臺灣桃園地方法院民事簡易判決 105年度壢簡字第1317號
原 告 劉思榆即立鑫企業社獨資商號
訴訟代理人 鄧世榮律師
被 告 賴明峰
上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國106 年4 月14
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬元，及自民國一百零五年十月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟玖佰肆拾元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣壹拾肆萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國105 年7 月11日委託原告就其所有坐 落桃園市○○區○○段○○○段000 地號土地及其上同段63 41建號即門牌號碼桃園市○○區○○○街00號14樓之2 號建 物（下稱系爭不動產）進行銷售，並於同日簽定不動產買賣 委託書（下稱系爭委託書）。系爭不動產已由訴外人即原告 企業社之營業員林長昇居間仲介後，促使被告與訴外人李月 霞於105 年7 月25日簽定不動產買賣契約（下稱系爭買賣契 約），而依系爭委託書之約定，被告應於簽定系爭不動產之 系爭買賣契約後，給付新臺幣（下同）140,000 元之服務報 酬（計算式: 系爭不動產成交總價3,500,000 元x4%=140,00 0 元），惟被告竟託詞拒絕交付，經被告多次催討均置之不 理。為此，依民法第568 條規定及系爭委託書提起本件訴訟 等語，並聲明：如主文第1 項所示。
二、被告則以：系爭委託書未依「不動產委託銷售定型化契約應 記載及不得記載事項」（下稱應記載事項）定3 日之審閱期 間，且未記載合約到期日，已違反消費者保護法第11條之1 、12條等規定而無效；再者，原告未據實提供被告近3 個月 之成交行情，供被告訂定售價之參考，顯未盡受託人之義務 履行居間仲介；況原告曾免除被告給付服務報酬之義務，自 不得再向原告請求服務報酬；又縱使被告應支付服務費，亦 是履保公司直接付給原告等語，資為抗辯，並聲明：原告之 訴駁回。
三、經查，本件被告委託原告銷售系爭不動產，兩造間於105 年 7 月11日簽訂系爭委託書後，被告透過林長昇居間仲介，業 於105 年7 月25日與李月霞簽訂系爭買賣契約，系爭不動產 並以3,500,000 元成交等情，有系爭委託書、系爭買賣契約 等件為證（見本院卷第8 至14頁），且為兩造不爭執，堪信
為真實。
四、本院之判斷：
（一）按所謂定型化契約，依民法第247條之1之規定，乃依照當 事人一方預定用於同類契約條款而訂立之契約；依消費者 保護法第2 條第7 款之規定，係指企業經營者為與不特定 多數人訂立契約之用而單方預先擬定之契約條款。由於預 定契約條款之一方，大多為經濟上較強者，而依其預定條 款訂約之一方，則多為經濟上之較弱者，每無磋商變更之 餘地，為防止契約自由之濫用及維護交易之公平，故於民 法及消費者保護法加以規範。故民法第247 條之1 所舉之 約定，應係指一方預定之契約條款，為他方所不及知或無 磋商變更之餘地者，始足當之，而所稱「按其情形顯失公 平者」，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法 律規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言（最高法院 96年度台上字第168 號判決意旨參照）。另行政院消費者 保護委員會第99次委員會議通過「應記載事項」，其中第 1 條第1 項規定不動產委託銷售定型化契約審閱期間不得 少於3 日，違反該規定者，該條款不構成契約內容。惟上 開規定之立法理由在於維護消費者知的權利，使其於訂立 定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消 費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故 消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間 ，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消 費者有充分了解契約條款之機會，而於充分了解後同意與 企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱 期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法 自治及契約自由之原則，尚非不可。
（二）本件原告陳稱被告係以買賣不動產為業之投資客，被告於 簽立系爭委託書之同日，又與原告簽立委託銷售坐落桃園 市○鎮區○○段000 地號土地之不動產買賣委託書等情， 並提出不動產賣委託書1 份在卷可查（見本院卷第55頁) ，被告復於本院審理中自承: 伊確實係以買賣不動產為業 之投資客，伊認為此係投資理財之方式等語（見本院卷第 46頁) ，堪認被告對於不動產買賣之價金行情、委託銷售 書之契約格式、審閱期間等相關法規、服務費給付方式、 與銀行間之借貸融資與信託等事務應有其較一般人更為豐 富之專業與經驗。又被告曾委託原告銷售不動產，業如前 述，則被告對兩造間合作模式應甚為熟悉，益徵被告於簽 訂系爭委託書前已知悉有審閱權利，是系爭委託書雖未載 明審閱期間，仍可認被告係自願放棄審閱權利，而同意委
託原告銷售系爭不動產。再者，兩造間未約定違反系爭委 託書之審閱期間之法律效果，是被告僅得主張該條款不構 成系爭委託書內容之法律效果，縱使原告違反前揭規定， 仍僅屬行政裁罰之問題，而不影響系爭委託書之效力。是 以，系爭委託書既係兩造經商業考量後，合意達成之約定 ，被告自得本於專業知識、經驗評判締約與否，尚難認原 告於訂約當時處於無從選擇締約對象或無拒絕締約餘地之 情況，是本件顯非消費者保護法第12條、民法第247 條之 1 適用之對象，更無對被告顯失公平之情形，自無予以特 別保護之必要，則被告辯稱系爭委託書違反消費者保護法 第11條之1 、12條等規定，顯失公平而無效等語，洵屬無 據，無從憑採。被告復辯稱系爭委託書未記載終止日而不 生效力等語，惟查，縱使系爭委託書未記載終止日，亦僅 係兩造間之居間契約未定期限而已，被告本可隨時以書面 終止與原告之居間契約，尚無影響被告之權益及系爭委託 書業已成立生效乙情，被告執此拒付服務報酬，顯無理由 ，並非可採。
（三）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約 因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，為民法第56 5 條、第568 條第1 項定有明文。各當事人就其所主張有 利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明 者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證。原告於起 訴原因已有相當之證明，被告對渠主張，如抗辯不實並提 出反對之主張者，則被告對渠反對之主張，亦應負證明之 責，此為舉證責任分擔之原則。若被告於抗辯事實並無確 實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非 真正，而應為被告不利益之裁判（最高法院分別著有19年 上字第2345號、18年上字第2855號、1679號判例意旨參照 ）。經查，兩造於105 年7 月11日簽訂系爭委託書，由被 告委託原告居間仲介銷售系爭不動產，後林長昇促使被告 與李月霞於105 年7 月25日簽訂系爭買賣契約，是兩造間 法律關係應屬居間。又兩造間既已就系爭不動產簽訂居間 契約（即系爭委託書），且對於居間契約必要成立之點即 所仲介銷售之不動產、服務報酬均已明確約定，即認兩造 均同意仲介銷售之內容，另系爭委託書並無違反消費者保 護法第11條之1 、12條等規定而無效等情，已如前述，是 系爭契約書既屬有效成立，兩造應受系爭委託書之拘束， 先予敘明。
（四）被告固辯稱: 原告曾免除被告給付服務報酬之義務等語，
惟證人即系爭不動產之買方李月霞於本院審理時具結證稱 : 訴外人即原告公司之仲介通知伊於105 年7 月25日至仲 介公司簽約，原本開價為3,300,000 元，被告不肯，後來 陸續加碼到3,500,000 元，加上伊給原告的仲介費30,000 元，被告遂進來跟伊簽約等語（見本院卷第47、54頁）； 證人林長昇於本院審理時具結證稱：其未曾聽聞原告有向 被告表示可以不收服務報酬，而係堅持要收服務費等語（ 見本院卷第50、53頁），互核均與被告前揭所辯相異，是 已難為有利之被告認定。被告復未就原告曾免除被告給付 服務報酬之義務等情舉證以實其說，其前揭所辯，實乏所 據，難以採信。
（五）又被告辯稱系爭買賣契約有記載履約保證，其上載服務費 為0 元，且服務報酬係由履保公司支付原告，故伊不用付 服務報酬，縱伊需要支付服務報酬，亦是履保公司直接付 給原告等情，並提出價金履約專戶明細暨點交證明書、價 金履約保證申請書各1 份為證（見本院卷第39、58頁）。 惟查，縱使系爭價金履約專戶明細暨點交證明書之出款證 明服務費0 元，亦僅能證明被告當時拒絕付服務費，故撥 款之時服務費記載為0 元，實無從反面推論原告同意被告 不用付服務報酬等情。再參酌前開履約保證申請書之當事 人為被告與李月霞，其中第2 條第2 項第1 款有關仲介服 務費之支付方式，亦是被告與李月霞間之約定，概與原告 無涉，暨衡酌實務上履保公司為求減少爭議以順利結案， 不會逕依受託人即原告之要求自收受的買賣價金中撥付服 務費款項，而係要求有爭執的當事人或受託人另行主張， 而原告長年為不動產銷售之居間仲介，被告從事不動產買 賣之經驗亦屬豐富，衡諸常情，足認兩造間對於實務上不 動產銷售之運作相當熟稔，被告自無從執此拒付服務報酬 ，其前揭所辯實乏所據，無從憑採。從而，本件原告之營 業員林長昇已為被告仲介居間，使被告知悉其與李月霞有 訂定系爭買賣契約之機會，進而促使被告與李月霞於105 年7 月25日簽訂系爭買賣契約，系爭不動產並以3,500,00 0 元成交，堪認原告已完成居間仲介義務，而得依系爭委 託書向被告請求服務報酬。
（六）依系爭委託書備註欄第3 條之約定：甲方（即被告）同意 委託乙方（即原告）帶看房屋，並於成交時支付乙方應有 之服務報酬；第5 條之約定：備註：銷售底價（全套家具 、裝潢）為3,500,000 元支付4%服務費等情，有系爭委託 書1 份附卷可查（見本院卷第8 頁) 。又系爭委託書之委 託銷售價額雖為3,800,000 元，惟依系爭委託書備註欄第
5 條約定，當系爭不動產銷售底價為3,500,000 元時，原 告得向被告請求其底價4%之服務費，承前所述，被告與李 月霞業於105 年7 月25日簽訂系爭買賣契約，買賣總價為 3,500,000 元，有系爭買賣契約1 份在卷可查（見本院卷 第9 、14頁），核經前開買賣已達系爭委託書備註欄第5 條約定事項，足徵原告有請求被告給付系爭服務報酬140, 000 元之權利，嗣後被告與李月霞有無履行系爭買賣契約 ，對於原告之服務報酬請求權亦不生影響，併予敘明。是 原告依民法第568 條規定及系爭委託書之約定請求被告給 付系爭服務報酬140,000 元，為有理由，應予准許。五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期限者 ，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第3 項、第233 條 第1 項、第203 條分別定有明文。經查，本件給付服務報酬 債務，其給付並無確定期限，而本件起訴狀繕本係於105 年 10月19日送達於被告，有送達證書1 份在卷可參（見本院卷 第18頁），則被告應於105 年10月20日起負遲延責任。六、綜上所述，原告依系爭委託書之約定、民法第568 條之規定 ，請求被告給付原告140,000 元，及自105 年10月20日起至 清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。七、本件係依民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易訴訟程序所為 被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定， 依職權宣告假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併予敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依職權核定訴 訟費用額如主文第2 項所示。
中 華 民 國 106 年 4 月 28 日
中壢簡易庭 法 官 張得莉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 4 月 28 日
書記官 林宛瑩