臺灣士林地方法院民事判決 105年度簡上字第180號
上 訴 人 朱可歆
訴訟代理人 黃照峯律師
被 上訴人 黃適欽
上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於民國105 年6 月13日
本院士林簡易庭104 年度士簡字第1101號第一審判決提起上訴，
本院於106年4月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張：被上訴人於民國102 年9 月15日 與上訴人簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），將門牌號碼新 北市○○區○○○路00號0 樓房屋（下稱系爭房屋）出租予 上訴人，租期自102 年10月1 日起至107 年12月31日止，上 訴人應於每月5 日前繳付租金新臺幣（下同）1 萬8000元， 並應繳付擔保金3 萬6000元及負擔水、電、瓦斯、及管理費 等。嗣上訴人積欠104 年9 月至11月租金共5 萬4000元未繳 納，被上訴人已於104 年12月1 日以存證信函向上訴人催討 積欠租金，並載明逾期不給付租金即於104 年12月7 日終止 租約，惟上訴人置之不理。又上訴人僅於104 年11月間將屋 內物品搬離，然未交還鑰匙完成交屋，依系爭租約約定，上 訴人於終止租約後未即時遷讓房屋，應按月給付月租2 倍之 違約金。另上訴人裝潢系爭房屋，與承租前不同，應回復原 狀。爰依系爭租約法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明： ㈠、上訴人應將系爭房屋全部回復原狀後遷讓返還予被上訴 人，㈡、上訴人應給付被上訴人5 萬4000元，及自104 年12 月7 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人3 萬60 00元，㈢、願供擔保請准宣告假執行，㈣、訴訟費用由上訴 人負擔。
二、上訴人則以：上訴人業於104 年11月中下旬搬離系爭房屋， 鑰匙雖尚未返還，惟上訴人配偶多次電話通知被上訴人交屋 ，被上訴人均惡意推託，且將大樓磁扣消磁並將系爭房屋大 門鎖孔灌入異物封閉，使上訴人無法進入，影響上訴人順利 交屋，則上訴人已無居住、占有系爭房屋之事實，自無給付 被上訴人租金及違約金之義務等語，資為抗辯。並聲明：㈠ 、被上訴人之訴駁回；㈡、訴訟費用由被上訴人負擔。三、原審對於被上訴人之請求，判決其一部勝訴、一部敗訴，命 上訴人應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，上訴人應給付被 上訴人5 萬4000元及自104 年12月7 日起至遷讓返還系爭房
屋止，按月給付被上訴人2 萬7000元之違約金，並駁回其餘 之訴，就被上訴人勝訴部分，復依職權宣告假執行。原審判 決被上訴人敗訴部分即駁回被上訴人請求上訴人將系爭房屋 全部回復原狀，以及請求上訴人自104 年12月7 日起至遷讓 返還系爭房屋止按月給付超過2 萬7000元違約金部分，因被 上訴人未提上訴而確定。上訴人對於其敗訴部分關於給付租 金5 萬4000元及按月給付違約金2 萬7000元不服，提起上訴 ，並聲明：㈠、原審判決不利於上訴人部分廢棄，㈡、上開 廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回，㈢ 、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔；嗣於106 年1 月25 日撤回原審判決命其將系爭房屋遷讓返還予被上訴人部分之 上訴，該部分亦已確定。被上訴人則聲明：上訴駁回。四、兩造所不爭執之事項：
㈠、兩造就系爭房屋訂有租賃契約，租期自102 年10月1 日起至 107 年12月31日止，租金每月1 萬8000元，上訴人現已給付 擔保金3 萬6000元。
㈡、上訴人未繳付104 年9 月、同年10月、同年11月之租金。㈢、被上訴人於104 年12月1 日寄發存證信函催告上訴人繳交租 金，並表示如於104 年12月7 日未履行，即終止系爭租約。㈣、上訴人於被上訴人終止租金契約後，並未將系爭房屋鑰匙交 付被上訴人。
㈤、系爭房屋業於105 年10月11日，依假執行的執行名義，經臺 灣新北地方法院執行處強制執行點交予被上訴人。五、本件經本院依民事訴訟法第270 條之1 第1 項第3 款之規定 ，整理並協議簡化爭點如下：
㈠、被上訴人依租賃契約之法律關係請求上訴人給付104 年9 月 、同年10月、同年11月之租金合計5 萬4000元，有無理由？㈡、被上訴人依租賃契約第14條第2 項請求上訴人自104 年12月 7 日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付2 萬7000元之違 約金，有無理由？
六、得心證理由：
㈠、兩造就系爭房屋訂有租賃契約，租期自102 年10月1 日起至 107 年12月31日止，租金每月1 萬8000元，而上訴人尚未繳 付104 年9 月至同年11月之租金一事，為兩造不所不爭執( 參不爭執事項㈠、㈡) 。是原告既未依約給付租金，則被上 訴人依系爭租賃契約請求上訴人給付3 個月之租金，合計5 萬4000元，自屬有據。
㈡、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440 條第1 項 、第2 項前段定有明文。又出租人因承租人遲延給付租金， 定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終 止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期 仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另 為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7 號判 決意旨參照）。本件原告因被告積欠租金未給付，乃於104 年12月1 日寄發存證信函，催告被告於5 日內繳交，並表示 如於104 年12月7 日未履行，即以該催告函為終止系爭租約 之意思表示，此有存證信函在卷可稽( 原審卷第9 頁、第9 頁背面) ，則依上說明，系爭租約即於104 年12月7 日合法 終止。復按租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人 ，不應藉詞推諉或主張任何權利；承租人未即時遷出返還房 屋時，出租人每月得向承租人請求按照月租金2 倍支付違約 金至遷讓完竣，承租人及保證人不得有異議，系爭租賃契約 第14條，亦有明文。本件租賃關係既已於104 年12月7 日合 法終止，業如前述，而上訴人迄於105 年10月11日方返還系 爭房屋( 參不爭執事項㈤) ，則被上訴人依系爭租約約定， 請求上訴人於租賃關係終止後至105 年10月11日遷讓返還房 屋止按月給付違約金，即屬有據。再按約定之違約金額過高 者，法院得減至相當之數額，民法第252 條著有明文。違約 金之酌減是否相當須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事 人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者， 亦得比照債權人所受利益減少其數額。又約定之違約金苟有 過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待 至債權人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以 職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院49年台上 字第807 號、79年台上字第1915號、79年台上字第1612號判 例參照）。本院審酌系爭租約之租賃期間為5 年3 月，每月 租金為1 萬8000元，上訴人於租約終止後未履行遷讓返還系 爭房屋之義務，被上訴人所受損害及所失利益，通常為租金 之收入及租金轉投資之收益，目前社會經濟處於存款低利率 之狀況，被上訴人所受損害難謂重大等情，認被上訴人請求 按月依租金2 倍即3 萬6000元計算之違約金尚屬過高，應予 酌減為按月依租金1.5 倍即以2 萬7000元（18,0001.5 ＝ 27,000）計算為適當。
㈢、上訴人雖辯稱：被上訴人將上訴人持有之磁扣消磁，並通知 管理員禁止上訴人進入系爭房屋，復將系爭房屋大門鎖孔灌 入異物，致使上訴人無法使用系爭房屋，上訴人自無庸支付 租金及違約金云云，然為被上訴人否認，並辯稱：當時係電
腦故障，導致磁扣無法使用，嗣電腦修復後，磁扣即得正常 使用；不曾要求管理員禁止上訴人進入系爭房屋，應係上訴 人積欠管理費，管理員向其催繳管理費；系爭房屋大門遭人 灌入異物，其係執行當日方得知，當日係上訴人直接帶同鎖 匠來開鎖，開鎖費用是其支付；上訴人不曾通知其，系爭房 屋大門遭灌入異物無法開啟等語。承上，被上訴人既否認上 訴人主張之前開事實，自應由上訴人就前開事實係因被上訴 人之作為，使其無法使用系爭房屋之事實，負舉證之責。上 訴人就此雖提出上訴人張貼之電梯出入磁扣無法使用之照片 一張為證( 原審卷第52頁) ，惟依被上訴人提出之上訴人使 用系爭房屋電梯之電梯間錄影畫面( 原審卷第67頁背面、第 93背面) ，其上時間記錄為「12/08/2015」，足見104 年12 月間即兩造終止系爭租賃契約後，上訴人仍得持磁扣自由進 出系爭房屋。再者，上訴人於兩造在另案即臺灣臺北地方法 院104 年度訴字第2465號事件於105 年1 月13日審理時，亦 陳稱：伊只是搬東西，不代表伊不繼續承租等語，此有被上 訴人提出之該言詞辯論筆錄（見原審卷第93頁）可憑。併參 酌上訴人仍將系爭房屋住址作為其為負責人之芙緣設計事業 有限公司之通訊處所，亦有被上訴人提出105 年3 月16日、 105 年3 月31日寄予上訴人信件翻拍照片（見本院卷第94頁 ）、上訴人為負責人之芙緣設計事業有限公司變更登記表在 卷可稽等情，且上訴人於搬遷後，仍持有系爭房屋之鑰匙( 參不爭執事項㈣) 。另上訴人復無法舉證證明被上訴人曾要 求管理員禁止上訴人進入系爭房屋，或將異物灌入系爭房屋 大門鎖孔，致上訴人無法使用系爭房屋。是本院審酌上情， 堪認上訴人於105 年10月11日遷讓返還系爭房屋以前，仍持 系爭房屋鑰匙而得繼續管領使用系爭房屋。是上訴人所辯， 因被上訴人之前開作為，使其無法使用系爭房屋，而無須給 付租金及違約金云云，自無可採。
㈣、綜上所述，被上訴人依系爭租賃契約，請求上訴人給付租金 5 萬4000元，及自104 年12月7 日起至遷讓返還系爭房屋之 日止，按月給付2 萬7000元，為有理由，應予准許。是原審 判命上訴人給付，並依職權宣告假執行，於法並無違誤。上 訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁 回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用 之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘 明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判如主文。
中 華 民 國 106 年 4 月 27 日
民事第三庭 審判長法 官 黃莉莉
法 官 楊忠霖
法 官 劉逸成
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，僅得於收受本判決正本送達後20日內，以適用法規顯有錯誤為理由時，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），經本院許可後方得上訴至最高法院。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1 第1 項但書或第2 項所定關係之釋明文書影本。若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 5 月 5 日
書記官 薛月秋
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