臺灣高等法院民事判決 96年度重上字第435號
上 訴 人
即被上訴人 甲○○原名吳珈榕
訴訟代理人 林清漢律師
江松鶴律師
上 一 人
複 代 理人 孔令則律師
上 訴 人 申○○○
未○○○
被上 訴 人 庚○○
丑○○○
辰○○
壬○○
卯○○
丙○○
寅○○○
辛○○
己○○
午○○
丁○○
子○○
癸○○
上15人共同
訴訟代理人 張宜暉律師
複 代 理人 楊敏宏律師
被上 訴 人 乙○○
戊○○
上 一 人
訴訟代理人 巳○○
上列當事人間確認買賣關係存在事件，上訴人對於中華民國96年
6月21日臺灣桃園地方法院95年度訴字第558號第一審判決各自提
起上訴，本院於96年12月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於確認甲○○與申○○○、未○○○就如附表一所示之不動產權利範圍公同共有一分之一有買賣關係存在部分及訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，甲○○在第一審之訴駁回。
甲○○之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由甲○○負擔。
事實及理由
一、甲○○起訴主張：坐落桃園縣龍潭鄉○○○段四方林小段13 6、258-1地號及同鄉○○段787地號土地（即如附表一所示 ，下稱系爭土地）係庚○○、丑○○○、卯○○、辰○○、 壬○○（下稱庚○○等5人）、午○○、戊○○、癸○○、 子○○、丁○○（下稱午○○等5人）、申○○○、未○○ ○與訴外人林於彪、林於豹、林張金妹、林於鉉、林溎華、 林於燻、林章弼（於民國93年1月24日死亡，其法定繼承人 為丙○○、寅○○○、乙○○、辛○○、己○○〈下稱丙○ ○等5人〉）公同共有，系爭土地係因放領取得所有權，依 法於5年內不得移轉及變更使用。各公同共有人間對系爭土 地早已協議分管占有使用，並無不得出售之約定。嗣林於彪 、林於豹口頭同意出售其應有部分予甲○○，並願將所賣價 款由其他公同共有人分配，因各公同共有人之先人均為林維 移，彼此間為各房之子嗣而有親戚關係，為方便甲○○給付 價款，乃由各房推舉代表人與甲○○簽訂買賣契約，而由林 於鉉代理其該房之共同出賣人即林張金妹、林溎華、林於燻 於94年11月23日與甲○○簽訂不動產買賣契約書（下稱第1 份買賣契約），買賣價金為新台幣（下同）280萬元；由庚 ○○代理其該房之共同出賣人即丑○○○、卯○○、辰○○ 、壬○○（下稱丑○○○等4人）於同年2月5日與甲○○簽 訂不動產買賣契約書（下稱系爭第2份買賣契約），買賣價 金為80萬元；由丙○○及由午○○分別代理其各該房之共同 出賣人即寅○○○、乙○○、辛○○、己○○（下稱寅○○ ○等4人）及癸○○、子○○、丁○○、戊○○（下稱癸○ ○等4人）於同年2月5日與甲○○簽訂不動產買賣契約書（ 下稱系爭第3份買賣契約），買賣價金為80萬元；由申○○ ○、未○○○分別於94年2月5日、同年2月6日與甲○○簽訂 不動產買賣契約書（下稱系爭第4份、第5份買賣契約），買 賣價金各為80萬元。簽約後，甲○○委託律師發函通知申○ ○○、未○○○、庚○○、丙○○、午○○等人領取第1期 價款，詎申○○○、未○○○、庚○○、丙○○、午○○等 人竟否認與甲○○間有系爭第2、3、4、5份買賣契約存在， 爰求為㈠確認甲○○與庚○○等5人於94年2月5日就系爭土 地在公同共有權利範圍內之買賣法律關係存在。㈡確認甲○ ○與丙○○等5人於94年2月5日就系爭土地在公同共有權利 範圍內之買賣法律關係存在。㈢確認甲○○與午○○等5人 於94年2月5日就系爭土地在公同共有權利範圍內之買賣法律 關係存在。㈣確認甲○○與申○○○於94年2月5日就系爭土 地在公同共有權利範圍內之買賣法律關係存在。㈤確認甲○ ○與未○○○於94年2月6日就系爭土地在公同共有權利範圍
內之買賣法律關係存在之判決（原審判決確認甲○○與申○ ○○、未○○○就系爭土地權利範圍公同共有一分之一有買 賣關係存在，並駁回甲○○其餘之訴。甲○○、申○○○、 未○○○各就其敗訴部分不服提起上訴），並上訴聲明：㈠ 原判決不利於甲○○部分廢棄。㈡確認甲○○與庚○○等5 人於94年2月5日就系爭土地在公同共有權利範圍內之買賣法 律關係存在。㈢確認甲○○與丙○○等5人於94年2月5日就 系爭土地在公同共有權利範圍內之買賣法律關係存在。㈣確 認甲○○與午○○等5人於94年2月5日就系爭土地在公同共 有權利範圍內之買賣法律關係存在。就申○○○、未○○○ 之上訴則答辯聲明：上訴駁回。
二、申○○○、未○○○則以：92年間系爭土地之共有人之一林 於鉉因急需現金周轉，乃要求全體共有人一併委託出售系爭 土地，多數共有人基於情誼雖允諾出售而簽訂系爭買賣契約 ，然均約定有委託期限及底價，嗣因委託期限屆滿無法出售 而失其效力。94年間林於鉉訛稱其他共有人已同意出售，申 ○○○、未○○○不疑有他，而簽訂系爭第4、5份買賣契約 ，依各該買賣契約後附之付款明細第1次付款備註欄記明： 「扣除分擔代書費，餘款於全體共有人資料備齊後支付」、 「前案代書費25萬各房依比例分擔，其餘款等全體共有人資 料備齊後支付」等語，足見簽約當時之真意係尚待全體共有 人同意，提出全體共有人資料，始收受簽約金，否則契約失 效，為附有解除條件之買賣契約，即須全體共有人同意出賣 ，否則買賣契約失效。退萬步言，縱認各該買賣契約為有效 ，惟因壬○○為系爭土地之共有人之一，已依同一條件為優 先承買權之意思表示，並將簽約金給付予申○○○、未○○ ○，則甲○○與申○○○、未○○○間之買賣契約，亦因優 先承買權人之表示優先承買而不復存在等語，資為抗辯，並 上訴聲明：㈠原判決不利於申○○○、未○○○部分廢棄。 ㈡上開廢棄部分，甲○○在第一審之訴駁回。另庚○○等5 人、丙○○、寅○○○、辛○○、己○○、午○○、癸○○ 、子○○、丁○○亦以同上情詞抗辯，並答辯聲明：甲○○ 之上訴駁回。
三、乙○○、戊○○則以：乙○○、戊○○並未授權任何人代為 簽訂系爭第3份買賣契約，且該買賣契約簽訂時亦未在場， 不知有該買賣契約等語，資為抗辯，並答辯聲明：甲○○之 上訴駁回。
四、經查系爭土地係庚○○等5人、丙○○等5人、午○○等5人 、申○○○、未○○○與林於彪、林於豹、林張金妹、林於 鉉、林溎華、林於燻公同共有，系爭土地係因放領取得所有
權，依法於5年內不得移轉及變更使用；庚○○於94年2月5 日與甲○○就系爭土地簽訂系爭第2份買賣契約；丙○○及 午○○於94年2月5日與甲○○就系爭土地簽訂系爭第3份買 賣契約；申○○○於94年2月5日與甲○○就系爭土地簽訂系 爭第4份買賣契約；未○○○於94年2月6日與甲○○就系爭 土地簽訂系爭第5份買賣契約等情，為兩造不爭執，並有系 爭土地登記謄本及系爭第2、3、4、5份買賣契約書可稽，堪 信為真實。
五、甲○○主張庚○○、丙○○、午○○係分別代理丑○○○等 4人、寅○○○等4人、癸○○等4人與伊就系爭土地簽訂系 爭第2、3份買賣契約；系爭第2、3、4、5份買賣契約均有效 成立等語，為庚○○等5人、丙○○等5人、午○○等5人、 申○○○、未○○○所否認，並分別以前開情詞置辯，查： ㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條定有明文。又主張法律關係存在之當事 人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責 任。而此特別要件之具備，苟能證明間接事實並據此推認要 件事實雖無不可，並不以直接證明者為限，惟此經證明之間 接事實與要件事實間，須依經驗法則足以推認其因果關係存 在者，始克當之。倘須舉證責任之一方所證明之間接事實， 尚不足以推認要件事實，縱不負舉證責任之一方就其主張之 事實不能證明或陳述不明、或其舉證猶有疵累，仍難認負舉 證責任之一方已盡其舉證責任，自不得為其有利之認定（最 高法院91年度台上字第1613號判決意旨參照）。經查，系爭 第2、3份買賣契約書上除首頁記載「立買賣契約書人賣方庚 ○○等5人」「立買賣契約書人賣方午○○等5人、丙○○等 5人」，及末頁記載「立契約書人賣方庚○○」、「立契約 書賣方代理人丙○○等5人、代理人午○○等5人」外，並無 其餘共有人之記載，且各該買賣契約僅有庚○○及丙○○、 午○○之簽名及蓋章（原審卷27-34頁），尚無從知悉庚○ ○及丙○○、午○○以外之各4人為何人？是自系爭第2、3 份買賣契約書形式上觀之，自無法認定各該買賣契約之出賣 人除庚○○及丙○○、午○○外，其餘4人分別為丑○○○ 等4人及寅○○○等4人、癸○○等4人。另庚○○及丙○○ 、午○○於簽訂系爭第2、3份買賣契約時，並未提出丑○○ ○等4人及寅○○○等4人、癸○○等4人之授權書（或委託 書），業據證人即代書廖政鵬及證人鍾馨慧分別到庭證述明 確（原審卷155、243頁），且依庚○○陳稱：「（簽立買賣 契約時，有無跟買方表明你要徵得其他共有人的同意？）有 ，因為我不曉得我其他的兄弟姊妹的意見，所以我必須得到
其他共有人的同意，就是在契約書的備註欄」、「（提示證 人廖政鵬之證述，有何意見？）我沒有仔細看，因為是協商 所以我也沒有仔細聽，我想我還要拿給我其他的兄弟姊妹看 」等語（原審卷253頁）；丙○○陳稱：「（丁○○、寅○ ○○有無參與契約的討論？）沒有」、「（簽約當時，有無 清楚的表明你是否還要徵得其他共有人的同意？）我之前就 講說要經過他們整個家族共有人的同意」等語（原審卷249 頁）；及午○○陳稱：「（戊○○、丁○○、癸○○、子○ ○有無授權你代表他們4人去簽契約？）沒有，他們不知道 ，我只有簽我自己的名字」等語（原審卷241頁），可徵庚 ○○及丙○○、午○○於簽訂系爭第2、3份買賣契約時，尚 未得其餘共有人丑○○○等4人及寅○○○等4人、癸○○等 4人之同意及授權。甲○○雖主張系爭第2、3份買賣契約係 分別在庚○○、丙○○住處簽訂，簽約時庚○○、丙○○、 午○○及丑○○○、辰○○、卯○○均在場，並未表示不同 意出售，丑○○○等4人、寅○○○等4人、癸○○等4人均 有親屬關係，且係繼承家產，應負表見代理責任云云，惟為 庚○○等5人、丙○○等5人、午○○等5人所否認，縱令甲 ○○主張簽約時庚○○、丙○○、午○○及丑○○○、辰○ ○、卯○○均在場乙節屬實，惟仍有壬○○及寅○○○等4 人、癸○○等4人於簽約時並未在場，且渠等亦均表示反對 出賣系爭土地之意思，尚難認壬○○及寅○○○等4人、癸 ○○等4人有表見代理情事，自不對甲○○負出賣人之責任 。又甲○○固曾依系爭第2、3份買賣契約之約定委請證人廖 政鵬辦理塗銷「本宗土地於5年內不得移轉及申請變更使用 」之限制登記，然甲○○並未提出丑○○○等4人、寅○○ ○等4人、癸○○等4人委任證人廖政鵬代辦之證據，自不能 僅憑曾辦理該塗銷登記，即認丑○○○等4人、寅○○○等4 人、癸○○等4人有分別授權庚○○、丙○○、午○○並同 意出賣系爭土地；況參以系爭土地之公同共有人林於彪、林 於豹2人並未與甲○○簽訂出賣系爭土地之買賣契約，然上 開不得移轉之限制亦併同塗銷，顯見該塗銷登記與是否授權 、同意出賣系爭土地並無直接關係。甲○○雖又主張庚○○ 、丑○○○、壬○○、卯○○、丙○○、午○○、子○○、 癸○○等人曾於92年8月3日簽立授權書予辰○○（下稱第1 份授權書-原審卷188頁），辰○○於同日書立房地產專任委 託銷售契約書予證人鍾馨慧（原審卷189頁），另庚○○等5 人、丙○○、午○○等5人共18人亦曾於93年12月19日簽立 授權書予林於鉉（下稱第2份授權書-原審卷138頁），林於 鉉於同日書立委託授權書予證人鍾馨慧（原審卷139頁），
可見渠等皆曾授權林於鉉、鍾馨慧出售系爭土地事宜云云， 庚○○等5人、丙○○等5人、午○○等5人則辯稱第1份授權 書之期限至92年12月31日屆滿，第2份授權書係林於鉉偽造 等語。經查，第1份授權書之期限早於92年1 2月31日即已屆 滿之事實，為兩造所不爭執，自不足據為證明丑○○○等4 人、寅○○○等4人、癸○○等4人有於94年2月5日分別授權 庚○○、丙○○、午○○簽訂系爭第2、3份買賣契約。另依 第2份授權書第6條約定：「價格需取得甲方（指壬○○等公 同共有人）同意此書才得生效」等語，甲○○並未舉證此生 效要件已成就，尚無從據為系爭第2、3份買賣契約合法代理 之證明，且其上無寅○○○、乙○○、辛○○、己○○之簽 章，亦無由據以推論業經全體授權；再者，倘庚○○等5人 、丙○○、午○○等5人共18人已授權林於鉉、鍾馨慧出售 系爭土地事宜，則甲○○當可直接與林於鉉簽訂1份買賣契 約即可，而無須跳過林於鉉分別與各房簽訂系爭多份買賣契 約？且參以林於鉉亦證稱相關買賣契約伊未參與，鍾馨慧與 其他共有人簽訂買賣契約事前未告知伊，事後亦無跟伊回報 簽約情況等語（原審卷164頁），可見庚○○等5人、丙○○ 等5人、午○○等5人辯稱第2份授權書係林於鉉偽造等語， 並非無據，自難以該第2份授權書認定丑○○○等4人、寅○ ○○等4人、癸○○等4人均已授權庚○○、丙○○、午○○ 簽訂系爭第2、3份買賣契約。綜上，丑○○○等4人、寅○ ○○等4人、癸○○等4人並未授權庚○○、丙○○、午○○ 簽訂系爭第2、3份買賣契約，應堪認定。至證人鍾馨慧雖證 稱伊承辦過程中，渠等均用代理，由每1房代表拿印章來蓋 云云（原審卷155頁），惟查證人鍾馨慧亦證稱承辦過程中 林溎華、林於燻、辛○○、己○○、乙○○沒有接觸洽談過 ，癸○○或子○○其中1人曾到伊家等語（原審卷160頁）， 證人鍾馨慧既未接洽過所有共有人，自亦無從知悉每1房代 表確有合法代理權存在，其上開證言尚無法據為有利於甲○ ○之認定。另依證人徐鍚山之證言（原審卷317-322頁）， 其僅係於事後居中協調兩造之買賣糾紛，亦無法憑以證明丑 ○○○等4人、寅○○○等4人、癸○○等4人確有授權庚○ ○、丙○○、午○○簽訂系爭第2、3份買賣契約。 ㈡查庚○○、丙○○、午○○於簽訂系爭第2、3份買賣契約時 既尚未得丑○○○等4人、寅○○○等4人、癸○○等4人之 同意及授權，且已對甲○○表明須待徵得其他共有人之同意 ，可見系爭第2、3份買賣契約是否生效尚繫於丑○○○等4 人、寅○○○等4人、癸○○等4人之同意，茲系爭第2、3份 買賣契約並未得其他共有人丑○○○等4人、寅○○○等4人
、癸○○等4人之同意，則各該買賣契約即不生效力，是甲 ○○主張系爭第2、3份買賣契約為有效，各該買賣關係存在 ，洵屬無據。
㈢按買賣並非處分行為，故公同共有人中之人，未得其他公同 共有人之同意，出賣公同共有物，應認為僅對其他公同共有 人不生效力，而在締約當事人間非不受其拘束（最高法院71 年台上字第5051號判例意旨參照）。甲○○分別與申○○○ 、未○○○簽訂之系爭第4、5份買賣契約部分，申○○○、 未○○○固不否認簽訂各該買賣契約，並辯稱各該買賣契約 附有解除條件，即其他公同共有人不同意出賣，解除條件成 就，系爭買賣契約為無效云云。惟查系爭第4、5份買賣契約 付款明細之備註欄雖記載「前案代書費25萬各房依比例分擔 ，其餘款等全體共有人資料備齊後支付」、「扣除分擔代書 費餘款於全體共有人資料備齊後支付」等語，然此僅係約定 第1期簽約款20萬元之給付方法（期日及給付額），尚難據 以認定系爭第4、5份買賣契約係以其他共有人同意為解除條 件，依上開說明，申○○○、未○○○分別與甲○○簽訂之 系爭第4、5份買賣契約固未得全體公同共有人之同意，而對 其他公同共有人不生效力，惟在申○○○、未○○○與甲○ ○間並非不受其拘束，是甲○○請求確認申○○○、未○○ ○分別與伊簽訂之系爭第4、5份買賣契約關係存在，洵屬有 據。申○○○、未○○○辯稱簽約時伊等附記上開條款之真 意係須得全體共有人同意，提出全體共有人資料，始收受簽 約金，否則各該買賣契約失效等語，應不可採。 ㈣按共有土地或建築改良物，共有人出賣其應有部分時，他共 有人得以同一價格共同或單獨優先承購；上開規定於公同共 有準用之，土地法第34條之1第4項及第5項分別定有明文； 又按土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承購權，目 的既在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，則其第34條 之1第4項所稱，共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部 分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購者，應指 他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共 有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。優先承購權 人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良 物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間 成立（最高法院85年度台上字第793號、91年度台上字第122 4號判決意旨參照）。查申○○○、未○○○辯稱系爭土地 共有人之一壬○○業經表示以同一條件優先承購乙節，業據 提出壬○○所發存證信函、掛號郵件收件回執及郵政跨行匯 款申請書為證（原審卷283-288頁、本院卷168頁），系爭土
地之優先承購權人壬○○既經對申○○○、未○○○表示以 同一條件優先承購，且甲○○亦尚未取得系爭土地所有權， 則該共有土地之買賣契約即當然轉而存在於壬○○與申○○ ○、未○○○之間，是申○○○、未○○○此部分之抗辯， 應屬可採。甲○○主張公同共有人之優先承買權僅具有債權 效力，僅係壬○○對申○○○、未○○○有訂約請求權，系 爭第4、5份買賣契約並不因壬○○主張優先承買權而當然無 效云云，並不足採。
六、綜上所述，甲○○請求確認其與庚○○等5人、丙○○等5人 及午○○等5人、申○○○、未○○○間之系爭第2、3、4、 5份買賣契約關係存在部分，均屬不應准許。原審判決確認 甲○○分別與申○○○、未○○○間之系爭第4、5份買賣契 約關係存在部分，自有未洽，申○○○、未○○○上訴論旨 指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由；至甲○ ○請求確認其與庚○○等5人及丙○○等5人、午○○等5人 間之系爭第2、3份買賣契約關係存在部分，既屬不應准許， 則原審就此部分所為甲○○敗訴之判決，並無違誤，甲○○ 上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由 。
七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之 必要，併此敘明。
八、據上論結，本件甲○○之上訴為無理由，申○○○、未○○ ○之上訴為有理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 1 月 9 日 民事第十二庭
審判長法 官 陳駿璧
法 官 王仁貴
法 官 王麗莉
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 97 年 1 月 10 日 書記官 黃 愛
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。