臺灣高等法院民事判決 95年度上字第1082號
上 訴 人 乙○○○
訴訟代理人 陳逸華律師
被 上訴人 戊○○（原名陳清琦）
訴訟代理人 張淑敏律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國95年9
月15日臺灣臺北地方法院94年度訴字第2511號第一審判決提起上
訴，經本院於96年12月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決第一項關於命上訴人將坐落台北市○○區○○段一小段九０九地號土地上如原判決附圖編號Ａ所示建物拆除，並將土地返還予被上訴人部分廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落台北市○○區○○段1小段909地號土地 （下稱系爭909地號土地）全部為被上訴人所有，詎上訴人 未經被上訴人同意，於該土地上興建如原判決附圖編號Ａ（ 面積1平方公尺）及編號Ｂ（面積20平方公尺）所示建物， 係屬無權占有。又坐落台北市○○區○○段1小段912地號（ 下稱系爭912地號土地，以下與系爭909地號土地合稱為系爭 土地）係被上訴人與訴外人陳天浩共有，所有權應有部分各 1/2，上訴人未經被上訴人同意，於該土地上興建門牌號碼 為台北市○○路○段10號房屋（即如原判決附圖編號Ｃ及編 號Ｄ所示建物，下稱系爭房屋），亦屬無權占有。爰依民法 第767條、第179條之規定，請求上訴人將系爭909地號土地 上如原判決附圖編號Ａ、Ｂ所示建物拆除，並將該部分土地 騰空返還予被上訴人，另應返還相當於租金之不當得利合計 2,498,947元及自95年6月23日起算之法定遲延利息等語。原 審就此部分為被上訴人勝訴之判決，被上訴人對於上訴人之 上訴則聲明駁回上訴。（被上訴人另對原審共同被告謝昭發 、陳寶林、許家騰、甲○○、江劭晟、江劭平所為請求部分 ，經原審判決後，未據聲明不服，爰就此部分之主張及陳述 不予贅述，附此敘明。）
二、上訴人則以：系爭909地號土地原編為台北市○○區○○段 22地號，而系爭912地號土地原編為同區段25地號，均為水 利地，係上訴人於77、78年間向台北市塯公農田水利會所購 得。上訴人自50年間起即居住於系爭房屋，於56年間，因塯 公圳洞口水流湍急，上訴人遂於系爭房屋後方即系爭909地
號土地上舖設鋼筋水泥板，詎於81年8月1日，原審共同被告 甲○○未經上訴人之同意及授權，擅自在上開原舖設鋼筋水 泥板上以木板組合成房屋，再無權代理上訴人出租予謝昭發 ，並向謝昭發收取租金長達10年，故坐落系爭909地號土地 上如原判決附圖編號Ａ、Ｂ所示建物並非上訴人所興建，被 上訴人就此部分請求上訴人拆屋還地，並返還相當於租金之 不當利益，自屬無據。又上訴人於78年2月15日與陳天浩訂 立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定由上訴人以 4,200萬元之價格，將系爭土地及系爭房屋一併出售予陳天 浩及訴外人丁○○，惟陳天浩及丁○○並未依約付清價款， 尚欠1,300萬元價金迄未給付，則上訴人自得依系爭買賣契 約之約定繼續占有系爭土地，而系爭912地號土地既為被上 訴人與陳天浩共有，被上訴人即應容忍上訴人繼續占有該土 地。又被上訴人向丁○○購買系爭土地之價金，顯低於上訴 人出售予陳天浩及丁○○之價金，且依系爭土地登記資料所 示，未見被上訴人支付價金之出資憑證，復經參諸被上訴人 取得系爭912地號土地所有權移轉登記之經過，顯見被上訴 人與丁○○就系爭土地之買賣係出於通謀虛偽意思表示，彼 等所為上開債權行為及物權行為均屬無效，被上訴人自不得 對上訴人為本件請求等語，資為抗辯。原審為上訴人敗訴之 判決，上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決關於不利於 上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之 訴駁回。
三、經查系爭909地號土地原編為台北市○○區○○段22地號， 系爭912地號土地原編為同區段25地號，原均為上訴人所有 ，上訴人於78年2月15日與訴外人陳天浩簽訂系爭買賣契約 ，嗣又於78年6月13日與陳天浩、丁○○簽訂協議書，約定 由上訴人以4,200萬元之價金將系爭房屋及系爭土地出售予 陳天浩及丁○○，嗣上訴人於78年7月17日將系爭909地號土 地所有權全部移轉登記予丁○○，於78年7月21日將系爭912 地號土地移轉登記予陳天浩及丁○○，所有權應有部分各1/ 2 。又上訴人於79年間以其業已解除系爭買賣契約為由，另 案起訴請求陳天浩將系爭912地號土地所有權應有部分1/2移 轉登記予上訴人，經原法院以79年度訴字第6792號為上訴人 勝訴之判決，陳天浩不服，提起上訴，經本院以80年度上字 第957號判決將上開第一審判決廢棄，並駁回上訴人之請求 確定。嗣丁○○於91年7月5日將系爭909地號土地所有權全 部以買賣為原因移轉登記予被上訴人，嗣被上訴人於92年5 月19日持原法院91年度重訴字第1921號和解筆錄申請將丁○ ○就系爭912地號土地所有權應有部分1/2移轉登記予被上訴
人等情，有系爭買賣契約、協議書、土地所有權狀、陳天浩 於78年12月12日致上訴人之存證信函、土地登記謄本、土地 登記簿、台北市塯公農田水利會77年11月7日塯農財字第191 5號函、78年5月9日塯農財字第752號函、原法院79年度訴字 第6792號判決、本院80年度上字第957號判決、台北市松山 地政事務所95年1月24日北市松地三字第09530121300號函附 系爭土地移轉登記資料可稽（見原審卷㈠第10、13、40至50 、57、84、85、92至98、142至163、179至205、259至262頁 ），復為兩造所不爭執，均堪信為真實。
四、被上訴人主張如原判決附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ所示建物均 係上訴人無權占有系爭土地所建造等語，惟為上訴人所否認 。經查：
㈠如原判決附圖編號Ａ所示建物係占用系爭909地號土地，占 用面積為1平方公尺，由謝昭發經營檳榔攤；又如原判決附 圖編號Ｂ所示建物亦係占用系爭909地號土地，占用面積為 20平方公尺，原由謝昭發經營「真福記烤鴨莊」，嗣由謝昭 發出租予原審共同被告許家騰經營「福記椒餅店」，許家騰 又以其配偶陳幸亞之名義轉租予原審共同被告江劭平，江劭 平再將該部分建物提供予原審共同被告江劭晟經營地瓜園生 意；又系爭房屋中如原判決附圖編號Ｃ部分係占用系爭909 地號土地，占用面積為40平方公尺，其中如原判決附圖編號 Ｄ部分則係占用系爭912地號土地，占用面積為32平方公尺 ，該房屋2、3樓由上訴人居住使用，1樓則由上訴人出租予 謝昭發，再由謝昭發轉租予原審共同被告陳寶林經營「寶林 水晶礦石店」等情，業據謝昭發、陳寶林在原審陳明無訛（ 見原審卷㈠第24、176頁，卷㈡第3頁），並經證人陳幸亞證 述屬實（見原審卷㈠第176頁），且有現場照片、房屋租賃 契約書及名片可稽（見原審卷㈠第11、15、237至249頁，卷 ㈡第4、41、42頁），復經原審赴現場勘驗，並囑託台北市 松山地政事務所實施測量鑑定屬實，製有勘驗筆錄及土地複 丈成果圖可稽（見原審卷㈠第176、209、210頁），均堪信 為真實。
㈡關於如原判決附圖編號Ａ、Ｂ所示建物部分： ⒈據證人即上訴人之子朱震雲在本院到場證稱：「（如原判決 附圖編號）Ａ部分（即檳榔攤部分）是謝昭發承租後自己搭 建的，（如原判決附圖編號）Ｂ部分（即胡椒餅店部分）是 原先舊有的木造房屋，約58年左右，因該部分是水溝，曾有 小孩淹死，所以我媽媽 (指上訴人)把該部分搭成房子，Ｂ 部分是我媽媽建的」，「最早我們出租房子給謝昭發時，Ａ 部分是空地，他（指謝昭發）經營烤鴨店，為防風雨，而用
木板釘起來，後來拆掉換成鋁門，開始賣檳榔。我在基隆路 2段10號房子長大，我與我母親於50年間搬入上開房屋內， 一直居住在那裡，對該屋及相鄰Ａ、Ｂ部分我很清楚」等語 （見本院卷第83至84頁），是被上訴人主張如原判決附圖編 號Ｂ所示建物係上訴人所建造，而為上訴人所有，應屬可取 。
⒉甲○○雖在原審陳稱如原判決附圖編號Ａ所示建物於47年間 即已存在等語，並提出台北市工務局修建房屋證明書為證（ 見原審卷㈠第26 4頁）。惟查依上開證明書所載，充其量僅 足證明上訴人之配偶朱祖舉曾於47年12月23日申請就台北市 ○○路○段9號（後改編為台北市○○路○段10號，即系爭房 屋）為局部改建、屋頂修繕及室內修繕變更，尚不足據以證 明如原判決附圖編號Ａ所示建物係於47年間由上訴人建造完 成。
⒊謝昭發雖亦在原審陳稱：如原判決附圖編號Ａ所示建物係上 訴人於81年之前所建造，而自81年8月1日起出租予謝昭發， 嗣經上訴人之同意予以整修等語，並提出房屋租賃契約書為 證（見原審卷㈠第26至29頁）。惟依上開房屋租賃契約書所 載，謝昭發所承租之標的係「基隆路2段10號一樓店面」（ 見原審卷㈠第26、28頁），又上訴人於92年7月16日委由律 師寄發存證信函予謝昭發表示終止對甲○○所為授權，亦係 針對「台北市○○路○段10號1樓」之租約（見原審卷㈠第34 頁），是尚不能僅憑上開租約之記載，即足據以證明如原判 決附圖編號Ａ所示建物係上訴人所建造而出租予謝昭發使用 。
⒋被上訴人前以謝昭發涉犯竊佔罪嫌，而向台灣台北地方法院 檢察署（下稱台北地檢署）提起刑事告訴，謝昭發於該偵查 中坦承如原判決附圖編號Ａ所示建物係其所搭建，此有台北 地檢署檢察官95年度偵字第15818號聲請簡易判決處刑書可 稽（見原審卷㈡第84頁），核與證人朱震雲證稱該部分建物 係謝昭發所建造一節相符，故如原判決附圖編號Ａ所示建物 堪認係謝昭發所建造，而非上訴人所建造。
㈢關於系爭房屋（即如原判決附圖編號Ｃ、Ｄ所示建物）部分 ：
⒈查系爭房屋為上訴人所有，上訴人自50年間起即居住於系爭 房屋迄今，此為上訴人所自認（見原審卷㈠第78頁、本院卷 第24、55頁），並有戶籍登記簿及台北地檢署檢察官56年不 字第6566號不起訴處分書可稽（見原審卷㈠第86、87頁）， 堪信為真實。
⒉上訴人雖抗辯其基於系爭買賣契約之約定，有權繼續占有使
用系爭房屋所坐落之土地等語。惟查上訴人主張其將系爭土 地連同系爭房屋以4,200萬元之價金出售予陳天浩及丁○○ ，而陳天浩及丁○○僅支付2,900萬元，尚欠1,300萬元價金 迄未給付之事實，縱然屬實，惟被上訴人僅向丁○○購買系 爭909地號土地所有權全部及系爭912地號土地所有權應有部 分1/2，而非繼受丁○○基於系爭買賣契約之買受人地位， 則被上訴人既非系爭買賣契約之當事人，上訴人自不能基於 該契約約定對抗被上訴人。是上訴人所為此部分抗辯，尚不 足取。
㈣上訴人雖又抗辯被上訴人係與丁○○為通謀虛偽買賣而取得 系爭土地，被上訴人不得本於系爭土地之所有權對上訴人有 所主張等語。惟查：
⒈被上訴人主張其於91年6月17日與丁○○簽訂不動產買賣契 約書，約定由被上訴人以27,597,300元之價金向丁○○購買 系爭909地號土地，被上訴人先後於91年6月18日、同年7月2 日、同年7月16日各匯款9,199,100元、9,199,000元、9,199 ,100 元至丁○○之配偶丙○○之帳戶；另被上訴人於91年6 月20日與丁○○簽訂不動產買賣契約，約定由被上訴人以7, 208,250元之價金向丁○○購買系爭912地號土地所有權應有 部分1/2，被上訴人先於91年7月1日匯款3,800,900元至丙○ ○之帳戶，又於同年7月4日匯款2,402,750元至丁○○之帳 戶，再交付現金1,004,600元予丁○○等情，業據其提出上 開不動產買賣契約書、存摺存款對帳單、收據及匯款對帳單 為證（見本院卷第92-1至105、130至134頁），復據證人丙 ○○在本院到場證述屬實（見本院卷第137頁反面至138頁） ；又證人丙○○復證稱：其與丁○○夫妻間之財務是流通的 ，因此部分價金係匯至其帳戶內，部分價金則匯至丁○○之 帳戶內，被上訴人就上開買賣價金確已全數付清等語，是被 上訴人抗辯其就購買系爭土地之價金業已付清，堪信為真實 。
⒉證人即承辦系爭土地所有權移轉登記事宜之代書己○○在本 院到場證稱：「一般以買賣原因辦理土地移轉登記，並不需 要提出實際已付款證明，只需出賣人檢附印鑑證明、權狀正 本、戶籍資料、承買人須檢附戶籍資料，我們再去報稅即可 」，「（一般土地買賣所有權移轉契約書上所載買賣價金與 實際買賣價金）通常是不一樣。（土地所有權移轉契約書上 所載買賣價金）是根據當年度政府公告之土地現值申報，但 當事人如願意以實際價金申報也可以按照實際價金填載」等 語（見本院卷第136頁反面至137頁），足證土地買賣之當事 人辦理土地所有權移轉登記事項，並不以檢附買賣債權契約
及付款憑證為必要，是上訴人徒以被上訴人與丁○○申請辦 理系爭土地所有權移轉登記時並未檢附相關付款憑證一節， 而主張被上訴人與丁○○間就系爭土地所為買賣之債權行為 及物權行為均係基於通謀意思表示，應屬無效云云，殊不足 取。
⒊上訴人係以總價4,200萬元出售系爭土地及系爭房屋予陳天 浩及丁○○，而被上訴人則係以總價34,805,550元向丁○○ 購買系爭909地號土地全部及系爭912地號土地所有權應有部 分1/2，其買賣標的不同，價金本不能有所比擬，況依通常 交易情形，買賣價金之多寡，往往係買賣雙方當事人各自衡 量買賣標的物本身之價值及其他一切主、客觀情狀後，基於 契約自由原則而為決定，是轉售之價金非必高於原購買之價 金。故被上訴人向丁○○購買上開土地之價金縱低於上訴人 出售之價金，亦不能憑此即足認定被上訴人與丁○○就系爭 土地之買賣係基於通謀虛偽意思表示。
⒋被上訴人於91年7月30日另案起訴請求丁○○依買賣契約之 約定，將系爭912地號土地所有權應有部分1/2移轉登記予被 上訴人，由原法院以91年度重訴字第1921號受理在案，嗣被 上訴人與丁○○於91年11月4日成立訴訟上和解，丁○○願 將上開土地所有權應有部分1/2移轉登記予被上訴人，被上 訴人乃持以辦理該土地所有權移轉登記，此有起訴狀、言詞 辯論筆錄、和解筆錄及系爭912地號土地申請移轉登記資料 可稽（見原審卷㈠第192至205頁、卷㈡第25至33頁），並經 原審調取上開案卷查明無訛。則丁○○因未履行契約而遭被 上訴人起訴請求，其於訴訟程序中與被上訴人成立訴訟上和 解，以解決紛爭，本為法之所許；況丁○○已依買賣契約之 約定將系爭909地號土地所有權移轉登記予被上訴人，其就 系爭912地號土地實無利用訴訟程序達到其移轉所有權之目 的，是上訴人徒以被上訴人於提起上開訴訟後未達10日即向 受訴法院陳報可與丁○○達成和解，嗣於91年11月4日即成 立訴訟上和解，顯無訴訟必要為由，而主張被上訴人與丁○ ○就系爭912地號土地之買賣係出於通謀虛偽意思表示云云 ，亦不足取。
㈤依上所述，系爭909地號土地全部及系爭912地號土地所有權 應有部分1/2均屬被上訴人所有，而上訴人所有如原判決附 圖編號Ｂ、Ｃ、Ｄ所示建物占有上開土地並無法律上之正當 權源，是被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地，應屬可取 。故被上訴人請求上訴人將如原判決附圖編號Ｂ所示建物拆 除，並將所占用系爭909地號土地返還予被上訴人，自屬有 據。至如原判決附圖編號Ａ所示建物既非上訴人所建，上訴
人就之並無事實上處分權，被上訴人請求上訴人拆除該部分 建物及返還該部分建物所占土地，尚屬無由，不應准許。五、關於被上訴人請求上訴人返還不當得利部分： ㈠按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，民法第179條定有明文。又依社會通常觀念，無權占有使 用他人所有之土地，可能獲得相當於租金之利益，是被上訴 人依據不當得利之法則，請求上訴人就所占用系爭土地面積 範圍內，依被上訴人之所有權應有部分比例返還相當於租金 之不當利益，即屬有據。
㈡又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，此項規定依 同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。查系爭土 地位於台北市○○區○○路2段，附近有世貿中心及101大樓 ，交通便利、商業活動熱絡、生活機能佳等情形，有現場照 片可稽（見原審卷㈠第11、15頁）；又如原判決附圖編號Ｂ 所示建物每月租金為28,000元，系爭房屋（即如原判決附圖 編號Ｃ、Ｄ所示建物）1樓每月租金為50,000元，亦有房屋 租賃契約可稽（見原審卷㈠第28、239頁、卷㈡第42頁）， 爰斟酌系爭土地之地理位置、鄰近地區繁榮程度及土地利用 情形等一切情狀後，認依系爭土地申報地價年息10%計算上 訴人所受相當於租金之不當利益為適當。
㈢如原判決附圖編號Ｂ、Ｃ所示建物占用系爭909地號土地之 面積合計為60平方公尺，該土地93年1月之申報地價為每平 方公尺129,600元（見原審卷㈠第10頁），則按上訴人所占 用該土地面積，依上開申報地價年息10%計算結果，自被上 訴人取得該土地之91年7月5日起至95年5月4日止（合計46個 月），上訴人就此部分應返還之不當利益為2,980,800元（ 計算式為：129,600×60×10%×46/12＝2,980,800）。又如 原判決附圖編號Ｄ所示建物占用系爭912地號土地之面積為 32平方公尺，該土地93年1月之申報地價為每平方公尺129, 600元（見原審卷㈠第13頁），則按上訴人所占用該土地面 積及被上訴人就該土地之所有權應有部分比例，依上開申報 地價年息10%計算結果，自被上訴人取得該土地之92年5月19 日起至95年5月18日止（合計3年），上訴人就此部分應返還 之不當利益為622,080元（計算式為：129,600×32×10%×3 ×1/2＝622,080）。準此，上訴人應返還不當得利之數額合 計為3,602,880元（計算式為：2,980,800＋622,080＝3,602 ,880 元），是被上訴人請求上訴人返還不當利益2,498,947 元（見原審卷㈡第36頁），自屬有據。
六、綜上所述，被上訴人依據民法第767條、第179條規定，請求
上訴人將如原判決附圖編號Ｂ所示建物拆除後，將該部分土 地返還予被上訴人，及請求上訴人給付2,498,947元，並自 96年6月23日起算之法定遲延利息（見原審卷㈡第78頁）， 為有理由，應予准許；其逾此範圍之請求為無理由，不應准 許。原審就上開不應准許部分，所為上訴人敗訴之判決，自 有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判 ，為有理由，應予准許；就上開應予准許部分所為上訴人敗 訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分為不當， 併求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用或進行調查之證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無予 以調查或逐一詳予論駁之必要。附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 97 年 1 月 8 日 民事第四庭
審判長法 官 張劍男
法 官 丁蓓蓓
法 官 彭昭芬
正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 97 年 1 月 8 日 書記官 丁華平
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。