臺灣士林地方法院民事簡易判決
105年度湖簡字第1435號
原 告 何惠廸
訴訟代理人 郭令立律師
被 告 陳哲華
上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國106 年3 月27
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○巷○○號房屋遷讓返還原告，並自民國一百零五年八月二十一日起至遷讓返還上開房屋日止，按月給付原告新臺幣貳萬貳仟伍佰元。被告應給付原告新臺幣柒拾參萬伍仟元，及自民國一百零五年十月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬壹仟陸佰玖拾貳元，由被告負擔新臺幣壹萬壹仟參佰陸拾元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告以新臺幣參拾萬伍仟壹佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項得假執行，但被告以新臺幣柒拾參萬伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於最後一次言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一 造辯論而為判決。
二、原告主張：被告於民國97年起，即持續向原告承租門牌號碼 新北市○○區○○路0 段000 巷00號房屋（下稱系爭房屋） ，最近一期租期為103 年8 月20日至105 年8 月20日，每月 租金為新臺幣（下同）15,000元。原告於105 年8 月20日後 即不再出租系爭房屋予原告，惟被告迄今尚未返還系爭房屋 。又於103 年8 月20日前，被告已積欠系爭房屋租金630,00 0 元未清償，於103 年8 月20日至105 年8 月20日之租賃期 間內，被告亦積欠租金180,000 元未給付，合計共810,000 元，扣除被告於租約終止後給付之45,000元，仍應給付原告 765,000 元。又被告於租期屆滿後仍未返還系爭房屋，受有 不當利益，致原告受有損害，且依兩造間租賃契約第14條第 2 項約定，被告於租期屆滿未即使遷讓返還房屋時，應按月 租金2 倍即30,000元支付違約金。爰依租賃物返還請求權、 租金給付請求權、不當得利返還請求權及兩造間租賃契約第 14條第2 項，請求被告遷讓返還系爭房屋，及給付積欠租金
，及占有使用系爭房屋所獲不當利益與違約金等語。並聲明 ：（一）被告應將系爭房屋遷讓返還原告，及自105 年8 月 21日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告30,000元； （二）被告應給付原告765,000 元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。三、被告則以：被告97年向原告承租系爭房屋使用，因系爭房屋 當時屋況欠佳，故兩造約定由被告自行裝修修繕系爭房屋， 並自租金內扣除裝修、修繕費用。合計至105 年租期屆滿日 止，被告僅積欠租金630,000 元，扣除被告所支出系爭房屋 修繕費358,000 元，應僅須給付原告272,000 元。又於100 年至101 年間，系爭房屋因防水結構不佳而有漏水情事，原 告屢次催告被告修繕均未獲置理等語，資為抗辯。並聲明： 原告之訴駁回。
四、得心證之理由
㈠原告主張被告自97年起向其承租系爭房屋使用，最近一次租 期為103 年8 月20日至105 年8 月20日，租金為15,000元等 情，業據其提出系爭房屋租賃契約書為證（見本院卷第15頁 至第25頁），核與其所述相符，應堪信為真實。 ㈡茲就原告主張各項請求審酌如下：
1.請求被告遷讓返還系爭房屋部分
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455 條前 段定有明文。依前所述，系爭房屋租期已於105 年8 月20日 屆至，被告復未繼續承租系爭房屋使用，揆之前開說明，自 有返還系爭房屋義務。故原告依租賃物返還請求權，請求被 告應自系爭房屋遷出並返還原告，自屬有據。
2.請求給付積欠租金765,000元部分
⑴承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有明 文。又押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債 務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務 不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於 抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院年台 上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨可資參 考）。
⑵依兩造間系爭房屋租賃契約房屋付款明細欄所示（見本院卷 第23頁），至104 年8 月20日止，被告尚積欠原告630,000 元未給付。又被告亦已自認104 年至105 年間之房屋租金18 0,000 元（即月租金15,00012月＝180,000 元）均未給付 原告（見本院卷第45頁），故至系爭房屋租期屆至止，被告 尚有租金810,000 元未清償，扣除原告自認於105 年10月25 日收受被告匯款45,000元（見本院卷第52頁），尚積欠租金
765,000 元（計算式為：810,000 元－45,000元＝765,000 元）。復依系爭房屋租賃契約第5 條第1 項所示，兩造於簽 訂系爭房屋租賃契約時，原告已收取押租金30,000元，依前 說明，應發生當然抵充被告積欠租金之效力。是原告請求被 告給付積欠租金735,000 元（計算式為：765,000 元－30,0 00元＝735,000 元），為有理由。逾此範圍之請求，則屬無 據。
⑶被告固抗辯兩造約定系爭房屋修繕費用358,000 元應自積欠 租金內扣除，且被告於103 年1 月27日、104 年4 月8 日分 別匯款100,000 元、50,000元予原告，故至租期屆至止，被 告僅積欠租金630,000 元云云，並提出洪興隆鋁門窗行估價 單、星展銀行匯款申請書回聯等件為證（見本院卷第44頁、 第45頁）。惟上揭估價單僅能證明該鋁門窗行曾於97年5 月 10日估算系爭房屋修繕費用為358,000 元，然不能證明該修 繕費用為被告所支付，及原告已同意被告自積欠租金內扣除 該修繕費用。又該匯款申請書所載匯款時間103 年1 月27日 ，早於租賃契約房屋付款明細欄所記載之積欠租金結算日期 104 年8 月20日，應認此部分款項已於104 年8 月20日結算 被告積欠租金時扣除。被告復未證明其於104 年8 月20日後 ，尚有向原告清償前積欠租金之相關證據，其此部分抗辯， 應屬無據。又就被告辯稱系爭房屋100 年至101 年間漏水不 適居住云云，其並未提出證據證明，當難認其抗辯有理由。 ⑷遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利 率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦 無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項 、第233 條第1 項前段、第203 條分別有明文規定。本件起 訴狀繕本於105 年10月27日送達被告，有送達證書附卷可查 （見本院卷第31頁）。故原告併請求被告給付自105 年10月 28日（即起訴狀繕本合法送達被告之翌日）起至清償日止， 按週年利率百分之5 計算之利息，亦屬有據，應予准許。 3.請求被告自105 年8 月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止， 按月給付原告30,000元之違約金、不當得利部分 ⑴無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返 還，應償還其價額，民法第179 條、第181 條但書規定甚明 ；無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通 常之觀念；依不當得利法則請求返還不當得利者，以無法律 上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返 還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害 若干為準，惟於審酌對方所受之利益時，如無客觀具體數據
可資計算，請求人所受損害之數額，未嘗不可據為計算不當 得利之標準（最高法院61年台上字1695號判例、92年度台上 字第324 號判決意旨可資參照）。又約定之違約金額過高者 ，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。又違約 金之酌減是否相當須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事 人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者， 亦得比照債權人所受利益減少其數額。又約定之違約金苟有 過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待 至債權人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以 職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院49年台上 字第807 號、79年台上字第1915號、79年台上字第1612號等 判例參照）。
⑵承前所述，被告無權占有系爭房屋，致原告受有相當租金之 損害，應依系爭契約所約定租金數額即每月15,000元，計算 被告應返還之不當得利。又系爭房屋租賃契約第14條第2 項 固約定租期屆滿後，被告仍未遷讓返還系爭房屋時，原告得 請求被告按月支付每月租金數額2 倍即30,000元之違約金。 惟本院審酌系爭契約之原租賃期間為2 年，每月租金為15,0 00元，被告於租約終止後未履行遷讓返還系爭房屋之義務， 原告所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉 投資之收益，原告所受損害難謂重大等情，應認原告仍按租 賃契約約第14條第2 項，請求按月租金2 倍計算之違約金， 實屬過高，應予酌減為按月以月租金1.5 倍計算，即按月為 22,500元為適當。是原告依不當得利返還請求權、租賃契約 第14條第2 項，請求被告自105 年8 月21日起至返還系爭房 屋日止，按月給付積欠不當得利及違約金22,500元，為有理 由。逾此範圍之請求，則屬無據。
五、綜上所述，原告本於租賃物返還請求權、租金給付請求權、 不當得利返還請求權、租賃契約第14條第2 項，請求被告應 將系爭房屋遷讓返還原告，並請求被告自105 年11月29日起 至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付22,500元之不當得利及 違約金，暨請求被告給付未付租金735,000 元，及自105 年 10月28日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息， 為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁 回。
六、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項、第2 項第1 款訴訟適 用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項 第3 款規定，依職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項 規定，依職權宣告被告於預供擔保後，得免為假執行。而原 告就勝訴部分所為宣告假執行之聲請，僅在促使法院為此職
權之行使，本院自不受其拘束，仍應逕依職權宣告假執行， 惟此部分聲請既已依職權宣告，無再命原告提供擔保之必要 ，此部分不另為准駁之諭知，附此敘明。至原告之訴經駁回 部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。七、本件判決基礎已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及訴訟資料 經本院審酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權確定本 件訴訟費用額為11,692元（即第一審裁判費11,692元），審 酌其中11,360元由被告負擔，餘由原告負擔。中 華 民 國 106 年 4 月 25 日
內湖簡易庭法 官 李昭然
中 華 民 國 106 年 4 月 25 日
書記官 王美韻。
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須依對造人數附繕本）。