臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
105年度南簡字第995號
原 告 林文呈
被 告 蔡褘祜
訴訟代理人 蔡褘哲
上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國106年4月5日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減 縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條 第1項第3款定有明文，依同法第436條第2項規定，亦為簡易 訴訟程序所適用。本件原告原起訴請求：㈠被告應將坐落臺 南市○○區○○路000號房屋遷讓交還原告，及給付自民國 105年8月4日起至遷讓房屋交還之日止，按月租金新臺幣（ 下同）15,400元計算之損害金，暨按週年利率5％計算之利 息。㈡自逾期限1日，應給付原告每日700元之違約金，及自 105年8月4日起至遷讓房屋交還之日止，按週年利率5％計算 之利息。㈢第一、二項聲請，請宣示假執行。嗣於105年9月 21日言詞辯論程序中，變更其訴之聲明為：㈠被告應將門牌 號碼臺南市○○區○○路○段000號房屋遷讓返還原告，並 自105年8月4日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告15, 400元。㈡被告應自105年8月4日起至返還上開房屋之日止， 按日給付原告700元。核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸 前開規定，自應准許。
二、原告主張：
㈠門牌號碼臺南市○○區○○路○段000號之房屋（即臺南市 ○○區○○段000○號建物，下稱系爭房屋）係原告所有， 兩造於99年10月5日訂立房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約 ），由原告將系爭房屋出租被告，租賃期間自99年10月5日 起至119年8月3日止，系爭租賃契約並經公證。系爭租賃契 約特別約定事項第16條約定：「該建物左邊、右邊、後面相 連，如要增（改）建或自建時，承租人願一個月內無條件搬 出，但該建築物完工後一個月內，甲方同意續租給乙方，並 重新議定房屋租金。前述增（改）建期間，乙方無給付租金 義務。」
㈡臺南地區於105年2月16日發生大地震，並有大樓傾倒，系爭 房屋亦難免發生重大震損，系爭房屋為已有88年歷史之磚木
造房屋，非鋼骨水泥，為將來居住安全及避免倒塌，應加以 改建修繕，原告乃於105年6月14日以存證信函通知被告系爭 房屋需進行改建修繕，請被告於105年8月3日前無條件搬出 系爭房屋，被告於同年6月15日收受該份存證信函。系爭租 賃契約既已於105年8月3日暫時中止，被告應依系爭租賃契 約特別約定事項第12、16條約定，將系爭房屋遷讓返還原告 ，並自次日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相 當於租金之不當得利15,400元，暨按日給付原告違約金700 元。為此，依系爭租賃契約特別約定事項第12、16條約定， 請求被告遷讓返還系爭房屋，及給付自105年8月4日起相當 於租金之不當得利及違約金等語。並聲明：⒈被告應將系爭 房屋遷讓返還原告，並自105年8月4日起至返還上開房屋之 日止，按月給付原告15,400元。⒉被告應自105年8月4日起 至返還上開房屋之日止，按日給付原告700元。三、被告則以下列情詞置辯：系爭租賃契約之租賃期間至119年8 月3日為止，係訂有期限，於租賃期間屆滿前，如無法定事 由，任一方本不得任意終止系爭租賃契約。再者，系爭房屋 雖老舊，然數年前已經修繕，目前並無修繕之必要，雙方亦 無修繕之合意，房屋修繕亦非終止租賃契約之法定事由。縱 原告欲改建系爭房屋，然增改建需申請建築執照，原告並未 申請建照，亦無建築師簽證之設計圖，更無建築工程之期程 規劃、估價預算，難認原告確實有改建之意。今原告並無改 建之事實，被告自無配合之義務，本件實係原告意圖調漲租 金不成，欲循訴訟途徑迫使被告遷讓房屋。被告承租系爭房 屋做為營業使用，倘原告無故要求被告遷出系爭房屋，將導 致被告受有營業損失。本件原告請求被告遷讓返還系爭房屋 ，及給付不當得利、違約金，非但於法無據，更違背誠信原 則等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供 擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
㈠系爭房屋為原告所有，兩造於99年10月5日訂定系爭租賃契 約，約定由原告出租系爭房屋予被告，租賃期間自99年10月 5日起至119年8月3日止，兩造並就系爭租賃契約進行公證。 被告於訂立系爭租賃契約時，有交付22,000元押租金予原告 。
㈡系爭租賃契約特別約定事項第12條約定：「租賃期間屆滿或 中途終止租約時，乙方（即本件被告）應即搬遷，將租賃物 以原狀交還甲方（即本件原告），不得有任何要求，如有遲 延，除仍應給付相等於原租金之賠償金外，每逾期限壹日， 應給付甲方新台幣柒佰元之違約金。」（下稱系爭第12條約
定）；第16條約定：「該建物左邊、右邊、後面相連，如要 增（改）建或自建時，承租人願一個月內無條件搬出，但該 建築物完工後一個月內，甲方同意續租給乙方，並重新議定 房屋租金。前述增（改）建期間，乙方無給付租金義務。」 （下稱系爭第16條約定，契約內容詳如調字卷第7至8頁所示 ）。
㈢依據系爭租賃契約約定，被告自105年8月4日起至107年8月3 日止，每月實際應交付予原告之租金為15,400元。 ㈣原告於105年6月14日以仁德郵局第119號存證信函通知被告 ，於105年8月3日以前無條件搬出，以利工程進行（存證信 函內容詳如調字卷第10頁），被告於105年6月15日收受該份 存證信函。
㈤被告尚未遷離系爭房屋，且仍按月繳納租金。五、得心證之理由：
本件兩造之爭點在於：㈠原告主張其就系爭建物要進行改建 ，被告應依系爭第16條約定無條件搬出，有無理由？㈡原告 依系爭第12條約定，請求被告自105年8月4日起至返還系爭 房屋之日止，按月給付原告15,400元，暨按日給付原告700 元，有無理由？㈢原告請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付 上開㈡所示之金額，有無違反誠信原則？經查： ㈠原告主張其就系爭建物要進行改建，被告應依系爭第16條約 定無條件搬出，並無理由：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句，民法第98條定有明文。又解釋契約，應斟酌立約 當時之情形，及一切證據資料以為斷定之標準，庶不失契 約之真意；解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以 探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契 約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料 ，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價 值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或 截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院86年 度台上字第2756號、99年度台上字第1421號判決意旨參照 ）。經查，就系爭租賃契約何以會有系爭第16條約定乙節 ，原告主張：因簽訂系爭租賃契約當時，被告父親蔡景隆 要求要承租系爭房屋20年，因為系爭房屋已經老舊，在此 20年間至少要經過1、2次大修，當時我也同意少收一點租 金，蔡景隆也同意配合我修理系爭房屋，大家互助合作； 並稱：當時要出租時，有人找我談都更之事，故我告知蔡 景隆若要承租20年，則如我要進行都更，要配合我進行都 更事宜等語（見本院卷第90頁背面、第91頁背面）；被告
則陳稱：當時該約定係原告所提出，因原告覺得系爭房屋 這麼舊了，所以要修理，而有該條約定等語（見本院卷第 90頁背面至第91頁）。依上開兩造所述，可知兩造之所以 會做系爭第16條約定，乃係因系爭房屋屋齡甚長，故兩造 同意如原告就系爭房屋要進行增建、改建或自建時，被告 應於1個月內搬出，以利工程之進行。從而，上開約定中 所述「如要增（改）建或自建時」，自係指原告確實要就 系爭房屋進行增建、改建或自建之情形，亦即系爭第16條 約定之適用，係以原告確有要就系爭房屋進行增建、改建 或自建為前提，否則被告即無依該條配合搬出之義務。 ⒉原告雖主張系爭房屋結構老舊，地震時有傾倒疑慮，電路 管線老舊，有電線走火之虞，且屋頂破損漏水，故其就系 爭房屋要進行改建，並提出系爭房屋之稅籍證明書、建物 登記謄本及照片4張為證。惟查，依系爭房屋之稅籍證明 書及建物登記謄本所載（見調字卷第9、12頁），系爭房 屋係於17年間建築完成之磚造房屋，折舊年數為88年，固 足認屋齡甚長，另依原告所提出系爭房屋之2樓照片4張（ 見本院卷第34至35頁），亦可見系爭房屋之2樓室內之物 品有堆放雜亂之情形；然被告至今仍使用系爭房屋作為營 業使用乙節，為兩造所不爭執，足認系爭房屋尚非不堪使 用，且系爭房屋屋齡長、結構為磚造以及屋內管線老舊、 物品堆放雜亂之事實，與原告是否確實要就系爭房屋進行 改建，尚屬二事，無法僅以原告所提出上開稅籍證明書、 建物登記謄本及照片，即認原告確實要就系爭房屋進行改 建。
⒊又經本院函詢臺南市工務局，如系爭房屋欲進行修建或增 建，是否須由建築師簽證、以及是否需申請建築執照或變 更執照等情，經臺南市工務局回函以：系爭房屋之建築許 可，除有依臺南市建築管理自治條例第29條規定得逕申請 補發使用執照之情況外，如系爭房屋欲修建或增建，仍應 委由依法登記開業建築師檢具申請書、土地權利證明文件 及工程圖樣及說明書（平、立、剖面圖等圖說），依建築 法及其相關規定辦理建造執照審查等語（見本院卷第67頁 ）。足見原告如欲就系爭房屋進行修建、改建或增建，依 法須由建築師檢具申請書、土地權利證明文件及工程圖樣 及圖說等資料，辦理建造執照審查，然原告自承其至今尚 未由建築師檢具上開資料辦理建造執照審查等語（見本院 卷第46頁背面、第131頁背面），益見其所述欲就系爭房 屋進行改建乙事，尚非實在。
⒋原告雖又主張其曾與訴外人洪進雄口頭約定，由洪進雄就
系爭房屋進行改建施工云云，然此為被告所否認（見本院 卷第93頁背面），原告就其上開主張亦未舉證以實其說， 所述難認實在。此外，原告並未就其確實要就系爭房屋進 行改建乙事，提出其他積極證據資料為證，則其主張其就 系爭房屋要進行改建，被告應依系爭第16條約定無條件搬 出云云，洵非可採。至原告雖聲請履勘現場，以證明系爭 房屋2樓天花板有破損，如有下雨會漏水等情，然系爭房 屋2樓天花板是否破損漏水，與原告是否確要就系爭房屋 進行改建，尚無必然關係，原告上開調查證據之聲請，難 認有必要，附此敘明。
㈡原告依系爭第12條約定，請求被告自105年8月4日起至返還 上開房屋之日止，按月給付原告15,400元，暨按日給付700 元，並無理由：
原告雖主張其要就系爭房屋進行改建，且已以存證信函通知 被告搬出系爭房屋，系爭租賃契約已經暫時中止，其得請求 被告給付相當於租金之不當得利及違約金云云。然查，本件 尚難認原告確實要就系爭房屋進行改建，已如前述，則其主 張系爭租賃契約業經其依系爭第16條約定合法中止等語，難 認有據，而系爭租賃契約之租賃期間既未屆至，原告復未舉 證證明系爭租賃契約有其他合法終止之情事存在，則原告依 系爭第12條約定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並自105年8 月4日起至返還系爭強制執行事件系爭房屋之日止，按月給 付相當於租金之不當得利15,400元，及按日給付違約金700 元，亦無理由。
六、綜上所述，原告主張其要就系爭房屋進行改建等語，難認屬 實，則其依據系爭第12、16條約定，請求被告遷讓返還系爭 房屋，並自105年8月4日起至返還上開房屋之日止，按月給 付原告15,400元，暨按日給付700元，均無理由，應予駁回 。
七、本件既尚難認原告就系爭房屋確有要進行改建，則兩造就原 告之主張是否有違誠信原則之陳述，以及兩造其餘攻擊防禦 方法及證據，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，即 無庸再逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 4 月 28 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 余玟慧
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送
達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 5 月 1 日
書記官 李俊宏