臺灣桃園地方法院民事簡易判決 106年度壢簡字第172號
原 告 臧運浩
訴訟代理人 黃立心律師
蔡岳龍律師
郭桓甫律師
被 告 李致中
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106 年3 月31日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣參仟零玖拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告自民國88年9 月1 日起將其所有門牌號碼桃 園市○鎮區○○○街00號15樓之1 號房屋（下稱系爭房屋） 出租予被告，並於每1 至2 年簽立租賃契約（下稱系爭租約 ），最近一次簽約日為103 年9 月13日，約定租期自103 年 9 月1 日自105 年8 月31日為止，每月租金新臺幣（下同） 8,000 元，押租金16,000元。至租期將屆前，被告因原告欲 調漲租金而不續租，詎被告竟遲於105 年9 月4 日始搬離系 爭房屋，又被告於租賃期間未盡善良管理人之保管義務，致 系爭房屋之抽油煙機、陽台、大門、廁所之水龍頭及馬桶汙 垢堆積，髒亂不堪及系爭房屋廚房流理台櫥櫃滅失及表層剝 落、洗碗槽水垢及鏽化嚴重、瓦斯爐爐心碳化，多扇門板菌 斑滋長及剝落、地磚破損、主臥室廁所之抽風機損壞，且系 爭房屋之牆壁經被告長久使用致油漆斑駁，又被告粉刷不當 亦影響系爭房屋美觀（下稱系爭瑕疵），被告自應就前揭損 害負賠償之責；另被告未經原告同意擅自加裝固定式紗窗及 濾水器，被告應自行回復原狀；再者，被告擅自將系爭房屋 之門鎖鑰匙交付第三人代收，致系爭房屋門鎖之防護功能降 低，亦應負擔門鎖更換費用3,300 元；又原告為清理系爭房 屋而支出抽油煙機清洗費暨房屋清潔費用11,000元、系爭房 屋整修費用156,750 元，並受有未能出租系爭房屋之損失70 ,000元、律師費60,000元及相當於租金之不當得利1,867 元 ，扣除押租金16,000元，是被告應給付原告283,617 元。為 此，爰依系爭契約、民法第432 、455 條、侵權行為及不當 得利之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：（一）被告應 給付原告283,617 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息百分之5 計算之利息。（二）願供擔保，請准宣 告假執行。
二、被告則以：被告自88年間即居住於系爭房屋，至系爭契約終
止已歷經17餘年，且期間系爭房屋未曾整修、裝潢，是系爭 房屋之設備經正常使用，自有自然折舊、耗損之情。又縱認 前揭狀態為損壞，原告亦無法證明該損毀為被告所致，而系 爭契約雖於105 年8 月31日終止，然被告係經原告之同意始 延至105 年9 月4 日搬離，是被告並無不當得利之情，且原 告請求諸多不合理等語，資為抗辯。並聲明：如主文第1 項 所示。
三、經查，原告主張兩造自88年9 月1 日起即存有租賃關係，最 近一次之簽約日為103 年9 月13日，約定租期自103 年9 月 1 日至105 年8 月31日為止，每月租金8,000 元，押租金 16,000元，惟被告遲於105 年9 月4 日始搬離系爭房屋，系 爭房屋在被告搬離後存有系爭瑕疵等情，有系爭契約、LINE 通訊軟體對話紀錄、系爭房屋現況照片等件在卷可佐（見本 院卷第15頁至第103 頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實 。
四、本院之判斷：
（一）損害賠償部分：
1.按「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約 定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。」、「 承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生 產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租 賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或 依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者 ，不在此限。」民法第438 條第1 項、第432 條分別定有 明文。可知承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，如 當事人未有明確之約定時，即應依租賃物之性質而定之方 法為之，此時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當 之用益方法外，並應斟酌當事人租賃之目的及交易之習慣 ，以為決定。而承租人訂立租約之目的，既在於使用、收 益租賃物，出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方法 使用、收益租賃物之義務。又依國內房屋租賃之實務，固 習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負 有回復原狀返還房屋之義務，然所謂之回復「原狀」，除 當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應 有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然 耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及 誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復 租賃物之「原有」狀態，先予敘明。
2.本件原告主張被告於租賃期間未盡善良管理人之保管義務 ，而系爭房屋未回復其原有之狀態返還原告，致原告須另
清理系爭房屋而支出抽油煙機清洗費暨房屋清潔費用11,0 00元、系爭房屋整修費用156,750元等語，固據其提出系 爭瑕疵之照片暨估價單等件為證。惟查，依系爭契約第11 條之約定: 「乙方（即原告）應以善良管理人之注意使用 房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失 致房屋毀損，應負損害賠償之責。房屋因自然之損害有修 繕必要時，由甲方（即被告）負責修理」，有系爭契約1 份在卷可查（見本院卷第16至17頁），是被告自僅就因其 過失所致之房屋毀損負損害賠償之責，如為自然耗損之損 害，則由原告負責修繕之。又原告於本院審理時自承系爭 房屋之屋齡為20餘年（見本院卷第114 頁) ，且兩造間之 租賃關係自88年9 月1 日起，至最近一次簽立之系爭契約 終止日即105 年8 月31日，長達17餘年，此為兩造所不爭 執，業如前述，是系爭房屋作為住家使用已20餘年，屋內 附屬設備使用多年，有所耗壞在所難免，此乃因房屋隨著 時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油 漆、燈具等），本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租 人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律 所應保護之權利。況在租約消滅請求返還租賃物時，出租 人不論係自住或繼續出租他人使用，恆少有不必重新裝潢 或整修者。承租人對租賃期間因其使用需求而就系爭房屋 有所改裝之部分，應回復至出租前未改裝之狀態，但於租 賃期間系爭房屋於正常使用下之自然折舊及減損不應要求 被告回復至未使用系爭房屋之狀態，蓋如此不僅不合於租 賃契約中承租人本就享有租賃物之使用收益之本質，且要 求被告負此程度之回復義務亦屬過苛。復佐以原告所提出 之房屋現況照片，即抽油煙機、陽台、大門、馬桶、天花 板之污漬、部分設備之鏽漬、牆壁斑駁及地磚破裂等情， 尚難認有明顯且達嚴重之程度，況縱使系爭房屋確實存有 系爭瑕疵，原告並未就被告有重大過失、及系爭瑕疵係因 被告重大過失所導致之損害等節，舉證證明以實其說，自 無從為其有利之認定。再者，前揭照片亦未見有遭人為破 壞之情，又系爭房屋縱有損壞，除出租人得證明係因承租 人之非正常使用，而有故意或過失導致毀損之情形外，尚 難認承租人應負擔該部分之修繕費用，而本件依原告所提 證據，尚無從證明上開毀損部分，係肇因於被告未依正常 方式為使用所致。是原告請求被告給付此修繕費用，難認 有據，無從准許。
3.原告復主張被告尚應給付更換門鎖費用3,300 元等語，惟 原告未提出相關證據證明系爭房屋之門鎖有何遭被告破壞
之情，或其他因被告之舉致原告須支出換鎖費用之證據， 本件實難認原告有更換門鎖之必要性，是原告此部分請求 ，並無理由，礙難准許。
（二）回復原狀部分：
按當事人主張有利於己之事實者，就其主張負舉證責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證 ，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即 令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請 求（最高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。本件原 告主張依系爭契約第9 條約定「房屋有改裝設施之必要時 ，乙方（即被告）取得甲方（即原告）之同意後得自行裝 設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回 復原狀」，而兩造間租賃關係已經終止，被告雖應將系爭 建物回復原狀即須拆除被告擅自裝設之固定式紗窗及濾水 器乙節，然此為被告所否認，揆諸前揭說明，原告對系爭 房屋內之固定式紗窗及濾水器係被告所設置之事實，自應 負舉證之責。而查，原告於本院審理中自承對於其主張之 上開事實無法舉證等語（見本院卷第118 頁），揆諸前揭 說明，已難為有利原告之認定。況所謂「改裝設施」應係 指對於房屋之主體結構、格局、管線等進行更異之情形， 為顧及租賃雙方所有權限及使用收益之權益，乃約明承租 人雖得為之，但應得出租人同意，承租人並有回復原狀之 義務。然參以原告提出之固定式紗窗及濾水器照片（見本 院卷第102 至103 頁），並未見有更動改變系爭房屋之結 構、格局或管路等，且隨時可拆除移置，自難認屬系爭契 約所定之「改裝設施」，是以原告此部分主張，尚難遽採 ，無從准許。
（三）不能出租之所失利益部分：
按侵權行為賠償損害之請求權，以受有實際損害為成立要 件（最高法院19年上字第363 號判例意旨參照）。又損害 賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，須填補債權人 所受損害與所失利益。而依通常情形，或依已定之計劃、 設備，或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益 ，民法第216 條第1 項、第2 項定有明文。該所失利益， 固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦 非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形 ，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確 定性。本件原告主張因被告返還系爭房屋未回復原狀，致 系爭房屋難以出租，而使原告受有無法出租該屋而無租金
收入之損害，故被告應給付原告自105 年10月1 日起至10 6 年2 月28日止，共5 個月，每月14,000元，共計70,000 元之租金損失等語，揆諸前揭說明，原告自需就其因被告 之行為造成原告受有實際損害乙節舉證以實其說。然查， 本件被告已依約返還系爭房屋，業經認定如前，是原告請 求系爭房屋之租金損失，本乏所據。再者，原告亦未證明 系爭房屋須耗費時間整修，且可歸責於被告，業如前述， 自難為其有利之認定。況縱使原告已有出租之計劃，亦未 必尋得承租人，實難認原告有何租金利益之損失，或該損 失與被告有何相當因果關係。是以，縱使系爭房屋確曾有 相當期間未能出租，仍難認原告有喪失其可得預期之利益 ，或可歸責於被告，故原告此部分請求即無理由，無從准 許。
（四）相當於租金之不當得利部分：
按無法律上原因占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之 利益，並致房屋所有權人受有同額之損害，此為社會通常 之觀念，房屋所有權人自得依不當得利之法則，請求占有 人返還相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號 判例意旨參照）。經查，兩造之租賃關係既於105 年8 月 31日終止而消滅，而被告卻至105 年9 月4 日始行遷讓， 已如前述，被告雖辯稱其已得原告之同意始遲於105 年9 月4 日遷讓，然其未就此就分舉證以實其說，本院自難對 其主張形成有利之心證。是以，被告於租約屆滿後仍繼續 占有系爭房屋，即屬無法律上之原因而受有相當於租金之 利益，並致原告受損，依上開說明，原告自得按照雙方原 約定之租金數額即每月租金8,000 元，請求被告返還其所 受之不當得利。從而，原告主張被告應自105 年8 月31日 起至遷讓返還房屋之日即105 年9 月4 日止，給付4 天相 當於租金之不當得利共計1,067 元（計算式：8,000 元/3 0 天x4天＝1,067 元，元以下四捨五入），為有理由。至 原告雖主張應以每月14,000元之租金計算等語，然原告因 被告無權占有而受損害，而該損害應以兩造約定之租金計 之，始屬相當，是原告之主張，洵無足採。從而，原告主 張被告應給付之相當於租金之不當得利應為1,067 元，逾 此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。又本件被告曾交付 押租金16,000元予原告，為兩造所不爭執，而原告亦陳明 其本件請求欲扣除押租金等語，是本件經抵扣後，原告已 無可向被告請求相當於租金之不當得利，則原告此部分之 請求，即應駁回。
（五）律師費部分：
按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約 ，為加重他方當事人責任之約定，按其情形顯失公平者， 該部分約定無效，為民法第247 條之1 第2 款所明定。所 謂加重他方當事人之責任，乃係指一方預定之契約條款， 為他方所不及知或無磋商變更之餘地者而言，所稱按其情 形顯失公平者，則係指依契約本質所生之主要權利義務， 或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言（最 高法院94年度台上字第2340號判決意旨參照）。經查，本 件原告主張被告應給付律師費用60,000元，無非以系爭契 約第12條為其主要論述之依據。惟觀諸系爭契約第6 條約 定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告 ）同意繼續出租外，應即日將系爭房屋按照原狀遷空交還 甲方……」；第12條約定：「乙方若有違約情事，致損害 甲方之權益時願賠償甲方之損害，如甲方因涉訟所繳納之 訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」等語，顯見被 告即承租人相對於原告即出租人之地位，係處於經濟上弱 勢，毫無與原告協議、磋商之機會，且兩造間並未有倘原 告違約時如何賠償被告之情事之約定，是足稽此項約定顯 失公平，核其約定性質與上開民法第247 條之1 第2 款之 法定要件相符，自應認系爭契約第12條之約定無效，是原 告據此請求被告應賠償律師費用60,000元，即難憑採。如 前所述，原告請求被告給付相當於租金之不當得利應為 1,067 元，扣除押租金16,000元後，原告應不得再向被告 求償，是原告亦顯無就此不當得利起訴之必要，自不能就 此向被告請求賠償律師費用。
五、綜上所述，原告依系爭契約、不當得利及侵權行為之法律關 係，請求被告給付283,617 元，及自起訴狀繕本送達翌日起 ，按年息5 ％計算之利息，洵屬無據，不予准許。原告之訴 既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 於判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 4 月 28 日
中壢簡易庭 法 官 張得莉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 4 月 28 日
書記官 林宛瑩