臺灣嘉義地方法院民事判決 106年度訴字第12號
原 告 簡士智
訴訟代理人 陳澤嘉律師
簡大翔律師
被 告 承實建設股份有限公司
兼法定代理人 戴俊郎
共 同
訴訟代理人 何永福律師
複 代理人 陳奕璇律師
廖耿璋
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106年4月6日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告與被告戴俊郎、承實建設股份有限公司（下稱承實公司 ），於民國105年3月8日分別簽立「十餘畝」建案之土地預 定買賣契約書（原證1，本院卷第17至29頁）、房屋預定買 賣契約書（原證2，本院卷第31至44頁），約定系爭土地買 賣之標的物為嘉義市○○段000○0地號土地【按：系爭土地 之計晝道路，即土地買賣合約書第3條三、（二)部分，已分 割為嘉義市○○段000地號土地】，買賣價金為新台幣（下 同）2,070,000元；系爭房屋買賣之標的物為坐落系爭土地 上、由被告承實公司所興建「十餘畝」編號「特A楝」房屋1 楝，買賣價金為4,800,000元。
二、被告戴俊郎違反系爭土地買賣契約，應負瑕疵擔保責任部分 ：
（一）被告戴俊郎於105年12月1日將系爭土地移轉登記予原告後 ，原告查詢系爭土地資料時，始發現系爭355地號土地之 他項權利部，有最高限額抵押權之設定登記，登記日期為 105年10月7日，權利人為玉山商業銀行股份有限公司（下 稱玉山銀行）【原證3、土地他項權利部查詢資料，本院 卷第45頁】。是被告戴俊郎將系爭土地移轉登記予原告後 ，迄未塗銷系爭355地號土地之最高限額抵押權，被告戴 俊郎顯違反系爭土地預定買賣契約書第8條瑕疵擔保責任 之約定，依原告與被告戴俊郎所簽立前開土地預定買賣契 約書第8、14條之約定，被告戴俊郎須賠償原告系爭房地 總價款15%之違約金。
（二）系爭房地買賣總價款為25,500,000元，從而，依前開約定 ，原告得請求被告戴俊郎給付3,825,000元（計算式：25, 500,000×0.15=3,825,000)。（三）系爭違約金屬損害賠償總額預定性違約金，於債務不履行 發生時，原告毋庸證明損害發生及損害數額發生之事實， 被告則應就違約金數額過高事實負舉證之責任。然被告僅 泛稱未塗銷系爭抵押權，並未對原告造成損害，而未盡舉 證責任。實則，被告未塗銷系爭抵押權，嗣因房地產不景 氣，致原告受有無法轉售系爭房地之跌價損害。況系爭違 約金之約定目的，本即係於一方違反契約約定時，他方就 損害賠償額度得免除舉證責任，若允許於違約發生時，得 對其額度進行審酌，顯有違契約之約定，更違契約自由之 原則。
三、被告承實公司違反系爭房屋買賣契約交屋事項部分：（一）依系爭房屋所有權狀(原證4，本院卷第47頁)觀之，系爭 房屋建築完成日期即使用執照取得日期為105年3月14日。 然依系爭房屋預定買賣契約書第17條之約定，被告承實公 司至遲應於105年9月14日前通知原告交屋。而被告承實公 司係於105年12月5日始為系爭房屋移轉登記，且實際交屋 時間是在105年12月16日（原證5、交屋點收單，本院卷第 49頁），足見被告承實公司已違反系爭房屋買賣契約關於 交屋事項之約定。
（二）是被告承實公司遲延交屋日期共91日(即105年9月15日起 至105年12月15日止），而原告已全數繳清系爭房地買賣 價款，從而依系爭房屋預定買賣契約書第17條之約定，原 告得請求被告承實公司給付每逾1日按已繳房地價款萬分 之五單利計算遲延利息為12,750元(計算方式：25,500,00 0×0.0005=12,750)，因被告承實公司遲延交屋共91日， 故原告共得請求被告承實公司給付1,160,250元(計算方式 ：12,750×91=1,160,250元)。（三）依最高法院87年度台上字第418號民事判決，所謂交屋係 指正式水電接通，權狀備齊，產權清楚後正式點交。然自 被告承實公司所提系爭交屋點收單，可知被告承實公司於 105年7月12日僅交付原告保固書、房屋鑰匙等物，並未交 付權狀，雙方產權並未清楚，原告僅取得空泛物品，並未 取得系爭房地之任何處分權限，是依前開說明，被告承實 公司並未於105年7月12日完成交屋。被告承實公司應係於 105年12月16日即原證5交屋點收單所載被告承實公司交付 系爭土地及建物權狀等物時，兩造始完成交屋，故被告承 實公司確遲延交屋共91日。
四、對被告抗辯之陳述：
（一）被告戴俊郎違反系爭土地預定買賣契約書第8條之「瑕疵 擔保責任」之規定者，原告無須解除契約，即得請求被告 戴俊郎賠償系爭違約金。
（二）被告承實公司遲延交屋致原告受有無法遷入使用收益系爭 房屋之損害。至系爭房屋預定買賣契約書第17條交屋事項 五之文義解釋，應為原告單方辦妥交屋手續後，被告應履 行之事項，並非約定兩造共同辦妥交屋手續後，被告應再 履行之事項，故前開交屋事項五所約定應交付土地及建物 所有權狀等文件，仍應認為係在兩造辦理交屋事項之範圍 。而被告遲至105年12月16日始交付上開文件，其交屋自 屬遲延。
五、並聲明：
（一）被告戴俊郎應給付原告3,825,000元，及自起訴訴狀繕本 送達翌日即106年1月11日起至清償日止，按週年利率5%計 算之利息。
（二）被告承實公司應給付原告1,160,250元及自起訴狀繕本送 達翌日即106年1月11日起至清償之日止，按週年利率5%計 算之利息。
（三）訴訟費用由被告負擔。
貳、被告方面：
一、被告戴俊郎以：
（一）依兩造所訂系爭土地預定買賣契約書（見原証1），被告 戴俊郎所出售土地即系爭買賣標的物為嘉義市○○段000 ○0地號土地，並非同段355地號土地，故就系爭355地號 土地，並被告戴俊郎自無須負瑕疵擔保責任。
（二）對系爭違約金屬損害賠償總額預定性違約金之事實不爭執 ，但原告並未受有損害。蓋系爭355地號係計劃道路用地 ，當初辦理設定抵押之玉山銀行疏未塗銷抵押權，經被告 戴俊郎反應後，目前業已塗銷系爭抵押權設定登記（被證 2、土地登記第二類謄本，本卷第123至143頁）；且事實 上，供通行之系爭355地號土地，在起訴前雖因作業問題 而未塗銷，然對原告亦未造成損害。
（三）且依系爭土地預定買賣契約書約定，被告戴俊郎若違反第 8條之瑕疵擔保責任之約定，原告仍須解除契約，始可請 求系爭違約金等語，資為抗辯。
二、被告承實公司則以：
（一）被告在105年7月12日即將系爭房地點交給原告（被證1、 交屋點收單，本院卷第85頁），並非原告所主張之105年 12月16日始交屋。至105年12月16日所交付者，係土地及
建物等文書，並非房屋，此由原證5之交屋點收單上所記 載之項目名稱即明。
（二）否認原告所主張被告承實公司遲延交屋91日之事實。而所 謂交屋，係指出賣人將買賣標的物交由買受人管領使用之 行為。依系爭房屋預定買賣契約書第17條交屋事項第5項 約定「乙方應於甲方辦妥交屋手續後，將土地及建物所有 權狀、房屋保固服務紀錄卡、使用維護手冊、使用執照影 本及乙方戴繳稅費之收據交付甲方：：：」等語，足見交 付權狀等應不在兩造辦理交屋事項之範圍，是被告承實公 司並未遲延交屋。
（三）系爭房屋預定買賣契約書所約定如被告承實公司未於交屋 期限內通知原告進行交屋，每逾1日應按已繳房地價款依 萬分之五單利計算遲延利息予原告，屬損害賠償總額預定 性違約金約定。但原告並未受有損害，因被告並未遲延交 屋故無違約金問題等語，資為抗辯。
三、並均聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負 擔。（三）如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。參、得心證之理由
一、關於原告所主張被告戴俊郎違反系爭土地買賣契約，應負瑕 疵擔保責任部分：
（一）按系爭土地預定買賣契約書第8條第1項約定，乙方即被告 戴俊郎保證產權清楚，絕無設定他項權利等情事，如有上 述情形，被告戴俊郎應於本預售屋交屋日或其他約定之期 5日前負責排除、塗銷之；但本契約有利於甲方即原告者 ，從其約定。第14條第2項第2款約定，被告戴俊郎違反第 8條之「瑕疵擔保責任」之規定者，原告得解除本契約， 經原告解除契約者，被告戴俊郎應將原告已繳之房地價款 退還予原告，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房 地總價15 %之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者， 則以已繳價款為限，有系爭土地預定買賣契約書在卷可憑 。次按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人 不得主張任何權利；出賣人不履行第349條所定之義務者 ，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，民法 第349條、第353條分別著有規定。然按權利之瑕疵，雖於 買賣契約成立時存在，但其後業已除去者，出賣人亦不必 再負瑕疵擔保責任；買受人主張出賣人應負瑕疵擔保責任 ，如係於訴訟中為之者，則應以事實審言詞辯論終結前， 為最後除去或補正瑕疵之期限（劉春堂著民法債編各論上 冊92年9月初版第1刷第40至41頁；邱聰智著、姚志明校訂 新訂債法各論上冊西元2002年10月初版第1刷第101至102
頁亦均同此見解）查：
1、原告與被告戴俊郎於105年3月8日簽立「十餘畝」建案之 土地預定買賣契約書，約定買賣價金為2,070,000元，買 賣標的物面積共367.9平方公尺，私有部分：嘉義市○○ 段000○0地號土地1筆，面積共314.9平方公尺，共有部分 ：（一）私設道路持分面積為0平方公尺，（二）計畫道 路持分面積為52.99平方公尺，（三）人行步道持分面積 為0平方公尺；如因土地分割、合併或地籍圖重測者，則 依重測後地號及面積辦理所有權登記，確實面積仍以建竣 後地政機關登記面積為準；被告戴俊郎若違反第8條之瑕 疵擔保責任之約定，原告得解除本契約，經原告解除契約 者，被告戴俊郎應將原告已繳之房地價款退還予原告，如 有遲延利息應一併退還，並同時賠償房地總價15%之違約 金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限 。被告戴俊郎於105年12月初將系爭土地移轉登記予原告 ，原告則已給付前開土地買賣價金2,070,000元與被告戴 俊郎等事實，為兩造所不爭（見本院卷第109頁），復有 土地預定買賣契約書在卷可證，自堪信為真實。 2、由系爭土地預定買賣契約書第14條第2項第2款之前開約定 觀之，被告戴俊郎違反第8條之「瑕疵擔保責任」之規定 者，須經原告解除契約，被告戴俊郎始應將原告已繳之房 地價款退還，並「同時」賠償房地總價15%之違約金；即 須原告解除契約，始得請求被告戴俊郎賠償前開違約金。 然原告既未解除系爭土地預定買賣契約，自無從依前開約 定請求返還房地價款並「同時」請求賠償系爭違約金。況 原告所主張系爭355地號土地之他項權利部，有最高限額 抵押權之設定登記，登記日期為105年10月7日，權利人為 玉山銀行，有其所提土地他項權利部查詢資料可證，雖堪 信為真實。然原告對被告戴俊郎業將系爭抵押權塗銷之事 實不爭執（見本院卷第147頁），則當事人主張之事實， 經他造自認者，無庸舉證，此觀民事訴訟法第279條第1項 之規定自明；依此規定，當事人主張之事實經他造自認者 ，依法不負舉證責任；本院亦不得就他造即原告自認之前 開事實調查證據，另為與其自認事實相反之判斷，並應以 本件原告之自認為認定事實及裁判之基礎（最高法院97年 度台上字第2570號判決要旨同此見解）。是被告戴俊郎係 於本院即事實審言詞辯論終結前，即將系爭權利瑕疵即所 設定系爭抵押權登記為除去，則依前開說明，出賣人即被 告戴俊郎自不必再負權利瑕疵擔保責任，從而，原告主張 被告戴俊郎須負權利瑕疵擔保責任，而依系爭契約約定請
求被告戴俊郎給付3,825,000元及其法定遲延利息，自屬 無據。況出賣人不履行第349條所定之義務者，買受人雖 得依關於債務不履行之規定，行使其權利，業如前述；然 原告亦迄未主張或舉證證明其得依何項債務不履行之規定 為何種請求與損害之項目、數額，本院亦無從審究。二、關於原告所主張被告承實公司違反系爭房屋買賣契約交屋事 項部分：
（一）按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所 有權之義務，民法第348條第1項著有規定。前開所稱交付 係指占有之移轉，即出賣人使買受人取得對於標的物之事 實上管領力（民法第940條、第946條第1項參照）。至交 付之方法，民法債編未設明文規定，自應依民法第761條 規定為之（民法第946條第2項參照）。然前開規定並非強 行規定，關於出賣人與買受人之權利義務，若當事人有特 別約定而不違反公序良俗或違反法律強制、禁止規定致法 律行為無效等事由，自應以當事人之約定為依據；是前開 規定僅於當事人意思不明或不完備或當事人約定有無效之 情事時，作為解釋或補充適用。次按原告與被告承實公司 於系爭房屋預定買賣契約書第12條約定驗收，一、被告承 實公司依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得 使用執照並接通自來水、電力後，應通知原告進行驗收手 續；雙方驗收時，被告承實公司應提供驗收單，如發現房 屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由被告承實公司限期完成 修繕；原告並有權於房屋契約書之自備款部分保留100分 之5作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支 付；除非有明顯不能居住之重大瑕疵外，買方不得以修繕 未完成而拒絕完成交屋手續：：：。第17條約定交屋事項 ，一、本房屋在領得使用執照之後，依照本契約約定完成 建材設備施作及房屋瑕疵或未盡事宜之修繕時，乙方（即 被告承實公司）得以書面通知甲方（即原告）辦理交屋。 二、原告應於被告承實公司通知交屋期限內履行繳清各項 期款及遲延利息、辦完銀行貸款等事項後，再憑被告承實 公司所發給交屋憑證點交房屋：：：四、原告辦完本條第 2項手續應於10日內持交屋憑證點交房屋，逾期不為點交 房屋者，視為被告承實公司業已依約交付房屋：：：五、 被告承實公司應於原告辦妥交屋手續後，將土地及建物所 有權狀、房屋保固服務紀錄卡、使用維護手冊、使用執照 影本：：：交付原告：：：八、被告承實公司應於領得使 用執照6個月內，通知原告進行交屋，如被告承實公司未 於交屋期限內通知原告進行交屋，每逾1日應按已繳房地
價款依10,000分之5單利計算遲延利息予原告，有房屋預 定買賣契約書在卷可憑。查：
1、原告與被告承實公司於105年3月8日簽立「十餘畝」建案 之房屋預定買賣契約書，約定買賣價金為4,800,000元， 買賣標的物為坐落系爭356之3地號土地上、由被告承實公 司所興建「十餘畝」編號「特A楝」房屋1楝，面積共291. 83平方公尺；被告承實公司應於領得使用執照6個月內， 通知原告進行交屋，如被告承實公司未於交屋期限內通知 原告進行交屋，每逾1日應按已繳房地價款依10,000分之5 單利計算遲延利息予原告。與系爭房屋於105年3月14日取 得使用執照，被告承實公司於105年12月5日將系爭房屋移 轉登記予原告；原告則已給付前開房屋買賣價金4,800,00 0元與被告承實公司等事實，為兩造所不爭（見本院卷第1 09頁），復有房屋預定買賣契約書、房屋所有權狀等在卷 可證，自堪信為真實。
2、原告主張被告承實公司係於105年12月16日始為系爭房屋 之交屋，並提出交屋點收單2（見本院卷第49頁）為據云 云；被告承實公司則抗辯在105年7月12日即將系爭房地點 交給原告，並提出交屋點收單1（見本院卷第85頁）為憑 等語。然：
（1）原告所提系爭交屋點收單2記載之項目，係被告承實公司 交付土地所有權狀正本、建物所有權狀正本、契稅單收據 正本、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買 賣移轉契約書與工程追加、減明細表及代書費用明細表、 保固書、天然氣費用明細表、出廠證明書、社區小門鑰匙 、信箱鑰匙、3樓陽台鑰匙等物與原告；至被告承實公司 所提系爭交屋點收單1記載之項目，則係被告承實公司交 付保固書、房屋大門鑰匙、社區大門遙控器、車庫大門遙 控器、交屋手冊、話機、弱電控制器、弱電系統說明書等 物與原告，有前開交屋點收單2、交屋點收單1在卷可憑， 自堪信為真實。
（2）自前開房屋預定買賣契約書第17條約定交屋事項，五、被 告承實公司應於原告辦妥交屋手續後，將土地及建物所有 權狀、房屋保固服務紀錄卡、使用維護手冊、使用執照影 本：：：交付原告：：：等語觀之，被告承實公司將土地 及建物所有權狀、房屋保固服務紀錄卡、使用維護手冊、 使用執照影本等交付原告，顯非交屋事項，而係辦妥交屋 手續後之事項，應可認定。是自前開房屋預定買賣契約書 第17條約定交屋事項，五之約定，與前開交屋點收單2、 交屋點收單1所記載之交屋項目觀之，系爭交屋點收單2之
交付項目，顯係原告辦妥交屋手續後所交付之物品，而系 爭交屋點收單1所交付項目，始係出賣人即被告承實公司 使買受人即原告取得對於標的物即系爭房屋之事實上管領 力之物品，亦即符合民法第348條第1項所規定交付之占有 移轉，亦可認定。又系爭交屋點收單1亦記載點交系爭房 屋日期係105年7月12日，且原告對前開文書製作名義人與 內容真正亦不爭執（見本院卷第114頁）；從而，原告前 開主張顯不可取，被告承實公司抗辯其係於105年7月12日 將系爭房地點交給原告，則應可採信。
3、系爭房屋於105年3月14日取得使用執照；與被告承實公司 應於領得使用執照6個月內，通知原告進行交屋，亦均如 前述。則被告承實公司至遲應於105年9月14日通知原告進 行交屋，亦可認定。然被告承實公司於105年7月12日即將 系爭房地點交給原告，業如前述，故被告承實公司已於系 爭交屋期限內通知原告進行交屋，自無遲延交屋可言。是 原告依系爭房屋預定買賣契約書第17條約定，請求被告承 實公司給付每逾1日應按已繳房地價款依10,000分之5單利 計算遲延利息予原告，自屬無據。
三、綜上所述，被告戴俊郎於本件訴訟中業將系爭權利瑕疵即設 定系爭抵押權登記為除去，被告戴俊郎自不必再負瑕疵擔保 責任；又被告承實公司於105年7月12日之系爭交屋期限內即 將系爭房地點交給原告，故被告承實公司亦無遲延交屋可言 。從而，原告依系爭土地預定買賣契約書第8、14條之約定 ，請求被告戴俊郎給付3,825,000元及其法定遲延利息；原 告另依系爭房屋預定買賣契約書第17條之約定，請求被告承 實公司給付每逾1日應按已繳房地價款依10,000分之5單利計 算遲延利息即1,160,250元及其法定遲延利息，均為無理由 ，應予駁回。
四、復按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。訴訟 費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第87條第1項、第7 8條分別定有明文。查本院既為原告前開全部敗訴之終局判 決，則依前開說明，本件訴訟費用自應命由原告負擔。五、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證 據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併 予敘明。
中 華 民 國 106 年 4 月 20 日
民三庭法 官 陳卿和
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 4 月 20 日
書記官 王博昭
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