓字第1041178074 號函(被證2)轉請被告查明辦理。經被告於104年7月16日函( 被證3)復新北市政府工務局，副知系爭建物區分所有權人及 承租人在案。新北市政府工務局僅再以104年7月24日新北工 寓字第1041335124號函(被證4)回復被告，於本件起訴前， 未見系爭建物區分所有權人及承租人再有爭議，原告稱被告 對其前揭陳情未予理會，並非屬實。
㈡被告區分所有權人會議之決議，符合規定：
依公寓大廈管理條例第31條規定，區分所有權人會議之決議 方法，原則上係由區分所有權人自行約定，未約定者，始依 公寓大廈管理條例第31條及32條等規定辦理。被告於93年5 月15日第7屆第1次區分所有權人會議就公寓大廈管理條例第 31條規定之決議方式提出討論案，作成決議：「鑒於區分所 有權人會議召集不易，門檻不宜過高，應比照過去門檻，及 過半數區分所有權人出席出席人數過半數以上同意，其決議 即生效力。」，其決議事項亦經列入被告之住戶規約第6條 ：「區分所有權人會議討論事項，除本規約第四條及第五條 規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計 過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出 席人數區分所有權合計過半數之同意行使之。」。據此，被 告區分所有權人會議之決議，以過半數區分所有權人出席， 出席人數過半數之同意行之，符合公寓大廈管理條例第31條 規定，原告再執此爭議，即無理由。
㈢原告依區分所有權人會議決議繳納管理費，被告並未侵害原 告之權利：
1.依據被告第18次區分所有權人會議，依住戶規約約定之分 法，決議區分所有權人之管理費應依其專有部分面積，每 坪每月繳納50元(按之前係每坪每月繳納60元)，符合公寓 大廈管理條例第18條第1項第2款規定，要難謂被告有任何 侵權行為，原告亦未受有任何損害，蓋原告如認被告違法 收取管理費，自得拒繳，何以仍甘願依前揭區分所有權人 會議決議如數繳納管理費？何況原告自96年10月23日及99
年1月13日起始成為系爭建物共有人，原告成為系爭建物 共有人後，從未親自參加區分所有權人會議，而系爭建物 自93、94年間出租給訴外人祝傑以來，多委任承租戶祝傑 參加區分所有權人會議，並無不敢參加之情事。 2.被告均係依據區分所有權人會議之決議或授權，由管理委 員會運用公共基金，其運用或有利於全體區分所有權人， 例如大樓管理員及清潔員之聘雇、公用電費之支付、電梯 、機器、消防設備及有關消耗品之維修；定期清洗水塔與 社區消毒等事務。或僅有利於部分區分所有權人，例如頂 樓施作防水及隔熱工程、系爭建物騎樓之水錶鐵製箱蓋等 ，此為每一公寓大廈之普遍情形，被告並未單獨排除與系 爭建物有關之公共事務，原告泛稱被告只進行一、二樓( 即系爭建物)以外有利之工程，尚非有據。
3.退萬步言，縱使被告係以侵權行為方式要求原告繳納管理 費，致原告受有損害，其二者間並有相當因果關係，而被 告因此應賠償原告若干金額。但依據民法第197條規定， 侵權行為之請求權消滅時效為2年，超過2年部分，原告請 求權已罹於時效，被告得依民法第144條第1項規定抗辯。 併予敘明。
三、兩造不爭執之事實：
㈠原告等4位區分所有權人共有位於新北市○○區○○路000號 一樓、339號一樓、341號一樓、337號二樓、339號二樓及 341號二樓合計6戶建物之所有權。
㈡94年間，原告前手將系爭一、二樓出租予新康福護理之家（ 商業登記門牌代表號為復興路339號一樓），被告自95年間 起至今，均將上開6戶房屋認定為1戶，只能行使1戶之表決 權，且只能領取一戶之出席費1,000元。
四、本件爭執點：
㈠原告四人共有之門牌號碼新北市○○區○○路000○000○ 000號1樓及2樓之表決權究為1戶或6戶？ ㈡原告請求被告賠償自95年5月至105年5月，共10年所繳納管 理費之半數，即997,800元，是否有理由？ ㈢原告請求被告補發95年至105年，共11年，每年參加區分所 有權人會議之出席費5,000元，合計55,000元，有無理由？ 以下分別說明
五、就原告之表決權數而言：
㈠按公寓大廈管理條例第27條第1項規定：「各專有部分之區 分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權 應推由一人行使。」；所謂「專有部分」，依同法第3條第3 款規定指「公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為
區分所有之標的者」而言。又同法第4條規定：「區分所有 權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益 、處分，並排除他人干涉。」
㈡查原告等4位區分所有權人共有位於新北市○○區○○路000 號一樓、339號一樓、341號一樓、337號二樓、339號二樓及 341號二樓合計6戶建物之所有權，為被告所不爭執。又依被 告所提出之歷年喜上加喜大廈區分所有權人會議紀錄可知， 自86年起至94年間之區分所有權人會議，原告等人所有之六 戶建物，其表決權計算均為六戶，惟因原告之前手於94年間 將該六戶建物出租與他人供設立新康福護理之家使用，並辦 理並使用用途變更及併戶（六戶併為一戶）手續，故從95年 起迄今之歷年區分所有權人會議，其表決權均改以一戶計算 （本院卷一第161-229頁）。
㈢原告所有之系爭六戶建物，雖曾依據改制前之臺北縣政府93 年12月30日北府工建字第0930817881號函所示，辦理系爭建 物使用用途變更及室內裝修，及6戶併為1戶手續，惟查： 1.原告共有之系爭六戶建物，於喜上加喜大廈建築完成後， 本即各有其應有部分，並編列有門牌及完成建物所有權登 記，即各自構成一專有部分，依法應有六戶之表決權，此 並為喜上加喜大廈86年起至94年間之區分所有權人會議所 承認。
2.原告等人之前手即原告訴訟代理人賴鵬程雖於94年2月24 日申請辦理併戶手續，經審查核准使用復興路339號為合 併後門牌，但仍保留復興路337號、337號2樓、339號2樓 、341號、341號2樓等五戶門牌，此有新北市三峽戶政事 務所回函可稽（本院卷二第12-31頁）
3.另外，原告等人迄今仍持有系爭建物所有權狀六份，至 105年度為止，每年仍依六戶門牌號碼繳納房屋稅六份， 此有原告賴柏見提出之建物所有權狀、105年度房屋稅繳 款書影本各六份為證（本院調字卷第13-24頁）。換言之 ，系爭建物雖曾至戶政機關辦理併戶手續，但於地政機關 及稅捐機關認定上，仍然屬於合法之六戶建築物，並具有 六戶所有權，即符合前述公寓大廈管理條例第3條第3款所 稱「公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分 所有之標的者」。
4.系爭六戶建物依土地登記規則第80條規定，並得單獨讓與 他人，即知原告等人就系爭六戶建物均得自由使用，收益 及處分，並排除他人之干涉，甚至可單獨或合併將之出租 或設定負擔，進而讓與他人，即有其使用上之獨立性。此 由原告賴柏見就系爭六戶建物一樓部分均係於96年10月23
日取得所有權四分之一，二樓部分均係於99年1月13日取 得所有權四分之一，時間點均在系爭建物辦理併戶手續之 後，即可佐證。
5.另外，原告主張喜上加喜大廈7樓之3、之4，8樓之2、之3 ，10樓之4、之5均為併戶使用，且享有兩戶之表決權一節 （本院卷一第156-158頁），為被告所不爭執（本院卷二 第33頁），僅辯稱上開併戶使用之所有權人並未向戶政機 關辦理併戶手續，依法仍應認定有兩戶表決權等語。惟查 ，是否辦理使用戶數之併戶手續，實因行政法令限制所致 ，如原告仍保有其使用性之獨立性，且為區分所有之標的 者，自不影響其依公寓大廈管理條例有關「專有部分」之 認定。
6.因此，系爭六戶建物在94年前具有六戶表決權一事，並無 爭議。縱然經原告訴訟代理人於94年間將六戶合併出租予 他人設立護理之家，為因應當時建築法令及商業登記等規 定，而必須辦理使用用途變更及室內裝修，及6戶併為1戶 手續，惟此應屬前述公寓大廈管理條例第4條規定「區分 所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用 、收益、處分，並排除他人干涉」之範圍。何況，原告等 人就該六戶建物，除代表號339號外，仍保留其餘五戶之 門牌號碼，依法均仍保有使用上之獨立性，並得為自由轉 讓等處分行為，而為區分所有之標的，即均屬於「專有部 分」。故依照前述公寓大廈管理條例第27條第1項規定， 原告等人就系爭建物於喜上加喜大廈區分所有權人會議上 即應具有六戶表決權存在。
六、就原告請求被告賠償自95年5月至105年5月，共10年所繳納 管理費之半數即997,800元，以及補發95年至105年參加區分 所有權人會議之出席費差額55,000元而言： ㈠原告主張被告於管委會成立19年來，均未依公寓大廈管理條 例之規定依區分所有權比例進行表決，僅依戶數進行表決， 更嚴重壓縮原告之表決權數僅為一戶，也未依法律規定所做 成依戶數發放的方式合法發放出席費，明顯侵害原告之權利 云云。惟查，民法第197條第1項規定：「因侵權行為所生之 損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起， 二年間不行使而消滅，自有侵權行為時起，逾十年者亦同。 」。本件原告於105年7月1日始就其所稱損害，向本院起訴 請求被告賠償損害，此有本院收狀戳記可稽。被告既然已經 為時效抗辯，則就超過二年之損害部分即103年7月1日以前 之損害，原告縱使有損害賠償請求權存在，也因超過二年時 效而消滅。
㈡再者，「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠 償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同 。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。 但能證明其行為無過失者，不在此限。」民法第184條定有 明文。又侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他 人權利，亦即行為人之行為須具備歸責性、違法性，並不法 行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害 賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（ 最高法院100年度台上字第328號判決要旨參照）。依前述公 寓大廈管理條例第27條第1項規定：「各專有部分之區分所 有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推 由一人行使」，可知關於區分所有權人之表決數計算，應以 其所持有之「專有部分」數目計算之。換言之，原告等人持 有之「專有部分」為六戶，表決權數即為六戶，與原告等人 持有專有部分之面積大小或樓地板面積所占比例多寡無關。 因此，被告歷年來以「戶數」作為計算區分所有權人表決權 數之方式，並據此發放每戶出席費，即合於法律規定，並無 原告所指違法事由存在。
㈢至於自95年起，被告將系爭建物以一戶計算，係依據前述改 制前之臺北縣政府93年12月30日北府工建字第0930817881號 函所示，系爭建物業經由6戶併為1戶准予備查所致，從而， 被告所召開之區分所有權人會議，改以1戶認定系爭建物之 區分所有權人僅有1表決權，尚非無據。此外，原告前曾於 104年6月8日向新北市政府工務局陳情，經新北市政府工務 局以104年6月26日新北工寓字第1041178074號函轉請被告查 明辦理，經被告於104年7月16日函復新北市政府工務局，副 知系爭建物區分所有權人及承租人在案。新北市政府工務局 僅再以104年7月24日新北工寓字第1041335124號函(被證4) 回復被告，均未說明被告有何違法之處（本院一卷第51-53 頁）。另外，喜上加喜大廈先後於102年至105年之區分所有 權人會議上討論系爭建物以六戶或一戶列計表決權之爭議， 其中102年、105年均決議仍維持一戶計算，另外年度則決議 函請相關機關解釋，上開決議性質上即屬於公寓大廈管理條 例所稱之「規約」（公寓大廈管理條例第3條第12款規定參 照）。故被告依區分所有權人會議決議事項執行，進而認定 原告所持有之系爭建物表決權數為一戶，即無任何故意或過 失可言，也無可歸責性、違法性可言。依照前述說明，即不 成立侵權行為。
㈣從而，原告依侵權行為之規定為此部分請求，於法無據，無 法准許。
七、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例規定，請求確認原告於 喜上加喜公寓大廈區分所有權人會議有六戶表決權部分，為 有理由，應予准許。逾此部分所為之請求，為無理由，應予 駁回。
八、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法 第79條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 4 月 19 日
民事第二庭 法 官 劉以全
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 4 月 19 日
書記官 蔡忠衛