臺灣苗栗地方法院民事判決 96年度訴字第248號
原 告 丙○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 甲○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國97年1 月10日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自民國九十五年三月九日起，至返還坐落苗栗縣苗栗市福麗里12鄰鳳形12之1 號房屋如附圖所示編號Ｃ、Ｄ、Ｆ、Ｇ、Ｈ部分之日止，按月給付原告新臺幣柒仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔六分之一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣伍萬元為被告供擔保後，得為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意；而訴經撤回者，視同未起 訴，民事訴訟法第262 條第1 項、第263 條前段分別定有明 文。又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請 求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者， 不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別 定有明文。本件原告起訴時將陳君治、甲○○2 人均列為被 告，且原訴之聲明第1 項為：被告應將坐落苗栗縣苗栗市福 麗里12鄰鳳形12之1 號（即1031《原起訴狀誤載為1301建號 ，嗣經原告當庭以言詞更正》建號1 樓層面積291.69平方公 尺部分）房屋遷讓交還原告；暨自民國95年3 月9 日起至遷 讓房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣（下同）10,000元 ；嗣原告於本院審理中撤回對陳君治之起訴，並經陳君治當 庭表示同意，已生撤回之效力，該部分訴訟繫屬歸於消滅， 又原告依本院於審理中囑託地政機關測量之結果，將請求遷 讓返還房屋部分更正為如附圖所示編號Ｃ、Ｄ、Ｆ、Ｇ、Ｈ 部分合計285 平方公尺，另將請求給付不當得利部分減縮為 按月給付7,000 元，核其更正前後訴之聲明均係本於相同之 基本事實及請求權基礎為之，且就訴之聲明金額為部分之減 縮，被告就此亦無異議而為本案之言詞辯論，是原告上開訴 之聲明變更及減縮核與前揭法條規定相符，在程序上應予准 許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠其經由本院94年度執字第5410號強制執行事件 之拍賣程序，拍定買受坐落苗栗縣苗栗市○○段1301地號土 地，及其上門牌號碼苗栗縣苗栗市福麗里12鄰鳳形12之1 號 之建號678 號與建號1031號（增建部分）房屋，並於95年3 月9 日領得本院所核發之不動產權利移轉證書，而取得上開 房地之所有權。㈡詎被告並無合法權源，自94年8 月間起， 即占有上開1031建號建物1 樓部分如附圖所示編號Ｃ、Ｄ、 Ｆ、Ｇ、Ｈ部分，作為開設龍鳳卡拉ＯＫ店使用收益，屢經 原告請求遷讓返還房屋，均未獲其置理，為此依民法第767 條規定，行使所有物返還請求權，訴請被告將系爭1031建號 建物前開占用部分遷讓返還。㈢被告既無權占有前開建物， 並開設卡拉ＯＫ使用收益，顯係獲有利益，並致原告受有損 害，爰依侵權行為及不當得利之法律關係，訴請被告自原告 取得不動產權利移轉證書之日即95年3 月9 日起，至遷讓返 還系爭建物之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利損 害金7,000 元等語；並聲明：㈠被告應將門牌號碼苗栗縣苗 栗市福麗里12鄰鳳形12之1 號（即1031建號1 樓如附圖所示 編號Ｃ、Ｄ、Ｆ、Ｇ、Ｈ部分，合計面積285 平方公尺部分 ）房屋遷讓返還原告；暨自95年3 月9 日起至遷讓房屋之日 止，按月給付原告7,000 元。㈡願供擔保，請准宣告假執行 。
二、被告則以：其於94年8 月間，與訴外人陳君治就上開土地及 建物簽訂共同經營餐飲業合約，同年9 月正式營業，94年底 原合夥股東相繼退股後，由被告1 人獨力經營，並經陳君治 同意繼續永久使用系爭建物，被告且陸續出資1,905,000 元 裝修房屋並購置設備；詎系爭房地之原所有人因債務問題未 能解決，致上開房地遭債權人聲請拍賣，並為原告所拍定， 惟原告於強制執行程序中早已明瞭系爭建物不點交之事實， 竟仍無情要求被告搬遷，被告乃善意第三人，卻未受到法律 上應有之保護，因搬遷需要龐大之費用，希望原告能給付適 當之搬遷費用，又原告所主張相當於租金之損害賠償金額亦 屬過高等語，資為抗辯；並聲明：駁回原告之訴。三、原告主張其經由本院上開強制執行程序，買受包含系爭1031 建號建物在內之前揭房地，並已於95年3 月9 日取得不動產 權利移轉證書，然被告占有系爭1031建號建物如附圖所示編 號Ｃ、Ｄ、Ｆ、Ｇ、Ｈ部分，並經營卡拉ＯＫ店營業使用等 事實，業據其提出與所述相符之土地及建物登記謄本影本、 不動產權利移轉證書影本各1 紙為證，並經本院依職權調閱 上開強制執行事件卷宗核明屬實，另依原告聲請勘驗現場後 ，製有勘驗筆錄及當日所攝現場照片在卷可稽，並囑託苗栗
縣苗栗地政事務所（下稱苗栗地政）派員就系爭建物占用部 分進行測量後，繪製複丈成果圖附卷可憑，此部分事實且為 被告所不爭執，堪信原告前開部分之主張為真實。四、原告請求遷讓房屋部分：
（一）系爭1031建號房屋為增建建物，未能辦理所有權第一次登 記，為原告所是認，而原告既主張被告就系爭建物為無權 占有，並依民法第767 條所有物返還請求權之規定，請求 被告遷讓返還系爭1031建號建物，則原告是否得本於所有 權人之地位，就上開未辦理保存登記之建物，行使所有物 返還請求權，厥為此部分所應審究之首要爭點。（二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權 之虞者，得請求防止之；民法第767 條固有明文，惟上揭 關於物上請求權之規定，均係以「所有權人」為得行使該 條請求權之權利主體，並不包括事實上處分權人在內；是 最高法院80年度台上字第2370號判決就此已有闡釋：「不 動產物權依法律行為而取得者，非經登記不生效力，為民 法第758 條所明定；此項規定，並不因不動產為違章建築 而有例外（本院62年台上字第2414號判例參照），系爭房 屋既未辦理建物所有權第一次登記，並將所有權移轉登記 於上訴人，則上訴人尚未取得系爭房屋之所有權甚明。從 而上訴人自無從本於所有權之作用，或主張本於對該房屋 有事實處分權而請求被上訴人遷出。」等語，明確否定事 實上處分權人得本於與所有權人相同之地位，行使物上請 求權，要求無權占有人遷讓房屋；另最高法院95年度台上 字第94號判決意旨更予指明「對未登記之不動產肯認有事 實上處分權，乃係實務上之便宜措施，然事實上處分權究 非所有權，能否類推適用所有權之物上請求權之規定，亦 非無疑。」等語，甚且認為事實上處分權與所有權兩者在 法律本質上顯然有別，故事實上處分權人亦無類推適用所 有權物上請求權之規定而行使權利之餘地。
（三）次依不動產市場交易之常態情形，不能辦理保存登記之違 章建築，因缺乏登記制度之保護，其依法律行為受讓取得 之對價往往低於在相同條件下有辦理保存登記之建物，而 實務上肯認未辦保存登記建物之受讓人可取得事實上處分 權，僅係便宜之措施，就立法本旨而言，倘進一步肯定事 實上處分權人於付出低廉代價之前提及未經公示登記之情 形下，在法律上竟可取得與所有權人完全相同之保障，並 得對外行使民法第767 條之物上請求權，不啻大開方便之 門，變相鼓勵違章建築之興建及交易，使房屋所有權登記
制度之功能遭到破壞，甚至流於虛設，自非民法第758 條 所定就不動產物權之取得應經登記始生效力之立法本旨， 是就登記制度之設計與立法目的而言，亦不宜認為事實上 處分權人可比照所有權人而行使物上請求權。
（四）原告雖另主張其係依強制執行程序而拍定上開建物，並已 取得不動產權利移轉證書，依民法第759 條、強制執行法 第98 條 第1 項規定，已取得系爭1031建號建物之所有權 ，可行使所有物返還請求權云云，惟按拍賣之不動產，買 受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該 不動產所有權，強制執行法第98條第1 項固有明文，然未 辦理保存登記之建物，因不能為所有權移轉登記，無法為 不動產所有權之讓與，是讓與人及受讓人間，如無相反之 約定，應認為讓與人係將該未辦保存登記建物之事實上處 分權讓與受讓人，另法院於強制執行程序中所為之拍賣， 係由法院代理債務人出賣查封物，其性質上仍為私法之買 賣，倘若強制執行程序所拍賣之標的，為未辦保存登記之 建物，因買受人無從取得所有權，是拍定人因買受而取得 者，仍僅為事實上處分權，而非所有權，否則原本為未辦 理保存登記之違章建物，透過法院強制執行之拍賣程序及 不動產權利移轉證書之發給，竟爾搖身一變，使拍定人取 得之該項標的物成為合法建物，並以所有權人自居，然而 卻又無法向地政機關辦理第一次所有權登記，顯難於法理 上自圓其說；是前揭強制執行法第98條第1項 所定自領得 不動產權利移轉證書之日起可取得該不動產所有權者，應 以原所拍賣之標的物為有辦理所有權登記之合法建物為限 ，至於未辦理保存登記之違章建築，仍不得因法院之拍賣 程序，於獲得核發權利移轉證書之日取得「所有權」，而 僅能取得「事實上處分權」，原告上開所陳，應無可採。（五）再查，本院民事執行處於前開強制執行程序之拍賣公告上 業已載明：系爭1031建號為增建部分，債務人於查封時不 在現場，據在場之承租人陳君治聲稱該屋係其向債務人承 租，另據債權人於94年8 月16日陳報稱查封之建物現出租 予第3 人陳君治居住及開設龍鳳卡拉ＯＫ，故不予點交， 此經本院依職權調閱上開強制執行事件卷宗核明無誤，是 原告於應買之前，已可經由前揭拍賣公告，明確得知系爭 1031建號房屋為未辦保存登記之增建建物，並非已辦理第 一次所有權登記之合法建築，對其透過拍賣程序就上開建 物僅能取得事實上處分權乙節，自非毫無知悉之管道，當 可於投標之前，自行評估其買受之風險，及其拍定之後所 可獲得之權利，而決定其是否應買及參與投標之價格，至
原告於買受之後，固因並未取得所有權人之地位，而不能 行使民法第767 條之物上請求權，然仍可本於事實上處分 權人之資格，依不當得利返還請求權等其他法律關係，向 侵害其處分權之人有所主張，並非全無救濟之途，然終究 不能基於事實上處分權人之地位，而主張欲享有法律上對 於所有權人所設之相同保障。綜上所述，系爭1031建號既 為未辦理第一次所有權登記之增建建物，原告經由拍賣程 序所取得者，僅為對於該建物之事實上處分權，而非所有 權，其主張於取得權利移轉證書之日起即已取得所有權， 並本於所有權人之地位，依民法第767 條物上請求權之規 定，訴請被告遷讓返還前開房屋即如附圖所示編號Ｃ、Ｄ 、Ｆ、Ｇ、Ｈ部分，尚難准許，應予駁回。至被告前揭所 辯關於其與訴外人陳君治間訂有合夥契約，並曾獲得陳君 治同意使用系爭建物，乃投入大筆資金裝修房屋，而請求 原告補償其搬遷費用云云，縱係為真，然被告上開所辯各 節均係其與陳君治間之內部債權債務關係，與原告兩不相 涉，況查前開拍賣房地之前手所有權人及事實上處分權人 為訴外人賴雅芳，並非陳君治，被告亦無從本於其與陳君 治間所訂之任何約定對原告有所抗辯，是被告上揭所辯均 屬無據；然原告既不能本於所有權人之地位，行使民法第 767 條之物上請求權，而訴請被告遷讓房屋，則被告上開 所辯，雖無理由，本院仍應駁回原告之請求，附此敘明。五、原告請求給付不當得利部分：
（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；民 法第179 條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當 得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其 要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度 ，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地或房 屋加以使用，可能獲得相當於租金之利益，則為社會通常 之觀念。查原告業已經由拍賣程序，取得系爭1031建號未 辦保存登記房屋之事實上處分權，及上開1301地號土地之 所有權，被告並未具體陳明並舉證其有何種法律上之正當 權源，卻占用前開建物及土地經營卡拉ＯＫ使用，自屬無 法律上原因而獲有相當於租金之利益，並致原告受有損害 ，原告依前揭法條之規定，請求被告返還相當於租金之不 當得利，即有理由，應予准許。
（二）經本院依職權囑託福德不動產仲介商行（即東森房屋苗栗 府前店）就系爭增建建物作為營業使用之市場出租行情進 行評估，該商行派員進行現場履勘後向本院具狀表示：上
開建物因地處偏僻，交通不便，每月7 至8 千元之租金水 準應屬可信等語（見本院卷第57頁），而被告雖泛稱原告 所主張相當於租金之損害金額過高云云，卻未另行提出其 他任何證據方法以供本院參酌，本院經勘驗現場後，囑託 苗栗地政人員測量建物占用土地面積，即如附圖所示編號 Ｃ、Ｄ、Ｆ、Ｇ、Ｈ部分，合計達285 平方公尺，另綜合 審酌系爭建物及土地坐落位置、交通狀況、拍定價格、被 告作為營業使用之用途及可能之收益、附近其他土地及建 物利用與繁榮情形等各項因素，認前開福德不動產仲介商 行所評估之租金水平應屬可信，從而原告請求被告自原告 取得不動產權利移轉證書之日即95年3 月9 日起，至被告 遷讓返還系爭建物即如附圖所示編號Ｃ、Ｄ、Ｆ、Ｇ、Ｈ 部分之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利損害金 7,000 元，為有理由，應予准許。
六、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，就其勝訴部分，經核 於法並無不合，爰酌定相當擔保金額予以准許；至其敗訴部 分，所為假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回之。七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法，經本院審 酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明 。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 97 年 1 月 24 日 民事庭法 官 邱光吾
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 1 月 24 日 書記官 葉燕蓉