最 高 行 政 法 院 判 決
106年度判字第205號
上 訴 人 「臺北市信義區逸仙段三小段285等二筆地號都市
更新地區（晶宮大廈）都市更新會」
代 表 人 胡冠謀
訴訟代理人 李成功 律師
上 訴 人 臺北市政府
代 表 人 柯文哲
訴訟代理人 張雨新 律師
被 上訴 人 李志龍
李憶蔓
李憶梅
李志驤
李憶櫻
共 同
訴訟代理人 李勝雄 律師
藍瀛芳 律師
蔡易廷 律師
參 加 人 許月鳳
訴訟代理人 李逸文 律師
上列當事人間都市更新事件，上訴人對於中華民國105年2月24日
臺北高等行政法院103年度訴更一字第4號判決，提起上訴，本院
判決如下：
主 文
上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、緣上訴人臺北市政府（即原審被告，下稱原審被告）於民國 91年10月9日公告劃定「臺北市信義區逸仙段三小段285地號 等二筆土地都市更新單元」，嗣於91年11月6日核准上訴人 臺北市信義區逸仙段三小段285等二筆地號都市更新地區（ 晶宮大廈）都市更新會（即原審參加人，下稱上訴人更新會 ）之籌組。上訴人更新會於93年2月19日將都市更新事業計 畫暨權利變換計畫送原審被告申請報核，經原審被告以95年 1月9日以府都新字第09570601200號公告（下稱95年1月9日 公告）核定實施，並以95年1月9日府都新字第09570601202 號函（下稱95年1月9日函）通知上訴人更新會核定實施。本 件核定發布實施後，被上訴人（即原審原告，下稱原審原告 ）之被繼承人鄭葆珠以其土地持分比例不對稱、所有店面建 坪單價新臺幣（下同）425,000元低估為由，對其權利價值
有異議，於95年3月9日向原審被告申請調解，經原審被告依 97年1月16日修正前都市更新條例（下稱都更條例）第32條 規定，於95年8月16日召開都市更新審議委員會專案會議， 並於95年9月25日召開委員會第71次會議完成調解程序，決 議調解不成。因鄭葆珠於○年○月○日死亡，原審原告續於 95年11月20日以鄭葆珠繼承人身分申請調處。因都更條例第 32條於97年1月16日修正，廢除修正前之調解與調處程序， 依程序從新原則，無再續辦調處，應回歸都更條例第32條第 1項規定，於一定時間內審議核復。原審被告遂召開97年9月 8日都市更新及爭議處理審議會（下稱爭審會）第2次會議、 97年10月6日爭審會專案會議辦理本件審議核復事宜，依該 次專案會議決議意旨，原審被告於98年4月6日第14次爭審會 決議通過「本案依98（應為97年之誤）年3月19日召開研商 會議決議所提計算方式辦理找補作業，並作為爾後類此案件 之通案處理原則。」並函請上訴人更新會依該方式計算之。 經上訴人更新會計算後，提請98年7月6日爭審會第21次會議 討論並決議：「本案參依臺北市不動產估價師公會所提之技 術性諮商意見，有關異議人所有之後棟更新前權利價值以每 坪365,000元評定之，並依98年4月6日本市都市更新及爭議 處理審議會第14次會議確認之差額價金計算方式核計，決議 本案實施者上訴人更新會應依都更條例第32條第3項規定以 現金找補予異議人鄭葆珠君之繼承人丙○○、己○○、戊○ ○、庚○○、丁○○等5人新臺幣736,547元整。」辦理本件 審議事宜，並以98年8月13日府都新字第09830983800號函為 核復處分（下稱原處分）。原審原告不服，併對原處分及原 審被告95年1月9日公告、函、97年10月6日、98年7月6日爭 審會決議等提起訴願，經訴願決定不受理，提起行政訴訟， 訴訟中減縮撤銷訴訟部分之聲明，僅訴請撤銷原處分及訴願 決定，嗣經臺北高等行政法院（下稱原審法院）100年度訴 字第356號判決駁回，提起上訴，經本院102年度判字第764 號判決（下稱本院發回判決）廢棄原判決關於撤銷訴訟部分 ，發回原審法院更為審理；其餘上訴（即課予義務訴訟部分 ），則經駁回確定。經原審法院以103年度訴更一字第4號判 決訴願決定關於原處分（即原審被告以98年8月13日府都新 字第09830983800號函所為核復處分）部分及原處分均撤銷 ；原審原告其餘之訴駁回。原審被告及上訴人更新會不服， 遂提起本件上訴。
二、原審原告主張：都更條例第31條及都市更新權利變換實施辦 法（下稱權利變換辦法）第6條明白承認關於更新前之土地 價額屬於權利價值內容，則土地持分多寡與權利價值計算息
息相關，本應為權利價值計算之內容。而聯合貢獻原則之內 容僅包含將土地及建物納入估價計算，並非可凌越法定公示 登記原則。上訴人更新會依內政部94年5月12日內授營都字 第0940083192號函檢附之94年4月25日「續商都市更新事業 計畫、權利變換計畫法規適用執行疑義事宜」會議結論（下 稱94年4月25日會議結論），逕認鄭葆珠持有511/10,000部 分中之364/10,000部分為超過合理持分比例部分，逕以現金 補償其增繳之地價稅後，即不計入更新前之權利價值計算。 惟鄭葆珠登記持分之511/10,000部分，屬於原審原告所有土 地之財產權，如需排除土地登記之絕對效力，自應以法律明 定，不容單以內政部會議予以侵害或變更土地登記之效力。 96年12月24日台北市不動產估價師公會諮商意見書，亦認為 94年4月25日會議結論法理不足，並建議以原面積登記為宜 ；國稅局亦依所有權狀511/10,000之全部土地權利課徵遺產 稅，本院發回判決亦表示鄭葆珠超過應有部分比例部分並非 違法，原審被告自不得以顯不相當之現金補償，侵害原審原 告財產權云云。為此，求為判決：原處分及訴願決定均撤銷 。
三、原審被告則以：環宇不動產鑑定股份有限公司（下稱環宇公 司）估價在前，上訴人更新會遵循94年4月25日會議結論補 償地價稅在後，原審原告稱有364/10,000土地持分比例未估 價，乃是以上訴人都更會決議補償地價稅檢討比例倒推而得 ，然此地價稅補償與原審原告更新前權利價值之評估，係屬 二事。本件權利價值之估價，是以住宅大樓之市場交易房地 價值來計算，並無調整或剝奪鄭葆珠土地登記應有部分情形 。而上訴人更新會依上開會議結論計算補貼原審原告地價稅 之數額，並列入共同負擔，此屬額外負擔之費用。且都更條 例第31條第1項前段及權利變換辦法第6條第1項規定，皆係 指依土地及建築物所有權人依各宗土地之權利價值比例分配 ，並非依各宗土地之持分比例進行分配，此權利價值在區分 所有建物，應以單戶買賣之交易習慣來認定其房地價值，而 非以土地持分多寡來認定。倘以原審原告主張之土地持分來 估價，將得到其權利價值高出其他建物坪數較大之住戶甚多 之荒謬結果云云，資為抗辯，求為判決駁回原審原告之訴。四、參加人部分：
（一）上訴人更新會部分：原審原告更新前基地之應有部分，超 過其專有部分面積與專有部分總面積之比例，實係緣於當 初與建商合建、改建為晶宮大廈時，因拒絕依合建契約由 參與合建之原住戶負擔土地增值稅，始以維持改建前土地 持分511/10,000辦理區分所有建物、土地登記，並非基於
其與前晶宮大廈其他區分所有人另有約定而生，故與98年 1月23日修正後之民法第799條第4項規定之法理不合。又 原審原告在本件都市更新權利變換計畫中，並非因信賴登 記而取得土地權利之第三人，自非土地法第43條保護之對 象，故權利變換計畫之爭議，亦與憲法保障人民財產權之 規定無涉。且本案可建產權面積之來源為全體原住戶之建 物總面積，並非土地面積，與個別原住戶土地面積持分無 涉，是更新後建物總面積，自應由全體原住戶按其原有個 別建物面積之貢獻比共享。原審原告原持有土地511/10,0 00，雖因特殊歷史原因而高於正常持分比例，惟其土地持 分再多，亦無從對本更新案可建總面積提供任何貢獻。倘 依原審原告主張依其土地持分應分得超過其所貢獻之面積 ，反剝奪全體原住戶之合法權益。本件縱依95年6月12日 修正前之不動產估價技術規則第114條第1款規定，亦必須 按「變換前各所有權人所擁有之房地價值及其占房地總價 值之比率」估計之，仍非將個別房屋及土地分別估價云云 。
（二）參加人辛○○部分：原審原告既從不否認有收受到92年12 月17日權利變換分配通知書，則自已知悉上訴人更新會將 在93年1月31日於臺北市信義區正和里活動中心辦理公開 抽籤之事宜云云。
五、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：㈠權利變換乃 都市更新之實施方式之一，藉此制度將土地所有權人更新前 之權利，變換到更新後。次按，都市更新條例第29條第1項 規定，以權利變換方式實施都市更新者，其權利變換計畫， 亦應依同條例第19條規定辦理。其中關於應送請主管機關審 議、核定部分，主管機關係應設置公平、專業及多元之適當 組織以行審議，旨在由公權力為必要之監督及審查決定，俾 無違憲法保障人民財產權及居住自由之精神。是都市更新之 主管機關依都更條例第32條規定，對於都市更新之實施者所 提出之權利變換計畫書，應為實質之審查。而依都更條例第 19條第3項授權訂定之權利變換辦法第3條規定，足見權利變 換計畫書中有關土地所有權人之權利價值，係屬上述主管機 關之實質審查範圍。復依97年1月16日修正公布前都更條例 （下稱行為時都更條例）第31條第1項規定及95年3月3日修 正前、後之權利變換辦法（下稱95年3月3日修正發布前之權 利變換辦法為行為時權利變換辦法）第6條、第10條規定， 可知權利變換係以各宗土地更新前權利價值比例為分配依據 ，並非土地面積。㈡依90年10月17日訂定發布之不動產估價 技術規則（下稱行為時不動產估價技術規則）第104條及第
114條規定，並未就區分所有建物之估價為細節性之規定， 惟區分所有建築物更新前土地權利價值鑑價，因涉及全體之 權利價值平衡，與單一區分所有單元之個案鑑價本屬有別， 是該規則於95年6月12日修正時，就權利變換前為區分所有 建物者，於第125條規定得以全棟建物之土地價值比率及建 物價值比率，分算各區分所有建物房地總價之土地權利價值 及建物權利價值，而以所得之土地權利價值作為該區分所有 建物之土地所有權人參與權利變換之分配依據。嗣該第125 條規定於102年12月20日修正，同時新增第126之2條規定， 依該第125條修正理由，顯見區分所有建物更新前，對應基 地持分與一般正常持分比例相較過大者，仍將之與一般正常 持分比例者以相同之方式計算其權利價值，係有失公平，其 持分過大情形應於估價時納入考量。㈢經查，本件都更案之 實施者即上訴人更新會92年7月7日之理、監事會議決議採用 環宇公司之鑑價報告書為本件都更案權利變換之基準。環宇 公司係依比較法、土地開發分析法求得晶宮大廈之土地貢獻 時值；另建物貢獻時值，先求得全棟大樓土地及建築物個別 貢獻比例分別為84%及16%後，再以正常交易情形下之市場價 值評估各區分所有權人房地價值後，推定住宅基準價為220, 000元/坪；店面基準價為500,000元/坪，並視樓層別效益經 濟價值微調價位。而原審原告被繼承人原有448建號計有35. 34坪，以每坪425,000元估算該建號價值於92年9月為15,019 ,500元，再依聯合貢獻原則拆算建物及土地價值分別為：建 物貢獻2,403,120元、土地貢獻12,616,380元。據此計算該 448號權利價值比例為2.4197%，是本件都更案就土地所有權 人之權利估價，並未將各區分所有權人登記之土地應有部分 列入計算。核此估價方法固無違行為時不動產估價技術規則 之規定。㈣惟查，原審原告被繼承人就其上開權利價值提出 異議，依台北市不動產估價師公會於96年12月24日出具之諮 商意見書，已見環宇公司之估價方式固符合行為時不動產估 價技術規則規定，然對土地應有部分原占511/10,000之原審 原告被繼承人而言（差額364/10,000），乃致生不公平情事 。雖原審被告執94年4月25日會議結論，謂上訴人更新會決 議補償土地超過合理比例增繳地價稅為現金補償，並列為共 同負擔，該補償乃屬估價人員正常估價以外，由全住戶額外 負擔之費用，乃屬原審原告溢領之補償金錢，且與本案估價 無關云云。然該會議結論既認對於參與都市更新之土地所有 權人，其土地持分不相當且超過合理持分比例者，應予補償 始維公平，顯然已認依行為時不動產估價技術規則之規定， 並不能合理反映具上開情形之土地所有權人其更新前之權利
價值。又依台北市不動產估價師公會諮商意見書，亦見原審 原告被繼承人之權利價值是否於上訴人更新會補償地價稅即 係經合理之估算，並非無疑。而內政部經原審法院函詢此節 ，依該部於104年6月25日函復，仍未說明於此情形，為何以 現金補償土地所有權人持有期間所增繳地價稅，即合於公平 原則之理由。是原審被告上開抗辯，尚難採據。㈤依98年1 月23日修正之民法第799條第4項規定，參與本件都市更新案 之區分所有人，就區分所有建築物基地之應有部分，登記超 過其專有部分面積與專有部分總面積之比例者，尚非法所不 許。縱原審原告被繼承人係因其前提供土地與建商合建更新 前之區分所有建物，未履行土地所有權移轉登記義務始然， 亦屬其與建商間之債務糾葛，不能以此即認其取得土地所有 權登記係有何違法或不當得利情事。核所有權人之土地應有 部分比例關係人民財產權之範圍，依上開諮商意見書，亦未 完全排除區分所有建築物於市場交易過程，以土地持分比例 不當為由，議價訴求或要求找補之情況；審酌本件都市更新 係因海砂屋而為重建，則於評價基準日以海砂屋而非正常中 古屋交易情形下之市場價值評估，其土地持分面積之多寡是 否仍不影響此區分所有建築物之交易價格，誠有斟酌餘地。 ㈥針對原審原告被繼承人於更新前，其土地持分較正常比例 過高情事，原審被告作成原處分時，未注意原審原告被繼承 人於○年○月○日死亡，國稅局係依原審原告被繼承人土地 所有權狀所載土地持分全部納為計算遺產稅之基礎，並未排 除登記超過其專有部分面積與專有部分總面積比例部分，得 見僅以歷年地價稅列入共同負擔，難謂符合公平原則；原審 被告應再評估上訴人更新會對原審原告被繼承人持有期間地 價稅之現金補償，是否即得合理反映其應有之權利價值，以 保障財產權。然原審被告逕以上訴人更新會業補償地價稅， 且此無關原審原告更新前權利價值之評估等由，認不影響更 新前權利價值之估算，有悖行政程序法第36條規定。是原審 原告指摘原處分違法，即屬可採。原審被告抗辯環宇公司估 價之合理性獲得94年4月25日會議結論認同，亦經台北市不 動產估價師公會出具本案估價合理性之諮商意見書云云，無 足為其有利論據。故原審原告訴請撤銷原處分及維持原處分 部分之訴願決定，為有理由；至逾此部分之訴願決定，因除 原處分外，原審原告已撤回對原審被告95年1月5日公告等部 分所提撤銷訴訟，惟就該等部分經訴願決定駁回原審原告所 為訴願部分，未予一併撤回，顯係疏漏，是就訴願決定關於 上開部分，原審原告請求撤銷，乃欠缺權利保護必要，為無 理由。爰判決原審原告之訴一部有理由、一部無理由。
六、原審被告上訴理由略謂：㈠本件原審原告就原處分現金找補 部分，係請求原審被告為增加現金找補之行政處分，其訴訟 類型為課予義務訴訟，與其聲明提起之撤銷訴訟要件有間。 原審原告訴訟類型錯誤，原判決未予裁定駁回，有適用行政 訴訟法第107條第1項第10款之違法。㈡本件原處分係核復上 訴人更新會應以現金找補予原審原告，此係有利於渠等之處 分，非損害原審原告之權利或法律上利益。惟原判決將訴願 決定關於原處分部分及原處分均撤銷，已違反行政訴訟法第 4條規定。㈢原判決先敘明權利變換係以各宗土地更新前權 利價值比例為分配依據，並非土地面積，認為本件估價並無 違法，卻另謂區分所有建物對應土地持分過大情形應納入估 價考量，前後理由矛盾，當然違背法令。㈣本案估價基準日 為92年9月20日，依行為時相關規定，就區分所有建物之估 價，皆非以土地持分為估價基礎，且無就區分所有建物對應 土地持分過大情形應納入估價考量之明文。惟原判決適用10 2年12月20修正之不動產估價技術規則第125條修正理由，推 得區分所有建物對應土地持分過大情形應納入估價考量之結 論，卻未命當事人就此節辯論，與行政訴訟法第125條第2項 規定有違。㈤環宇公司以區分所有建物之正常房地交易價值 估價在前，土地持分並非交易價格應考量之因素，上訴人更 新會遵循94年4月25日會議結論補償地價稅在後，時序有先 後。原判決謂原審原告有差額364/10,000土地持分而不公平 ，乃是以上訴人更新會決議補償地價稅檢討比例倒推而得， 惟此地價稅補償與原審原告更新前權利價值之評估，本屬二 事。原判決無視估價師余國彰證詞及台北市不動產估價師公 會諮商意見，率認原審原告之土地持分應多估，實有判決不 憑證據之違法。㈥原判決就遺產稅部分，認應納入原審原告 被繼承人更新前權利價值計算，惟原審法院103年度訴更一 字第6號判決卻認應納入共同負擔計算，二案法律見解岐異 ，原審被告無所適從。況依遺產及贈與稅法第1條第1項、第 4條第1項及第13條規定，於減除扣除額及免稅額後，並非每 位參與都市更新之所有權人均須繳納遺產稅。原判決要求將 遺產稅列入更新前權利價值，形同要求經濟弱勢者須為家境 富裕者負擔稅捐，且不啻形同全體住戶須攤分原審原告遺產 稅，顯課予全體住戶法律所無之稅捐義務，而有法官造法之 違法。退言之，原審法院亦未調查原審原告有無交納遺產稅 及其數額，逕裁判現金找補之金額，違反都更條例第32條第 3項規定云云。
七、上訴人更新會上訴理由略謂：㈠本件原審被告審議核復權利 變換計畫之處理程序業已終結，依本院62年判字第507號、
72年判字第1651號判例意旨，在行政救濟程序進行中法規有 變更者，仍應適用舊法。惟原判決卻援引不動產估價技術規 則102年12月20日修正之條文為據，判稱倘區分所有建物對 應基地持分過大者乃應於估價時納入考量云云，自有不適用 法規及適用法規不當之違背法令。㈡原判決先以本件估價方 式符合行為時不動產估價技術規則之規定，即並無違法，卻 又判稱僅以歷年地價稅列入共同負擔，對原審原告難謂符合 公平原則云云。惟公平原則與平等原則有間，且公平與否純 屬主觀感受，並不能據為原處分是否違法之判斷基礎，況本 件並無法令規定遺產稅應予補償，即不生裁量逾越權限或濫 用權力問題，而無行政訴訟法第4條第2項所定以違法論可言 。原判決將原處分撤銷，自屬違背法令。㈢本件原審原告係 無法接受補償遺產稅之辯論意旨，法院自無從以與原審原告 辯論意旨相反之判斷為基礎，然原審卻以補償遺產稅為基礎 ，作成撤銷原處分之判決，顯屬違反行政訴訟法第188條第1 項、第189條第1項規定之判決違背法令，且不當援引行政程 序法第36條規定。㈣若都市更新權利變換計畫經核定實施後 ，持有不合理比例土地持分之原所有權人死亡，其繼承人皆 提出因而增繳之遺產稅應予補償之請求，則都市更新事業勢 須辦理權利變換計畫之變更，將使權利變換難以確定。原判 決致令原審被告違反行政程序法第5條規定，並使都市更新 計畫及權利變換計畫處於不穩定狀態，其違背法令至明。㈤ 原審原告並未對國稅局以土地持分511/10,000全部納為遺產 稅計算基礎之核課處分提起爭訟，顯然同意該核課處分。可 證原判決所認國稅局並未排除登記超過其專有部分面積與專 有部分總面積比例部分，得見僅以歷年地價稅列入共同負擔 ，難謂符合公平原則云云，違反不當聯結禁止原則，自屬違 背法令。㈥若經本院審認原判決及原審法院103年度訴更一 字第6號判決並無違背法令，關於「原審原告土地持分364/1 0,000之遺產稅予以現金補償並列入共同負擔」乙節，參加 人更新會理事會已決議若本院作成情況判決，願遵照辦理。 縱使本院將原判決廢棄發回，則因冗長之後續訴訟程序，一 樓各戶會員無法取得房地所有權之情形將繼續懸宕，且原審 原告以外之全體更新會員渴盼及早分配公開標售所得價金以 補貼自付建築費用之期待，亦將無期延宕，對上訴人更新會 全體會員之公益確有重大損害。爰請求本院依行政訴訟法第 259條第1款規定，自為駁回原審原告原審之訴之判決云云。八、本院查：
（一）按「（第1項）權利變換計畫書核定發布實施後2個月內， 土地所有權人對其權利價值有異議時，應以書面敘明理由
，向各級主管機關提出，各級主管機關應於受理異議後3 個月內審議核復。但因情形特殊，經各級主管機關認有委 託專業團體或機構協助作技術性諮商之必要者，得延長審 議核復期限3個月。當事人對審議核復結果不服者，得依 法提請行政救濟。（第2項）前項異議處理或行政救濟期 間，實施者非經主管機關核准，不得停止都市更新事業之 進行。（第3項）前2項異議處理或行政救濟結果與原評定 價值有差額部分，由當事人以現金相互找補。」為行為時 都更條例第32條所規定。係實施者擬具權利變換計畫書， 經主管機關核定後，土地所有權人對其權利價值不服為救 濟之程序及方法規定。準此，土地所有權人據前開規定提 出異議，主管機關依法定程序為審議後，應以核復處分為 決定，核復處分效力所及權利變換關係人不服得提請行政 救濟；該條第3項所指「以現金相互找補」，則為主管機 關異議處理之方法，其具體內容，應由主管機關於核復處 分中表明。又以行為時都更條例第32條規定意旨，尚難認 法律有賦與土地所有權人直接請求「找補」權利之意思。 因此，該條第1項所謂「依法提請行政救濟」，應以核復 處分違法，提起訴願及撤銷訴訟。本件係原審原告之被繼 承人鄭葆珠以其土地持分比例不對稱、所有店面縱深雖較 深，但前後均有出入動線，平均單價每坪425,000元低估 為由（見原審100年度訴字第356號卷第125頁），對其權 利價值有異議，依都更條例第32條向原審被告申請調解， 因該條規定於97年1月16日修正，廢除調解與調處程序， 原審被告爰依程序從新原則處理，以本件異議應逕以找補 原評定價值有差額部分方式辦理。經召開爭審會決議：異 議人鄭葆珠所有之後棟更新前權利價值為每坪365,000元 ，上訴人更新會應依都更條例第32條第3項規定，找補異 議人鄭葆珠之繼承人即原審原告736,547元，作成核復處 分。原審原告對核復處分不服，提起撤銷訴訟，依前開說 明，尚無訴訟類型之錯誤。
（二）次按「以權利變換方式實施都市更新時，實施者應於都市 更新事業計畫核定發布實施後擬具權利變換計畫，依第19 條規定程序辦理審議、公開展覽、核定及發布實施等事項 ；變更時，亦同。但必要時，權利變換計畫之擬訂報核， 得與都市更新事業計畫一併辦理。」「權利變換後之土地 及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後，其餘土地及 建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原 土地所有權人。……」分別為都更條例第29條第1項及第3 1條第1項所規定。準此，以權利變換方式實施之都市更新
，實施者提出之權利變換計畫，對於提供土地參與都市更 新事業之所有權人，應以其土地權利變換前評價基準日之 權利價值，作為分配基礎。查上訴人更新會係於93年2月1 9日將都市更新事業計畫及權利變換計畫一併送原審被告 申請報核，以當時權變實施辦法（下稱行為時權變實施辦 法）第6條：「權利變換前各宗土地及更新後建築物及其 土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之 權利價值，由實施者委託3家以上鑑價機構查估後評定之 。」，其第8條規定：「第6條及第7條之評價基準日，以 都市更新事業計畫核定發布之日為準。但權利變換計畫與 都市更新事業計畫一併報核者，應由實施者定之，其日期 限於權利變換計畫報核日前6個月內。」。依此，上訴人 更新會以92年9月20日為本案評價基準日，應委託3家鑑價 機構為評價基準日之權利價值查估，此無非要求實施者須 以專業鑑價機構查估結果為評定之基礎，實施者既有評定 權限，固得選擇其中1家之查估結果作為依據，並無必須 全然依該鑑價機構查估結果為評定之要求，實施者於有合 理事由時，自應為必要之調整。再者，「不動產估價技術 規則」係依不動產估價師法第19條第1項所授權訂定，為 不動產估價師進行查估所應遵守作業程序及方法之規範， 本件都市評價基準日不動產估價技術規則（以下稱估價規 則）第七章「權利估價」關於都市更新權利變換，僅有第 114條：「權利變換估價，應考量下列因素估計之：一、 變換前各所有權人所擁有之房地價值及其占房地總價值之 比率。二、更新開發完成後各單位房屋及其擁有基地持分 之房地總價值及其占房地總價值之比率。三、更新事業計 畫之權利變換方式。四、各權利人所應分配之房地價值。 」屬原則性之規定。因此，鑑價機構為評價基準日權利價 值之查估，依上開規定，固應考量變換前各所有權人所擁 有之房地價值及其占房地總價值之比率，但如何具體進行 考量，並無明文，亦未限制鑑價機構於個別區分所有權人 其土地持分與一般正常持分比例顯有過高時不得審酌。（三）又都市更新為都市計畫之一環，為促進都市土地有計畫之 再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境為其目的，辦 理都市更新，固有其公益性，然人民財產權為憲法所保障 之重要權利。因此，辦理都市更新而限制參與都市更新事 業計畫之土地所有權人財產權，仍應合比例原則。又以重 建方式為都市更新，係將更新地區內原有建築物拆除，重 新建築；換言之，係以取得更新地區內原有建築物坐落基 地，為重新建築之用。從而，區分所有建物以重建方式為
都市更新者，如區分所有之建築物所有權人之土地持分， 顯然較其他區分所有權人為高者，對都更之實施有較高之 貢獻，應為一般人所認知之社會通念。再者，區分所有人 就區分所有建築物基地之應有比例，於本案評價基準日， 民法雖無明文，惟民法於98年1月23日修正增訂第799條第 4項，明定「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基 地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比 例定之。但另有約定者，從其約定。」，修正之立法理由 為「關於區分所有建築物之共有部分及基地，各區分所有 人應有部分比例究為若干，應有原則性之規範，爰於第4 項予以明定，俾供遵循。」即承認區分所有人得為區分所 有建築物基地應有比例之約定。此外，「不動產物權，依 法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生 效力。」「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有 此權利。」為民法第758條第1項及第759條之1第1項所規 定。依此，區分所有建築物基地之應有比例登記，為受法 律保障之財產權，權利變換前區分所有建物之基地持有比 例，與一般持分比例明顯為高時，實施者於分算各區分所 有建物房地總價之基地權利價值時，即應對此為合理且相 當之調整；否則，與憲法保障財產權之意旨有違。又102 年12月20日修正之估價規則第125條第2項規定：「區分所 有建物情況特殊致依第1項計算之基地權利價值顯失公平 者，得依第126條之2計算之基地權利價值予以調整。」此 一原則，與評價基準日時估價規則第114條規定意旨，並 不衝突。基上，土地應有部分比例顯然之高低，應為實施 者估定權利變換前各宗土地所有權權利價值之重要考量， 主管機關對於實施者所擬權利變換計畫，有審議核定權， 於區分所有建物為都更，而有土地應有部分比例顯然較高 時，即應審酌實施者提出之權利變換計畫是否已為適當之 考量，予以實質審查，以為是否核定之判斷。
（四）另按「權利變換：係指更新單元內重建區段之土地所有權 人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土 地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業 ，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值 及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分 或權利金。」「實施權利變換時，權利變換範圍內供公共 使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地 、停車場等7項用地，除以各該原有公共設施用地、公有 道路、溝渠、河川及未登記地等土地抵充外，其不足土地 與工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐及管理費用
，經直轄市、縣(市)主管機關核定後，由權利變換範圍內 之土地所有權人按其權利價值比例共同負擔，並以權利變 換後應分配之土地及建築物折價抵付。其應分配之土地及 建築物因折價抵付致未達最小分配面積單元時，得改以現 金繳納；其經限期繳納而逾期不繳納者，並得移送法院強 制執行。」為行為時都更條例第3條第5款及第30條第1項 所規定。又「更新後各土地所有權人應分配之權利價值， 應以權利變換範圍內，更新後之土地及建築物總權利價值 ，扣除共同負擔之餘額，按各土地所有權人更新前權利價 值比例計算之。」「（第1項）本條例第30條之用詞涵義 如下：一、原有公共設施用地、公有道路、溝渠、河川等 土地：指都市更新事業計畫核定發布日權利變換地區內實 際作公共設施用地、道路、溝渠、河川使用及原作公共設 施用地、道路、溝渠、河川使用已廢置而尚未完成廢置程 序之公有土地。二、未登記地：指都市更新事業計畫核定 發布日權利變換地區內尚未依土地法辦理總登記之土地。 三、工程費用：包括權利變換地區內道路、溝渠、兒童遊 樂場、鄰里公園、廣場、綠地、停車場等公共設施與更新 後土地及建築物之規劃設計費、施工費、整地費及材料費 、工程管理費、空氣污染防治費及其他必要之工程費用。 四、權利變換費用：包括實施權利變換所需之調查費、測 量費、依本條例第36條第2項應發給之補償金額、拆遷安 置計畫內所定之拆遷安置費、地籍整理費及其他必要之業 務費。五、貸款利息：指為支付工程費用及權利變換費用 之貸款利息。六、管理費用：指為實施權利變換必要之人 事、行政及其他管理費用。（第2項）前項第3款至第5款 所定費用以經直轄市、縣(市)主管機關核定之權利變換計 畫所載數額為準。第6款管理費用之計算基準並應於都市 更新事業計畫中載明。」為行為時權變實施辦法第10條及 第13條之規定。依此，「共同負擔」為計算更新後各土地 所有權人應分配之權利價值之減項，須係都市更新實施過 程中所發生者，始得計入。至地價稅之繳納，為納稅義務 人稅法上之義務；遺產稅係以被繼承人死亡時之遺產總額 為基礎，由遺產稅之納稅義務人繳納，均與都市更新之實 施，無直接關係，非屬認定權利變換前權利價值時所應斟 酌，非都市更新實施權利變換應計入共同負擔之部分。（五）原審被告為辦理都更條例第16條及第32條關於都市更新事 業計畫、權利變更計畫及處理相關爭議，訂定「臺北市都 市更新及爭議處理審議會設置要點」，依該要點第3點規 定，設置之審議會，係由學者、專家、熱心公益人士及機
關代表組成，以合議方式為審議。是原審被告依都更條例 第32條第1項規定，經審議程序，作成核復決定。因該決 定涉及專業，且係由原審被告組成獨立行使職權，共同決 定，應認享有判斷餘地。本件涉及權利變換前權利價值之 判斷，在原審被告享有判斷餘地範圍內，行政法院固應尊 重其專業認定，惟仍得就其判斷時，有無遵守法定秩序， 有無基於錯誤之事實，及是否遵守一般有效之價值判斷原 則，及有無以與事件無關之因素作為判斷依據等事項為審 查。
（六）查本件都更案之實施者即上訴人更新會為擬定權利變換計 畫，已依權變實施辦法第6條第1項之規定，委託環宇公司 、歐亞不動產鑑價股份有限公司、產經不動產鑑價股份有 限公司計3家鑑定機構以92年9月20日為評價基準日，查估 更新前後權利價值，並以土地建物聯合估價，扣除建物貢 獻價格後之土地價值為更新前總價值，上訴人更新會且於 92年7月7日召開之理、監事會議決議採用環宇公司之鑑價 報告書為本件都更案權利變換之基準；環宇公司係依比較 法、土地開發分析法求得晶宮大廈之土地貢獻時值；另以 更新前建築物之建築結構、耐用年限推定成本價格，並經 折舊後求得成本價值，再乘上晶宮大廈總樓地板面積，求
, 台灣公司情報網