臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度簡上字第四二九號
上 訴 人 甲○○
被上訴人 丙○○
參 加 人 乙○○○
右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國九十一年二月二十二日本院台北
簡易庭九十年度北簡字第一五八八四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：原判決廢棄，被上訴人第一審之訴及假執行聲請均駁回。 二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱： （一）本件系爭坐落台中縣神岡鄉○○○段一０七之一地號土地及其上門牌號碼台 中縣神岡鄉○○路四五九房屋，被上訴人丙○○亦自認其非所有權人。至被 上訴人主張其經所有權人台灣巨人運動器具有限公司授權委託，亦未提出具 體之所有權證明及授權書以實其說。且參加人所提之被上訴人所寄存證信函 及該函所附紀昭平之切結書，均明顯說明上訴人係主張其自始受紀昭平委託 ，為紀昭平出租房地之行為。
（二）被上訴人於出租系爭房地時，一再保證系爭房地為產權清楚之合法廠房，如 有任何糾葛並應負責清理。上訴人遂於八十六年三月十一日簽約承租系爭房 屋，並自八十六年三月起依約履行給付租金。然至八十九年一月及五月，上 訴人接獲參加人委託律師發函主張其為系爭房地之所有權人，並主張上訴人 應負無權占有及損害賠償責任，又被上訴人無法提出合法權源之依據，亦拒 不處理解決爭議，參加人並提出系爭土地所有權狀及相關文件，逼迫上訴人 履行無權占有及損害賠償之法律責任，上訴人不得已遂於八十九年八月二十 五日與其簽立系爭土地及廠房租賃契約書。被上訴人既無法解決或除去房地 所有人乙○○○之主張，而致妨礙上訴人為使用系爭房地之權利，並造成上 訴人被參加人訴追使用系爭房地之不當得利及損害賠償情事，使上訴人提供 之房地衍生一屋繳二次租金之權利瑕疵，上訴人自得按其權利滅失程度及關 於債務不履行之規定，行使同時履行抗辯及自八十九年九月起拒付租金。 （三）如鈞院認上訴人不得行使債務不履行抗辯，然參加人亦對被上訴人於八十六 年三月二十日至九十一年三月十九日期間，無權利用其所有之系爭房地向上 訴人收取不當得利金於新台幣（下同）肆拾捌萬元之金額同意讓與上訴人， 上訴人自得就此部分主張抵銷。
（四）參加人輔助上訴人陳述略以：
１系爭建物坐落於台中縣神岡鄉○○○段第一０七之一地號，登記之所有權人 為參加人。且其上之建物包含系爭廠房雖為違章建築，但由參加人出資建造 ，故系爭建物之所有權人亦為參加人。
２被上訴人於八十九年三月四日之存證信函內容可知，被上訴人係受訴外人紀 昭平（即參加人之夫）委託辦理，然依據紀昭平於八十八年十月二十一日所 書寫之欠條第三點約定「雙方夫妻對於名下財產各自保有其財產之所有權、 管理權及使用收益權，互不相干。」。故本件無論土地或其上建築物均為參 加人所有，紀昭平並無所有權及管理權，則被上訴人即便受紀昭平委任，仍 屬無權出租。
３縱鈞院認為上訴人仍有給付租金予被上訴人之義務，然參加人已將自己對被 上訴人不當得利返還請求權之部分於肆拾捌萬元之範圍內讓與上訴人以為本 件抵銷之用。
三、證據：除援用原審之立證方法外，提出債權讓與同意書、民事起訴狀（以上皆 影本）等件為證。參加人則提出台中縣神岡鄉○○○段第一０七之一地號土地 所有權狀、八十九年三月四日台北榮星郵局第四０四號存證信函、紀昭平書具 之切結書、欠條、另案準備書狀（以上皆影本）等件以為輔助。乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱： 坐落於台中縣神岡鄉○○○○○路四五九號房屋，為台灣巨人運動器具有限公 司所有，為該公司作為工廠使用，現因工廠空出，被上訴人為該公司董事，授 權委任，以個人名義於八十六年三月十日簽約將租賃物出租與上訴人並交由上 訴人，至於乙○○○僅為基地所有權人，依據我國不動產物權規定，房屋與基 地可以分屬不同所有權人，被上訴人自得依據租賃關係請求上訴人給付積欠之 租金。
三、證據：援用原審之立證方法。
理 由
一、按從參加者，就兩造之訴訟，有法律利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該 訴訟繫屬中，加入其訴訟之謂也。民事訴訟法第五十八條定有明文。復按第三人 就兩造之訴有法律上利害關係之要件，（即有參加之理由），法院不得依職權調 查。應俟當事人提出異議，聲請法院駁回時，始應就其聲請加以裁定。惟當事人 對於第三人之參加未提出異議，而已為言詞辯論者，喪失其異議權。最高法院四 十三年度台抗字第四十八號判例、民事訴訟法第六十條第一項分別定有明文。故 原審以債權相對性駁回上訴人之訴訟告知，顯有違誤，合先敘明。又參加人因已 提出參加書狀於本院，自得發生參加訴訟之效力，得輔助所參加之當事人一方為 一切訴訟行為。
二、被上訴人起訴主張：上訴人於民國八十六年三月向被上訴人承租門牌號碼台中縣 神岡鄉○○路四五九號廠房、房屋（下稱本件系爭不動產），租賃期限自八十六 年三月二十日起至九十一年三月十九日止，租金約定每月六萬元，兩個月給付一 次，詎上訴人自八十九年十一月二十日起即未按期付租金，至九十年七月二十日 止已被上訴人積欠租金四十八萬元，爰依法提起本訴等語。三、上訴人則以：兩造定期租賃契約成立後，於八十九年一月及五月間，經參加人乙 ○○○一再向上訴人主張其為系爭房地所有權人，經伊通知後，被上訴人迄未處
理及除去參加人之主張，在未能確定何者為合法出租人前，依民法第二百六十四 條之規定行使同時履行抗辯權並拒絕給付租金，又參加人亦對被上訴人於八十六 年三月二十日至九十一年三月十九日期間，無權利用其所有之系爭房地向上訴人 收取不當得利金於肆拾捌萬元之金額同意讓與上訴人，上訴人自得就此部分主張 抵銷等語，資為抗辯。
四、被上訴人主張上訴人於八十六年三月向其承租本件系爭不動產，租賃期限自八十 六年三月二十日起至九十一年三月十九日止，租金約定每月六萬元，兩個月給付 一次，及上訴人自八十九年十一月二十日起即未按期付租金，至九十年七月二十 日止已積欠被上訴人租金四十八萬元之事實，業據其提出房屋租賃契約書一件為 證，復為上訴人所不爭執，自堪信被上訴人此部分之主張為真實。五、按租賃契約為有償契約，故關於買賣瑕疵擔保之規定亦準用之。故出租人應擔保 第三人就租賃之標的物對於承租人不得主張任何權利。民法第三百四十七條準用 同法第三百四十九條定有明文。如出租人不履行第三百四十八條至三百五十一條 所定之義務，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。所謂依債務不履 行之規定行使其權利，須視權利瑕疵之內容如何而定。如權利受第三人權利限制 時，則屬給付不完全，承租人自得請求出租人設法除去該限制，或不請求除去該 限制而拒付相當之租金或解除契約而請求損害賠償。經查：（一）本件被上訴人雖無法提出其為系爭廠房之所有權人，然出租人不以租賃物之所 有權人為限，被上訴人既主張其係以自己名義將廠房出租與上訴人，本件租賃 契約既於當事人兩造間成立，基於債之關係相對性原則，無論被上訴人是否確 屬系爭出租廠房之所有權人均得依據租賃契約向上訴人請求租金。（二）又依據「一物一權」主義，房屋與其所坐落之土地係屬兩個不同之不動產。而 依據兩造所簽訂廠房房屋租賃契約書第一條約定，租賃之標的物僅包括坐落於 台中縣神岡鄉○○路四五九號之廠房房屋，而未包括前開廠房房屋所坐落之土 地。倘上訴人未得土地所有權人之同意，逕行利用系爭土地上之廠房，土地所 有權人仍得主張其係為無權使用，而向其主張權利。（三）又系爭廠房係坐落於台中縣神岡鄉○○○段一０七之一地號之土地上，而系爭 土地之所有權人為參加人乙○○○，此有土地登記謄本影本及參加人所提土地 所有權狀在卷可稽（見本院卷第六十四頁）。而參加人於兩造定期租賃契約期 間提出系爭土地所有權狀及相關文件，要求上訴人履行無權占有及損害賠償之 法律責任，經上訴人委請律師發函與被上訴人及參加人希望渠等先行協商出所 有權人為何人，但因被上訴人遲未回覆，迫使上訴人不得已遂於八十九年八月 二十五日與參加人另行簽立系爭土地及廠房租賃契約書等情，業據上訴人提出 律師函影本、其與參加人間之租賃契約書影本等件在卷可稽，堪信為真實。故 本件被上訴人所出租廠房，殊不論其真正所有權人係為何人，但其既非為廠房 所坐落土地之所有權人，致承租人所租用之廠房無正當權源使用系爭土地，而 遭土地所有權人向其主張權利，被上訴人既無法解決或除去房地所有人乙○○ ○之主張，而致妨礙上訴人為使用系爭房地之權利，並造成上訴人受參加人訴 追使用系爭房地之不當得利及損害賠償情事，使上訴人提供之房地衍生一屋繳 二次租金之權利瑕疵，上訴人自得拒付相當之租金。
六、綜上所述，上訴人抗辯系爭租賃物因其所坐落之土地所有權人向其主張權利，故 其就租賃物之使用受第三人權利之限制，存有權利之瑕疵，在被上訴人未排除前 開權利瑕疵前，其自得拒付相當之租金，自屬可信。從而，被上訴人本於租賃之 法律關係，請求上訴人給付租金為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附 麗，應併予駁回。原審判命上訴人給付肆拾捌萬元並為假執行之宣告，自有未恰 。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改 判，如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核予判決結果不生影響，爰不一一 論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 九 月 三十 日 民事第四庭審判長法官 林勤綱 法官 洪于智 法官 黃柄縉
右為正本係照原本作成
本判決不得上訴
中 華 民 國 九十一 年 九 月 三十 日 法院書記官 楊湘雯
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