臺灣高等法院臺中分院民事判決 96年度重上更㈠字第32號
上 訴 人 雙贏企業股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 王有民律師
複 代理人 己○○
被 上訴人 光宇醫療儀器有限公司
法定代理人 戊○○
訴訟代理人 沈朝江律師
張繼準律師
複 代理人 乙○○
黃琪雅律師
上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國94年12月
13日臺灣台中地方法院第一審判決（94年度重訴字第303號），
提起上訴，經判決後，由最高法院發回更審，本院於96年12月18
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用，均由上訴人負擔。 事實及理由
壹、被上訴人主張：伊經訴外人昇逸不動產投資股份有限公司（ 下稱昇逸公司）之仲介，於民國（下同）92年1月1日與由上 訴人公司負責人甲○○之妻即上訴人公司監察人庚○○代理 之上訴人公司，就附表1、2之不動產及附表3之動產訂立買 賣契約，約定價金為新台幣（下同）3585萬元，依該契約約 定於伊在簽約同時付簽約款105萬元及92年1月6日支付200萬 元備件款之同時，上訴人應備齊所有移轉登記應備之文件及 蓋妥移轉登記書交付雙方指定之代書辦理不動產所有權移轉 登記手續（第3條第1、2項及第4條第1項），上訴人並應於 92年1月30日前將系爭廠房一樓點交予伊使用，二樓及辦公 室則應於92年3月15日前點交予伊使用（特約條款第2條）， 本契約自簽訂日即生效，若一方違反契約義務或不履行時， 應賠償他方每日按買賣總價千分之零點六計算（即21,510元 ）之懲罰性違約金。詎伊依約交付第1期款即簽約款105萬元 、第2期款即備件款200萬元，即共305萬元之價金後，被上 訴人竟拒絕依約辦理上開不動產所有權移轉登記及點交，暨 動產之交付，有違約情事。上訴人公司之股份由其法定代理 人甲○○、庚○○夫婦及長女林思嫣（掛名）持有99.4％， 其餘四名股東實際上未參與公司業務，皆授權委甲○○夫婦 處理公司業務，性質上屬甲○○一人所有公司。而公司重大 事務，向無依公司法第185條規定召開股東會決議決定，本
件出售系爭不動產乃配合上訴人公司遷廠中國大陸之作業， 均在公司全體股東概括授權範圍內，且其嗣後亦出租廠房而 不再自用廠房從事製作業，可見出售系爭不動產乃不足以影 響公司所營事業之成就，是縱未依公司法第185條規定召開 股東會為重大決議，亦無礙庚○○為有權代理之效力。縱認 庚○○有上訴人所稱無權代理之情事，惟其平時即受上訴人 公司全體股東授權處理公司有關財務，且可動用公司及各股 東留存之印章，而其於九十一年十月二十七、二十八、三十 一日，在經濟日報刊登廣告，招售系爭不動產。被上訴人乃 經由仲介人之介紹，會同銀行人員於九十二年十二月間至上 訴人公司，由上訴人之股東即副總經理吳定國陪同參觀廠房 土地、解說設備，並由庚○○以上訴人公司法定代理人（甲 ○○）之代理人名義，先於同年月二十日與上訴人簽訂「草 約」，再於九十二年一月簽訂系爭買賣契約。庚○○所受領 之系爭第一、二期買賣價款，又係存入上訴人公司之帳戶內 ，在此長達三個月期間復未見上訴人之法定代理人及其他股 東為反對之表示，則縱上訴人未授權庚○○出售系爭廠房、 設備，亦應就其無權代理行為負表見代理之授權責任等情， 爰依買賣契約之法律關係，求為命：⒈上訴人於伊給付3280 萬元同時，應：①移轉登記附表1、2所示之不動產所有權並 騰空交付予伊，②交付附表3所示之動產予伊；⒉上訴人應 自92年1月31日起至履行上開合約義務之日止，按日給付伊 違約金21,510元之判決（原審判准被上訴人上述聲明第⒈項 、第⒉項履行合約義務按日為3980元，而駁回被上訴人其餘 之訴，未據聲明不服，已告確定）。
貳、上訴人則以：系爭買賣標的物為伊營業場所之所在，價值高 達三千五百八十五萬元，屬伊全部或主要部分財產，依公司 法第一百八十五條第一項第二款規定，系爭買賣應經股東會 特別決議。詎訴外人庚○○與昇逸公司法定代理人丙○○共 同偽造出席股東一致同意系爭買賣及選任訴外人庚○○代表 出售事宜之股東會議記錄，亦無伊法定代理人之授權，訴外 人庚○○即以代理人之名義代理伊與被上訴人訂定系爭買賣 契約，顯係無權代理。而此由原法院九十二年度訴字第二二 七三號刑事案件，就訴外人庚○○、丙○○偽造股東臨時會 會議紀錄判決偽造文書罪，後雖經本院九十三年度上訴字第 八七號改判無罪，惟不否認並無所謂股東臨時會召開之事實 ，及訴外人昇逸公司因仲介系爭買賣，訴請伊給付服務費， 經原法院九十二年度中簡字第七八二號、九十二年度簡上字 第二六六號民事判決認訴外人庚○○就本件買賣行為應有權 代理伊公司是誤認證據證明力不同之採證，完全依刑事判決
之認定，應不可採。況最高法院96年度台上字第735號刑事 判決雖駁回檢察官之上訴，亦指出庚○○等在股東會議紀錄 上為不實之登載，涉不在起訴範圍之登載不實罪。又本件亦 無表見代理之適用，蓋庚○○雖為伊公司之監察人，惟究非 伊公司之董事長，就公司業務之處理並非公司之代表人。系 爭不實之股東臨時會會議記錄是由庚○○、丙○○於92年1 月初偽造，系爭不動產買賣契約書是於92年1月1日簽訂，足 見被上訴人簽約時，庚○○並未出示任何股東會議紀錄予被 上訴人。且被上訴人與庚○○簽約過程中，並無任何足以認 定庚○○已受伊授權之證明；而庚○○持有伊公司之印章， 並不足以證明其取得伊公司之授權，此有70年度台上字第65 7號判例足稽。又庚○○帶同他人參觀公司或委由副總經理 吳定國為第三人介紹公司環境，亦無法逕認伊公司有表示授 權庚○○，故本件並無表見代理之適用。且依上所述，伊公 司股東及法定代理人既不知庚○○無權代理卻出售公司資產 乙情，自難以為反對之意思表示；迨伊公司之法定代理人甲 ○○返台發現上情後，立即於92年1月29日寄發存證信函予 被上訴人，內容表明91年11月20日會議記錄係屬偽造，系爭 買賣契約應屬無效等情；至92年1月21日表示解約之存證信 函，係庚○○於簽訂買賣契約後，發現有偽造文書之刑責， 即委託律師寄發，並非由伊公司委託律師所為，是自無表見 情形。縱使有表見代理之適用，亦有公司法第一百八十五條 第一項第二款之適用。被上訴人主張伊應依約就延期履行， 每日按買賣價金千分之零點六給付違約金，亦即伊自九十二 年一月三十一日起每日應付二萬一千五百一十元之違約金， 迄今（九十四年九月一日）約九百七十四天，則得請求之金 額為二千零二十八萬三千九百三十元，然被上訴人因契約未 履行所生之損害，應為系爭不動產相當於租金之損害，而系 爭二筆土地面積合計為二千三百七十平方公尺，九十三年一 月申報地價皆為每平方公尺一千一百二十元，則依土地法第 九十七條第一項規定每年租金上限為二十六萬五千四百四十 元，換算成每日租金為七百二十七元；系爭二棟建物申報價 為五百七十七萬一千一百元，每年租金上限為五十七萬七千 一百元，每日租金應為一千五百八十一元，縱土地與建物租 金相加，亦僅每日二千三百零八元，遠遜於被上訴人依約得 請求之違約金；其次，被上訴人已支付伊之三百零五萬元， 自九十二年一月一日締約迄今約三十二個月，倘依民法第二 百零五條法定最高利率年息百分之二十計算，利息約為一百 六十二萬六千六百六十七元，亦遠低於被上訴人依約得請求 之金額；況訴外人庚○○擅自與被上訴人締約時，伊之法定
代理人甲○○正於大陸行商，其獲知後，旋以存證信函通知 被上訴人解約事宜，經民事判決認訴外人庚○○係無權代理 後，再以存證信函通知被上訴人系爭買賣契約應屬無效，因 此被上訴人應有相當期間做好準備以減少損失，審酌上開各 點及兩造利益，縱兩造契約成立，伊需履行契約內容，被上 訴人得請求之違約金亦屬過高等語，資為抗辯。叄、原審法院審理後，斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果， 認訴外人庚○○係有權代理上訴人公司為本件買賣，被上訴 人依買賣之法律關係請求上訴人履行契約部分之訴為有理由 ，惟請求給付懲罰性之違約金過高，而予酌減，而為被上訴 人一部勝訴、一部敗訴之判決，諭知：（一）上訴人於被上 訴人給付32,800,000元同時，應將㈠如附表1、2所示之土地 及建物之所有權移轉登記予被上訴人，並全部騰空交付被上 訴人；㈡如附表3所示之動產交付被上訴人；（二）上訴人 應自92年1月31日起至履行本判決第1項義務日止，按日給付 被上訴人3,980元。（三）被上訴人其餘之訴駁回；（四） 訴訟費用由上訴人負擔9/10，餘由被上訴人負擔。（五）本 判決被上訴人勝訴部分，於被上訴人以11,950,000元為上訴 人供擔保後，得假執行；但上訴人如於假執行程序實施前， 以35,850,000元為被上訴人預供擔保，得免假執行。（六） 被上訴人其餘假執行之聲請駁回。上訴人就其敗訴部分聲明 不服，提起上訴；聲明求為判決：㈠原判決不利於伊部分廢 棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲 請均駁回；㈢第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。被上 訴人則答辯聲明求為判決駁回上訴人之上訴。
肆、兩造不爭執之事項：
一、被上訴人經訴外人昇逸公司之仲介，於92年1月1日與由訴外 人庚○○代理之上訴人，就附表1、2之不動產及附表3之動 產訂立買賣契約，價金總共為3585萬元。
二、系爭買賣契約第3條第1項約定：「本契約簽訂同時，買方【 即被上訴人】應支付賣方【即上訴人】簽約款新台幣：105 萬元整。（第1期款）」，第2項約定：「於民國92年1月6日 賣方備齊所有權移轉登記應備文件及蓋妥移轉登記書交予雙 方指定代書，同時買方應支付賣方備件款新台幣：200萬元 整。（第2期款）」；第4條第1項約定：「雙方應於買方支 付備件款時，將本契約移轉登記所需之書表及證明文件蓋妥 印鑑章，交付代書辦理不動產所有權移轉登記手續。」。被 上訴人已依約交付上訴人305萬元（簽發支票二紙，受款人 填載為上訴人公司，票款入上訴人公司帳戶，且迄今仍在上 訴人公司帳戶內）。
三、系爭買賣契約第9條第1項約定：「本契約書自簽訂日起生效 ，雙方均不得反悔，若一方違反本約各條款之義務或不履行 時，應賠償他方每日按買賣總價款千分之零點六作為逾期賠 償金，……」，此為懲罰性違約金之約定；系爭買賣契約「 特約條款」第2條約定：「買賣雙方同意一樓廠房於民國92 年1月30日前點交買方使用，二樓廠房及辦公室於民國92年3 月15日前點交買方使用」。上訴人迄今均未點交。四、上訴人公司股東為上訴人法定代理人甲○○、訴外人任林敏 珍、盧林明美、庚○○、吳定國、江添欄（股東名簿誤載為 江天欄）、林思嫣七人，持有上訴人公司股份數，各為：甲 ○○1,150,000股、庚○○85,000股、林思嫣52,500股、任 林敏珍、盧林明美、江添欄各2,500股、吳定國5,000股。上 開股東中，任林敏珍、盧林明美為甲○○之大姐、二姐、林 思嫣為甲○○、庚○○之女兒，現在美國就學，並未出資， 僅係庚○○以其名義作為股東；吳定國、江添欄分別為上訴 人公司副總經理、加工部門職員；任林敏珍、盧林明美、江 添欄從未參與上訴人公司事務，均將印章交予上訴人公司全 權授權公司處理。上訴人公司之大小章及股東印章並均放在 金庫內，訴外人庚○○可隨時拿取。
五、庚○○於91年10月27、28、31日以個人手機號碼為聯絡電話 ，在經濟日報刊登廣告，招售系爭不動產，昇逸公司之丙○ ○看到廣告與庚○○聯絡仲介事宜。
六、上訴人公司並未實際召開91年11月20日股東臨時會，而該股 東臨時會議記錄記載：「討論事項：本公司縮編營業無需用 此廠房，同意將座落於……【按即系爭土地及建物】……全 部出售，並選立監察人庚○○代表出售事宜……」、「決議 ：全體股東一致同意通過」【見影印原法院92年訴字第2273 號刑事卷第65頁】
七、訴外人吳定國曾因受庚○○指示而帶被上訴人法定代理人戊 ○○及台中商銀職員葉勝發參觀上訴人公司之廠房、土地及 設備，並至少曾告知戊○○上訴人公司即將遷廠至大陸去、 需要外資、欲將機器物料賣掉等。
八、蔡勝一律師寄發92年1月21日（92）律一字第0102號律師函 ，通知被上訴人之法定代理人戊○○：「主旨：為函知解除 契約事」、「說明：茲據當事人雙贏企業股份有限公司甲○ ○先生稱：『本人與戊○○先生於92年1月1日簽訂不動產買 賣契約書，嗣經詳閱本件買賣契約書內容，顯有違誠信公平 原則，……」【見影印原法院92年訴字第2273號刑事卷宗第 74至76頁】，此律師函據蔡勝一律師及其助理分別於另案原 法院92年度重訴字第225號履行契約事件【被上訴人對上訴
人提起，嗣似經撤回】92年5月14日、6月2日審理時證稱係 由庚○○電話接洽寄發。
九、上訴人公司於92年1月29日以高雄地方法院郵局第615號存證 信函，通知被上訴人之法定代理人戊○○：「本人於近日發 現本公司股東臨時會議記錄乙份，深感疑惑，本公司並未於 91年11月20日召開會議，顯然上開文件係屬偽造……是故台 端與本人簽立之買賣契約應屬無效，請台端勿再無謂爭議， 函到後主動接洽善後事宜，以為商誼。有關台端與代書及本 公司庚○○之共同偽造文書乙事，本人可不予追究……」【 見原審卷第81、82頁】。上訴人公司於93年2月6日以第39號 存證信函，通知被上訴人之法定代理人戊○○及訴外人黃金 車系爭買賣契約無效、相關犯罪行為人業經判處罪刑，請戊 ○○、黃金車與伊公司接洽返還系爭不動產之所有權狀之相 關事宜【見原審卷第83、84頁】
十、與本件糾紛相關之其他民刑事案件：
⒈上訴人以庚○○、丙○○偽造該公司91年11月20日股東臨時 會會議紀錄，並交付予代書黃金車以辦理系爭不動產買賣之 移轉登記事宜等為由，告訴庚○○、丙○○偽造文書；經檢 方偵查起訴後，原法院於92年12月24日以92年度訴字第2273 號刑事判決以刑法第216條、第210條行使偽造私文書罪（另 吸收盜用印章、偽造私文書之行為）判處罪刑【見原審卷第 62至68頁】；庚○○、丙○○提起上訴，經本院於93年6月3 日以93年度上訴字第87號刑事判決，認「股東臨時會議雖未 實際召開，仍屬在股東之授權範圍內，尚難認有何偽造之情 事」，而撤銷原判決，改判庚○○、丙○○均無罪【見原審 卷第75至80頁、發回前本院卷第102至107頁、本件最高法院 卷第34至45頁】；並經最高法院於96年2月8日以96年度台上 字第735號刑事判決駁回檢方之上訴【見本件最高法院卷第 50至53頁、77至80頁】，而告確定。
⒉昇逸公司以仲介完成系爭買賣契約為由，訴請上訴人公司給 付服務費，經原法院台中簡易庭於92年5月21日以92年度中 簡字第782號民事判決，認：「庚○○既無權代理上訴人公 司與昇逸公司訂定仲介服務契約，且昇逸公司亦可得而知庚 ○○係為無權代理上訴人公司處理出賣系爭土地及廠房事宜 」，而判決駁回昇逸公司之訴【見原審卷第69至71頁】；並 經原法院於92年12月31日以92簡上字第266號民事判決駁回 昇逸公司之上訴【見原審卷第72至74頁】，已告確定。 ⒊訴外人庚○○訴請黃金車返還系爭房地之所有權狀，經原法 院於93年8月16日以93年度訴字第869號民事判決，認：「黃 金車顯非受庚○○委任辦理系爭土地廠房所有權移轉登記手
續」、「庚○○既非系爭土地廠房所有權移轉之委任關係之 當事人，自無由其解除委任契約之餘地」，而判決駁回庚○ ○之訴【見本件最高法院卷第84至87頁】；並經本院於93年 12月14日以93年度上字第302號判決，另認「堪認庚○○於 訂立系爭買賣契約之時，確係以上訴人公司代理人之身分為 之」，駁回庚○○之上訴【見本件最高法院院卷第88至94頁 】，已告確定。
⒋上訴人訴請黃金車返還系爭房地之所有權狀，經原法院於94 年4月1日以94年度訴字第248號民事判決，認：「上開93年 度上字第87號刑事判決撤銷原判決，改判庚○○無罪在案， 足見庚○○就本件之買賣行為，應係有權代理」、「庚○○ 代理上訴人與黃金車間交付系爭房地所有權狀以辦理不動產 所有權移轉事務乙節，即係代理上訴人與黃金車間成立一委 任契約」、「上訴人與黃金車間之委任契約既已終止，黃金 車即有返還系爭不動產所有權狀計四紙予上訴人之義務」， 而判決上訴人勝訴【見發回前本院卷第107至109頁、本件最 高法院卷第95至103頁】。
伍、得心證之理由：
兩造所爭，厥為：㈠訴外人庚○○是否有權代理上訴人公司 為系爭買賣（抑上訴人公司對之應負表見代理之授權責任） ？系爭買賣是否違反公司法第185條第1項第2款之規定而對 上訴人公司不生效力（無效）？㈡系爭買賣契約第九條違約 金之約定是否過高而應予酌減？二端，茲分別判斷審究如下 ：
一、關於是否有權代理及與公司法第185條第1項第2款之關係： ㈠按公司法第185條第1項第2款規定：公司為左列行為，應有 代表已發行股份總數3分之2以上股東出席之股東會，以出席 股東表決權過半數之同意行之：二、讓與全部或主要部分之 營業或財產。其立法原意，欲期股東得事先知悉，俾踴躍出 席股東會，且反對該議案之股東始能決議前，先以書面通知 公司反對該項行為之意思表示，以為行使同法第186條以下 股份收買請求權之準備。而依公司法第208條第3項之規定， 董事長對外代表公司，而股東會則為公司之最高意思機關， 故董事長代表公司締結關於讓與全部或主要部分之營業或財 產之契約，依同法第185條第1項第2款之規定，應有代表已 發行股份總數3分之2以上股東出席之股東會，以出席股東表 決權過半數之同意行之。如董事長未經股東會上揭特別決議 ，而代表公司締結關於讓與全部或主要部分之營業或財產之 契約，其效力如何，公司法雖無明文，應類推適用關於無權 代理之規定。故如股東均已授權，自不得再援引公司法第18
5條第1項第2款規定主張無權代理。其為無權代理之情形， 參酌民法第170條第1項規定之意旨，自亦得予以追認，依此 而言，違反公司法第185條1項第2款之情形所為之法律行為 ，並非當然無效（最高法院63年台上字第965號判例及85年 台上字第1885號判決要旨79.10.29司法院民事廳（79）廳民 一字第914號函研究意見參照）。又公司法第185條第1項第2 款所謂讓與主要部分之營業式財產，係指該部分營業或財產 之轉讓足以影響公司所營事業之不能成就者而言（最高法院 91年台上字第2696號判決要旨參照），苟其無違公司營業之 本質而無害公司所營事業之成就者，自無公司法第185條第1 項第2款規定之適用，其理甚明，均先此敘明。 ㈡查上訴人雙嬴公司乃係一股份有限公司，於九十二年時，公 司資產總額計三千七百三十一萬二千六百一十四元，而其中 固定資產土地及房屋建築分別為一千一百八十五萬元、一千 八百四十萬五千一百零三元（扣減累計折舊一千零五十八萬 五千七百四十六元，價值尚餘七百八十一萬九千三百五十七 元），合計一千九百六十六萬九千三百五十七元，其已逾上 訴人公司總資產二分之一強，此有上訴人九十二年十二月三 十一日資產負債表影本可資參照（見本院上訴卷第一一九頁 ），並據上訴人提出土地及建物登記謄本、台中市稅捐稽徵 處房屋稅籍證明書及全國財產稅總歸戶財產查詢清單為證（ 見原審卷第八十五至九十一頁、第一六八頁），而本件買賣 契約標的中之土地及廠房即與上開資產負債表所列之固定資 產土地及房屋建築範圍相同，除此之外，上訴人並未有其他 不動產，雖上訴人另有其他現金、銀行存款、應收帳款等流 動資產、以及生財器具等其他固定資產，惟系爭買賣契約標 的中之土地及廠房（尚不包括機械設備），既已逾上訴人公 司總資產二分之一強，上訴人主張系爭買賣契約標的確為上 訴人公司之主要財產，固堪採信。惟上訴人公司在台灣地區 之營運不佳，並缺乏資金，故原決定結束台灣之營業，而於 92年3、4月間遷廠至中國大陸，是不再利用系爭廠房從事製 造業，因此其於90年及91年之營收均逾六千萬元，92年之營 收（含出租系爭廠房之收入在內）只1700萬元等情，分據上 訴人公司之刑事告訴代理人於92年12月10日在上開刑事案件 中陳明，暨證人庚○○會計師丁○○在本院更審準備程序中 到庭供證甚詳（見本院更㈠卷第179頁、第198頁），是其讓 與系爭不動產，乃與結束在台（製作業）之營業（即不再使 用廠房、土地）相配合，而無害其在台營業之成就，依最高 法院87年度台上字第2696號判決要旨所揭之法則而言，原已 無主張適用公司法第185條第1項第2款規定之餘地。又上訴
人公司股東為法定代理人甲○○、訴外人任林敏珍、盧林明 美、庚○○、吳定國、江添欄（股東名簿誤載為江天欄）、 林思嫣七人。上訴人公司法定代理人甲○○持有被告公司股 份1,150,000股、訴外人庚○○持有85,000股、林思嫣持有 52,500股、任林敏珍、盧林明美、江添欄各持有2,500股、 吳定國持有5,000股。上開股東中，訴外人任林敏珍、盧林 明美為上訴人公司法定代理人甲○○之大姐、二姐、訴外人 林思嫣為上訴人公司法定代理人甲○○、訴外人庚○○之女 兒，現在美國就學，並未出資，僅係訴外人庚○○以其名義 作為股東；吳定國、江添欄分別為上訴人公司總經理、加工 部門職員，訴外人任林敏珍、盧林明美、江添欄從未參與上 訴人公司事務，均將印章交予上訴人公司全權授權公司處理 ，從未實際召開股東會，包括由有限公司變更為股份有限公 司之經過及結束在台灣（製造業）之營業，遷廠至中國大陸 等重大決策，均未曾以召開股東會決議之方式為之，而悉由 上訴人公司之法定代理人甲○○決定，頂多於電話中告知各 股東而已等情，迭據證人江添欄、林敏珍、盧林明美及庚○ ○等人分別在刑事案件中暨本院前審到庭供證明確，且有上 訴人公司案卷等資料在卷可稽，是上訴人公司實質上為甲○ ○夫婦共營之公司，平時皆由甲○○一人決策並由庚○○管 理公司財務等事務，即關於本件之結束在台灣（製造業）之 營業而遷廠至中國大陸之重大決策亦然（即亦在公司股東概 括授權範圍內）。次查，訴外人庚○○乃以上訴人公司代理 人之名義簽訂本件之買賣契約，有被上訴人提出之買賣契約 書影本乙件在卷可稽（見原審卷第9-13頁），參以：訴外人 庚○○自被上訴人所收取之305萬元支票旋於92年1月9日即 兌現而入上訴人公司之帳內，目前仍在上訴人公司帳戶內等 情，迭據庚○○在民刑事案件審理中供明甚詳，並為上訴人 所不爭。而於訂立買賣契約前，被上訴人公司之法定代理人 戊○○乃二度帶同仲介丙○○、銀行估價人員葉勝發到上訴 人公司估價勘察，由庚○○指派公司副總吳定國帶領參觀廠 房及全部土地，事後簽約關於交付廠房辦公室之時間，定在 92年3月15日前，亦配合上訴人公司於92年3、4月間遷廠至 中國大陸之時程，以上皆與上訴人公司結束在台灣之營業， 而遷廠在中國大陸之決策旨趣相符，顯配合上訴人公司之需 要，而與所辯庚○○係盜賣公司財產以圖謀私利之行徑有間 。蓋其如盜賣公司財產，以謀私利，則豈有將305萬元鉅款 存入公司帳戶，並指派公司副總帶領買主及銀行估價人員參 觀解說，而自露行藏之理？又被上訴人公司乃急需工業區之 廠房以從事生產，但為配合上訴人公司遷廠之需要，始勉為
其難將點交時間延至92年3月15日之前乙節，已迭據證人戊 ○○在民刑事案件中供述甚明，並為證人庚○○在庭所不爭 執。苟庚○○為謀盜賣公司財產，則應迅速完成交易，取錢 而走人，愈快愈好，豈有將款項仍存入公司帳戶，又慢條斯 理，配合公司遷廠之時程之理？綜上各情，可見庚○○各項 所為，乃配合公司（即甲○○）之遷廠決策，自係本於公司 授權之行為。又上開92年1月21日之律師函，固為上訴人公 司法定代理人甲○○仍在外國時，由庚○○打電話請律師所 為，惟上訴人於原審均迭次主張為伊公司所為（見原審卷第 59頁、第113頁答辯狀、答辯㈡狀所述及第131頁法院為爭點 整理時所陳）。而所承認之該律師函乃明白承認係甲○○本 人與戊○○於92年1月1日簽訂本件買賣契約，因契約內容有 違誠信原則，因此聲明解除契約云云。苟確係庚○○盜賣公 司財產，上訴人於原審多次承認之律師函何以僅止於主張契 約內容違背誠信原則，而仍予承認係有權代理之理？由此益 見庚○○所為係經甲○○授權之有權代理無訛。又本件買賣 契約簽訂後，庚○○即以賣價過低，要求被上訴人補貼六百 萬元不遂後，即聲明要解約等情，迭據證人丙○○、戊○○ 在民刑事案件審理中供證甚詳，並為證人庚○○所不爭（見 本院更㈠卷第172頁、第173-174頁、第176-177頁）。且證 人庚○○在刑事案件第一審坦承其於甲○○在92年1月27 日 回國後，即告訴甲○○其期解除本件買賣契約但被上訴人不 肯之旨，是上訴人法定代理人甲○○旋於92年2月29日以存 證信函主張本件買賣違反公司法第185條第1項第2款規定為 無效之旨，與上開解約之說不符，顯有可議之處。綜上可見 被上訴人主張上訴人公司實屬甲○○所有之一人公司，其他 股東完全授權甲○○處理所有事務，及副總經理吳定國知悉 公司擬遷廠大陸，欲出售廠房等情，信而有徵。而按公司法 第一百八十五條規定之目的，既在保護少數股東之權益，上 訴人實質上為甲○○所有之一人公司，其他股東又均在公司 留存印章供甲○○使用，而於甲○○決意結束在台灣之營業 （均經告知各股東），並同意出售系爭不動產及授權下，縱 該不動產為公司之重要財產，逕由庚○○代理與被上訴人簽 訂系爭買賣契約，而未先召集股東會為特別決議，亦無違背 公司法第185條第1項第2款之旨趣，自無從援以主張為對上 訴人公司不生效力。
㈢綜上，訴外人謝婉如既係有權代理上訴人公司訂立系爭契約 ，兩造即應受系爭契約之拘束。而兩造並對系爭買賣價金共 為35,850,000元，被上訴人已依約支付被告3,050,000元之 事實亦不爭執，復有被上訴人提出之前開不動產買賣契約書
及支票影本為證。則被上訴人依據民法第348條第1項之規定 ，請求上訴人交付買賣標的物並移轉所有權，求為判決上訴 人於被上訴人給付32,800,000元同時，應將①如附表1、2所 示之土地及建物之所有權移轉登記予被上訴人，並全部騰空 交付被上訴人；②如附表3所示之動產交付被上訴人，即屬 正當，應予准許。
二、關於違約金之酌給：
按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民 法第250條第1項定有明文。兩造於系爭契約第9條約定：本 契約書自簽訂日起生效，雙方均不得反悔，若一方違反本約 各條款之義務或不履行時，應賠償他方每日按買賣總價千分 之0.6作為賠償金，並於特約條款第2條約定：買賣雙方同意 1樓廠房於92年1月30日前點交買方使用，2樓廠房及辦公室 於92年3月15日前點交買方使用。上訴人迄今均未點交之事 實，亦有前開不動產買賣契約書在卷可憑，並為兩造所不爭 執。依兩造之前開約定，被上訴人固得請求上訴人給付自92 年1月30日未點交一樓廠房翌日即92年1月31日起至履行系爭 契約義務日止，依兩造約定應給付之違約金。惟按約定之違 約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明 文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及 當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過 高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務 人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定 ，核減至相當之數額，最高法院著有79年度台上字第1915號 判例意旨足資參照。又城市地方房屋之租金，以不超過土地 及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1 項亦有明文。再土地法第97條關於房屋及基地計收租金之規 定，於損害賠償事件雖非當然一體適用，然亦未嘗不可據為 計算賠償之標準，最高法院亦著有49年度台上字第1230號判 例意旨足資參照。是可認被上訴人因上訴人之不履行乃受有 系爭買賣不動產依土地法第97條第1項規定相當於最高租金 以系爭不動產申報總價年息10%計算之損害及被上訴人已支 付價金依民法第205條規定相當於法定最高利率年息20%計算 之損害。而系爭二筆土地面積合計2,370平方公尺，93年1月 申報地價皆為每平方公尺1,120元，系爭二棟建物申報價為 5,771,100元，有上訴人提出之前開土地及建物登記謄本及 臺中市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書在卷可憑，是被上訴人每 日受有之損害即為3,980（｛（2,370平方公尺×1,120元／ 平方公尺＋5,771,100元）×10%＋3,050,000元 ×20%｝÷ 365＝3,980（元以下四捨五入））元。本院斟酌兩造間系爭
買賣主要為不動產之買賣及被上訴人已支付3,050,000元之 價金，其所受損害情形等一切情形，認其依兩造約定，請求 上訴人按日給付其21,510元之違約金，核屬過高，應酌減至 按日給付3,980元，始屬相當。是被上訴人依據兩造之約定 ，請求上訴人自92年1月31日起至履行合約義務日止，按日 給付被上訴人21,510元，即於自92年1月31日起至履行上開 判決第1項義務日止按日給付被上訴人3,980元之範圍內，為 有理由，應予准許，逾此請求之範圍，即無理由，應予駁回 。
三、被上訴人依上開法律關係之請求為有理由，已經為其勝訴之 判決，另主張上訴人應負表見代理之授權責任負責部分，即 無再加審究之必要。
陸、基上，被上訴人之請求為有理由，應予准許部分，原審為其 勝訴之判決，判命上訴人給付，並依兩造之陳明，酌定相當 之擔保金額，為准予假執行及免為假執行之宣告，依法並無 不合。上訴意旨仍執陳詞，指摘原審為其不利之判決部分為 不當，聲明求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。柒、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無 涉，爰不一一論列，併此敘明。
捌、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 1 月 2 日 民事第三庭 審判長法 官 陳照德
法 官 曾謀貴
法 官 朱 樑
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 陳妙瑋
中 華 民 國 97 年 1 月 4 日 Ｍ
附表1：
┌────────────┬───┬─────┬────┬────┐
│ 土 地 坐 落 │ │ │面 積│ │
├─────┬───┬──┤ 地號 │ 分區使用 ├────┤權利範圍│
│ 縣 市│鄉鎮區○ 段 │ │ │平方公尺│ │
├─┬───┼───┼──┼───┼─────┼────┼────┤
│1 │台中市│南屯區│文山│ 217 │乙種工業區│1015 │ 全部 │
├─┼───┼───┼──┼───┼─────┼────┼────┤
│2 │台中市│南屯區│文山│ 217-1│乙種工業區│1355 │ 全部 │
└─┴───┴───┴──┴───┴─────┴────┴────┘
附表2：
┌───┬───────┬─────┬───┬───┬─────────────────────┬──┬──┐
│ │ │ │ 主要 │ 主要 │ 面 積 （平方公尺） │權利│ │
│建 號│ 建 物 門 牌 │ 地基座落 │ │ ├────┬───┬───┬───┬────┤ │備註│
│ │ │ │ 用途 │ 建材 │ 地面層 │二層 │突出物│地下層│合 計 │範圍│ │
├───┼───────┼─────┼───┼───┼────┼───┼───┼───┼────┼──┼──┤
│211-1 │台中市南屯區 ○○○段 │辦公室│鋼筋 │1191.15 │307.15│52.94 │ 185.8│1737.04 │全部│含所│
│ │工業區○○路37號│217地號 │廠房 │混凝土│ │ │ │ │ │ │有增│
├───┼───────┼─────┼───┼───┼────┼───┼───┼───┼────┼──┤建全│
│211-2 │台中市南屯區 ○○○段 │警衛室│鋼筋 │ 14.33 │ │ │ │14.33 │全部│部 │
│ │工業區○○路37號│217-1地號 │ │混凝土│ │ │ │ │ │ │ │
└───┴───────┴─────┴───┴───┴────┴───┴───┴───┴────┴──┴──┘
附表3：
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