臺灣南投地方法院民事判決 104年度重訴字第69號
原 告 祭祀公業張讚興公
祭祀公業法人南投縣張琯溪公
共 同
法定代理人 張明煥
共 同
訴訟代理人 張慶達律師
複 代理人 黃淑芳
被 告 錚宬有限公司
法定代理人 鄭琬琪
訴訟代理人 許良宇律師
呂迎春
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國106 年3 月15日言
詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：
㈠被告所有坐落南投縣○○市○○段000 ○號即門牌號碼南投 縣○○市○○路0 段0000號房屋（下稱系爭建物），未經原 告同意，無權占用原告祭祀公業張讚興公所有坐落南投縣南 投市○○段00000 地號，如附圖即南投縣南投地政事務所複 丈日期民國105 年2 月25日複丈成果圖（下稱附圖）所示編 號484-1 部分，面積250 平方公尺之土地，及原告祭祀公業 法人南投縣張琯溪公所有坐落南投縣南投市○○段00000 地 號，如附圖所示編號485-2 部分，面積16平方公尺之土地（ 下分別稱484-1 、485-2 地號土地，合稱系爭土地；占用部 分則稱系爭484-1 、系爭485-2 地號土地，合稱系爭占用土 地）。被告占用系爭占用土地未具合法使用權源，顯已對原 告之所有權構成侵害。
㈡爰依民法第767 條第1 項前段之規定提起本件訴訟，並聲明 ：被告應將系爭占用土地上之系爭建物拆除，並將系爭484- 1 地號土地返還予原告祭祀公業張讚興公，將系爭485-2 地 號土地返還予原告祭祀公業法人南投縣張琯溪公。二、被告抗辯略以：
㈠系爭建物係經主管機關核發建造執照及使用執照，並經地政 事務所辦竣登記發給權狀之合法建物，原由訴外人慶豐商業 銀行股份有限公司（下稱慶豐商業銀行，嗣由中央存款保險 股份有限公司進行接管，下稱中央存款保險公司）繼受自訴
外人有限責任南投縣南投鎮信用合作社（下稱南投鎮信用合 作社）而來，再由被告向慶豐商業銀行買受取得，主要建材 為鋼筋混凝土加強磚造，地上4 層，地下1 層，總登記面積 高達1,101.55平方公尺，具有獨立之經濟價值，迄今仍正常 使用中。
㈡南投鎮信用合作社於興建系爭建物之初，即已向原告承租系 爭占用土地使用，與原告成立基地租賃之契約（下稱系爭租 賃契約）。嗣南投鎮信用合作社為慶豐商業銀行概括承受， 系爭租賃關係亦隨之移轉，再於被告買受取得系爭建物後， 由被告依法繼受之，且無論係被告抑或慶豐商業銀行，或接 管慶豐商業銀行之中央存款保險公司，均依約繳納租金，原 告均未表示拒絕被告、其前手使用或拒絕受領租金之意。是 兩造間就系爭占用土地存有不定期租賃契約，不論原告認為 被告所付款項之性質及名稱為何，均無礙於被告已依約給付 租金之事實，被告占有使用系爭占用土地，即非屬無權占有 。並聲明：如主文第1項所示。
三、兩造不爭執事項：
㈠484-1 地號土地，地目建，面積273 平方公尺，使用地類別 空白，於36年6 月1 日登記為原告祭祀公業張讚興公所有。 485-2 地號土地，地目建，面積914 平方公尺，使用地類別 空白，於36年6 月1 日登記為祭祀公業張琯溪公所有。祭祀 公業張琯溪公嗣於100 年4 月20日經法人登記為原告祭祀公 業法人南投縣張琯溪公。
㈡系爭建物即門牌號碼為南投縣○○市○○路0 段0000號建物 （整編前之門牌號碼為南投縣○○鎮○○路000 ○0 號）， 為4 層樓鋼筋混凝土加強磚造房屋，係由南投鎮信用合作社 向南投縣申請建築執照，出資建造，建築完成日期為57 年8 月31日，經南投縣政府於52年12月14日核發(57)府建土(使) 字第320 號使用執照，並於68年9 月10日辦理第一次所有權 登記為南投鎮信用合作社所有。
㈢系爭建物之坐落範圍含系爭484-1、485-2地號土地。 ㈣系爭建物於87年9月1日以買賣為原因移轉登記予慶豐商業銀 行所有。
㈤慶豐商業銀行之主要資產、負債及全部營業，於99年4月3日 蓋括讓與他人，後續未結事項則由中央存款保險公司以接管 人名義繼續處理，資產包含系爭建物。
㈥系爭建物於103年9月29日以買賣為原因移轉登記予被告所有 。
㈦中央存款保險公司自99年4 月3 日接管慶豐商業銀行至103 年9 月29日出賣系爭建物予被告之期間，每年給付550,682
元予原告祭祀公業張讚興公，於99年給付24,411元予祭祀公 業張琯溪公，於100 年至103 年給付24,411元予原告祭祀公 業法人南投縣張琯溪公。
㈧原告祭祀公業張讚興公於101年5月間通知慶豐商業銀行（當 時已由中央存款保險公司接管）給付101 年之系爭484-1 地 號土地租金550,682 元，通知書上稱慶豐商業銀行為承租人 。原告祭祀公業法人南投縣張琯溪公於101 年5 月間通知慶 豐商業銀行給付101 年之系爭485-2 地號土地租金244,109 元。另原告祭祀公業張讚興公分別於102 、103 年5 月間， 均有如上通知；原告祭祀公業法人南投縣張琯溪公則分別於 102 年6 月間、103 年5 月間，亦均有如上通知。 ㈨被告於104年6月8日分別匯款550,682元、24,441元予原告祭 祀公業張讚興公、原告祭祀公業法人南投縣張琯溪公。於10 5 年4 月22日分別匯款550,682 元、24,441元予原告祭祀公 業張讚興公、原告祭祀公業法人南投縣張琯溪公。四、兩造爭執事項：
㈠被告占有系爭484-1 、485-2 地號土地，是否具有合法權源 ？
㈡原告請求被告拆除系爭建物並返還系爭484-1 、485-2 地號 土地，有無理由？
五、本院之判斷：
㈠484-1 地號土地，地目建，面積273 平方公尺，使用地類別 空白，於36年6 月1 日登記為原告祭祀公業張讚興公所有。 485-2 地號土地，地目建，面積914 平方公尺，使用地類別 空白，於36年6 月1 日登記為祭祀公業張琯溪公所有。祭祀 公業張琯溪公嗣於100 年4 月20日經法人登記為原告祭祀公 業法人南投縣張琯溪公。系爭建物即門牌號碼為南投縣南投 市○○路0段0000號建物，為4層樓鋼筋混凝土加強磚造房屋 ，係由南投鎮信用合作社向南投縣申請建築執照，出資建造 ，建築完成日期為57年8月31日，經南投縣政府於52年12 月 14日核發(57)府建土(使)字第320號使用執照，並於68年年9 月10日辦理第一次所有權登記為南投鎮信用合作社所有。系 爭建物之坐落範圍含系爭占用土地。系爭建物於87年9 月1 日以買賣為原因移轉登記予慶豐商業銀行所有。慶豐商業銀 行之主要資產、負債及全部營業，於99年4月3日蓋括讓與他 人，後續未結事項則由中央存款保險公司以接管人名義繼續 處理，資產包含系爭建物。系爭建物於103年9月29日以買賣 為原因移轉登記予被告所有。中央存款保險公司自99年4月3 日接管慶豐商業銀行至103年9月29日出賣系爭建物予被告之 期間，每年給付550,682 元予原告祭祀公業張讚興公，於99
年給付24,411元予祭祀公業張琯溪公，於100年至103年給付 24,411元予原告祭祀公業法人南投縣張琯溪公。原告祭祀公 業張讚興公於101年5月間通知慶豐商業銀行（當時已由中央 存款保險公司接管處理）給付101年之系爭484-1地號土地租 金550,682 元，通知書上稱慶豐商業銀行為承租人。原告祭 祀公業法人南投縣張琯溪公於101年5月間通知慶豐商業銀行 給付101年之系爭485-2地號土地租金244,109 元。另原告祭 祀公業張讚興公分別於102、103年5 月間，均有如上通知； 原告祭祀公業法人南投縣張琯溪公則分別於102 年6 月間、 103 年5月間，亦均有如上通知。被告於104年6月8日分別匯 款550,682 元、24,441元予原告祭祀公業張讚興公、原告祭 祀公業法人南投縣張琯溪公。於105年4月22日分別匯款550, 682 元、24,441元予原告祭祀公業張讚興公、原告祭祀公業 法人南投縣張琯溪公等情，為兩造所不爭執，復有系爭土地 第一類謄本、系爭建物謄本、異動索引、電子處理前舊簿、 重造前舊簿、南投縣政府105年3月21日府建管字第10500557 11號函、南投縣政府104 年12月22日府民宗字第1040255786 號函暨原告祭祀公業法人南投縣張琯溪公法人備查資料、附 圖、中央存款保險股份有限公司105年6月28日存保清理字第 1052020066號函暨統一發票、通知書、請款單、被告匯款予 原告之匯款回條聯在卷可稽（見本院卷第69頁至第70頁、第 72頁至第74頁、第77頁、第80頁、第101頁至第103頁、第10 4頁至第115頁、第116頁至第117頁、第32頁至第36頁、第14 9頁至第157頁反面、第139頁、第208頁、第209 頁），首堪 認定為真實。
㈡原告主張被告未經原告同意，於系爭土地上使用系爭建物， 無權占用系爭占用土地，顯已侵害原告對系爭占用土地之所 有權，請求被告拆除系爭建物返還系爭占用土地等語，為被 告所否認，並以前詞置辯。經查：
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約；不動產之租賃契約，其期限逾一年者 ，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃 ，民法第421 條第1 項、第422 條分別定有明文。是民法租 賃契約為諾成契約，非以書面為要式，如當事人對於租賃契 約必要之點即支付租金與標的物租與他方使用收益等要件意 思表示一致，租賃契約即告成立生效。次按租用基地建築房 屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋 受讓人，仍繼續存在，88年4 月21日增修民法第426 條之1 定有明文，蓋租用基地建築房屋，於房屋所有權移轉時，房 屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人將可請求拆屋收回基
地，殊有害社會之經濟。為促進土地利用，並安定社會經濟 ，實務上於此情形，認為其房屋所有權移轉時，除當事人有 禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時即已同 意租賃權得隨建築物而移轉於他人（民法第426 條之1 增修 立理由參照）。而在88年4 月21日增修前，基於同一之法理 ，亦應認為租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租 人於立約時，即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，房屋之受 讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在（最高法院43年台 上字第479 號、48年台上第227 號、52年台上第2047號判例 參照）。
⒉系爭建號係由南投鎮信用合作社向南投縣政府申請建築執照 ，出資建造，建築完成日期為57年8 月31日，經南投縣政府 於52年12月14日核發(57)府建土(使)字第320 號使用執照， 並於68年9 月10日辦理第一次所有權登記為南投鎮信用合作 社所有；系爭建物於87年9 月1 日以買賣為原因移轉登記予 慶豐商業銀行所有，而慶豐商業銀行之主要資產、負債及全 部營業，於99年4 月3 日蓋括讓與他人，後續未結事項則由 中央存款保險公司以接管人名義繼續處理，即由中央存款保 險公司處理系爭建物；嗣系爭建物於103 年9 月29日以買賣 為原因移轉登記予被告所有等情，業經本院審認如上。又本 院函詢南投縣政府系爭建物與基地非同屬一人所有，於申請 系爭建物建築執照及使用執照時，是否須提出使用土地之證 明文件，南投縣政府以105年11月3日府建管字第1050208657 號函覆表示33年9 月21日所公布之建築法第11條規定，建築 聲請書應載明起造人之土地權利，並附具證明文件，故就系 爭建物申請建築執照時，應檢具土地權利證明文件等情，有 上開函文在卷可佐（見本院卷第185 頁）。
⒊中央存款保險公司自99年4 月3 日接管慶豐商業銀行至103 年9 月29日出賣系爭建物予被告之期間，每年均給付550,68 2 元予原告祭祀公業張讚興公，於99年給付24,411元予祭祀 公業張琯溪公，於100 年至103 年給付24,411元予原告祭祀 公業法人南投縣張琯溪公，原告祭祀公業張讚興公於101 年 5 月間通知慶豐商業銀行（當時已由中央存款保險公司接管 ）給付101 年之系爭484-1 地號土地租金550,682 元，通知 書上稱慶豐商業銀行為承租人，原告祭祀公業法人南投縣張 琯溪公於101 年5 月間通知慶豐商業銀行給付101 年之系爭 485-2 地號土地租金244,109 元，原告祭祀公業張讚興公分 別於102 、103 年5 月間，均有如上通知，原告祭祀公業法 人南投縣張琯溪公則分別於102 年6 月間、103 年5 月間， 亦均有如上通知等情，已如上述。綜合上開各節，足認系爭
建物起造當時業經系爭土地所有權人即原告之同意，南投鎮 信用合作社與原告間就系爭占用土地之使用存有基地租賃契 約甚明。又慶豐商業銀行於87年9 月1 日以買賣為原因而登 記取得系爭建物之所有權（見本院卷第103 頁），則揆諸上 揭規定及說明，該基地租賃契約對於原告仍繼續存在，即該 基地租賃契約存在於原告與慶豐商業銀行間，慶豐商業銀行 經中央存款保險公司接管，系爭建物經中央存款保險公司於 103 年9 月29日以買賣為原因移轉登記予被告所有（見本院 卷第103 頁），復依上開規定及說明，該基地租賃契約亦隨 同移轉於原告與被告間，即原告與被告就系爭建物存在基地 租賃契約，已堪認定。
⒋原告固主張其雖曾收受慶豐商業銀行給付之款項，然其性質 為使用系爭占用土地之補償金，並非租金等語。惟觀諸上開 原告於99年至103 年出具予慶豐商業銀行（當時已由中央存 款保險公司接管）之統一發票，其上均記載品名為「租金」 ，此有統一發票10紙附卷可參（見本院卷第150 頁至第151 頁反面、第152 頁反面、第153 頁反面、第154 頁反面、第 155 頁反面、第156 頁反面、第157 頁反面），且原告祭祀 公業張讚興公於101 年至第103 年通知慶豐商業銀行給付租 金之請款單上均表明欲請款該年度之基地租金，並稱慶豐商 業銀行為承租人；原告祭祀公業法人南投縣張琯溪公於101 年至第103 年通知慶豐商業銀行給付租金之通知書上均記載 慶豐商業銀行尚未與其簽訂租約，請儘快與其簽約並繳交租 金等字樣，有上開請款單、通知書附卷可證（見本院卷第15 2 頁、第154 頁、第156 頁、第153 頁、第155 頁、第157 頁），顯見原告請求慶豐商業銀行給付租金時，均認慶豐商 業銀行與原告間就系爭占用土地存有基地租賃契約，是原告 上開主張，實不足採。
⒌原告又主張依南投鎮信用合作社起造系爭建物當時之法律規 定即33年9 月21日施行之建築法，法無明文需請領建築執照 ，如係取得營造執照，亦可建築系爭建物，即南投鎮信用合 作社係持營造執照建築系爭建物，即無需檢附使用系爭占用 土地之權利證明等語。惟按私有建築，應由起造人備具建築 申請書；建築聲請書應載明左列事項：三、起造人之土地權 利並附有具證明文件，33年9 月21日施行之建築法第10條、 第11條分別定有明文。足認南投鎮信用合作社於申請建造系 爭建物時，依當時之建築法第10條、第11條規定，須提出建 築聲請書，並須載明土使用權利並附具證明文件，是南投鎮 信用合作社與原告間於當時自存有基地租賃契約乙節，業經 本院審認如上，若南投鎮信用合作社與原告間並無基地租賃
契約存在，南投鎮信用合作社自無從於52年12月14日取得南 投縣政府(57)府建土(使)字第320 號使用執照，原告亦無於 99年至103 年向慶豐商業銀行收取租金，並稱慶豐商業銀行 為承租人之理。是原告之上開主張，亦無足採。 ⒍原告另主張系爭建物之建造完成日期為57年8 月31日，而原 告祭祀公業張讚興公係於68年6 月8 日始合法登記設立，洵 無於57年間簽定系爭租賃契約之可能等語。惟484-1 地號土 地於36年6 月1 日即以總登記為原因登記予祭祀公業張讚興 公所有，業經本院審認如上，足認祭祀公業張讚興公於36年 間即為存在之非法人團體，而祭祀公業張讚興公嗣於68年6 月8 日經南投縣政府准予登記，僅係令祭祀公業張讚興公之 資料留存於南投縣政府以備核考，無礙於祭祀公業張讚興公 主體之同一性，是原告上開主張，委無足採。
六、綜上所述，兩造間存有基地租賃契約關係，系爭建物基於基 地租賃契約而合法占用系爭占用土地，故系爭建物占用系爭 占用土地並非無權占有。從而，原告依民法第767 條第1 項 前段之規定，請求被告應將系爭占用土地上之系爭建物拆除 ，並將系爭484-1 地號土地返還予原告祭祀公業張讚興公， 將系爭485-2 地號土地返還予原告祭祀公業法人南投縣張琯 溪公，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項本 文。
中 華 民 國 106 年 4 月 5 日
民事第三庭審判長法 官 徐奇川
法 官 鄭順福
法 官 楊亞臻
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 4 月 7 日
書記官 劉 綺
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