臺灣南投地方法院民事判決 105年度訴字第76號
原 告 黃憲徵
訴訟代理人 謝尚修律師
被 告 林水盛
柯孟彥
林金卿
廖曾蕾
廖土煌
廖秋英
廖秋菊
廖宗璿
廖家祥
廖晉儀
共 同
訴訟代理人 洪明儒律師
複 代理人 王志平律師
上列當事人間請求給付佣金事件，本院於民國106年3月29日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣參萬參仟柒佰柒拾玖元由原告負擔。 事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一，或不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結者，不 在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯 論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2 款、第7款、第2項分別定有明文。本件原告起訴時，原以廖 居益為被告，請求給付佣金（見本院卷第4頁），嗣發現廖 居益於起訴前已死亡，關於廖居益之權利義務關係應由其全 體合法繼承人即被告廖曾蕾、廖土煌、廖秋英、廖秋菊、廖 宗璿、廖家祥、廖晉儀等人繼受，而追加廖曾蕾、廖土煌、 廖秋英、廖秋菊、廖宗璿、廖家祥、廖晉儀為本件被告（見 本院卷第96頁背面）。因原告之請求，均係本於廖居益出售 土地之事實而有所主張，其變更之時點為言詞辯論之前階段 ，不甚妨礙被告廖曾蕾、廖土煌、廖秋英、廖秋菊、廖宗璿 、廖家祥、廖晉儀之防禦及訴訟之終結，且被告廖曾蕾、廖 土煌、廖秋英、廖秋菊、廖宗璿、廖家祥、廖晉儀無異議， 而為本案之言詞辯論，依首揭條文之規定，應予准許，合先 敘明。
二、次按，不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳 述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有明文 。本件原告起訴時，原本以廖居益為被告，並聲明：被告廖 居益應給付新臺幣（下同）原告170萬1,290元及起訴狀送達 翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷 第4頁）。嗣因廖居益已死亡，追加廖曾蕾、廖土煌、廖秋 英、廖秋菊、廖宗璿、廖家祥、廖晉儀為本見被告，並將聲 明更正為：被告廖曾蕾、廖土煌、廖秋英、廖秋菊、廖宗璿 、廖家祥、廖晉儀應連帶給付原告170萬1,290元及起訴狀送 達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院 卷第96頁背面）。除主觀訴之合併，應予准許，業如前述外 ，核屬更正事實上及法律上之陳述，依前揭說明，亦應准許 。
貳、實體事項
一、原告主張：
㈠原告與被告林水盛、柯孟彥、林金卿及訴外人廖居益（下稱 被告林水盛等人）同為南投縣竹山鎮人。因竹山鎮於921大 地震時受災嚴重，亟待引入資金整合周邊土地進行開發重建 ，原告乃分別與被告林水盛等人簽立授權書，居間引進潮洋 開發有限公司（下稱潮洋公司）之負責人廖志龍，向被告林 水盛等人購買土地。被告林水盛等人本應依約給付原告佣金 報酬，卻迄未給付，原告與被告林水盛等人之約定如下： ⒈被告林水盛部分：
原告與被告林水盛於91年6月28日簽立1份授權書（下稱系爭 A 授權書），約定由被告林水盛授權原告，代為出售被告林 水盛所有坐落南投縣○○鎮○○○段00○0地號土地（下稱 系爭21之1地號土地，現部分編定為南投縣○○鎮○○段000 地號土地）；並約定上開土地售出後，被告林水盛應給付原 告以每坪700元計算之服務佣金。嗣經原告居間媒介，系爭 21 之1地號土地業於92年11月18日完成買賣過戶，系爭21之 1地號土地之面積4,092平方公尺即1,237.83坪，被告林水盛 應給付原告之佣金報酬為86萬6,481元。 ⒉廖居益部分：
原告與廖居益於91年6月28日簽立2份授權書（下稱系爭B1、 B2授權書），約定由廖居益授權原告，代為出售廖居益所有 坐落南投縣○○鎮○○○段00地號土地（下稱系爭10地號土 地，現部分編定為南投縣○○鎮○○段000地號土地）、同 段11地號土地（下稱系爭11地號土地，現部分編定為南投縣 ○○鎮○○段000地號土地），應有部分均為8分之3；並約 定上開土地售出後，被告廖居益應給付原告系爭10地號土地
部分以每坪1,200元計算、系爭11地號土地部分以每坪1,200 元計算之服務佣金。嗣經原告居間媒介，將系爭10地號土地 部分贈與給南投縣竹山鎮公所，作為日後土地開發之公共設 施保留地，並於92年12月24日，完成系爭11地號土地部分之 買賣過戶。系爭10地號土地之面積2,338平方公尺即707.245 坪，被告廖居益應給付原告之佣金報酬為31萬8,260元；系 爭11地號土地之面積10,160平方公尺即3,073.4坪，被告廖 居益應給付原告之佣金報酬為138萬3,030元。廖居益應給付 原告之佣金報酬合計為170萬1,290元。而廖居益於105年2月 6日死亡，乃由廖居益之全體合法繼承人即被告廖曾蕾、廖 土煌、廖秋英、廖秋菊、廖宗璿、廖家祥、廖晉儀等人，負 連帶給付責任。
⒊被告柯孟彥部分：
原告與被告柯孟彥於91年10月25日簽立2份授權書（下稱系 爭C1、C2授權書），約定由被告柯孟彥授權原告，代為出售 被告柯孟彥所有系爭10地號、11地號土地，應有部分均為4 分之1；並約定上開土地售出後，被告柯孟彥應給付原告系 爭10地號土地部分以每坪1,200元計算、系爭11地號土地部 分以每坪200元計算之服務佣金。嗣經原告居間媒介，先於 92年12月18日，將系爭10地號土地部分贈與給南投縣竹山鎮 公所，作為日後土地開發之公共設施保留地；再於92年12 月24日，完成系爭11地號土地部分之買賣過戶。系爭10地號 土地之面積2,338平方公尺即707.245坪，被告柯孟彥應給付 原告之佣金報酬為21萬2,173元；系爭11地號土地之面積10, 160平方公尺即3,073.4坪，被告柯孟彥應給付原告之佣金報 酬為15萬3,670元。被告柯孟彥應給付原告之佣金報酬合計 為36萬5,843元。
⒋被告林金卿部分：
原告與被告林金卿於91年6月28日簽立1份授權書（下稱系爭 D授權書），約定由被告林金卿授權原告，代為出售被告林 金卿所有坐落南投縣○○鎮○○○段00地號土地（下稱系爭 21地號土地，現部分編定為南投縣○○鎮○○段000地號土 地），應有部分9268分之1547；並約定上開土地售出後，被 告林金卿應給付原告以每坪700元計算之服務佣金。嗣經原 告居間媒介，系爭21地號土地於92年11月18日完成買賣過戶 ，系爭21地號土地之面積8,989平方公尺即2,719.1725坪， 被告林金卿應給付原告之佣金報酬為31萬7,725元。 ㈡上開授權書第2條均已約定不論以任何價錢銷售，授權人均 願給予原告服務佣金，故而系爭授權書第1條關於「每坪銷 售金額」之記載應屬「參考金額」，對兩造並無拘束力。另
兩造締約之真意重於原告「報告訂約機會」，至於原告於報 告訂約機會後，故可基於促進被告與買主間順利締約之目的 ，而參與買賣契約之磋商及過戶事宜，然並不以全程參與為 必要，且無論參與磋商與否，均不影響被告於土地轉售給付 佣金之義務。系爭授權書之性質應屬報告居間，只要原告提 供報告訂約之機會，且事後確實有交易成功，被告就應給付 服務佣金，至於系爭授權書第7條所謂「授權期間」，當指 原告「報告訂約機會」之期間，而非嗣後買賣契約實際訂定 或土地過戶之時間。系爭土地既因原告之居間媒介，始得順 利售出，被告林水盛、柯孟彥、林金卿及廖居益自應依系爭 授權書之約定給付原告佣金報酬等語。爰依民法第565條關 於居間之法律關係，及同法第547條、第548條關於委任之法 律關係提起本件訴訟，請求擇一為有利於原告之判決。並聲 明：⒈被告林水盛應給付原告86萬6,481元及起訴狀送達翌 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉被告廖曾 蕾、廖土煌、廖秋英、廖秋菊、廖宗璿、廖家祥、廖晉儀應 連帶給付原告170萬1,290元及起訴狀送達翌日起至清償日止 ，按週年利率5％計算之利息。⒊被告柯孟彥應給付原告36 萬5,843元及起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％ 計算之利息。⒋被告林金卿應給付原告31萬7,725元及起訴 狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒌ 原告願供擔保請准假執行。
二、被告則以：
㈠系爭授權書開宗明義已載明：「特許授權：黃憲徵，全權代 理銷售處理，銷售事宜，授權條款如下」。顯然兩造間本於 系爭授權書所成立者應係委任關係，並非居間。系爭授權書 之法律關係既屬委任，原告需於完成契約所約定之服務後， 始得請求委任報酬。系爭A、B1、B2、D授權書之授權期限， 係自91年6月28日起至91年12月31日止，系爭C1、C2授權期 限，則自91年10月25日起至92年4月31日止，原告並未於上 開約定期限內完成委任事務，本即不得向被告請求報酬。再 者，系爭土地最後是以每坪7,800元之價格售予潮洋公司， 且買賣契約書上所記載之見證人係訴外人林賜學，並非原告 ，足見原告並未實際參與後續簽約或履約部分，則原告請求 被告給付報酬，更屬無據。
㈡縱認兩造間本於系爭授權書所成立者應屬居間關係，惟原告 當初讓被告簽署之系爭授權書，關於報酬額欄位均係空白， 報酬額係原告事後擅自填入，非但違反當初與被告之口頭約 定，且違反誠信原則。又原告請求被告給付之報酬，相較於 系爭土地所售出之價格，其比例已然高出不動產仲介經紀業
報酬計收標準規定之規範甚多，觀諸原告除介紹買賣雙方認 識外，之後並未提供任何斡旋、協商等勞務之服務，原告請 求高額報酬，至屬無理。故原告請求之報酬顯然過高，應予 酌減。此外，當初921震災後，因被告林金卿胞弟即訴外人 林金濱時任南投縣竹山鎮桂林里里長，原告主動與被告林金 卿攀談，邀請被告林金卿合作仲介災區之土地買賣，並承諾 就被告林水盛、林金卿出售之土地部分，不向被告林水盛、 林金卿收取佣金報酬。今原告向被告林水盛、林金卿請求給 付買賣佣金，亦違反當初之協議。為此聲明：⒈原告之訴駁 回。⒉如受不利之判決，願供擔保免假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠被告林水盛於91年6月28日與原告簽定系爭A授權書，將系爭 21之1地號，面積4,092平方公尺之土地委由原告代為出售， 約定售出後由被告林水盛以每坪700元為計價基準，給付原 告佣金；授權期間自91年6月28日至91年12月31日；買賣價 金為每坪9,200元。
㈡廖居益於91年6月28日與原告簽定系爭B1、B2授權書，將系 爭10地號，面積2,338平方公尺，權利範圍8分之3、系爭11 地號，面積10,160平方公尺，權利範圍8分之3之土地委由原 告代為出售，約定售出後由廖居益以每坪1,200元為計價基 準，給付原告佣金；授權期間自91年6月28日至91年12月31 日；買賣價金為每坪9,200元。
㈢被告柯孟彥於91年10月25日與原告簽定系爭C1、C2授權書， 將系爭10地號，面積2,338平方公尺，權利範圍4分之1、系 爭11地號，面積10,160平方公尺，權利範圍4分之1之土地委 由原告代為出售，約定售出後由被告柯孟彥就系爭10地號土 地部分，以每坪1,200元為計價基準、系爭11地號土地部分 ，以每坪200元計算之以每坪200元為計價基準，給付原告佣 金。授權期間自91年10月25日至92年4月30日（授權書誤載 為92年4月31日），買賣價金為每坪9,200元。 ㈣被告林金卿曾於91年6月28日與原告簽定授權書，將系爭21 地號，面積8,989平方公尺，權利範圍9268分之15 47之土地 委由原告代為出售，約定售出後由被告林金卿以每坪700元 為計價基準，給付原告佣金。授權期間自91年6月28日至91 年12月31日，買賣價金為每坪9,200元。 ㈤廖居益曾已於105年2月6日死亡，被告廖曾蕾、廖土煌、廖 秋英、廖秋菊、廖宗璿、廖家祥、廖晉儀為廖居益之全體合 法繼承人，且均未聲明拋棄繼承。
㈥系爭21之1地號、10地號、11地號、21地號土地，原屬被告 林水盛、柯孟彥、林金卿及廖居益所有之權利範圍，均已辦
理移轉登記，現均非被告林水盛、柯孟彥、林金卿或廖居益 所有。
㈦被告柯孟彥於92年10月9日與潮洋公司簽定不動產買賣契約 書，將系爭10地號，面積2,338平方公尺、系爭11地號，面 積10,160平方公尺之土地權利範圍，售予潮洋公司。前開不 動產買賣契約書之形式為真正。
㈧訴外人廖居益於92年10月9日與潮洋公司簽定不動產買賣契 約書，將系爭10地號，面積2,338平方公尺、系爭11地號， 面積10,160平方公尺之土地權利範圍，售予潮洋公司。前開 不動產買賣契約書之形式為真正。
㈨系爭21地號、21之1地號土地，於92年11月18日以買賣為登 記原因，移轉所有權與廖志龍；系爭11地號土地，於92年12 月24日以買賣為登記原因，移轉所有權與廖志龍。四、兩造爭執事項：
㈠被告林水盛、柯孟彥、林金卿及廖居益分別與原告簽定之系 爭授權書，其性質為委任契約或居間契約？
㈡原告主張依分別與被告林水盛、柯孟彥、林金卿及廖居益簽 定之系爭授權書，請求被告給付報酬，有無理由？ ㈢原告請求被告給付報酬如有理由？原告得請求之金額為若干 ？
五、本院之判斷：
㈠系爭授權書之性質為委任契約，非僅為報告訂約機會或媒介 訂約之居間契約，原告有為被告林水盛等人代為處理土地買 賣等事務之義務。
⒈按委任謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處 理之契約，民法第528條定有明文。故委任係以處理他人事 務為目的之契約，受任人處理委任事務，乃其主要義務，須 依委任人之指示為之，其有約定報酬者，除契約另有訂定外 ，非於委任關係終止及為明確報告顛末後，不得請求給付。 又稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會， 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，為民法第565條所 明定。是居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間； 一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時，周旋 於他人之間，為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會 為已足。而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約 時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而 僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（ 最高法院52年台上字第2675號判例參照）。居間契約為勞務 給付契約之一種，其與委任契約之差別乃居間之內容限於他 人間行為之媒介，且以有償為原則；且居間人報酬之請求，
以契約因其報告或媒介而成立者為限；若其所支出之費用非 經約定，不得請求償還。
⒉經查，原告與被告林水盛、柯孟彥、林金卿及廖居益等人所 簽訂之系爭授權書中載明：「被告林水盛將所有坐落南投縣 竹山鎮豬頭棕段，地號為21之1，地目：田，土地權狀面積 為4092.00（公頃）平方公尺，特許授權原告，全權代理銷 售處理，銷售事宜」、「廖居益將所有坐落南投縣竹山鎮豬 頭棕段，地號為10，地目：田，土地權狀面積為2338.00之8 分之3（公頃）平方公尺，特許授權原告，全權代理銷售處 理，銷售事宜」、「廖居益將所有坐落南投縣竹山鎮豬頭棕 段，地號為11，地目：田，土地權狀面積為10160.00之8分 之3（公頃）平方公尺，特許授權原告，全權代理銷售處理 ，銷售事宜」、「被告柯孟彥將所有坐落南投縣竹山鎮豬頭 棕段，地號為10，地目：田，土地權狀面積為2338.00之4分 之1（公頃）平方公尺，特許授權原告，全權代理銷售處理 ，銷售事宜」、「被告柯孟彥將所有坐落南投縣竹山鎮豬頭 棕段，地號為11，地目：田，土地權狀面積為10160.00之4 分之1（公頃）平方公尺，特許授權原告，全權代理銷售處 理，銷售事宜」、「被告林金卿將所有坐落南投縣竹山鎮豬 頭棕段，地號為21，地目：田，土地權狀面積為9268分之15 47（公頃）平方公尺，特許授權原告，全權代理銷售處理， 銷售事宜」等情，有系爭授權書在卷可稽（見本院卷第10頁 、第13頁、第14頁、第24頁至第26頁）。觀諸上開授權書所 載，原告需依授權書所定之條件為被告林水盛等人處理銷售 事宜，併因處理土地買賣由被告林水盛等人授與代理權予原 告，顯見原告有為林水盛等人為銷售一切行為之義務，其中 自應包含磋合買賣契約之成立、簽訂買賣契約以至後續契約 履行之過戶、給付價金等行為階段。易言之，本件原告簽訂 系爭授權書所負的義務為「全權代理銷售事宜」，係賣方授 權予原告，委由原告處理本件土地買賣之所有事宜，非僅在 於報告締約機會、媒介締約，原告就後續買賣契約之成立及 移轉土地所有權，仍負有為被告林水盛等人處理之義務。準 此，原告既尚有代理被告於締約前之磋商、成立契約、辦理 不動產所有權移轉等均屬之，非僅為被告及買方從中居間媒 介締約而已，是原告主張系爭授權書之性質為居間，依居間 之法律關係請求被告給付佣金，難認可採。
㈡原告依系爭授權書及委任之規定請求被告給付報酬，為無理 由。
⒈按請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因 之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，
必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責 任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院43年台上字第377 號判例參照）。本件原告主張被告林水盛等人與原告簽訂系 爭授權書，應依居間或委任之規定給付佣金等情，為被告所 否認。是原告自應就其已依系爭授權書之約定，履行委任契 約所負之義務等之前提要件事實，負舉證責任。 ⒉次按，受任人應受報酬者，除契約另有訂定外，非於委任關 係終止及為明確報告顛末後，不得請求給付。民法第548條 第1項定有明文。原告主張：原告與被告林水盛等人簽訂授 權書，約定尤其為被告林水盛等人代為銷售系爭土地，並約 定應給付予原告之佣金數額，嗣原告已於授權期間內為林水 盛等人報告訂約之機會，已完成系爭授權書之義務，被告林 水盛等人及廖居益之繼承人應給付佣金與原告等語，為被告 所否認，是原告自應就其已完成系爭授權書即兩造間委任契 約所約定之義務，且於委任關係終止並報告其顛末等情，負 舉證責任。經查：
⑴依系爭授權書所載：被告林水盛91年6月28日將系爭21之1地 號土地，面積4,092平方公尺委由原告代為出售，服務佣金 以每坪700元為計價基準；授權期間自91年6月28日至91年12 月31日；買賣價金為每坪9,200元；廖居益於91年6月28日將 系爭10地號，面積2,338平方公尺，權利範圍8分之3、系爭1 1地號，面積10,160平方公尺，權利範圍8分之3之土地委由 原告代為出售，服務佣金以每坪1,200元為計價基準；授權 期間自91年6月28日至91年12月31日；買賣價金為每坪9,200 元；被告柯孟彥於91年10月25日將系爭10地號，面積2,338 平方公尺，權利範圍4分之1、系爭11地號，面積10,160平方 公尺，權利範圍4分之1之土地委由原告代為出售，約定系爭 10地號土地部分，服務佣金以每坪1,200元為計價基準、系 爭11地號土地部分，服務佣金以每坪200元計算之以每坪200 元為計價基準；授權期間自91年10月25日至92年4月30日（ 授權書誤載為92年4月31日），買賣價金為每坪9,200元；被 告林金卿於91年6月28日將系爭21地號，面積8,989平方公尺 ，權利範圍9268分之1547之土地委由原告代為出售，約定服 務佣金以每坪700元為計價基準；授權期間自91年6月28日至 91年12月31日，買賣價金為每坪9,200元，有上開授權書在 卷足憑。兩造所定之系爭協議書，探求其當事人真意，應係 委託他方處理事務之委任契約而授與代理權，業如前述。足 見，原告向被告林水盛等人請求給付服務佣金，應以其於授 權書中所定條件均履行完畢，並向被告林水盛等人報告其顛 末，始得請求服務報酬。授權書中除系爭土地之出售價格予
以約定外，尚約定有授權期限，是原告自應於授權書所定之 授權期限內，為被告林水盛等人處理系爭土地買賣，始得請 求報酬。
⑵再查，被告柯孟彥於92年10月9日與潮洋公司簽定不動產買 賣契約書，將系爭10地號，面積2,338平方公尺、系爭11地 號，面積10,160平方公尺之土地權利範圍，售予潮洋公司； 廖居益92年10月9日與潮洋公司簽定不動產買賣契約書，將 系爭10地號，面積2,338平方公尺、系爭11地號，面積10,16 0平方公尺之土地權利範圍售予潮洋公司乙節，有不動產買 賣契約書在卷可稽（見本院卷第101頁至第110頁）。而系爭 10地號土地原為柯孟彥、廖居益所有，於92年12月18日以贈 與為登記原因移轉所有權與南投縣竹山鎮公所；系爭11地號 土地原為廖居益、柯孟彥所有，嗣於92年12月24日以買賣為 登記原因，移轉所有權予廖志龍；系爭21地號土地原為林金 卿所有，嗣於92年11月18日以買賣為登記原因，移轉所有權 予廖志龍、系爭21之1地號土地原為林水盛所有，於92年11 月18日，以買賣為登記原因移轉所有權予廖志龍乙節，有系 爭土地異動索引（見本院卷第122頁至第135頁）。由上可知 ，被告林水盛等人授權原告出賣系爭土地之期限分別自91年 6月28日至91年12月31日，及91年10月25日92年4月30日止， 原告自應於上開期間為被告林水盛等人處理系爭土地出賣事 宜，惟系爭21之1、21、11地號土地出賣並辦畢所有權移轉 登記予廖志龍之時，已逾越上開授權書所載期限，廖居益與 被告柯孟彥與買方潮洋公司簽訂買賣契約時，業已逾授權書 所約定之授權期間，且系爭10、11地號土地亦非如買賣契約 所定，出賣予潮洋公司，系爭10地號土地，係於92年12月18 日贈與竹山鎮公所，亦非如授權書之約定，出售予第三人， 顯見認原告並未依兩造間之委任契約於授權期限內為原告處 理系爭土地買賣事務。原告雖提出提出被告林金卿、柯孟彥 與廖志龍所簽之土地預定開發買賣契約書，惟其亦自承未實 際參與締約等語（見本院卷第170頁）。且細觀上開預定開 發買賣契約書，被告柯孟彥部分，並無完整之契約內容，難 認其已於授權期限內完成締約事務；而被告林金卿部分係原 於91年12月8日與廖志龍簽訂契約，嗣於92年5月27日簽訂增 補契約，為增補契約中之買方為潮洋公司，足見被告林金卿 部分，遲至92年5月27日始簽訂買賣契約，前開預定開發買 賣契約尚非最終之契約，此均難認原告已於授權期限內履行 完畢委任契約中之義務。
⑶再查，證人胡立堂具結證稱：本件土地開發案時伊是在朝洋 公司任職，一開始並不是伊承辦此案，後來為了讓地主與開
發公司能夠有可以談的條件，所以由伊接手，當時佣金已經 高於市場好幾倍，站在開發公司的立場不可能接受，後來有 再找仲介跟地主做很多次協商，協商時當初仲介的人都在場 ，土地價格才往下降，佣金部分改為土地買賣成交價5％， 當時地主有說不再付佣金，全部由朝洋公司去付這筆仲介佣 金，並取得地主與全部有出力的人同意，潮洋公司並於簽訂 買賣合約當時支付了5％的佣金，當時仲介的人是黃憲徵、 林賜學。最後是伊與地主議價到合理的價格，5％佣金的部 分，地主表示土地價格已經降下來，所以不願再支付仲介費 用，由潮洋公司全部負責，當時原告在場，開立5％仲介費 用的時候黃憲徵、林賜學也都在場。簽訂買賣契約時原告在 場。過程原告不在沒有關係，但是支付仲介費用的時候原告 一定要在場，這樣以後才不會來找開發公司支付仲介費用。 簽立土地買賣契約的時候，當時有請一名草屯代書來寫買賣 合約書，當時也有寫支付5％仲介費。當時因為仲介很多名 ，我記得當下林賜學有寫，仲介當時都是以林賜學做為代表 ，不是每個人都有簽名。仲介費用的部分沒有寫成書面，當 時仲介費用已經高於市場價格，所以地主不再支付，由潮洋 公司支付。土地仲介的代表都是林賜學出面比較多，要支付 這5％原告都很清楚，也經過這些仲介同意，伊有通知全部 參與的人到場，而地主太多個，不是每個地主簽約時原告都 會在場。佣金降成5％，林賜學、原告等所有參與土地仲介 的人都同意，不然公司不會貿然同意支付，至於仲介之間如 何分配仲介費用，公司並不會過問。所謂5％是買、賣雙方 加起來5％，並非各別。潮洋公司買賣當時支付佣金之方式 為公司開立支票交給仲介林賜學，而林金卿、原告、代書都 在場。本件仲介是林賜學、原告，還有林金賓，但當時由其 哥哥林金卿代理。當時仲介是潮洋開發的負責人廖志龍找的 ，但當時沒有辦法撮合，所以由伊接手。是廖志龍找林賜學 、原告仲介本件。佣金調降為5％並由朝洋公司支付乙節是 在土地買賣簽訂的前二個月談妥的。當時地主不願支付傭金 ，伊直接找仲介林賜學、原告、林金卿談，當下大家都沒有 異議，才會簽立合約。本件仲介費用應由潮洋公司支付5％ 佣金，並且還有扣抵代繳稅金。本件仲介主要是林賜學，當 下跟地主的協商都是林賜學出面比較多等語（見本院卷第31 2 頁至第314頁）。另據證人林金賓於本院中具結證稱：當 初是一個名為某某龍之男子來談這塊土地，這塊土地是921 之後要蓋住宅的，原告有協助來談這筆土地的買賣。當時有 說伊這些有幫忙的人要跟地主拿一坪500塊的佣金，地主之 一林水盛是伊父親，伊說不能跟林水盛拿。仲介分兩部分，
伊跟林賜學一部分，原告一部分，各二分之一。原告的部分 伊不知道，伊的部分是說一坪500元，但是之後怎麼處理我 不知道。這500元伊和林賜學並沒有收取。本件仲介的佣金 是建設公司即買方會給伊佣金，當時說地主也要支付，伊說 林水盛的部分不能收取，他是伊父親，其他要收取是個人的 問題，收得到是他們那邊的等語（見本院卷第314頁反面至 第316頁）。再參證人林賜學本院中具結證稱：被告他們要 給原告佣金，其中好像有一個地主有付給原告，原告與地主 即本案的被告有談好買賣的事情，然後原告找地主牽線，佣 金是他們自己談的，伊有在場知道有談佣金的事情，但是確 實的金額伊記不起來。林金卿他們跟原告自己談的，買賣契 約書伊有做見證，都是伊簽名；伊跟原告、林金卿有合作關 係，佣金是由買方支付，伊共同介紹人是原告、林金卿的弟 弟，林金卿本來沒有參與，是後來他弟弟出事情入獄，林金 卿才出來與伊分，林金卿沒有付佣金給伊，是買方透過林金 卿付佣金給伊，伊知道林金卿跟原告有談如果買賣有成的話 ，包括其他賣方會付原告佣金，但內容我不清楚，是林金卿 他們與原告自己談的等語（見本院卷第271頁反面至第273頁 反面）。由上可知，系爭土地仲介主要係由林賜學、原告及 林金賓參與其中，而系爭土地買賣之仲介費用，經買賣雙方 與仲介協議約定仲介服務費由買方支付。核與不動產買賣契 約書中第12條：其他約定所載：「三、本買賣標的物之仲介 費用每坪500元由買方負擔。」之記載相符。堪認買賣雙方 既已約定仲介服務費由買方支付，自無再由被告支付仲介服 務費之理。證人林賜學雖曾證稱被告應給付原告佣金，然證 人林賜學於本院審理中之證述，多證稱不清楚、記憶模糊、 不知情，難認該部分之證述可值採信。足見系爭土地經林賜 學、原告及林金賓等人參與仲介買賣，買賣佣金經買賣雙方 及原告之同意，約定由系爭土地之買方支付，是原告請求被 告給付佣金，難認有據。
六、綜上所述，兩造間簽訂上開授權書，其性質為委任契約，原 告負有為被告林水盛等人處理系爭土地買賣之事務，而原告 未依授權書之約定，於授權期限內代被告林水盛等人出售系 爭土地，且依買賣雙方之契約已約定由買方支付服務費，是 原告依委任契約、居間契約之法律關係請求被告給付服務費 ，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本 案之判斷不生影響，爰毋庸一一審酌論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 4 月 12 日
民事第二庭審判長法 官 林永祥
法 官 林奕宏
法 官 李怡貞
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 4 月 12 日
書記官