返還合建保證金
臺灣高等法院(民事),上更(一)字,96年度,113號
TPHV,96,上更(一),113,20080108,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　 96年度上更㈠字第113號
上　訴　人
即被上訴人　　全陽建設股份有限公司
法定代理人　　壬　○
訴訟代理人　　張淑敏律師
被　上訴人
即　上訴人　　庚○○
被　上訴人　　己○○○　台北市○○街278號
　　　　　　　戊○○
　　　　　　　辛○○
　　　　　　　丁○○○
　　　　　　　癸○○
　　　　　　　乙○○
　　　　　　　子○○
共　　　同
訴訟代理人　　林玟岑律師
上列當事人間因返還合建保證金事件，上訴人對於中華民國九十
三年十一月二十六日台灣士林地方法院九十二年度訴字第八二九
號第一審判決，各自提起上訴，經最高法院第一次發回，本院於
九十六年十二月二十五日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人庚○○給付部分，及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
前開廢棄部分，上訴人全陽建設股份有限公司在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
全陽建設股份有限公司之上訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用除確定部分外，均由上訴人全陽建設股份有限公司負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人全陽建設股份有限公司（下稱上訴人）起 訴主張：被上訴人即上訴人（下稱被上訴人）庚○○、被上 訴人己○○○、戊○○、辛○○、丁○○○、癸○○、子○ ○（下稱庚○○等七人）及原審共同被告羅宣（已確定）， 於民國（下同）八十九年九月十四日，提供其所有坐落台北 市○○區○○段一小段（下同）七九三地號、八００地號及 八一四地號等三筆土地應有部分各八分之一，被上訴人乙○ ○則於同年九月八日提供其所有坐落七九四地號土地，分別 與上訴人簽訂合作興建大樓契約書（下稱合建契約書），其 中第十八條約定上訴人於簽約後一年內無法完成鄰地整合， 合建契約書作廢，被上訴人等並應於七日內無息退還收取之



合建保證金庚○○等七人各新台幣（下同）二十五萬元，乙 ○○五十萬元。嗣後上訴人雖極力整合鄰地，但因鄰地所有 權人未能配合，加上子○○及羅宣將其應有部分移轉登記予 第三人甲○○，致鄰地迄未整合完竣，依約被上訴人即應退 還上開合建保證金。又上訴人與庚○○另立之協議書第四條 ，約定庚○○等七人及羅宣如未依約履行，庚○○應無條件 返還其所受領之土地補償款一百五十萬元。子○○及羅宣將 其應有部分移轉登記予甲○○，致鄰地迄未整合完竣，庚○ ○自應返還已受領之土地補償款等情，爰依合建契約書第十 八條及協議書第四條之約定，求為命庚○○給付一百七十五 萬元；己○○○、戊○○、辛○○、丁○○○、癸○○、子 ○○各給付二十五萬元；乙○○給付五十萬元，及均自起訴 狀繕本送達翌日起計付法定遲延利息之判決。（原審判命被 上訴人庚○○應給付上訴人一百五十萬元本息，而駁回上訴 人其餘之請求。上訴人及庚○○均對其敗訴部分聲明不服， 提起上訴。本院前審則認上訴人上訴部分有理由，而駁回庚 ○○之上訴。經最高法院廢棄發回本院繼續審理。又原審共 同被告羅宣部分，經本院前審判決後，雖已上訴嗣又撤回， 應已確定）上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡被 上訴人己○○○、戊○○、辛○○、丁○○○、癸○○、子 ○○等六人各應給付上訴人二十五萬元，被上訴人乙○○應 給付上訴人五十萬元，被上訴人庚○○應再給付上訴人二十 五萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百 分之五計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人等人 負擔。答辯聲明：㈠上訴人庚○○之上訴駁回。㈡訴訟費用 由上訴人庚○○負擔。
二、被上訴人則以：依合建契約書第一條之約定，合建範圍既以 上訴人最終實際談妥之範圍為準，則第十八條所謂無法完成 鄰地整合之情事，即不可能發生，故該條所附解除條件係屬 不能條件或未成就。況合建契約書第十八條約定無法完成鄰 地整合之解除條件，須上訴人依約履行其整合鄰地之義務， 而無法於限期內完成，始得謂成就，惟上訴人就此所舉之人 證，均難作為該解除條件業已成就之認定依據。至子○○及 羅宣將其應有部分移轉登記予甲○○，則係依上訴人公司之 副總經理周富良（即周明良）之指示，配合合建整合所為， 尚不得謂子○○未按約履行。倘上訴人因此無法完成整合， 依民法第二百二十四條之規定，亦應就周富良之故意或過失 負同一責任，不得令子○○負違約之責。又上訴人要求被上 訴人等拋棄合建範圍內之七九０之二地號、八二一之二地號 及八二六地號等三筆公有土地優先購買權，而取得該三筆公



有土地後，將被上訴人等所有土地排除在合建範圍之外，顯 已違約，依合建契約書第十六條之約定，被上訴人等自得沒 收合建保證金，且因此受有拋棄優先購買上開三筆公有土地 權利之損害，而使上訴人受利益，被上訴人等亦得執以與合 建保證金為抵銷。庚○○、子○○另以：庚○○收取之一百 五十萬元，係其完成土地仲介之約定報酬，且其中五十萬元 由周富良代表收取，上訴人不得請求庚○○返還。子○○應 退還之保證金二十五萬元，則已自出賣合建土地應有部分之 價金中，由周富良扣除等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判 決關於不利於被上訴人庚○○部分與該部分假執行之宣告暨 負擔該部分訴訟費用之裁判均廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴 人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審及發 回前第三審之訴訟費用均由上訴人負擔。均答辯聲明：㈠上 訴駁回。㈢第一、二審及發回前第三審之訴訟費用均由上訴 人負擔。
三、上訴人主張：被上訴人庚○○等七人及原審共同被告羅宣， 於八十九年九月十四日，提供其所有七九三地號、八００地 號及八一四地號等三筆土地應有部分各八分之一，被上訴人 乙○○則於同年九月八日提供其所有七九四地號土地，分別 與上訴人簽訂合建契約書，其中第十八條約定上訴人於簽約 後一年內無法完成鄰地整合，合建契約書作廢，被上訴人及 羅宣並應於七日內無息退還收取之合建保證金（庚○○等七 人及羅宣各二十五萬元，乙○○五十萬元）。被上訴人子○ ○及羅宣與上訴人公司簽訂合建契約後，將其所有七九三、 八００、八一四等地號持分土地另行出售予第三人甲○○之 事實為被上訴人所不爭執，堪信為真實。上訴人另主張：依 合建契約書第十八條及協議書第四條之約定，求為命庚○○ 給付一百七十五萬元；己○○○、戊○○、辛○○、丁○○ ○、癸○○、子○○各給付二十五萬元；乙○○給付五十萬 元本息等語，則為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯。是 以本件兩造爭執要點即在於：兩造間合建契約書所載之解除 條件是否成就？被上訴人子○○、羅宣將其持分土地出售予 第三人甲○○，有否經上訴人公司同意？能否認被上訴人子 ○○及羅宣係有可歸責之事由，而應負違約之責？周富良是 否為上訴人公司之副總經理或代理人、使用人？上訴人公司 應否依民法第二百二十四條就周富良之行為負與自己之故意 過失同一責任？庚○○等七人及乙○○辯稱其等放棄購買公 有地之權利而受有損害，另使上訴人公司獲有購買公有地之 利益，是否實在？能否主張沒收保證金或抵銷？庚○○應否 返還上訴人公司一百五十萬元？茲析述如下。




四、兩造間合建契約書所載之解除條件是否成就？ ㈠按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。民法 第九十九條第二項定有明文。查兩造合建契約第十八條約定 ：「本契約書自簽約日起壹年內，乙方（即上訴人）若無法 完成鄰地整合，則本契約書作廢，甲方（即被上訴人）原收 取之保證金無息七天內退還乙方，雙方不得互為請求補償」 ，是該約定既係兩造合意以上訴人能否於一年內完成鄰地整 合之事實，決定前開契約之效力是否消滅，則應屬合建契約 所附之解除條件，堪以認定。
㈡經查，依合建契約第一條可知，兩造就合建範圍之計劃，係 包括台北市○○區○○段一小段七九０之二、七九一、七九 二、七九三、七九五、七九六、七九七、七九八、七九九、 八００、八０一、八０二、八０三、八０四、八０五、八０ 六、八０七、八０八、八０九、八一０、八一一、八一二、 八一三、八一四、八一五、八一六、八一七、八一八、八一 八、八一九、八二０、八二一之二、八二六地號等土地，上 訴人為建設公司主導合建之土地規劃，就被上訴人提供合建 土地以外之合建範圍鄰地，依約自應有從事整合之義務。再 參以被上訴人亦於簽約時同意放棄同區段七九０─二、八二 一─二、八二六地號公有地之購買權，是系爭契約所謂「簽 約日起一年內，乙方（即上訴人）無法完成鄰地整合」之條 件，應非屬得由上訴人一方之意思，而決定其成就與否之「 隨意條件」，而應係指上訴人確已依約履行鄰地整合之義務 ，而依客觀事實無法於簽約一年內完成，始得謂解除條件成 就。
㈢上訴人既主張系爭契約因解除條件而成就，則依舉證責任分 配法則，就系爭合建契約解除條件業已成就之事實自應負舉 證責任。惟查：上訴人雖於原審舉證人陳金木、盧振彬及陳 桂芬等人，主張系爭擬合建範圍內之七九七、八０一、八０ 四及八０五等地號地主，經上訴人公司通知合建未成，已退 還保證金云云。惟查依證人陳金木（七九七地號所有權人） 、盧振彬（八０五地號所有權人）所證，其等係因上訴人告 知合建可能談不成，始退還保證金等語，是依其等證言，僅 可證明上訴人曾對其說明合建不成之結果，尚難推認上訴人 確已進行鄰地整合，及因故未能完成之事實。另證人陳桂芬 雖亦證稱其主動退還上訴人合建保證金，惟其亦僅證稱契約 所訂一年時間已滿，上訴人合建不成就應退款等語，是尚難 認證人陳桂芬知悉上訴人整合鄰地之經過，故證人陳金木、 盧振彬、陳桂芬之證言，僅可證明上訴人公司曾對其說明擬 合建之三二筆土地合建不成之結果，非但無法證明上訴人公



司確已進行鄰地整合及因故未能完成等事實，反足以證明上 開土地已與上開證人完成整合之事實，顯尚不足為有利上訴 人之認定。
㈣且查上訴人明知系爭七九四地號為乙○○及子○○所共有， 此觀上訴人公司與乙○○所簽定之合建契約第二十條下方補 載：「乙方（即上訴人）同意甲方（即乙○○）以八十三平 方公尺八分之八產權簽約，子○○八分之一產權等法院判決 移轉或由乙方負責出資與子○○解決。惟乙方出資額度在新 台幣伍拾萬元之內，超出部份由甲方自行負責。」等語（見 本院更審前卷二第二四八頁）自明。而上訴人公司對於未與 子○○就其所有之八分之一產權部份進行基地整合洽商之事 實並不爭執，僅主張：「嗣乙○○與子○○間之訴訟結果如 何？上訴人並不知悉，乙○○及子○○並未將判決結果告知 上訴人，未請求上訴人出資五十萬元與子○○解決。」等語 （見本院更審前卷二第一九○頁，上訴人九十四年十月民事 上訴理由㈥狀）。惟查基地整合既係上訴人公司之義務，自 應由上訴人公司自動與子○○或乙○○洽談，豈有子○○、 乙○○自動向其請求之理？況查上開約定係上訴人公司與乙 ○○之約定，子○○並不知情，子○○並無義務亦無從告知 上訴人公司訴訟結果。由此已足以證明上訴人確未對擬合建 之三十一筆土地之所有所有權人全數進行整合洽商，顯未依 約履行鄰地整合之義務，上訴人主張解除條件已成就，顯無 理由。
㈤上訴人於更審前本院行準備程序時，雖舉證人即上訴人開發 部經理曾國增證稱上訴人公司有依約履行基地整合之義務云 云。惟查：證人曾國增係受僱於上訴人公司之受僱人，其所 為之供述已有偏袒上訴人公司之虞，得否採信已非無疑。況 查爭合建契約即係由周富良與曾國增及薛宗仁進行建築基地 之整合，亦即系爭合建契約之基地整合工作係證人曾國增擔 任上訴人公司開發部經理職務之主要任務，如上訴人公司之 開發部對於其他地主未進行基地整合之洽談，或僅係敷衍了 事而未盡其整合之能事，則證人曾國增即無法免除失職之責 難，甚或遭上訴人公司之解僱，將因而遭受重大不利益。據 此以觀，證人曾國增為維護自身之利益，豈能期待其能據實 陳述。更何況就子○○所有之七九四地號八分之一產權部份 ，確未曾進行基地整合洽商，既為上訴人所不爭執，有如前 述，則證人曾國增所為之證述，即與客觀事實不符，顯不足 採信。
㈥上訴人雖另主張：上訴人公司為一建設公司，以建築房屋出 售為業，與對造簽合建契約書、原規畫建築大樓之基地共包



括三二筆土地，其地形有如梯形，如能整合完成，全部蓋成 大樓，非但面積廣大，形狀完整壯觀，且對上訴人之獲利而 言將大有幫助，依經驗法則而言，處此狀態之下，建設公司 豈有不卯足全力企圖整合完成，俾使全部合建土地均能蓋成 大樓之理？當無自行設限，將範圍縮小，而藉口整合不成， 僅將一部分基地納入合建範圍，再以此為由向對造要求返還 保證金之情，本件部分土地已蓋成之大樓成Ｌ型，面積狹小 ，毫無壯觀可言，足見證人曾國增雖係上訴人之職員，依經 驗法則，必盡全力整合不成後，始向公司反應放棄鄰地及對 被上訴人基地合建之計畫，是其證言尚合情理，而堪採信云 云。惟查：果如此則上訴人公司何以將業經談妥合建且與上 訴人公司興建大樓毗鄰之八０四地號及八０五地號排除予上 訴人公司所建大樓之外？足見上訴人公司之所以僅以八０九 、八一０、八一一、八一二、八一六、八一七、八一八、八 一九、八二０、八二一之二、八二六、七九０之二、八一五 等十三筆土地為基地向台北市政府工務局申請九十二年建字 第一一四號建築執照顯有其另外考量，與是否完成鄰地之整 合無關。上訴人公司因有其他考量之因素，並未盡其整合之 義務，竟於取得子○○及羅宣之土地，及被上訴人等出具之 放棄優先購買公有地之拋棄書後（詳後述），藉口「無法整 合」，逕將被上訴人等排除於合建之外，顯有違誠信原則。 ㈦此外，上訴人公司雖聲稱：「於八十九年至九十二年間確有 與八一三地號等土地之地主顧忠等十人洽談合建事宜，惟因 地主所開條件過苛，或要求買受價格過高無法整合，致整合 不成。」云云，惟上訴人僅泛為陳述，並未據聲明任何證據 以實其說，即難採信。尤其上訴人雖負舉證責任，竟不敢傳 訊上開地主到庭為證，益證上訴人公司未盡其對所有地主皆 進行整合洽商之義務，自不得主張解除條件業已成就，請求 返還保證金。
㈧綜上，上訴人雖主張因客觀因素縮小合建範圍，最終以台北 市政府工務局九十二建字第一一四號建造執照所示之十三筆 地號土地確定合建範圍，並提出該建造執照附卷可稽，惟兩 造所約定之解除條件，既非純由上訴人決定條件成否之隨意 條件，則上訴人就原合建計劃中如七九一、七九二、七九五 、七九六、七九八、七九九、八０二、八０三、八０六、八 ０八、八一三等地號土地，有確經洽商協議仍然無法整合之 事實，應負舉證之責。上訴人所提前開事證，既不足證明上 訴人有依約整合未成之事實，且上訴人復未提出其他具體證 據以實其說，況就子○○所有之七九四地號八分之一產權部 份，確未曾進行基地整合洽商，則上訴人主張系爭契約第十



八條之解除條件已然成就，即不足採。
五、被上訴人子○○、羅宣將其持分土地出售予第三人甲○○， 有否經上訴人公司同意？能否認被上訴人子○○及羅宣係有 可歸責之事由，而應負違約之責？周富良是否為上訴人公司 之副總經理或代理人、使用人？上訴人公司應否依民法第二 百二十四條就周富良之行為負與自己之故意過失同一責任？ ㈠上訴人另主張：被上訴人子○○及羅宣，於簽約後將其合建 土地之持分移轉登記予第三人甲○○，致鄰地迄未整合完竣 ，依約被上訴人即應退還上開合建保證金云云。被上訴人子 ○○則辯稱，係訴外人周富良以上訴人公司之名義，向被上 訴人子○○洽購，被上訴人為配合系爭合建，依周富良之指 示，移轉登記予第三人甲○○等語。
㈡經查，上訴人就訴外人周富良確有參與本件合建契約締約過 程並不否認，然否認周富良為其公司員工，辯稱周富良為系 爭合建契約之仲介，因仲介本合建土地，因而向上訴人收取 一百萬元佣金，依法扣繳百分之十稅捐，實付九十萬元，有 各類所得扣繳暨免扣繳憑單足稽。依該扣繳憑單所載，周富 良該收入為執行業務所得之「仲介佣金」收入，並非薪資所 得，且周富良未參加上訴人公司之勞、健保。上訴人未曾表 示授與周富良任何代理權，被上訴人所提周富良對外所使用 之名片多張，亦無周富良為上訴人公司人員之記載，上訴人 亦不知悉周富良曾對外有任何代表上訴人之主張云云。 ㈢惟查周富良於締結合建契約及向被上訴人子○○買受合建土 地過程中，均自稱為上訴人公司副總經理等情，迭據被上訴 人陳明，且經證人林寶鳳於原審證述屬實。（見原審卷二第 一三七頁）而訴外人周富良亦曾出示被上訴人其為全陽機構 廣大興業股份有限公司副總經理之名片，此有該名片在卷可 稽。（見本院卷一第九六頁）被上訴人等亦於本院審理中當 庭提出周富良、上訴人法定代理人壬○、職員曾國增及薛宗 仁之名片之正本，經本院勘驗屬實。（見本院卷一第五九頁 ）而該名片與上訴人公司法定代理人壬○之名片，其設計、 字體、紙質及印刷均為相同，且均印有「全陽機構」、「廣 大興業股份有限公司」及「全陽建設」等字樣暨同一商標（ 商標內之紅色斑點亦完全一致），顯係出於同一印刷鋼板印 製而成。
㈣上訴人雖主張：周富良名片上並無為上訴人公司人員之記載 或標示，僅註明為全陽機構，然全陽機構並非即全陽建設股 份有限公司。且被上訴人所提周富良之名片與薛宗仁、曾國 增二人所使用之名片仍有不同，蓋周富良之名片未印有「久 和營造工程股份有限公司」字樣，而薛宗仁、曾國增則印有



「久和營造工程股份有限公司」字樣；另周富良之名片上所 印電話00000000、分機20與曾國增所印電話及分機均相同， 然同一分機僅一人使用，不可能二人同用一分機，此顯足證 明周富良之名片係未經上訴人同意，自行印製使用者，不得 因此即認周富良為上訴人公司之人員或副總經理云云。惟查 周富良與上訴人法定代理人壬○名片上所印字樣及商標與系 爭合建契約書封面相符，且為上訴人公司所不否認為其員工 之曾國增、薛宗仁所用名片，與周富良、壬○之名片同無全 陽建設股份有限公司之字樣，而上訴人公司法定代理人壬○ 之名片則與周富良之名片均無久和營造工股份有限公司之字 樣，自不得據此即謂周富良非屬上訴人公司之使用人或代理 人。且無論周富良、壬○、曾國增或薛宗仁所用之名片，均 有「全陽建設」等字樣暨同一商標，然互核上開四份名片上 商標之紅色斑點均為一致，顯係出於同一印刷鋼板印製而成 ，豈係周富良所得自行印製？足認周富良所有上訴人公司副 總經理名片應係上訴人公司印製交與周富良使用，上訴人公 司竟無視上開名片印有「全陽建設」商標之事實，仍執陳詞 主張：名片上僅註明全陽機構，然全陽機構非即為全陽建設 股份有限公司，該名片係周富良未經其同意自行印製使用云 云，顯與事實不符，不足採信。而周富良使用上訴人公司同 款名片並自稱副總經理，曾國增、薛宗仁在場亦未為否認澄 清，據上足認，縱認周富良實際上非上訴人公司之副總經理 而僅係仲介，然上訴人公司對於周富良係受其委任以為系爭 合建之土地整合工作及全程參與與被上訴人等合建契約締約 過程等情既不否認，上訴人自應負表見代理之授權責任，被 上訴人辯稱周富良應認係上訴人公司民法第二百二十四條上 所稱之代理人或使用人等語，應可採信。
㈤又查證人甲○○於另案（即本院九十五年度上易字第五五號 ）證稱：「（你怎知道向子○○、羅宣購買上開土地持分？ ）振聲建設公司的張經理介紹的，因為時間久了，平常沒有 來往，已經忘記他的名字了。」、「（認識周富良嗎？）我 都不認識。」、「（你說的張經理是否上次代替你來開庭的 人？）是的，就是張添輝。」，有該案筆錄影本在卷可稽。 （見本院卷一第二三二至二三三頁）而上開筆錄內容亦經證 人甲○○於本院準備程序時證述屬實。（見本院卷二第二三 頁）證人張添輝亦於該案（即本院九十五年度上易字第五五 號）準備程序時證稱：「（甲○○前次作證說是你介紹她向 子○○、羅宣購買土地持分？）是我介紹甲○○買的，是周 富良介紹我說子○○、羅宣的地要賣，我再介紹甲○○買的 。」、「（甲○○與子○○、羅宣在簽約時你及周富良有無



在場？）我不在場，但周富良在場。」、「（周富良當時有 無跟你說，他怎知道子○○、羅宣的土地要賣？）他說這塊 地有公司要改建蓋大樓，如果投資買起來會賺大錢，所以才 介紹甲○○投資買土地，準備與全陽建設公司合建，周富良 跟我說全陽建設公司準備在那邊蓋房子。」等語，有準備程 序筆錄在卷可稽（見本院卷一第二三五至二三六頁）。而上 開筆錄內容亦經證人張添輝於本院準備程序時證述屬實。（ 見本院卷二第三頁）另證人即代書徐進達於該案（即本院九 十五年度上易字第五五號）準備程序時亦證稱：「（上證二 號買賣契書最後第二頁簽署你是否在場？）是的，簽署時我 在場。」、「（據子○○及羅宣說是一位叫周富良的要求才 把土地持分賣給甲○○？當時你去現場簽買賣契約時周富良 有無在場？）周富良有無要求羅宣、子○○賣土地持分給甲 ○○的事我不知道，但是我去現場簽買賣契約時周富良有在 場。」，有準備程序筆錄可資為證。（見本院卷一第二三九 至二四一頁）而上開筆錄內容亦經上訴人於準備程序時同意 爰引為本件之證據資料。（見本院卷二第五六頁）再參照證 人林寶鳳於原審證稱：「周富良表示自己是陳重光的女婿， 周富良說子○○年紀大了，還要南北奔波處理合建的事，他 說他是公司副總，所以他叫公司的人把子○○的地買回去處 理，子○○就不必再跑來跑去了」等語（見原審卷二第一三 七頁），況上訴人公司亦於書狀中坦承「子○○及羅宣之所 以於簽約後將其合建土地之持分讓售予第三人甲○○，係周 富良違背當初仲介庚○○等人與上訴人公司合建之意旨，誘 使子○○及羅宣將土地持分讓售予第三人甲○○（見本院更 審前卷一第二一頁，上訴人民事上訴狀）等情，足認子○○ 、羅宣所以將土地持份讓售予甲○○，係周富良誘使所致， 而子○○及羅宣顯係誤信周富良「叫公司的人把地回去處理 」之言，故就子○○及羅宣而言，係遵照代理上訴人公司周 富良之指示，完全配合上訴人公司有關合建整合之調度，並 無未按約履行之情事。至於上訴人雖主張周富良實際上並非 陳重光的女婿，且甲○○曾證稱不認識周富良等語，足見證 人林寶鳳、甲○○之證詞或與事實不符或前後矛盾，不足採 信云云。惟查證人係證稱「周富良表示自己是陳重光的女婿 」，與客觀事實周富良是否確為陳重光的女婿無關，顯難執 此否認證言之真實性。至於證人甲○○雖曾證稱不認識周富 良，係經由張添輝介紹買地，然張添輝已證稱確係周富良介 紹，嗣後簽定買賣契約時，周富良又在場，甲○○自不可能 毫無所知。況證人林寶鳳、甲○○、張添輝、徐進達與兩造 均無利害關係，彼此證述情節互核相符，應堪採信，上訴人



空言否認證人證詞，即非可採。
㈥上訴人雖又主張：被上訴人於與上訴人公司簽訂合建房屋契 約以前，已將系爭土地與第三人三蒲建設公司簽訂合建房屋 契約，嗣三蒲建設公司無意興建本案，遂將本案轉讓予上訴 人公司，因而由上訴人公司與被上訴人於三蒲建設公司位於 台北市○○路○段一０七號十二樓辦公室簽訂系爭合建房屋 契約，並將三蒲建設公司以其總經理劉信鋒名義所購八一六 、八一七地號，持分各二分之一土地出售予上訴人公司。周 富良即為居間介紹被上訴人與三蒲建設公司簽訂合建房屋契 約之人，此觀周富良所印製對外使用之名片掛名為三蒲建設 公司副總經理即明，足見被上訴人認識周富良較上訴人公司 認識周富良之時間為早，並知悉周富良為居間仲介土地之人 ，不可能誤認周富良為上訴人公司之人員云云。惟查上訴人 所提之證據，僅有上訴人與劉信鋒之買賣契約，遍查該契約 均無被上訴人之名字，亦無隻文片語提及三蒲建設公司願將 與被上訴人合建之權利轉讓予上訴人，上訴人執此主張，顯 與所提之證據不符，即非可採。又縱周富良亦曾對外使用掛 名為三蒲建設公司副總經理之名片，然上訴人並未舉證證明 被上訴人明知上訴人未曾授權周富良使用與上訴人公司同款 名片，亦未授權以上訴人代理人名義與被上訴人洽談合建宜 ，自仍應負表見代理之授權責任。
㈦綜上，周富良既為上訴人公司之代理人或使用人，並主導被 上訴人等合建土地之整合，明知子○○及羅宣均已簽訂系爭 合建契約，竟希圖非份之利益向張添輝鼓吹：「這塊地全陽 公司要改建蓋大樓，如果投資買起來會賺大錢」等語，致使 張添輝介紹甲○○投資買土地，準備與上訴人公司合建，並 親自直接帶同甲○○之代理人及代書徐進達至子○○、羅宣 住處，誘使子○○及羅宣將土地持分讓售予第三人甲○○， 致使系爭合建契約因而陷於給付不能之違約狀態，自屬可歸 責於周富良之事由致系爭合建契約因而陷於給付不能之違約 狀態，上訴人公司依民法第二百二十四條之規定自應對周富 良之行為負同一債務不履行之違約責任，豈有將責任推給子 ○○、羅宣之理？
㈧再查：被上訴人庚○○、癸○○、己○○○、戊○○、辛○ ○、丁○○○等六人確有依系爭合建契約第一條後段之約定 ，放棄公有地優先購買權配合上訴人承購，有卷附財政部國 有財產局台灣北區辦事處九十六年九月十二日台財產北處字 第09600328140號函所附庚○○等六人之拋棄書及印鑑證明 可稽。（見本院卷一第一五九至一七四頁）上訴人雖主張： 上訴人出示之拋棄書僅六紙，並無子○○及羅宣之拋棄書，



可見並非全部八位共有人均已拋棄云云。惟查被上訴人子○ ○及羅宣業依周富良之指示將土地持分讓售予第三人甲○○ ，自無書立拋棄書之權限與必要，嗣後甲○○亦已出具拋棄 書及印鑑證明，（見同上國有財產局之覆函）使上訴人順利 間接完成申購。而證人即向國有財產局申購之丙○○於本院 證稱：「（你認識甲○○和庚○○等六人？）不認識。」、 「（如何取得庚○○等六人及甲○○的拋棄書跟印鑑證明？ ）我沒有取得，都是委託全陽公司代理，只跟全陽訂改建合 約，手續都是全陽幫我們辦理。」、「所有書面文件都是上 訴人公司，訂的合建契約是跟全陽合建。」、「（是誰幫你 辦這手續？）我的認知上林憲男代書就是替全陽處理這些書 面上資料。」、「（那是你的認知？）我不太清楚法律上的 細節，只知道我們那時和全陽訂合建契約後，全陽所有的書 面文件處理，就請林憲男代書替我們作。」、「（後來你買 的土地是賣給全陽？）買公有地後再賣給上訴人公司是我們 合建的條件。」、「（你申購這些土地轉賣，都是照上訴人 公司指示處理，沒從申購土地得到任何利益，你的利益是跟 上訴人公司的合建，這些都配合全陽的規劃去處理？）金額 我不知道都是代書在處理，這錢也不是我出，賣給全陽我也 沒收到錢，完全是配合他們指示的代書處理。」等語。（見 本院卷二第二二至二三頁）而證人甲○○於本院上開庭訊時 亦證稱：「（你拋棄書交給誰？）周富良。」，有準備程序 筆錄在卷可稽。（見本院卷二第二三頁）足見丙○○等人承 購上開公有地後再移轉讓與上訴人，與被上訴人庚○○等人 提供拋棄書等行為，均係依上訴人之指示辦理。從而被上訴 人庚○○等人及甲○○之拋棄書均係交付上訴人指定之代書 ，再由上訴人公司指示由丙○○等人承購，並由其指定之林 憲男代書處理。又查上訴人公司向台北市政府工務局申請之 九二年字第一一四號建築執照所含蓋之基地為八０九、八一 ０、八一一、八一二、八一六、八一七、八一八、八一九、 八二０、八二一之二、八二六、七九０之二及八一五等十三 筆，其中包含被上訴人庚○○等人依約拋棄後申購之七九０ 之二公有地。然合建範圍內之七九０之二號公有土地，既須 一定條件始得購買，則庚○○等人依約拋棄該公有地之優先 購買權，先由丙○○等人向財政部國有財產局買受，再移轉 登記予上訴人而列入台北市政府工務局申請之九二年字第一 一四號建築執照之基地範圍內，上訴人顯有取得被上訴人等 之拋棄書後，即故意不履行其對所有地主皆進行整合洽商之 義務。是以，退一步言之，縱認兩造間契約所定之解除條件 已成就（僅係假設）上訴人因有其他考量之因素，並未盡其



整合之義務，竟於取得子○○及羅宣之土地，及被上訴人等 出具之放棄優先購買公有地之拋棄書後，藉口「無法整合」 ，逕將被上訴人等排除於合建之外，顯係以違反誠信原則之 不正當行為促其條件之成就，依民法第一百零一條第二項規 定：「因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為促其 條件之成就者，視為條件不成就。」亦應視為條件不成就。 自不得主張解除條件業已成就，請求返還保證金。六、被上訴人庚○○應否返還上訴人公司一百五十萬元？ ㈠上訴人另主張被上訴人庚○○因主導系爭七九三、八００、 八一四地號土地共有人之合建協商，故與上訴人另行訂立協 議書，由被上訴人庚○○承諾整合系爭土地共有人同意合建 條件，並與上訴人簽訂合建契約。而協議書第四條約定：「 持分所有人於合建簽約，如有未照約定履行者，乙方（即被 上訴人庚○○）所受領第三條款項應無條件返還甲方（即上 訴人）」，系爭土地共有人子○○於簽約後將土地移轉於訴 外人甲○○，有土地登記謄本可證，是依前開協議書約定， 被上訴人庚○○自應返還上訴人其依協議書所受領之一百五 十萬元云云。
㈡惟查被上訴人子○○、羅宣所以將土地持份讓售予甲○○， 係周富良誘使所致，而子○○及羅宣顯係誤信周富良「叫公 司的人把地回去處理」之言，故就子○○及羅宣而言，係遵 照代理上訴人公司周富良之指示，完全配合上訴人公司有關 合建整合之調度，並無未按約履行之情事，業經本院認定有 如前述。從而，上訴人主張被上訴人有違約之情事，而依協 議書第四條約定，請求被上訴人庚○○返還上訴人一百五十 萬元云云，即無理由，應予駁回。
七、綜上所述，兩造所約定之解除條件，既非純由上訴人決定條 件成否之隨意條件，則上訴人就原合建計劃中如七九一、七 九二、七九五、七九六、七九八、七九九、八０二、八０三 、八０六、八０八、八一三等地號土地，有確經洽商協議仍 然無法整合之事實，應負舉證之責。上訴人所提前開事證， 既不足證明上訴人有依約整合未成之事實，況就子○○所有 之七九四地號八分之一產權部份，確未曾進行基地整合洽商 ，則上訴人主張系爭契約第十八條之解除條件已然成就，即 不足採。退一步言之，縱認兩造間契約所定之解除條件已成 就（僅係假設）上訴人因有其他考量之因素，並未盡其整合 之義務，竟於取得子○○及羅宣之土地，及被上訴人等出具 之放棄優先購買公有地之拋棄書後，藉口「無法整合」，逕 將被上訴人等排除於合建之外，顯係以違反誠信原則之不正 當行為促其條件之成就，依法亦應視為條件不成就。從而，



上訴人依兩造所簽合建契約第十八條求為判命被上訴人庚○ ○給付一百七十五萬元；被上訴人己○○○、戊○○、辛○ ○、丁○○○、癸○○、子○○等人各應給付二十五萬元本 息，被上訴人乙○○應給付上訴人公司五十萬元本息，均為 無理由，應予駁回。其假執行之聲請失所附儷，應併予駁回 。原審未予詳察，遽命庚○○應返還一百五十萬元本息，尚 有未洽，庚○○上訴意旨，指摘原判決此部分不當，聲明廢 棄改判為有理由，爰將原判決此部分廢棄，改判如主文第二 項所示。至於上訴人請求不應准許部分，原審判決駁回上訴 人此部分之訴及假執行之聲請，於法並無不合，上訴人上訴 論旨，仍指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予 駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據 ，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。九、據上論結，本件被上訴人庚○○之上訴為有理由，上訴人之 上訴為無理由，依民事訴訟法第四五○條、第四四九條第一 項、第七八條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　1 　　月　　8 　　日 民事第三庭
審判長法　官 林敬修