臺灣臺北地方法院簡易民事判決 106年度店簡字第131號
原 告 孟宗慧
訴訟代理人 李維中律師
被 告 温成尉
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106 年3 月7 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼為臺北市○○區○○路○段○○○號二樓之房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告貳萬捌仟元，及自民國一百零五年十一月四日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零五年十月十四日起至遷讓返還上開房屋之日止，應按月給付原告貳萬捌仟元。
被告應自民國一百零五年十月十四日起至遷讓返還上開房屋之日止，應按月給付原告貳萬捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬柒仟玖佰貳拾玖元，其中十分之九由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾陸萬捌仟柒佰柒拾元為被告供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣壹佰柒拾萬零陸仟參佰零玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣玖仟參佰參拾參元為被告供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣貳萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告就已屆清償期部分按月各以新臺幣玖仟參佰參拾參元為被告供擔保後，各得假執行。但被告於到期部分如按月各以新臺幣貳萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第四項於原告就已屆清償期部分按月各以新臺幣玖仟參佰參拾參元為被告供擔保後，各得假執行。但被告於到期部分如按月各以新臺幣貳萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
壹、程序部分
一、按關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在新臺幣五十萬 元以下者，適用本章所定之簡易程序；因建築物或其他工作 物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者，不問其標的 金額或價額一律適用簡易程序，民事訴訟法第427 條第1 項 、第2 項第1 款分別定有明文。本件原告係依兩造間簽定租 期自民國103 年8 月11日起至108 年8 月11日止之房屋租賃 契約（下稱系爭租約），請求被告遷讓房屋、給付積欠租金 ，顯係因建築物定期租賃關係所生之訴訟，依上開規定，不
問其標的價額，應適用簡易程序審理。
二、次按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請 求基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。查 原告起訴時，訴之聲明第2 項原請求被告應給付原告新臺幣 （下同）56,000元，及自105 年11月4 日起至清償日止，按 年息百分之5 計算之利息。嗣於106 年3 月7 日言詞辯論變 更訴之聲明第二項為：被告應給付原告28,000元，及自105 年11月4 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，核 屬請求基礎事實同一，減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭 說明，應予准許。
三、末按，被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造 辯論而為判決，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：原告於103 年7 月12日間與被告簽訂系爭租 約，約定將其所有坐落臺北市○○區○○路0 段000 號2 樓 之房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，雙方約定租期5 年， 租賃期間自103 年8 月11日起至108 年8 月11日止，每月租 金新臺幣（下同）28,000元，押金為56,000元，水、電、瓦 斯、管理及清潔等費用均由被告自行負擔。詎自105 年7 月 12日起，被告未依約繳納租金。經原告分別於105 年10月5 日、同年11月2 日寄發存證信函催請於105 年10月13日前繳 納租金並騰空返還系爭房屋，惟被告仍置之不理。被告自10 5 年7 月12日至同年10月13日尚積欠租金共84,000元，扣除 押金56,000元，尚欠28,000元，是被告自105 年10月14日起 即無繼續占有使用系爭房屋之權利，惟被告迄今未搬離系爭 房屋，應按月給付相當於租金之不當得利28,000元，亦應依 約按月給付違約金56,000元，共計84,000元（計算式：28,0 00元＋56,000元＝84,000元）。爰依租賃契約法律關係，為 此提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○ 區○○路0 段000 號2 樓之房屋騰空遷讓返還於原告；㈡被 告應給付原告28,000元，及自105 年11月4 日起至清償日止 ，按年息百分之5 計算之利息；㈢被告應自105 年10月14日 起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告84,000元。二、被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到庭，亦未 出任何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
原告主張其出租系爭房屋予被告，詎被告拒絕給付租金，爰 終止租賃契約並依民法第450 條、179 條之規定提起本件訴
訟，請求被告遷讓房屋，並給付相當於租金之不當得利及違 約金等語，茲析述如下：
㈠經查，原告主張其出租系爭房屋予被告，詎被告未依約給付 租金，爰依民法第450 條之規定提起本件訴訟，請求被告給 付積欠租金等費用乙情。業據原告提出與其所述相符之房屋 租賃契約書、存證信函等件為證（參見本院卷第6 頁至第24 頁）。又被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到 場爭執，復未提出書狀答辯供本院斟酌，依民事訴訟法第28 0 條第3 項準用同條第1 項，視同自認；準此，據原告所提 之證據，堪信原告主張之事實為真正。從而，原告請求被告 給付原告給付積欠之租金28,000元（計算式：積欠3 個月租 金84,000元－押租金56,000元＝28,000元），為有理由，應 予准許。
㈡原告主張被告應給付原告自105 年10月14日起至被告返還系 爭房屋之日止按月給付相當於租金之不當得利是否有理由？ 請求金額是否合理？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條定有明文。無權占有他人房地，可能獲得 相當於租金之利益，亦有最高法院61年台上字第1695號判例 足資參照。承前所述，系爭租約因被告未於存證信函催期限 即105 年10月13日內繳清積欠租金而終止，則被告自原告終 止租賃契約日之翌日（即105 年10月14日）起即已無占有使 用系爭房屋之正當權源，而獲有相當於租金之不當得利，並 致原告受有損害，堪可認定，則原告依民法第179 條，請求 被告賠償相當於租金之利益，自屬有據。
⒉復按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價額年息百分之10為限。所謂土地總價額，係以法定地價 為準，而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地價 ，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關 舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報 之地價，土地法第97條第1 項、第148 條分別定有明文。另 按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌 基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價 值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。 ⒊經查，系爭房屋所坐落臺北市○○區○○段000000000 地號 ，本院審酌系爭房屋位於臺北市○○區○○路0 段000 號2 樓，屋齡54年，位處興隆路2 段，右接辛亥路口，周圍有永 和豆漿、迴轉壽司、必勝客等餐飲店，全聯福利中心、燦坤 3C電子賣場、傳統市場等商業情形，附近公車約10至15分鐘 一班、步行6 分鐘至捷運萬芳醫院站，鄰近興隆公園、萬芳
醫院、興隆國小、萬芳高中、中國科技大學等節，有原告10 6 年2 月24日民事陳報狀詳述記載，及Google地圖附卷可憑 （參見本院卷第33頁正反面、第40頁至第45頁）。本院審酌 上情，則原告主張被告應返還之不當得利，按土地及其建築 物申報總價年息計算，並參酌系爭房屋及其所坐落土地之不 動產實價登錄（參見本院卷第頁至第頁），即屬有據；系爭 房屋作為居家生活具有一定水平，該處距離交通便捷、商業 繁榮之處仍有相當之距離，兼衡被告無權占有系爭房屋使用 之經濟價值等一切情狀後，認審酌上情後，原告主張以每月 租金28,000元，尚為妥適。準此，原告請求被告自105 年10 月14日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告28 ,000元之相當於租金之不當得利損害賠償，即非無據，應予 准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 ㈢原告主張被告應給付原告自租約屆期至被告返還系爭房屋之 日止按月給付租金2倍之違約金是否有理由？
按乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外 ，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時 ，甲方（即原告）每月得向乙方（即被告）請求按照租金2 倍之違約金至遷讓完了之日止，系爭租約第8 條定有明文。 又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第 252 條定有明文。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依 此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始 得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務 人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例意旨參 照）。當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實， 社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行 時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履 行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係 損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積 極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高 法院96年度台上字第107 號判決意旨參照）。綜上所述，原 告依上開約定請求被告給付違約金，固非無據，惟原告因未 能取回系爭房屋而罹受損害，兩造既未另訂定違約金性質， 此項違約金即應視為損害賠償額之預定。而被告未依約遷讓 返還系爭房屋予原告，原告自得本於前開約定請求給付違約 金。然原租金2 倍之違約金與不當得利之請求，性質上均源 自被告無權占有他人房地之損害賠償，則原告另請求違約金 部分，衡其實際所受損害與顯不相當間而有失公允，本院認 為應以原告請求被告給付28,000元之違約金，為有理由，逾 此範圍之主張，則屬無據，不應准許。
㈣末按，遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依 法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約 定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ；給付無確定期 限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自 受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或 依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告 有同一之效力，民法第233 條第1 項、第203 條、第229 條 第2 項分別定有明文。本件原告請求被告積欠租金部分為以 支付金錢為標的，原告自得請求被告給付自合約終止日之翌 日即自105 年11月14日起至清償日止，按年息百分之5 計算 之利息。
四、從而，原告係依系爭租約、租賃契約之法律關係，請求被告 遷讓返還系爭房屋；請求被告給付所積欠租金28,000元；並 請求被告自105 年10月14日起至遷讓返還系爭房屋之日止按 月給付原告28,0000 元相當於租金之不當得利、請求被告自 105 年10月14日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付原告 28 ,0000元相當於租金之違約金之範圍內，為有理由，應予 准許，原告逾此部分之請求為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427 條第2 項第1 款訴 訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第 2 項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行之宣 告。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額 ，確定為第一審裁判費17,929元。
中 華 民 國 106 年 4 月 28 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 石蕙慈
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區○○路○段000號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 4 月 28 日
書記官 陳尚鈺