臺灣宜蘭地方法院民事判決 105年度簡上字第13號
上 訴 人 黃時雍
黃心怡
黃彥熹
共 同
訴訟代理人 程昱菁律師
被 上訴人 蕭文銘
訴訟代理人 林志嵩律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於民國105年1
月12日本院宜蘭簡易庭104年度宜簡字第82號第一審判決提起上
訴，本院於106年4月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○地號土地所有權應有部分一一一０分之一二七移轉登記為上訴人三人公同共有。被上訴人應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○地號土地所有權應有部分二二０分之一三移轉登記為上訴人三人公同共有。確認宜蘭縣○○鄉○○段○○地號土地如附圖一編號A、C所示部分土地為上訴人三人約定使用部分。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、上訴人於原審聲明請求：「㈠、被上訴人應將宜蘭縣○○鄉 ○○段00地號土地（下稱系爭94地號土地）之應有部分1343 1分之1280移轉所有權登記為上訴人公同共有。㈡、被上訴 人應將同段95地號土地（下稱系爭95地號土地）之應有部分 1331分之40移轉所有權登記為上訴人公同共有。㈢、確認系 爭94地號土地如附圖一所示A、C部分土地為上訴人約定使用 部分；上訴後於民國105年2月1日依測量結果更正聲明為： 「被上訴人應將系爭94地號土地之應有部分1110分之127移 轉所有權登記為上訴人公同共有。被上訴人應將系爭95地號 土地之應有部分220分13之移轉所有權登記為上訴人公同共 有。確認系爭94地號土地如宜蘭縣宜蘭地政事務所104年5月 15日第1497號土地複丈成果圖（下稱附圖一）編號A、C所示 部分土地為上訴人約定使用部分。」，核其所為聲明之更正 ，尚無訴之變更或追加情事，於法並無不合，先予敘明。二、又按，確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上 利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項亦有明文。 查上訴人請求確認附圖一編號A、C所示部分有使用權等情， 且被上訴人亦否認上訴人就附圖一編號A、C所示部分有任何
權利，顯然兩造間就此有爭執，上訴人私法上之地位有受侵 害危險，並得以此確認之訴除去之，故上訴人前述確認之訴 之請求，有確認利益。
貳、實體方面：
一、上訴人部分：
㈠、上訴人起訴主張：
緣系爭94、95地號土地及同段96、96之1地號土地原均為被 上訴人所有，被上訴人於81年間分別將96、96之1地號土地 出售予訴外人東川建設股份有限公司（下稱東川公司）建蓋 房屋，並將系爭94、95地號土地之部分土地出售予東川公司 作為所搭蓋房屋之對外聯絡道路及房屋週邊庭院之用。嗣因 東川公司又將所搭蓋之房屋以及上開土地出售予訴外人陳阿 瑛、陳麗雲，另陳阿瑛、陳麗雲則將其中一棟房屋，包含該 房屋所占有之土地及系爭94、95地號土地如附圖一編號A、B 、C、D所示部分土地再出售予上訴人之被繼承人呂雪玉。然 宥於系爭94、95地號土地為田地，依當時法令規定，無法移 轉所有權予無自耕農身分之東川公司、陳阿瑛、陳麗雲或呂 雪玉，故被上訴人於81年間出售系爭94、95地號土地之應有 部分時，即未移轉所有權，遂由東川公司之代表即訴外人李 坤南與被上訴人岳父即訴外人吳文進簽立土地買賣切結書（ 即原證2，下稱系爭土地買賣切結書），約定「如他日法令 變更可以分割移轉時賣方願意提供一切過戶手續證件，供當 時土地使用關係人辦理移轉過戶，絕不抗拒，如買方或賣方 將該土地移轉他人使用或買賣予他人時，應將本切結書交待 清楚，隨同買賣生效」等語，被上訴人亦在81年5月4日受領 李坤南所支付之新臺幣（下同）57萬元價金。故東川公司及 嗣後陳阿瑛、陳麗雲輾轉出售系爭94、95地號土地如附圖一 編號A、B、C、D所示部分土地時，亦將上開土地買賣切結書 隨同移轉交付予買受人、並據此作為債權移轉之證明。詎料 ，今因農業發展條例（下稱農發條例）修正將過戶條件放寬 ，故上訴人即持上開土地買賣切結書請求被上訴人辦理所有 權移轉過戶，惟竟遭被上訴人拒絕，因被上訴人既已將系爭 94、95地號土地如附圖一編號A、B、C、D所示部分土地，共 約38坪出售予東川公司，而東川公司亦輾轉將其對被上訴人 之債權讓與上訴人，則被上訴人即有配合移轉所有權之義務 ，上訴人茲依民法第348條之規定及系爭土地買賣切結書約 定，請求被上訴人將系爭94、95地號土地如附圖一編號A、 B、C、D所示部分面積約38坪，於換算應有部分後，移轉所 有權應有部分予上訴人。並以本件起訴狀繕本送達被上訴人 為債權讓與事實之通知。又被上訴人出售系爭94、95地號土
地如附圖一編號A、B、C、D所示部分土地作為東川公司搭蓋 房屋所附連之庭院時，已將庭院範圍以圍牆作為區隔並標示 該圍牆所隔開之範圍為東川公司買受部分，可證兩造均同意 以圍牆隔出之土地將作為東川公司既其後手所使用。其中， 系爭94地號土地如附圖一編號A、C所示部分土地附連於上訴 人所購買之房屋旁邊，且為上訴人庭院所在，係上訴人買受 並為長久供上訴人使用之範圍，故請求能一併確認系爭94地 號土地如附圖一編號A、C所示部分土地為上訴人約定使用部 分，並聲明如前所示。
㈡、上訴後補充主張及陳述：
１、被上訴人雖否認曾在系爭土地買賣切結書上簽名同意出賣上 述土地，惟其於原審104年5月28日勘驗筆錄中曾留下其之筆 跡，惟該筆跡與原審原證一、二之「蕭文銘」簽名筆跡之書 寫慣性、特徵、筆法、型態、筆劃關連及組織方式均不相同 ，足證被上訴人所承認之原證一契約亦非其所親簽，亦可推 知上訴人主張「早年簽定契約時往往重視印章更甚於本人簽 名，故原審原證一、二、三之契約均是由一人撰寫完成後， 再由相關人等提供印章蓋用，亦即被上訴人否認曾在原證二 即系爭土地買賣切結書上簽名，尚無法作為其未同意出賣之 買賣標的物的證明等語，確有依據。又「對折原證一、二之 『蕭文銘』用印處相互比對」，可證原證一、二之『蕭文銘 』印文在大小形制、及字體上完全一致，為同一顆印章所蓋 印，足證被上訴人主張原證二之印章非其所有，絕非事實。 而一般狀況下，個人之印章均由個人保有使用，故原證一、 二既為同一顆印章所蓋印，亦可證該二買賣均經過被上訴人 同意，才會蓋有被上訴人個人所持有之印章。且依與系爭土 地買賣切結書有關之支票存根可證，訴外人李坤南確於簽立 系爭土地買賣切結書之同時交付所約定之價金計57萬元予被 上訴人，則該付款之事實、金額均與系爭土地買賣切結書所 示內容相符，亦可證系爭土地買賣切結書之買賣確為事實。 至於實際測量圍牆內之土地與系爭土地買賣切結書所示坪數 不符部分，此可能係因當時未精密測量所致，然系爭土地買 賣切結書之內容既已載明「該部分業已由買受人以護岸圍牆 為界，並經所有權人指認無誤」，而護岸圍牆自東川公司搭 蓋迄今並未改變，此可由證人游信雄、呂國章於原審證稱圍 牆為東川公司所建且未變更位置，故圍牆內土地測量後雖與 系爭土地買賣切結書所示坪數不符，但並不影響確有買賣之 事實。且被上訴人並不否認有收受57萬元之事實，僅辯稱該 57萬元為原證一第十三條約定之對價云云。惟比照系爭土地 買賣切結書簽立之時間與給付57萬元之時間均為81年5月4日
，且57萬元之金額恰符合系爭土地買賣契約書所載明之「收 受金額：新台幣伍拾柒萬元整」，可推知該57萬元並非原證 一第十三條約定之對價，而是系爭土地買賣切結書之對價。２、系爭土地買賣切結書所示系爭94、95土地之買賣順序為蕭文 銘→（出售）東川公司→（出售）陳阿瑛、陳麗雲→（出售 ）呂雪玉。其中，東川公司出售予陳阿瑛、陳麗雲，以及陳 阿瑛、陳麗雲出售予呂雪玉時，均隨同將系爭土地買賣切結 書隨同移轉予買受人，由系爭土地買賣切結書歷次移轉予買 受人的行為，即可證系爭土地買賣切結書歷次債權讓與均屬 連貫、且合法。
３、系爭土地買賣切結書並未因違反土地法第30條及農業發展條 例（以下簡稱農發條例）規定，而屬無效：系爭土地買賣切 結書雖係由無自耕能力之人買受農地，惟雙方已另約定「如 他日法令變更可以分割移轉時賣方願意提供一切過戶手續證 件，供當時該土地使用關係人辦理移轉過戶，絕不抗拒」等 內容，顯見簽立系爭土地買賣切結書當時，雙方均知悉買賣 標的受限於當下法令而無法移轉，則已有將預期於不能情形 除去後，始為給付之約定，依最高法院69年度台再字第163 號民事裁判及民法第246條第1項但書，系爭土地買賣切結書 仍為有效。
４、系爭土地買賣切結書係屬合法有效，已如前述，而呂雪玉及 其繼承人經輾轉受讓系爭土地買賣切結書之權利後，已於起 訴時檢附系爭土地買賣切結書，故依民法第297條第2項規定 上訴人至遲於民事起訴狀繕本送達被上訴人時即已將債權讓 與事實通知被上訴人。而依系爭土地買賣切結書約定，及民 法第348條第1項之規定，僅請求被上訴人移轉系爭土地買賣 切結書之買賣部分即如附圖一編號A、B、C、D所示部分之土 地持分，即有理由。又如附圖一測繪結果，呂雪玉所買受之 系爭94土地面積共127平方公尺（即編號A、B、C部分。計算 式：A+B+ C=109+13+5=127)，佔系爭94土地應有部分約為 1110分之127、另系爭95土地面積共39平方公尺（即編號D） ，佔系爭95土地應有部分約為220分之13。因本件呂雪玉於 原審審理期間逝世，而上訴人依民法第1138條規定為呂雪玉 之繼承人，並依民法第1148條規定繼承呂雪玉財產上之一切 權利、義務。基此，上訴人爰依民法第1148條、同法297條 第2項、第348條第1項規定、以及系爭土地買賣切結書約定 ，訴請被上訴人應將坐落系爭94土地之應有部分1110分之 127、以及系爭95土地之應有部分220分之13移轉所有權登記 為上訴人公同共有，即有理由。
５、按89年1月26日修正之農發條例通過後，買賣農地已不受自
耕農身分之限制，故上訴人於103年12月10日提出本件起訴 ，並主張「如今因農發條例之修正過戶條件放寬，本人 要求地主履約辦理過戶移轉登記」，可證上訴人確於起訴時 主張所有權移轉，縱使該時尚未委請律師致未諳法律而訴之 聲明撰寫有誤，亦僅涉及更正訴之聲明問題，並不影響上訴 人業已提出移轉所有權之請求，亦即，上訴人業於103年12 月10日訴請移轉所有權，因此尚未罹於15年之請求權時效。６、被上訴人出售系爭94、95地號土地、如附圖一編號A、B、C 、D所示部分土地作為東川公司搭蓋房屋所附連之庭院時， 已將庭院範圍以圍牆作為區隔，並標示該圍牆所隔開之範圍 為東川公司買受部分，可證兩造均同意以圍牆隔出之土地將 作為東川公司繼其後手所使用。其中，系爭94土地如附圖一 編號A、C所示部分土地附連於呂雪玉所購買之房屋旁邊，為 呂雪玉庭院以及晾掛衣物之所在，係呂雪玉買受、並為長久 供呂雪玉使用之範圍，並於呂雪玉逝世後由上訴人三人繼承 之，惟兩造目前對於附圖一編號A、C所示部分之使用有所爭 議，故請求能一併確認系爭94地號土地如附圖一編號A、C所 示部分土地為上訴人約定使用部分，令兩造於法令得以分割 土地前能確保彼此權益。
二、被上訴人答辯以：
㈠、被上訴人未將所有系爭94、95地號土地特定部分面積計38坪 出售與訴外人東川公司：
被上訴人否認系爭土地買賣切結書之真正，該文書上「蕭文 銘」之簽名非被上訴人親簽，其上印章更非被上訴人所有； 上訴人應就上開事實負舉證責任。又上訴人主張東川公司以 每坪1萬5,000元向被上訴人購買系爭94、95地號土地，共交 付價金57萬元，惟查：104年05月28日原審履勘現場，依上 訴人主張繪測該社區現居人占有使用的位置及面積Ａ、Ｂ、 Ｃ、Ｄ，經測量結果面積分別為Ａ（109㎡）、Ｂ（13㎡） 、Ｃ（5㎡）、Ｄ（39㎡），面積共50.22坪，與上訴人主張 購買面積已有重大差異。再稽諸支票存根聯（發票日：81年 5月4日、票號：0000000）其上有訴外人李坤南手寫字跡， 內載：「受款人：蕭文銘、私路地、57萬、交換現金」，其 所載原因關係應為支付94地號土地六米私設道路，依一審卷 原證1之買賣契約書第十三條：…以每坪6,000元計價，推算 道路面積應該為95坪。該六米私設道路經105年9月8日履勘 現場，繪測面積為323㎡面積約為97.71坪，誤差僅2.71坪， 俱徵被上訴人主張該57萬元係為購買六米私設道路的價金， 實信而有徵。且原審原證3「不動產買賣契約書」固載有： 系爭94、95地號，約參拾捌坪左右，由乙方（即陳阿瑛、陳
秀雲）交付土地買賣切結書不予過戶，但此僅為呂雪玉與出 賣人陳阿瑛、陳秀雲間之約定，不足為被上訴人有出售系爭 94、95地號土地予東川公司之證明。況依證人游信雄證詞， 游信雄既與被上訴人未見過面，沒看過系爭土地買賣切結書 ，對原審原證1契約書幾乎沒有印象；則游信雄同庭另稱應 該有向鄰地地主講好，有簽訂書面契約，伊雖未親自參與， 但其他股東一定會去現場處理云云，則屬游信雄個人臆測之 詞，自不足為上訴人主張。再稽諸系爭土地買賣切結書：「 …以每坪新台幣壹萬伍仟元計算出售予買方…」，何有可能 同一筆土地在不到二個月的時間，其售價竟漲了2.5倍，證 明系爭土地買賣切結書絕非實在。
㈡、上訴人或其被繼承人呂雪玉均未受讓系爭土地買賣切結書之 債權：
東川公司在新福段建案共有十一間透天房屋，上訴人主張： 「…Ａ、Ｃ部分為上訴人使用中，Ｄ則為地號96之2、3、4 、5土地上房屋後方曬衣服之處，各為前開土地所有權人使 用中，Ｂ部分由水泥通道走入，與水田為界，為原告所指護 岸邊界，目前由96之7地號土地上房屋之現人占有使用…。 」等語，查系爭土地買賣切結書附圖所載38坪土地，係分由 上開建案各戶分別使用，並非全部由上訴人一戶使用，則東 川公司縱有交付系爭土地買賣切結書予呂雪玉前手陳阿瑛、 陳秀雲，是否將全部38坪土地的債權全部讓與陳阿瑛、陳秀 雲而置其他住戶權利於不顧實非無疑。
㈢、系爭土地買賣切結書違反土地法第30條而無效： 上訴人請求系爭94、95地號等二筆土地，地目均為田，使用 分區均為特定農業區，使用地類別為農牧用地，而土地法第 30條第1項：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕 者為限。」嗣土地法雖於89年1月26日修正刪除前開規定， 然同時配合修正之農發條例第33條，則規定除符合該條 例第34條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機 構經取得許可者外，私法人仍不得承受耕地。系爭土地買賣 切結書上買受人為東川公司，顯非農發條例第34條規定之農 民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構，且未經取得許 可，其買受農地之行為自始無效。從而上訴人主張受讓自始 無效之債權，向被上訴人而為請求，即非法之所許。另系爭 土地買賣切結書又違反農發條例第16條第1項而無效：查依 系爭土地買賣切結書暨其附圖，買賣標的並非持分，而係特 定部分（如附圖所示綠色部份計38坪），並約定：「…乃因 限於現滿土地法規農地不可細分移轉，如他日法令變更可以 分割移轉時賣方願意提供一切過戶手續證件，…。」，系爭
土地買賣切結書係就不得分割之農地而約定就特定部分為分 割移轉，自始無效。既被上訴人否認系爭土地買賣切結書之 真正，退步言，「坐落壯圍新福段田94、95地號等貳筆與同 段建96、96-1地號等建地毗鄰之部份田地（如附圖所標示綠 色部份計38坪）。」等語，買賣標的應為特定位置、一定面 積、應有部分1/1（全部），實至灼然。乃因限於現行土地 法規農地不可細分移轉，如他日法令變更可以分割移轉時賣 方願意提供一切過戶手續證件，供當時該土地使用關係人辦 理移轉過戶，…。」等語，本件移轉登記條件為「法令變更 可以分割移轉時」；而本件農地目前仍無法為分割移轉，為 上訴人所不爭之事實，移轉過戶條件自未成就。㈣、上訴人之請求亦罹於時效而消滅：
上訴人主張89年1月26日修正農發條例已放寬私人得就農地 加入為共有人之限制，算至104年1月25日止，始滿15年時效 ，上訴人於103年12月10日起訴，應未逾時效。查上訴人起 訴主張請求就特定、位置、面積的土地而為分割移轉，直到 104年5月5日始變更訴之聲明，請求移轉持分，顯已逾15年 時效。
㈤、上訴人請求確認如附圖一編號Ａ、Ｃ所示部分土地為上訴人 約定使用部分，其訴顯無理由：
本件上訴人所請求確認如附圖一編號Ａ、Ｃ所示部分，目前 未供農用，而係違規在其上設立圍牆及護岸或供庭院使用， 其請求確認附圖一編號Ａ、Ｃ所示部分為上訴人約定使用部 分，已有違農發條例之相關規定，且上訴人係無權占用該等 土地，自無請求確認使用該特定部分之法律依據。三、本件原審對於上訴人前揭請求，判決其全部敗訴，上訴人聲 明不服，提起本件上訴請求：㈠、原判決廢棄。㈡、被上訴 人應將系爭94地號土地之應有部分1110分之127移轉所有權 登記為上訴人公同共有。㈢、被上訴人應將系爭95地號土地 之應有部分220分之13移轉所有權登記為上訴人公同共有。 ㈣、確認系爭94地號土地如附圖一編號A、C所示部分土地為 上訴人約定使用部分。被上訴人則聲明請求：駁回上訴人之 上訴。
四、兩造不爭執事項：
㈠、呂雪玉於104年7月4日死亡，上訴人黃時雍、黃心怡、黃彥 熹等三人為呂雪玉之繼承人。
㈡、被上訴人為系爭94、95地號土地之所有權人。㈢、被上訴人於81年3月19日將其所有同段96、96-1地號土地出 售予訴外人東川公司。
㈣、呂雪玉與陳阿瑛、陳麗雲曾於84年1月11日簽立如原審卷原
證3所示之「不動產買賣契約書」。
五、本件爭點：
㈠、被上訴人是否有將其所有坐落系爭94、95地號土地與同段96 、96-1地號土地毗鄰之部分田地（面積約38坪）於81年5月4 日出售予東川公司？亦即原證2即系爭土地買賣切結書是否 為被上訴人所簽立？
㈡、系爭土地買賣切結書若屬真正，有無無效之原因？㈢、上訴人提起本訴訴訟是否有理由？
六、茲就上述爭點判斷如下：
㈠、上訴人提出之原證2即系爭土地買賣切結書為真正：１、按私文書應由舉證人證其真正，又民事訴訟法第358條關於 私文書經本人或其代理人簽名、畫押、蓋章或按指印者，推 定為真正之規定，須其簽名、畫押、蓋章或按指印係本人或 其代理人為之，在當事人間已無爭執或經舉證人證明者，始 得適用，亦即如相對人爭執私文書上簽名、蓋章之真正，自 應由舉證人證明其真正，最高法院71年度台上字第2635號判 決意旨可資參照。
２、上訴人主張系爭土地買賣切結書其上之印文為真正乙節。經 本院以折疊比對法將系爭土地買賣切結書上「蕭文銘」之印 文與被上訴人所不爭執真正性之原證1即被上訴人與東川公 司間之買賣契約書上「蕭文銘」之印文比對結果，其印文大 小、形制、及字體上完全一致，足認係為同一顆印章所蓋。 且上述價款支付之支票存根（見原審卷第77頁），除被上訴 人不爭執已收款57萬元外，且款項總價亦與土地買賣切結書 所載之總價相符，更符合支票存根之日期，可見訴外人李坤 南確於84年5月4日簽立系爭土地買賣契約書之同時交付所約 定之價金、計57萬元整予被上訴人，則以該付款之事實、金 額、日期均與系爭土地買賣切結書所示內容相符，足認被上 訴人與東川公司就系爭94、95地號部分土地之買賣確為真實 。再者，證人即東川公司之負責人游信雄於原審證稱「是有 授權李坤南去買一批土地，這批土地離國道五號高速公路很 近，但地號我不記得」、「（問：當時在圍圍牆及舖設連外 道路時，圍牆內的土地及道路的土地是否均為東川公司所買 下來的？）是的」、「（問：你在該筆土地上蓋圍牆時，所 參考的依據為何？）因為農地無法分割，所以每一塊建地在 蓋圍牆時，要先向鄰地地主講好，且經過鄰地地主同意，我 們才敢去蓋圍牆」、「（問：是否記得當時有參考什麼圖示 鄰地地主講要如何蓋圍牆？）我沒有在管這些小事情，因為 我投資在蓋房子上的金額很大，但對於面積跟位置，在當時 一定是有講好，且在書面上有簽定的」等語，足認東川公司
確有授權訴外人李坤南買離國道五號高速公路很近的一批土 地，並買下圍牆內的土地及道路；因圍牆的土地為農地、無 法分割，但有經過地主同意、並簽立書面，且有確定面積、 位置，才蓋圍牆。足證確有被上訴人與東川公司簽立系爭土 地買賣切結書買賣圍牆內土地之事實。
３、至於被上訴人以如附圖一實際測量圍牆內之土地面積與系爭 土地買賣切結書所載38坪坪數不符云云為辯，然查，系爭土 地買賣切結書載明「…系爭94、95地號土地與同段建96、96 之1地號等建地毗鄰之部分田地（如附圖所標示綠色部分計 38坪）該部分業已由買受人以護岸圍牆為界，並經所有權人 指認無誤」等語，而該護岸圍牆自東川公司搭蓋迄今並未改 變，為證人游信雄於原審到庭證述明確。且系爭土地買賣切 結書第2頁之相關附圖（蓋有「蕭文銘」前述印文）亦載坪 數「約38坪」，則縱實際測量坪數與系爭土地買賣切結書所 載坪數不一，然並不足影響系爭土地買賣切結書為被上訴人 所簽立之事實，被上訴人此部分所辯，自不足採。㈡、系爭土地買賣切結書為有效（非自始無效）：１、查東川公司與被上訴人簽訂之原證1不動產買賣書第十三條 其他約定事項載：「該毗鄰地號94、地目田，以每坪新台幣 六仟六正計算，其標示如附圖所示（著色部分）」（見原審 卷第20至22頁）；系爭土地買賣切結書約定：「立切結書（ 賣方即被上訴人）所有坐落壯圍鄉新福段田94、95地號等貳 筆與同段建96、96-1地號等建地毗鄰之部分田地（如附圖所 標示綠色部分計38坪）（該部分業已由買受人以護岸圍牆為 界，並經所有權人指認無誤）…」等語（見原審卷第23頁） ，且當時均有卷內附圖標示之大略位置或以圍牆為界，故東 川公司與被上訴人之真意係約定「分割出售系爭94、95地號 土地之特定位置」之買賣，先予敘明。
２、次按，雖私有農地所有權之移轉，依89年1月26日刪除、修 正前之土地法第30條及農發條例第30條規定，為防止農地細 分，每宗耕地不得分割或移轉為共有，故農地買賣如約定分 割移轉或為共有，即係以不能之給付為契約標的，依民法第 246條第1項規定，其契約應為無效；然如於訂約時明白約定 預期於不能之情形除去後為給付者，即為有效。本件系爭土 地買賣切結書約定：「立切結書（賣方即被上訴人）所有坐 落壯圍鄉新福段田94、95地號等貳筆與同段建96、96-1地號 等建地毗鄰之部分田地（如附圖所標示綠色部分計38坪）（ 該部分業已由買受人以護岸圍牆為界，並經所有權人指認無 誤）以每坪新台幣壹萬五仟元計算出售予買方東川建設股份 有限公司乃因限於現行土地法規農地不可細分移轉，如他日
法令變更可以分割移轉時，賣方（即被上訴人）願意提供一 切過戶手續證件，供當時該土地使用關係人辦理移轉過戶， 絕不抗拒，如買方或賣方將該土地移轉他人使用或買賣予他 人時，應將本切結書交代清楚，隨同買賣生效，即該上述之 土地為分割過戶以前，本切結書持續有效特例本土地買賣切 結書，…」等語。是足認系爭土地買賣切結書約定之真意， 乃指依法令規定如將來能辦理分割移轉登記時，賣方即被上 訴人應無條件辦理系爭94、95地號土地中特定位置之移轉登 記予「當時該土地使用關係人」。因此，縱令東川公司依系 爭買賣切結書訂立當時，不能請求被上訴人分割移轉登記系 爭94、95地號土地之特定位置所有權，惟買賣雙方既於系爭 土地買賣切結書約明俟日後法令變更可分割移轉時，被上訴 人即應無條件移轉登記予「土地使用關係人」，足認已明白 約定預期於不能之情形除去後為給付，已含有預期法令限制 移轉之規定變更解禁後始為給付之意，而符合民法第246條 第1項但書「但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預 期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效」之規定 ，自不能以系爭土地買賣切結書未明文記載預期法令變更後 讓私法人取得農地所有權之文字，即為上訴人不利之認定。 是東川公司既與被上訴人約定日後法令變更可以移轉買受特 定位置之土地時，被上訴人需配合辦理移轉登記，則系爭買 賣切結書應為有效。
㈢、上訴人提起本件訴訟為有理由：
１、本件系爭土地買賣切結書為真正且為有效之契約，已如前述 ，而其後系爭94、95地號土地由東川公司出售予訴外人陳阿 瑛、陳麗雲及陳阿瑛、陳麗雲再出售予呂雪玉時，均有將系 爭土地買賣切結書隨同移轉予買受人的行為，可見系爭土地 買賣切結書歷次債權讓與均屬連續。且證人呂國章即陳阿瑛 、陳麗雲與呂雪玉間買賣本件房地之代理人於本院及原審均 到庭證以「（問：上開資料是否你交給呂雪玉？）是的，建 商買的時候就把這本給我，說周圍農地的空地建商已經買下 ，已經有好幾個簽名，村長也有簽名...」、「（問：你把 這份資料拿給呂雪玉為什麼？）因為我將房子賣給呂雪玉證 明賣給他的包括週邊田地」、「（問：請說明買賣圍牆當時 ，你所交付的文件是什麼？）就是一本冊子，是蓋房子的人 跟圍牆內土地地主簽的資料，我買時他們將那本冊子給我， 我賣給呂雪玉時，有把這冊子也交給呂雪玉」等語（見原審 卷第107至108頁、本院卷第84頁背面）。足證呂雪玉確因買 賣關係而為系爭買賣切結書所載之土地使用關係人甚明。２、被上訴人另以上訴人於104年5月5日始變更訴之聲明請求移
轉應有部分，顯已罹於15年之請求權時效，而為時效抗辯部 分，經查：東川公司與被上訴人因系爭94、95地號土地係農 地而無法分割或移轉為共有，乃於系爭土地買賣切結書約定 俟系爭94、95地號土地可分割移轉時，被上訴人願意提供一 切過戶手續證件供當時該土地使用關係人辦理移轉過戶等情 ，業如前述，可見當時買賣雙方即東川公司與被上訴人係以 法令變更可以分割移轉為履行分割移轉義務之條件。而土地 法第30條及農發條例第30條關於農地不得分割及移轉為共有 之規定，均係於89年1月28日經修法刪除，是本件移轉登記 請求權自係於89年1月28日起始得行使，其15年消滅時效應 算至104年1月28日始屆滿。而上訴人係於103年12月10日提 起本件訴訟（見103年度補字第214號第1頁），顯然尚未罹 於時效。至被上訴人復辯以上訴人於104年5月5日變更訴之 聲明已將原起訴聲明撤回，故已逾15年時效云云；惟上訴人 當時僅係更正聲明，並未變更請求之依據，更非撤回原訴而 為訴之變更，是被上訴人以此為辯，要非可採。３、按每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割 ，農發條例第16條第1項本文定有明文。該條項但書第4款固 規定本條例89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單 獨所有，不受每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃之 限制。惟該條款所稱之「分割」，尋繹其修正之本旨，應僅 指該條例修正施行前共有耕地之共有人間因分割為單獨所有 之情形者而言，並不涵攝該耕地因分割移轉予共有人以外之 第三人情形在內。易言之，如將該耕地分割移轉予所有人以 外之第三人時，即無該條但書規定之適用，惟應受該條本文 規定每宗耕地分割後每人所有面積不得未達0.25公頃之限制 。又參照最高法院75年台上字第404號判例：「單獨所有土 地之特定部分買受人，除出賣人有不能將該部分分割後移轉 登記與買受人之情形外，不得請求出賣人移轉登記按該部分 計算之土地應有部分，而與原所有人共有該土地。」意旨之 反面解釋，倘出賣人有不能將特定部分分割後移轉登記予買 受人之情形，買受人非不得請求出賣人移轉登記按該部分計 算之土地應有部分，而與出賣人共有該土地。系爭94、95土 地之土地使用分區及編定均為特定農業區、農牧用地，係農 發條例所稱之耕地，有如前述，而應受上揭分割規定之限制 。以呂雪玉所買受之系爭94地號土地面積共127平方公尺（ 即附圖一編號A、B、C部分），系爭95地號土地面積共39平 方公尺（即附圖一編號D部分），均不足0.25公頃，依現行 農發條例第16條第1項規定，仍不得請求分割登記為單獨所 有，則上訴人自得請求被上訴人移轉登記按系爭94、95地號
土地以127、39平方公尺計算之應有部分。呂雪玉於104年10 月1日死亡，上訴人為呂雪玉之合法繼承人，是被上訴人依 系系爭土地買賣切結書、債權讓與及繼承關係，請求被上訴 人依約移轉登記呂雪玉買受系爭94土地面積為127平方公尺 ，換算所有權應有部分為1110分之127予上訴人公同共有； 買受系爭95土地面積為39平方公尺，換算所有權應有部分為 220分之13予上訴人公同共有，核屬有據。至於被上訴人辯 稱系爭買賣切結書所載38坪土地，係分由同一建案各住戶分 別使用，並非全部由上訴人一戶取得權利云云。然查，系爭 土地買賣切結書已載明「如買方或賣方將該土地移轉他人使 用或買賣予他人時應將本切結書交代清楚，隨同買賣生效」 等語。再者，呂雪玉買受上述房屋之買賣契約書有關買賣不 動產標示部分亦載明包含上述94、95地號土地約38坪左右， 且交付所持之系爭土地買賣切結書予呂雪玉等情，顯然就系 爭土地買賣切結書所約定之移轉登記請求權已移由呂雪玉取 得，而與同建案之其他住戶無涉。況縱使上訴人所取得上述 94、95地號土地如附圖一編號A、B、C、D部分並非全部均由 上訴人使用中，然此僅是上訴人與其他住戶間之使用權分配 問題，被上訴人仍無從以此作為拒絕給付之抗辯理由。４、另上訴人主張請求確認附圖一編號A、C所示部分土地為其等 約定使用部分。查，本院原審至現場履勘結果：系爭土地及 其上房屋為同批同時間蓋的，共有11戶，上訴人房屋門牌號 碼為宜蘭市縣○○道○段000巷00弄0號，為通道左側第1間 ，及屋旁花圃即為附圖一編號A所示之位置，而附圖一編號 B、C、D所示部分各住戶後方屋後晾衣服之處，有前開勘驗 筆錄及現場照片在卷可憑（見原審卷第40至45頁），且被上 訴人出售系爭94、95土地如附圖一編號A、B、C、D所示部分 土地作為東川公司搭蓋房屋所附連之庭院時，已將庭院範圍 以圍牆作為區隔，並標示該圍牆所隔開之範圍為東川公司買 受部分等節，已如前述，且由系爭土地買賣切結書之內容可 知東川公司與被上訴人已同意以圍牆隔出之土地將作為東川 公司暨其後手所使用。而系爭94土地如附圖一編號A、C所示 部分土地附連於呂雪玉所購買之房屋週邊，係為庭院、以及 晾掛衣物之所在，並為呂雪玉基於債權讓與關係自前手連續 占有使用之範圍，並於呂雪玉死亡後由上訴人繼承之，故上 訴人依系爭土地買賣切結書之約定，對於被上訴人請求確認 附圖一編號A、C所示部分有使用權，亦屬有據。六、綜上所述，本院認系爭土地買賣切結書為真正且有效之契約 ，上訴人依土地買賣切結書、債權讓與及繼承之法律關係， 主張其已買受系爭94、95地號土地如附圖一編號A、B、C、D
所示部分，從而，上訴人請求被上訴人以買受面積換算之系 爭94土地應有部分1110分之127、系爭95土地之應有部分220 分13之所有權應為移轉登記，並請求確認於系爭94土地如附 圖一編號A、C所示部分土地為其約定使用部分，均有理由， 應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨 指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以 廢棄改判如主文所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之 證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列 ，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 106 年 4 月 28 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
審判長法 官 蔡仁昭
法 官 劉家祥
法 官 張軒豪
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 4 月 28 日